Σε φάση ωρίμανσης, ώστε να γίνουν τα επόμενα βήματα, βρίσκονται ορισμένες από τις διαδικασίες που αφορούν τις εκκρεμότητες στην πορεία προς την υπογραφή της σύμβασης για την υλοποίηση της ανάπτυξης στο Ελληνικό.
Αυτό σε καμιά περίπτωση δεν σημαίνει ότι είναι κανείς σε θέση να εκτιμήσει ρεαλιστικά το πότε το έργο θα ξεκινήσει. Οποιαδήποτε αναφορά σε χρονοδιάγραμμα έχει χρησιμότητα μόνον ως πίεση όλων των εμπλεκομένων να επιλύουν τα προβλήματα, που ξεπετάγονται ανά δεκάδες σε κάθε φάση, για να προχωρούν στα επόμενα.
Εκτός απροόπτου, τις επόμενες ημέρες θα δημοσιοποιηθεί ο διαγωνισμός του Δημοσίου για την άδεια του καζίνο και θα τεθεί σε δημόσια διαβούλευση για περίπου δύο μήνες η Περιβαλλοντική Μελέτη του έργου (εφόσον προηγουμένως κατατεθεί στην Ελληνικό Α.Ε. από τη Lamda) η οποία συνοδεύει τις Κοινές Υπουργικές Αποφάσεις (ΚΥΑ) της πολεοδόμησης. Πρόκειται για δύο εκκρεμότητες που βαδίζουν μαζί, καθώς ο επενδυτής για το Ολοκληρωμένο Τουριστικό Συγκρότημα με καζίνο (Integrated Resort Casino – IRC), ο οποίος θα μισθώσει από τον κύριο επενδυτή του έργου (επενδυτικό σχήμα με επικεφαλής την Lamda Development) 200 στρέμματα εκ των 6.200 συνολικά, θα πρέπει να γνωρίζει βασικές πληροφορίες για την πολεοδόμηση.
Επίκειται, λοιπόν, διεθνής πλειοδοτικός διαγωνισμός τον οποίο προκηρύσσει η Επιτροπή Εποπτείας και Ελέγχου Παιγνίων (ΕΕΕΠ) με βασικό αντικείμενο τα ανταλλάγματα που θα έχει το Δημόσιο από τη διάθεση της άδειας λειτουργίας του καζίνο εντός της ανάπλασης του παλιού αεροδρομίου. Όπως εκτιμάται θα περιλαμβάνουν ένα συγκεκριμένο ποσό για το οποίο μπορεί να δοθεί η δυνατότητα να καταβληθεί με δόσεις και τα τέλη επί της λειτουργίας του καζίνο. Οι προσφορές των ενδιαφερομένων θα περιλαμβάνουν και τεχνικό τμήμα, δηλαδή θα κριθούν εκτός από το οικονομικό αντάλλαγμα και από την πρότασή τους για το τι θα περιλαμβάνει (ή με άλλα λόγια το μέγεθος) η επένδυση στο IRC, η οποία μπορεί να φθάσει και τα 700 εκατ. ευρώ.
Η πολυπλοκότητα του ζητήματος του καζίνο στο Ελληνικό δεν εξαντλείται στα παραπάνω. Ο επενδυτής για το IRC εκτός από την άδεια που χρειάζεται να λάβει από το Δημόσιο είναι αναγκαίο να διαπραγματευτεί με τη Lamda το μισθωτικό συμβόλαιο της έκτασης που θα αξιοποιήσει. Πληροφορίες αναφέρουν ότι οι πρώτες ανεπίσημες διαπραγματεύσεις της Lamda με τους ενδιαφερόμενους για το καζίνο έχουν ολοκληρωθεί και αυτό έχει οδηγήσει σε ένα προσχέδιο μισθωτηρίου το οποίο θα αποτελέσει αντικείμενο διαβούλευσης μαζί με την προκήρυξη του διαγωνισμού για την άδεια.
Με άλλα λόγια το προσχέδιο της μισθωτικής σύμβασης που θα υπογράψουν η Lamda με τον επενδυτή για το IRC θα είναι διαθέσιμο στο Virtual Data Room (VDR) ώστε να γίνουν και επί αυτού παρατηρήσεις για να διαμορφωθεί το τελικό. Ωστόσο, οι προσφορές που θα γίνουν δεν θα αφορούν αυτό (αν και επηρεάζει έχοντας άμεση σχέση με το τελικό κόστος της επένδυσης για το καζίνο) αλλά μόνον ό,τι σχετίζεται με την άδεια λειτουργίας του καζίνο που θα παρέχει το Δημόσιο. Πρόκειται για μια ιδιαιτερότητα της υπόθεσης αυτής καθώς σε ανάλογα έργα διεθνώς ο επενδυτής καζίνο συνήθως λαμβάνει την άδεια και επιλέγει το ακίνητο εξαρχής. Δεν υπάρχει δηλαδή η υποχρέωση να στεγαστεί σε ένα συγκεκριμένο χώρο, όπως συμβαίνει με το Ελληνικό.
Στο προσχέδιο μίσθωσης της έκτασης, σύμφωνα με πληροφορίες, περιλαμβάνεται μεταξύ άλλων η υποχρέωση του επενδυτή να καταβάλλει στη Lamda το 5% επί των ακαθάριστων εσόδων του με ελάχιστο ποσό ετησίως τα 15 εκατ. ευρώ (το ελάχιστο ποσό καταβάλλεται και κατά την περίοδο της κατασκευής). Όπως εκτιμάται οι παρατηρήσεις που θα γίνουν από τους ενδιαφερόμενους δύναται να επιφέρουν αλλαγές στο προσχέδιο αυτό, στην κατεύθυνση της επιτυχίας της διαδικασίας. Θεωρείται επίσης πως ο διαγωνισμός για το καζίνο θα… δοκιμάσει για άλλη μια φορά τη διάθεση όλων να προχωρήσει το έργο στο Ελληνικό.
Υπενθυμίζεται ότι αρχικό ενδιαφέρον για το IRC έχουν εκδηλώσει οι αμερικανικές Ceasars Entertainment, Mohegan Gaming & Entertainment, Hard Rock International, ο Μαλαισιανός όμιλος Genting, η γαλλική Groupe Barriere και ένας μικρός αριθμός επενδυτικών κεφαλαίων που δύναται να συνεργαστούν με τους προαναφερόμενους εξειδικευμένους φορείς λειτουργίας καζίνο.
Τυπικά ο χρόνος που θα δοθεί για να κατατεθούν οι προσφορές, από τη στιγμή που θα δημοσιοποιηθεί η προκήρυξη του διαγωνισμού για το καζίνο, θα είναι 60 μέρες. Όπως και στους περισσότερους σημαντικούς διαγωνισμούς οι συμμετέχοντες αιτούνται παρατάσεις για την κατάθεση των δεσμευτικών προσφορών και αυτό εκτιμάται ότι θα συμβεί και στην εν λόγω περίπτωση. Δύσκολο κατά συνέπεια να εκτιμηθεί η χρονική στιγμή που θα υπάρξει ανάδοχος για το καζίνο.
Η πολυπλοκότητα της διαδικασίας για το καζίνο είναι προφανής όπως είναι και στα περισσότερα βήματα που έγιναν και στα επόμενα που ακολουθούν και τα οποία θα χρειάζονται χρόνο ακόμη και αν όλα κυλούσαν χωρίς να αναφύονται δεκάδες νέα προβλήματα.
Τακτοποίηση κτισμάτων
Στην παρούσα συγκυρία επίσης αναζητείται λύση αποδεκτή από τη Lamda Development και το υπουργείο Περιβάλλοντος για το θέμα των αυθαιρέτων κτισμάτων. Με βάση τη σύμβαση που έχει υπογραφεί με τη Lamda η έκταση του πρώην αεροδρομίου θα πρέπει να μεταβιβαστεί ως έχει. Εντός του ακινήτου των 6.200 στρεμμάτων υπάρχουν περίπου 900 όγκοι ή 550 κτήρια, σημαντικό τμήμα των οποίων είναι αυθαίρετα και τα οποία για να μεταβιβαστούν θα πρέπει υπαχθούν στον νόμο περί τακτοποίησης από τον σημερινό ιδιοκτήτη, δηλαδή το Δημόσιο. Το πρόβλημα που αντιμετωπίζεται σχετίζεται με τη διαφωνία του υπουργείου Περιβάλλοντος να μεταβιβαστούν στον ιδιώτη επενδυτή όλα αυτά τα κτίσματα τακτοποιημένα. Ο αντίλογος σε αυτή τη διαφωνία είναι ότι η συντριπτική πλειοψηφία των υφιστάμενων κτηρίων, σύμφωνα με το σχέδιο της Lamda για την ανάπλαση του Ελληνικού, θα κατεδαφιστούν σταδιακά, με την πρόοδο του έργου και γι’ αυτό έχει συμπεριληφθεί στον προϋπολογισμό του επενδυτή σημαντικό κονδύλι.
Ιδιοκτησιακή ωρίμανση
Οι εκκρεμότητες που χρειάζεται να κλείσουν ώστε να υπογραφεί η τελική σύμβαση και να ξεκινήσει το έργο της ανάπλασης του Ελληνικού δεν εξαντλούνται με την άδεια για το καζίνο και τις ΚΥΑ πολεοδόμησης.
Για να μεταβιβαστεί η έκταση είναι αναγκαίο επίσης να προηγηθεί η διανομή του δικαιώματος κυριότητας μεταξύ των συνιδιοκτητών. Η αίρεση αυτή αποτελεί ένα από τα δύο βήματα για την ιδιοκτησιακή ωρίμανση του Μητροπολιτικού Πόλου στο Ελληνικό, ο οποίος σήμερα ανήκει στο Ελληνικό Δημόσιο, με την Ελληνικό Α.Ε. να έχει μόνο το δικαίωμα χρήσης, διοίκησης, διαχείρισης και εκμετάλλευσής του.
Με βάση τον διαγωνισμό, το Δημόσιο έχει αναλάβει να μεταβιβάσει στο ΤΑΙΠΕΔ (Ταμείο Αξιοποίησης Ακίνητης Περιουσίας) κατά πλήρη κυριότητα ποσοστό 30% εξ αδιαιρέτου του Μητροπολιτικού Πόλου (εξαιρουμένων του αιγιαλού και της παραλίας), προκειμένου στη συνέχεια να ακολουθήσει διανομή μεταξύ των εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτητών, ώστε τελικά αυτό το εξ αδιαιρέτου 30% να «μετατραπεί» σε πλήρες δικαίωμα κυριότητας επί αντίστοιχης έκτασης του Μητροπολιτικού Πόλου, ήτοι σε περίπου 1.575 στρέμματα στο Πρώην Αεροδρόμιο και 227 στρέμματα στην Παράκτια Ζώνη (εξαιρουμένων πάντοτε του αιγιαλού και της παραλίας).
Το δεύτερο βήμα για την ιδιοκτησιακή ωρίμανση του Μητροπολιτικού Πόλου είναι η μεταβίβαση στην Ελληνικό Α.Ε. των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί του ακινήτου. Με άλλα λόγια πλήθος από αλλεπάλληλες συναλλαγές, απαιτητική και περίπλοκη διαδικασία, για την οποία θα απαιτηθεί χρόνος.
Στις προϋποθέσεις για τη μεταβίβαση της έκτασης περιλαμβάνεται ακόμη και η δικαστική ωρίμανση του ακινήτου, καθώς ένα από τα σοβαρότερα προβλήματα που εμφανίζονται σε όλα τα μεγάλα έργα είναι οι δικαστικές εκκρεμότητες που τα ακολουθούν πολλές φορές για χρόνια. Η ιστορία του έργου του Ελληνικού και τα παραπάνω καταδεικνύουν ότι το μόνο εύκολο σε αυτό είναι να καταρρίπτονται τα χρονοδιαγράμματα και οι προθεσμίες. Δεν προκαλεί εντύπωση, το ίδιο συμβαίνει στη χώρα μας ακόμα και σε ένα έργο για την αξιοποίηση π.χ. λίγων στρεμμάτων…
