Ενάντια στα παραθυράκια κατά του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) συνεχίζουν να μάχονται τόσο οι Δήμοι, όσο και οι κάτοικοι και οι περιβαλλοντικές οργανώσεις με πιο πρόσφατη “μάχη” αυτή που δόθηκε την Παρασκευή 6 Μαρτίου στην Ολομέλεια του ΣτΕ για την αντισυνταγματικότητα του νέου Προεδρικού Διατάγματος. Πρόκειται για τη λύση που έδωσε το Υπουργείο Ενέργειας και Περιβάλλοντος για όσα κτίρια-μεγαθήρια είχαν αρχίσει να γίνονται ακόμα και οι πιο απλές εργασίες, προλαβαίνοντας την ιστορική απόφαση του ΣτΕ για την αντισυνταγματικότητα του ΝΟΚ.
Παρά το γεγονός ότι ο ΝΟΚ έχει κηρυχθεί αντισυνταγματικός από το ΣτΕ για περισσότερο από ένα χρόνο, αυτό δε σημαίνει πως έχουν πάψει τα κτίρια-μεγαθήρια, ενώ και το υπουργείο έδωσε στους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα να συνεχίζουν να κτίζουν έναντι ενός ανταλλάγματος, το οποίο ονομάστηκε “περιβαλλοντικό ισοδύναμο”.
Δήμαρχοι, κάτοικοι και περιβαλλοντικές οργανώσεις αποφάσισαν να πάρουν ξανά την κατάσταση στα χέρια τους και προσέφυγαν στο ΣτΕ. Δημιούργησαν, επομένως, ένα τριπλό μέτωπο, το οποίο αποτελείται από του Δήμους Αλίμου, Φιλοθέης–Ψυχικού, Κηφισιάς, Βάρης–Βούλας–Βουλιαγμένης και Αμαρουσίου, το Σύλλογο Προστασίας Κηφισιάς Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ), τη MONUMENTA – ΑΜΚΕ, καθώς και επτά κατοίκους της Κηφισιάς.
Παρόντες στην εκδίκαση, η οποία επιχειρήθηκε να πάρει αναβολή εκ μέρους του υπουργείου αλλά δεν τα καταφερε, ήταν οι Δήμαρχοι Αλίμου, Ανδρέας Κονδύλης, και Φιλοθέης-Ψυχικού, Χάρης Μπονάτσος, ενώ παρέστησαν και εκπρόσωποι των άλλων δημοτικών αρχών, με δικηγόρο το Βασίλη Παπαδημητρίου.
Από την πλευρά των φορέων και των δημοτών την υπόθεση είχε αναλάβει η Κατερίνα Καφτάνη, ενώ παρόντες ήταν η ιδρύτρια της Κίνησης Πολιτών Κηφισιάς – Νέας Ερυθραίας – Εκάλης για τον ΝΟΚ” Τέντυ Γερουλάνου, η Ειρήνη Γούστη και η Τζούλια Μαλαμίτση.
Τα ισχυρά επιχειρήματα κατά του περιβαλλοντικού ισοδύναμου και η προσφυγή στην Κομισιόν
Η υπόθεση για το περιβαλλοντικό ισοζύγιο είχε αρκετό ενδιαφέρον συγκεντρώνοντας πλήθος κόσμου και επιχειρημάτων κατά του Προεδρικού Διατάγματος, ενώ από ότι φαίνεται δε θα εκδικαστεί μόνο στο ΣτΕ – με την απόφαση να αναμένεται στο Β΄Τρίμηνο του 2026- καθώς συνταξιούχος δικηγόρος και κάτοικος της Φιλοθέης, που ήταν παρών στην ακρόαση, ανέφερε πως έχει ήδη προσφύγει για το θέμα στην Ευρωπαϊκή Επιτροπή.
Μια από τις αρχικές αντιδράσεις ήταν το γεγονός ότι με το ΠΔ για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο, όσοι “έκτιζαν” αλλά ήταν σε δίκη μπορούσαν να το κάνουν ανενόχλητοι, αφού τους έδινε τη δυνατότητα να συνεχίζουν να κτίζουν. Οι προσφεύγοντες με τη κίνηση αυτή προσπάθησαν να εξασφαλίσουν το δικαίωμα πρόσβασης σε δικαστικό αγώνα.
Το βασικότερο επιχείρημα ήταν της δικηγόρου των δημοτών και των περιβαλλοντικών οργανώσεων, η οποία τόνισε ότι υπάρχουν αποφάσεις του ΣτΕ απο το 2016(παγια νομολογια) το 2020 και το 2025 που αναφέρουν οτι τα Ειδικά Προεδρικά διατάγματα, με τα οποία προστατεύονται περιοχές της Κηφισιά ως παραδοσιακές αλλά και εν γένει η περιοχή ως Κηπούπολη, υπερισχύουν του ΝΟΚ, προσθέτοντας πως με το νέο ΠΔ δεν πρόκειται καν για “τακτοποίηση” κτιρίου, αλλά για “τακτοποίηση μελετης” αφού τα κτίρια στην Κηφισιά βρίσκονται σε πολύ πρώιμα κατασκευαστικά στάδια, χωρίς να έχουν αρχίσει στην πραγματικότητα οι οικοδομικές εργασίες. Επίσης, τόνισε οτι το νέο ΠΔ δε δίνει τη δυνατότητα καταβολής περιβαλλοντικού ισοδύναμου για υπέρβαση του ύψους.
Ο Δήμαρχος Αλίμου φέρνοντας ως παράδειγμα κτίριο στην περιοχή ανέφερε ότι εάν οι εργασίες δεν έχουν καν ξεκινήσει (σ.σ. Δηλαδή δεν γινόταν καμία εργασία πριν από την απόφαση του ΣτΕ για την αντισυγματικοτητα του ΝΟΚ), τότε αυτό δε μπορεί να υπαχθεί στο ΠΔ.
Το σκεπτικό των προσφυγών
Το TheTOC έχει στη διάθεσή του δύο από τις προσφυγές των παραπάνω φορέων. Η πρώτη είναι του Δήμου Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης, ο οποίος μαζί με το Δήμο Αλίμου ήταν από τους πρώτους που αντιστάθηκαν στο ΝΟΚ και στήριξαν τους δημότες τους στις προσφυγές που είχαν καταθέσει το ΣτΕ, αλλά και είχαν δώσει εντολή στις πολεοδομίες τους να παγώσουν τις οικοδομικές άδειες που έκαναν χρήση του ΝΟΚ.
Η δεύτερη είναι αυτή του κοινού μετώπου των κατοίκων της Κηφισιάς και των συλλόγων προστασίας του περιβάλλοντός.
Σύμφωνα με την επιχειρηματολογία του δήμου Αλίμου, η ρύθμιση:
- επιχειρεί να “διασώσει” οικοδομικές άδειες που στηρίχθηκαν σε διατάξεις οι οποίες κρίθηκαν αντισυνταγματικές,
- παρακάμπτει τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα μπόνους του ΝΟΚ
- θεσπίζει πολεοδομικές παρεμβάσεις χωρίς προηγούμενη επιστημονική πολεοδομική μελέτη.
Ο Δήμος υποστηρίζει ακόμη ότι το σύστημα των αντισταθμιστικών μέτρων δεν διασφαλίζει πραγματική περιβαλλοντική αποκατάσταση, ενώ μπορεί να εφαρμοστεί ακόμη και σε περιοχές με ιδιαίτερο πολεοδομικό χαρακτήρα ή ειδικό καθεστώς προστασίας.
Στη δεύτερη αίτηση ακύρωσης οι προσφεύγοντες υποστηρίζουν ότι το περιβαλλοντικό ισοδύναμο οδηγεί σε έμμεση νομιμοποίηση παράνομων κατασκευών, καθώς επιτρέπει τη συνέχιση οικοδομικών έργων ακόμη και όταν υπάρχουν εκκρεμείς δικαστικές προσφυγές ή αποφάσεις ακύρωσης.
Παράλληλα, υποστηρίζουν ότι η αποκατάσταση του περιβαλλοντικού ισοδύναμου μπορεί να γίνεται σε άλλη περιοχή του δήμου, χωρίς να αποκαθίσταται η πραγματική πολεοδομική επιβάρυνση που προκαλείται στο σημείο της κατασκευής.
Κοινός παρονομαστής των προσφυγών είναι η άποψη ότι το νέο πλαίσιο επιχειρεί να αντιμετωπίσει τις συνέπειες των αποφάσεων του ΣτΕ για τα μπόνους δόμησης του ΝΟΚ, επιτρέποντας τη συνέχιση έργων που διαφορετικά θα έπρεπε να ανασταλούν ή να ακυρωθούν.
Οι προσφεύγοντες υποστηρίζουν ότι η λύση αυτή δεν στηρίζεται σε συνολικό πολεοδομικό σχεδιασμό, αλλά σε ad hoc ρυθμίσεις που εξυπηρετούν την ολοκλήρωση ήδη ξεκινήμένων κατασκευών.
Τι είναι το περιβαλλοντικό ισοδύναμο
Οι ιδιοκτήτες θα μπορούν έναντι ενός “περιβαλλοντικού ισοδύναμου” να συνεχίζουν να χτίζουν όσα ακίνητα έχουν ξεκινήσει να κατασκευάζονται, δημιουργώντας “παραθυράκια” για να αποφύγουν τη δαμόκλειο σπάθη του ΣτΕ. Πρόκειται για για κτίρια που είχαν αρχίσει ήδη να βρίσκονται σε διάφορα στάδια κατασκευής πριν από τις 11 Δεκεμβρίου και το νέο Προεδρικό Διάταγμα προσδιορίζει ποιες προϋποθέσεις πρέπει να υπάρχουν.
Οι αλλαγές αυτές αφορούν κυρίως οικοδομικές άδειες για κτίρια που βρισκόταν σε κατασκευή πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024, αλλά είχαν παγώσει καθώς είχαν προσβληθεί από κατοίκους των Δήμων που αντέδρασαν στα μεγαθήρια του ΝΟΚ. Αντ΄αυτού θα μπορούν να συνεχίσουν την ανέγερση των κτιρίων με το προηγούμενο καθεστώς, το οποίο είχε χαρακτηρίσει στις 14 Δεκεμβρίου, το ΣτΕ ως αντισυνταγματικό βάζοντας απλά το χέρι στη τσέπη τους για το λεγόμενο “περιβαλλοντικό ισοδύναμο”.
Οι αλλαγές αυτές έρχονται ύστερα από την καθίζηση της οικοδομικής δραστηριότητας που παρατηρήθηκε με την απόφαση του ΣτΕ, ενώ σημαντικό ρόλο θα έπαιξε και το γεγονός ότι υπάρχουν ακίνητα και κυρίως επενδύσεις που κάνουν χρήση του ΝΟΚ και επιδοτούνται από την Ευρωπαϊκή Ένωση μέσω ΕΣΠΑ και Ταμείου Ανάκαμψης.
Τα παραθυράκια εκτός του ισοδύναμου
Ποιες είναι, όμως, οι προϋποθέσεις που πρέπει να ισχύουν για να μπορεί κάποιος να συνεχίζει με την κατασκευή των ακινήτων αυτών; Σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ, η οποία ναι μεν δίνει το πράσινο φως στο Προεδρικό Διάταγμα, αλλά το κάνει δε με “παρατηρήσεις”, κρίνουν ως εκκίνηση των εργασιών:
- Να έχουν ξεκινήσει οι εργασίες εκσκαφής για αντιστήριξη πρανών ή θεμελίωση. Επίσης σε περίπτωση προσθήκης, η οποία δεν απαιτεί εκσκαφή , να έχουν ξεκινήσει οι εργασίες σκυροδέτησης.
- Οι εργασίες κατεδάφισης προϋφισταμένων κτιρίων εντός του ίδιου ακινήτου αρκεί να μην είναι προγενέστερη των έξι μηνών από τις 11 Δεκεμβρίου.
- Οι ανασκαφικές εργασίες από την αρχαιολογική υπηρεσία να έχουν πραγματοποιηθεί έως
Το μέτρο αυτό που εξειδικεύτηκε με το νέο ΠΔ του υπουργείου περιβάλλοντος και ενέργειας αφορά ένα τέλος για οικοδομικές άδειες που είχαν κολλήσει στα δικαστήρια.
Αυτό ανέρχεται στο 8% επί της αξίας των πρόσθετων τετραγωνικών, και για τις επενδύσεις που αφορούν το ΝΟΚ και έχουν ενταχθεί σε ευρωπαϊκά χρηματοδοτικά εργαλεία όπως το ΕΣΠΑ και το Ταμείο Ανάκαμψης διαμορφώνεται στο 15%.
Εν ολίγοις το ισοδύναμο αυτό προσπαθεί να συνδέσει τη δόμηση με την προστασία του περιβάλλοντος και αποτελεί ένα αντισταθμιστικό μέτρο για όσους κατάφεραν να κάνουν χρήση των ευεργετικών μέτρων του ΝΟΚ, έως και τις 11 Δεκεμβρίου 2024.
Το ισοδύναμο αυτό θα καταβάλλεται είτε ως τέλος ή υπό τη μορφή συγκεκριμένων έργων και παρεμβάσεων που θα αναβαθμίζουν τον δήμο ή τη δημοτική ενότητα όπου κατασκευάζεται το κτίριο. Οι τελευταίες θα καθορίζονται μέσα από το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), δηλαδή μία μελέτη που θα εγκρίνεται από το ΥΠΕΝ.
