Γιώργος Παππούς Σε μια νέα φάση φαίνεται ότι περνάει η αγορά ακινήτων, καθώς μοιραία μπαίνουν στη ζυγαριά οι θετικές προοπτικές της οικονομίας, με τις αρνητικές εξελίξεις στο κόστος κατασκευής και τα επιτόκια δανεισμού.
Τα τελευταία στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδας ουσιαστικά συγκλίνουν με τα αντίστοιχα στοιχεία από τα μεγάλα κτηματομεσιτικά γραφεία, που δείχνουν ότι μετά το “μούδιασμα” της πανδημίας, οι τιμές αυξάνονται λόγω της αυξημένης ζήτησης. Στο πρώτο τρίμηνο του έτους, οι τιμές “’έτρεξαν” με 10,3%, καθώς καταγράφεται ζωηρό ενδιαφέρον κι από ξένους αλλά κι από Έλληνες, που είτε αναζητούν επενδυτικές ευκαιρίες π.χ. βραχυχρόνιες μισθώσεις είτε ψάχνουν για στέγη.
Η ενεργειακή κρίση και το σοκ των πρώτων υλών αναμφίβολα ρίχνουν σκιές και στην κτηματαγορά. Ο ένας και πλέον προφανής λόγος είναι ότι η αλματώδης αύξηση των οικοδομικών υλικών (π.χ. τούβλα, σίδηρος οπλισμού “τρέχουν” με 18-20%), ανεβάζει το κόστος οικοδομής άρα και την τελική τιμή. Ο δεύτερος λόγος είναι ότι η περίοδος του φτηνού χρήματος τελειώνει με την πρώτη αύξηση των επιτοκίων μετά από 11 χρόνια να είναι προ των πυλών. Ενδεικτικά, για ένα νέο στεγαστικό 100.000 ευρώ, με ορίζοντα 20ετίας και επιτόκιο 2,4%, η δόση σήμερα διαμορφώνεται στα 531 ευρώ, αλλά με αύξηση επιτοκίου κατά 2 μονάδες, ανεβαίνει στα 634 ευρώ.
Το ενδιαφέρον για τα παλαιότερα ακίνητα δεν είναι νέο. Η τάση είχε καταγραφεί στα πρώτα στάδια εξόδου από τη “μαύρη” περίοδο των Μνημονίων και διατηρείται. Τα τελευταία στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδας αποτυπώνουν αυτήν τη ζήτηση σε επίπεδο τιμών, καθώς αυτές αυξήθηκαν κατά 7,4%.
Αποκαλυπτική είναι και η έρευνα της REMAX για το 2021, καθώς κατέγραψε σημαντική αύξηση ενδιαφέροντος για αγορά παλαιών κατοικιών προκειμένου να ανακαινισθούν άμεσα και συνέχεια να αξιοποιηθούν για βραχυχρόνια ή μακροχρόνια μίσθωση ή ακόμη και να μεταπωληθούν σε πολύ υψηλότερη τιμή από αυτήν που αποκτήθηκε το ακίνητο. Ενδεικτικό είναι ότι το ενδιαφέρον εστιάζεται σε παλαιές κατοικίες ηλικίας κατασκευής άνω των 20 ετών σε ποσοστό 63%. Στην Αττική, το 76% των ακινήτων που πωλήθηκαν ήταν παλαιά άνω της 20ετίας, στη Θεσσαλονίκη το ποσοστό σε αυτήν την κατηγορία ακινήτων διαμορφώθηκε στο 70% και στην υπόλοιπη Ελλάδα στο 53%
Οδηγός για ενδιαφερόμενους αγοραστές
Το spitogatos.gr δημοσιεύει έναν χρήσιμο οδηγό επιβίωσης, για όσους σκοπεύουν να επενδύσουν σε παλαιό ακίνητο, ξεκινώντας με την επισήμανση ότι πριν από κάθε κίνηση, ένας πολιτικός μηχανικός πρέπει να εξετάσει αν υπάρχουν πολεοδομικές αυθαιρεσίες (π.χ. ημιυπαίθριοι), γιατί μετά την υπογραφή των συμβολαίων η κατάσταση δεν αλλάζει και τότε ο νέος αγοραστής θα επιβαρυνθεί με τα πρόστιμα για την νομιμοποίηση.
Δεύτερο βήμα, οι υπολογισμοί για το κόστος και το χρονοδιάγραμμα της ανακαίνισης. Η μερική ανακαίνιση μιας κατοικίας 100 τ.μ. ξεκινά από μία βδομάδα (π.χ. βάψιμο) και για ολική ανακαίνιση μπορεί να ξεπεράσει και τους τρεις μήνες, ανάλογα πάντα με τις τεχνικές εργασίες, τι επιμέρους προβλήματα προκύψουν και τον εργολάβο που θα την αναλάβει.
Τεχνικά ζητήματα σε σχέση με την ανακαίνιση
-
Αν υπάρχουν υγρασίες στο οίκημα που οφείλονται είτε σε εσωτερικούς, είτε σε εξωτερικούς παράγοντες. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να υπάρχουν διαρροές μέσα στο διαμέρισμα ή από γειτονικά διαμερίσματα
-
Το πού βρίσκεται η αποχέτευση του μπάνιου
-
Το πού βρίσκονται οι κεντρικές παροχές ρεύματος, ύδρευσης, φυσικού αερίου και TV, Internet και σε τι βαθμό μπορεί το συνεργείο να επέμβει
-
Πόσο πρόσφατη είναι η ηλεκτρολογική εγκατάσταση.
«Έξυπνο» σπίτι
Ένα «έξυπνο» σπίτι, μπορεί και ελέγχει οικιακές συσκευές, φωτισμό και θέρμανση εξασφαλίζοντας εξοικονόμηση ενέργειας, ασφάλεια και ποιότητα ζωής στους ενοίκους των διαμερισμάτων. Αυτό, όμως, προϋποθέτει μία σύγχρονη ηλεκτρολογική εγκατάσταση που να μπορεί να ανταποκριθεί απόλυτα στις νέες εφαρμογές.
-
Τι σύστημα θέρμανσης διαθέτει το σπίτι και τι θέλεις να εφαρμόσεις; Για παράδειγμα υπάρχει πρόσβαση στο δίκτυο φυσικού αερίου, μπορείς να βάλεις ατομική μονάδα με δυνατότητα ενδοδαπέδιας θέρμανσης;
-
Έχουν γίνει έργα για εξωτερική θερμομόνωση τόσο σε τοίχους όσο και στην πυλωτή, αν πρόκειται για διαμέρισμα 1ου ορόφου. Υπάρχει δυνατότητα πρόσβασης σε όλους τους εξωτερικούς τοίχους;
-
Ποια είναι η κατάσταση του ανελκυστήρα και αν υπάρχει πρόσβαση για τη μεταφορά των υλικών αποκομιδής;
Νέος κλιματικός νόμος
Σύμφωνα με τον νέο κλιματικό νόμο για τα κτίρια προβλέπεται ότι:
-
από το 2023 απαγορεύεται η εγκατάσταση καυστήρων πετρελαίου όπου υπάρχει δίκτυο φυσικού αερίου
-
από το 2025 απαγορεύεται η εγκατάσταση καυστήρων πετρελαίου γενικά σε νέα κτίρια
-
από το 2030 απαγορεύεται η χρήση καυστήρων πετρελαίου.
