Του Νίκου Ρουσάνογλου
Μέχρι κι 74% έχουν αυξηθεί τα ενοίκια γραφειακών χώρων από το 2016 μέχρι και το φετινό πρώτο τρίμηνο, δηλαδή σε βάθος δεκαετίας (αλλά και 65,5% κατά μέσο όρο), καταδεικνύοντας το μέγεθος της ανάκαμψης που έχει σημειωθεί στο διάστημα αυτό, αρχικά λόγω της βελτίωσης της επιχειρηματικής δραστηριότητας, αλλά κι εξαιτίας της μεγάλης έλλειψης γραφείων, ιδίως σύγχρονων προδιαγραφών, λόγω της απουσίας νέων αναπτύξεων κατά την διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Με βάση το φετινό Παρατηρητήριο Γραφείων που επιμελείται η Geoaxis, εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων, κατά την διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας, οι τιμές ενοικίασης αυτοτελών κτιρίων γραφείων με θέσεις στάθμευσης σημείωσαν αύξηση κατά 61% (και 56% στα ακίνητα χωρίς θέσεις στάθμευσης).
Αντίστοιχα, σε ό,τι αφορά τις οριζόντιες ιδιοκτησίες γραφείων, τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 74% στα ακίνητα με θέσεις στάθμευσης και κατά 71% χωρίς θέσεις στάθμευσης. Κατά μέσο όρο, οι αυξήσεις των ενοικίων γραφειακών χώρων (αυτοτελών και οριζόντιων ακινήτων) διαμορφώνεται σε 65,5% από το 2016 μέχρι και φέτος. Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι τα παραπάνω στοιχεία αφορούν κυρίως μεταχειρισμένα γραφεία, συνήθως όχι πολύ σύγχρονων προδιαγραφών (το ίδιο ισχύει και για τα αυτοτελή κτίρια) και προέρχονται από στοιχεία αγγελιών.
Αυτό σημαίνει ότι οι τιμές στα νέα και σύγχρονα κτίρια γραφείων είναι υψηλότερες, αν και οι αυξήσεις είναι πιο ήπιες, επειδή τα ενοίκια των ακινήτων αυτών δεν υποχώρησαν τόσο πολύ κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης. Πάντως, σύμφωνα με τα στοιχεία της Geoaxis, το 90% του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος γραφείων αφορά σε παλιά κτίρια, τη στιγμή που τα λιγοστά νεόδμητα και “πράσινα” κτίρια γραφείων, καταγράφουν υπερδιπλάσια μισθώματα, έως 35 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση (χωρίς να υπολογίζονται κοινόχρηστες δαπάνες).
Με βάση τα στοιχεία των αγγελιών για παλιά αυτοτελή κτίρια γραφείων, το κόστος ενοικίασης στον άξονα της Λ. Κηφισίας διαμορφώνεται σε 15 ευρώ/τ.μ., στην Λ. Βουλιαγμένης σε 13,3 ευρώ/τ.μ., στην Λ. Μεσογείων σε 13 ευρώ/τ.μ. και στην Λ. Συγγρού σε 11,37 ευρώ/τ.μ. Στο κέντρο της Αθήνας, πέριξ της Πλ. Συντάγματος, οι τιμές ενοικίασης διαμορφώνονται σε 17,22 ευρώ/τ.μ. και στο Κολωνάκι σε 24 ευρώ/τ.μ.
Σύμφωνα με την ανάλυση της Geoaxis, τα κτίρια αυτά αποτελούν την πρώτη ταχύτητα της αγοράς, προσφέροντας αποδόσεις πέριξ του 6%. Στην δεύτερη ταχύτητα της αγοράς βρίσκονται παλιότερα, αλλά ανακαινισμένα κτίρια γραφείων στους κεντρικούς οδικούς άξονες και το Κολωνάκι. Τα ακίνητα αυτά παρουσιάζουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και τιμές ενοικίασης πέριξ των 20 – 25 ευρώ/τ.μ./μήνα, ενώ η μηνιαία τους απόδοση δεν ξεπερνά το 7%. Η τρίτη ταχύτητα της αγοράς γραφείων, αφορά παλιά και μη ανακαινισμένα κτίρια γραφείων, που δύσκολα μπορούν να εξασφαλίσουν ενοίκια έστω 10 – 15 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση και βρίσκονται σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περίπου 7,5%. “Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2025/2026 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών”, επισημαίνεται στην ανάλυση της εταιρείας.
Σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ξυλά, επικεφαλής της Geoaxis, “ξεκίνησε η εποχή της αποκαθήλωσης του αγαπημένου σλόγκαν location-location-location και της αντικατάστασης του από το sustainability-digitalization-ESG. Η μεγάλη πλειοψηφία χρηστών και επενδυτών αναζητά πλέον αειφορία, ψηφιοποιημένα/ αυτοματοποιημένα συστήματα, προσφορά στο περιβάλλον και μετρήσιμη συνεισφορά στο κοινωνικό γίγνεσθαι, ανεξάρτητα της θέσης του ακινήτου. Ιστορικά, η δύναμη της τοποθεσίας κυριάρχησε μονοδιάστατα μέχρι που το διαδίκτυο και ο Κορονοϊός άλλαξε τα δεδομένα και η εικονική πραγματικότητα μας οδηγεί στο μέλλον. Όλο και περισσότερο ψωνίζουμε δίχως να επισκεπτόμαστε τα καταστήματα (ακόμη και η μαναβική απέχει ένα κλικ), οι τραπεζικές συναλλαγές δεν απαιτούν γκισέ, η εργασία επεκτείνεται σε υβριδικές μορφές και η διασκέδαση & ενημέρωση ψηφιοποιήθηκαν δίχως επιστροφή. Η δύναμη του ανήκειν παρόλα αυτά εξακολουθεί να είναι ισχυρή και τα τελευταία στοιχεία δείχνουν πως σε Ευρώπη και Αμερική η τάση της δουλειάς από το σπίτι μειώνεται και τα γραφεία αποκτούν ξανά ζωηρό ενδιαφέρον για χρήστες και επενδυτές”.
Πάντως, η τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης αν και βαίνει αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν τέτοιους χώρους, παρά την μακροχρόνια μίσθωση γραφείων. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 20 υψηλού προφίλ ευέλικτοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας.
“Ως γενική τάση, πιστεύουμε πως οι διαφορετικές ταχύτητες στην αγορά των γραφείων θα συνεχίσουν και το 2025/2026, α) με σταθεροποίηση στις (χαμηλές) αξίες για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύοντα σημεία, β) αύξηση για τα παλαιότερα ανακαινισμένα γραφεία προβολής και γ) ανακοπή στο ρυθμό αύξησης αξιών στα μοντέρνα, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης”, καταλήγει η Geoaxis.
