Συνοπτικός Πρακτικός Οδηγός (FAQ) για Πολίτες και Νομικούς με βάση την Τροπολογία του Άρθρου 45 του Ν. 5184/2025 όπως τροποποιήθηκε τον Οκτώβριο 2025 σχετικά με τις Κτηματολογικές Αγωγές του Δημοσίου
Των: Δρ. Κώστα Σαχπάζη, Πολιτικού Μηχανικού, Καθηγητή της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Δυτικής Μακεδονίας, Κωνσταντίνας Σαχπάζη, Πολιτικού Μηχανικού, και Δέσποινας Σαχπάζη, Αρχιτέκτονος Μηχανικού
____________________ .. ____________________
Πρακτικός Οδηγός / FAQ: Κτηματολόγιο & Αγωγές του Δημοσίου (2025–2026)
Ενότητα Α: Νομικό Πλαίσιο & Χρονοδιάγραμμα
- Τι αλλάζει με την τροπολογία Οκτωβρίου 2025;
Η προθεσμία αναστολής της κατάθεσης και εκδίκασης αγωγών του Δημοσίου για διεκδίκηση κυριότητας ακινήτων από ιδιώτες παρατείνεται έως 31 Ιανουαρίου 2026 (τροποποίηση άρθρου 45 του Ν. 5184/2025, ΦΕΚ Α’ 34).
- Ποιες αγωγές αφορά η αναστολή;
Αφορά όλες τις αγωγές που στηρίζονται στη δήλωση κυριότητας του Δημοσίου, ιδίως με βάση:
- παλαιά έγγραφα (π.χ. της Τουρκοκρατίας),
- τεκμήρια κυριότητας βάσει δασικού ή παραθαλάσσιου χαρακτήρα,
- καταχωρίσεις Κτηματολογίου που δηλώνουν το Δημόσιο ως κύριο χωρίς τίτλο.
- Μπορεί να συνεχιστεί μια παγωμένη δίκη;
Ναι, κατ’ εξαίρεση. Ο πολίτης ή ενδιαφερόμενος μπορεί να υποβάλει αίτηση στον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου Διεύθυνσης του Δικαστηρίου για να προχωρήσει η υπόθεση (βάσει άρθρου 307 ΚΠολΔ).
- Τι απαιτείται πλέον για να ασκήσει αγωγή το Δημόσιο;
Σύμφωνα με νομολογία του Αρείου Πάγου (2025), δεν αρκεί η επίκληση παλαιών εγγράφων ή γενικών τεκμηρίων.
Απαιτείται:
- Τίτλος κυριότητας ή
- Αποδεδειγμένη νομή / κατοχή του ακινήτου από το Δημόσιο.
- Ποια η πρακτική σημασία για πολίτες και νομικούς;
- Οι ιδιώτες κερδίζουν χρόνο για συγκέντρωση αποδείξεων και τίτλων.
- Οι επαγγελματίες (δικηγόροι, μηχανικοί, συμβολαιογράφοι) πρέπει να λαμβάνουν υπόψη την αναστολή σε κάθε υπόθεση μεταβίβασης, σύνταξης τίτλου ή αγωγής.
- Η αμφισβήτηση πρώτων εγγραφών του Κτηματολογίου παραμένει ενεργή μέσω των άρθρων 6 και 7 του ν. 2664/1998.
- Γιατί δόθηκε η παράταση έως 31.1.2026;
Σύμφωνα με την Αιτιολογική Έκθεση της Τροπολογίας:
“Το κράτος οφείλει να καθορίσει σαφή και αντικειμενικά κριτήρια για το πότε θα ασκεί αγωγές. Η παράταση αποσκοπεί στην προστασία της ασφάλειας δικαίου και της εμπιστοσύνης των πολιτών.”
- Σχετικά νομοθετικά και δικονομικά εργαλεία:
- Ν. 5184/2025, άρθρο 45
- Τροπολογία Οκτωβρίου 2025 (ΦΕΚ Α’)
- Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας: άρθρα 237, 238, 307
- Νόμος 2664/1998: άρθρο 6 (πρώτες εγγραφές)
- Πότε ξεκίνησε και πότε λήγει η αναστολή των αγωγών του Δημοσίου;
Η αναστολή ισχύει από 6 Μαρτίου 2025 (ημερομηνία δημοσίευσης του Ν. 5184/2025) και παρατάθηκε με τροπολογία Οκτωβρίου 2025 έως και 31 Ιανουαρίου 2026.
- Τι γίνεται με αγωγές του Δημοσίου που είχαν ήδη κατατεθεί πριν τον Μάρτιο 2025;
Αυτές αναστέλλονται αυτοδίκαια, εκτός αν:
- ο πολίτης ζητήσει να συνεχιστεί η δίκη (με αίτηση στον Πρόεδρο του Τριμελούς Συμβουλίου), ή
- έχει ήδη εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση.
- Επηρεάζεται η προθεσμία άσκησης ανακοπής κατά πρώτης εγγραφής (άρθρο 6 ν. 2664/1998);
Όχι. Η αναστολή αφορά μόνο τις αγωγές κυριότητας του Δημοσίου, όχι τις προθεσμίες ανακοπών που ρυθμίζονται ανεξάρτητα και παραμένουν αυστηρές και μη αναστρέψιμες.
Ενότητα Β: Δικαιώματα Πολιτών & Πρακτική Αντιμετώπιση
- Μπορεί πολίτης να εγείρει αγωγή κατά του Δημοσίου;
Ναι. Η αναστολή ισχύει μονομερώς υπέρ του Δημοσίου. Ο ιδιώτης μπορεί:
- να εγείρει αναγνωριστική ή διεκδικητική αγωγή κατά του Δημοσίου,
- να ζητήσει διόρθωση πρώτης εγγραφής,
- να κάνει χρήση ανακοπής κατά εγγραφής με έννομο συμφέρον.
- Πότε είναι κρίσιμος ο χρόνος άσκησης νομής/κατοχής για την υπεράσπιση του πολίτη;
Η 20ετής νομή (ή 30ετής σε ορισμένες περιπτώσεις) αποτελεί πλήρες τεκμήριο κυριότητας, εφόσον είναι ήρεμη, δημόσια και αδιάλειπτη. Πρέπει να αποδεικνύεται με έγγραφα, μαρτυρίες ή αυτοψία.
- Είναι έγκυρη εγγραφή στο Κτηματολόγιο υπέρ του Δημοσίου χωρίς τίτλο;
Όχι. Σύμφωνα με τον Άρειο Πάγο (ΑΠ 1421/2025):
“Η εγγραφή του Δημοσίου χωρίς τίτλο ή νόμιμο τεκμήριο δεν θεμελιώνει κυριότητα εφόσον δεν συνοδεύεται από πραγματική νομή.”
- Τι πρέπει να κάνει ο πολίτης αν το ακίνητό του εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»;
Να:
- προβεί σε αναγνώριση δικαιώματος με αίτηση στο Κτηματολογικό Γραφείο,
- καταθέσει αναγνωριστική αγωγή κυριότητας εντός 14 ετών από την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου (βάσει άρθρου 6 ν. 2664/1998).
- Υπάρχει υποχρέωση του Δημοσίου να ειδοποιεί πολίτες πριν από αγωγή;
Όχι με νόμο. Όμως, στο πλαίσιο της διοικητικής ευθύνης και της αναμενόμενης νέας νομοθεσίας του 2026, αναμένεται θεσμοθέτηση υποχρεωτικής προδικαστικής ενημέρωσης και εξώδικης πρόσκλησης.
Ενότητα Γ: Χρήσιμα για Δικηγόρους και Συμβολαιογράφους
- Μπορεί να γίνει μεταβίβαση ακινήτου ενώ υπάρχει «ένδειξη διεκδίκησης» από το Δημόσιο;
Ναι, τεχνικά επιτρέπεται, όμως απαιτείται:
- αναγραφή όρου επιφύλαξης στο συμβόλαιο,
- ειδική τεχνική έκθεση μηχανικού,
- ενημέρωση αγοραστή για τη νομική κατάσταση του ακινήτου (υποχρεωτικό).
- Υπάρχουν επιπτώσεις σε ήδη κτηματολογικά εγγεγραμμένα δικαιώματα τρίτων;
Αν έχουν εγγραφεί με βάση τελεσίδικες αποφάσεις, παραμένουν ισχυρά.
Αν έχουν γίνει πριν από το πέρας της προθεσμίας των πρώτων εγγραφών, μπορούν να ανακληθούν ή τροποποιηθούν μόνο με δικαστική απόφαση.
- Ποια είναι τα επόμενα αναμενόμενα βήματα του νομοθέτη;
Η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει (Οκτώβριος 2025) ότι θα φέρει:
- Νέο θεσμικό πλαίσιο έως τον Ιανουάριο 2026 με κριτήρια άσκησης αγωγών από το Δημόσιο,
- Διατάξεις προστασίας χρηστής διοίκησης και διαφάνειας στις κτηματολογικές εγγραφές,
- Αναμόρφωση του άρθρου 6 ν. 2664/1998 για ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου των ιδιωτών.
—————–
Ο Δρ. Κώστας Σαχπάζης είναι Πολιτικός Μηχανικός, Καθηγητής της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Δυτικής Μακεδονίας (www.uowm.gr και www.geodomisi.com, email: sachpazis@teemail.gr), η Κωνσταντίνα Σαχπάζη είναι Πολιτικός Μηχανικός, και η Δέσποινα Σαχπάζη είναι Αρχιτέκτων Μηχανικός
