Για δεκαετίες παρουσιαζόταν ως ένα από τα πιο κρίσιμα έργα για την ασφάλεια των συναλλαγών και την οργάνωση της ακίνητης περιουσίας στη χώρα. Στην πράξη, όμως, το Κτηματολόγιο εξελίχθηκε σε ένα σύνθετο και συχνά δυσλειτουργικό εγχείρημα, με καθυστερήσεις που ξεπερνούν κάθε αρχικό σχεδιασμό και με προβλήματα που εξακολουθούν να αφήνουν «θολή» την εικόνα της ιδιοκτησίας για εκατομμύρια ακίνητα.
Σε μια συγκυρία που η αγορά ακινήτων επιχειρεί να σταθεροποιηθεί και οι επενδύσεις να επιταχυνθούν, τα κενά του συστήματος παραμένουν ορατά: εκκρεμότητες που λιμνάζουν, νομικές ασάφειες που δημιουργούν αβεβαιότητα και ένα σημαντικό ποσοστό ιδιοκτησιών που εξακολουθεί να μην έχει σαφή ταυτότητα. Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, η πρόσφατη έκθεση του Ελεγκτικού Συνεδρίου για το Ελληνικό Κτηματολόγιο αποτυπώνει με ωμό τρόπο ένα έργο που, αν και βρίσκεται κοντά στην ολοκλήρωσή του, κουβαλά ένα βαρύ ιστορικό καθυστερήσεων, δομικών αδυναμιών και σοβαρών κινδύνων για την ασφάλεια των συναλλαγών.
Καθυστερήσεις, «ορφανά» ακίνητα και θεσμικές ασάφειες
Το πρώτο και πιο χαρακτηριστικό εύρημα της έκθεσης είναι η υπερβολική διάρκεια υλοποίησης του έργου. Παρά το γεγονός ότι η δημιουργία Κτηματολογίου αποτελεί συνταγματική υποχρέωση και είχε σχεδιαστεί να ολοκληρωθεί σε πολύ μικρότερο χρονικό ορίζοντα, τελικά απαιτήθηκαν περίπου τρεις δεκαετίες για να φτάσει κοντά στο τέλος. Ακόμη και με δεδομένη την πολυπλοκότητα του εγχειρήματος, το Ελεγκτικό Συνέδριο χαρακτηρίζει τον χρόνο αυτό «αντικειμενικά υπέρμετρα εκτεταμένο», επισημαίνοντας ότι ο ρυθμός υλοποίησης ήταν ιδιαίτερα χαμηλός για μεγάλο μέρος αυτής της περιόδου.
Την ίδια στιγμή, ένα από τα πιο ανησυχητικά στοιχεία αφορά τον τεράστιο αριθμό ακινήτων «αγνώστου ιδιοκτήτη». Σε εθνικό επίπεδο, περίπου 3,45 εκατομμύρια δικαιώματα – δηλαδή σχεδόν το 9% του συνόλου – εμφανίζονται χωρίς δηλωμένο ιδιοκτήτη, ενώ σε επιμέρους περιοχές το ποσοστό αυτό ξεπερνά ακόμη και το 20%. Το φαινόμενο αυτό δεν αποτελεί απλώς στατιστική απόκλιση, αλλά ένδειξη σοβαρών δυσλειτουργιών στη διαδικασία κτηματογράφησης, όπως η μη ενεργοποίηση των ιδιοκτητών και η αποτυχία καταγραφής της δημόσιας περιουσίας. Επιπλέον, δημιουργεί έναν υπαρκτό κίνδυνο υφαρπαγής περιουσίας, καθώς τα ακίνητα αυτά μπορούν να αποτελέσουν στόχο καταχρηστικών δηλώσεων, ενώ σε κάθε περίπτωση ενδέχεται να καταλήξουν στο Δημόσιο χωρίς σαφή εικόνα για το ιδιοκτησιακό τους καθεστώς.
Σημαντικό πρόβλημα εντοπίζεται και στον τρόπο ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης σε πολλές περιοχές. Όπως διαπιστώνεται, η διαδικασία έχει σε αρκετές περιπτώσεις περατωθεί χωρίς να έχει προηγηθεί η πλήρης εξέταση αιτήσεων διόρθωσης και ενστάσεων. Η επιλογή αυτή επιταχύνει μεν την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου, ωστόσο δημιουργεί μια μακρά περίοδο αβεβαιότητας για τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα και μεταφέρει το βάρος επίλυσης διαφορών στο δικαστικό σύστημα, το οποίο ήδη επιβαρύνεται σημαντικά.
Η εικόνα επιβαρύνεται περαιτέρω από τον μεγάλο όγκο εκκρεμοτήτων. Χιλιάδες υποθέσεις ενστάσεων και αιτήσεων διόρθωσης παραμένουν σε εκκρεμότητα, με χαρακτηριστικό παράδειγμα τις περίπου 233.000 υποθέσεις που εκκρεμούσαν ενώπιον επιτροπών, σύμφωνα με τα στοιχεία της έκθεσης του Ελεγκτικού Συνεδρίου κατά την περίοδο σύνταξης του σχετικού κειμένου, γεγονός που υποδηλώνει ότι το σύστημα δυσκολεύεται να απορροφήσει τον όγκο των διαφορών και να αποδώσει εγκαίρως οριστικές λύσεις. Η κατάσταση αυτή συνδέεται άμεσα με την υποστελέχωση των υπηρεσιών, καθώς σε πολλά κτηματολογικά γραφεία καταγράφεται μεγάλος αριθμός εκκρεμοτήτων λόγω έλλειψης προσωπικού και αδυναμίας διεκπεραίωσης των υποθέσεων με τους απαιτούμενους ρυθμούς.
Στο θεσμικό επίπεδο, η έκθεση αναδεικνύει μια ακόμη κρίσιμη αδυναμία: τη διαρκή μεταβολή του νομοθετικού πλαισίου. Οι συνεχείς αλλαγές στους κανόνες λειτουργίας και στις διαδικασίες όχι μόνο επιβράδυναν την πρόοδο του έργου, αλλά δημιούργησαν και ένα περιβάλλον αβεβαιότητας τόσο για τους πολίτες όσο και για τους επαγγελματίες που εμπλέκονται στο σύστημα.
Παράλληλα, το ίδιο το κράτος εμφανίζεται ανέτοιμο να υποστηρίξει ένα τόσο απαιτητικό εγχείρημα. Η απουσία βασικών εργαλείων, όπως οι δασικοί χάρτες, η πλήρης καταγραφή της δημόσιας περιουσίας και η οριοθέτηση κρίσιμων ζωνών (αιγιαλός, παραλία κ.ά.), είχε ως αποτέλεσμα το Κτηματολόγιο να λειτουργήσει όχι πάνω σε μια ώριμη βάση, αλλά ως μηχανισμός που ταυτόχρονα επιχειρεί να καλύψει αυτά τα κενά. Με άλλα λόγια, το έργο δεν «πάτησε» σε έτοιμες δομές, αλλά ανέλαβε να τις δημιουργήσει εκ των υστέρων, γεγονός που εξηγεί σε μεγάλο βαθμό τις καθυστερήσεις.
Σημαντικές είναι και οι νομικές ασάφειες που εξακολουθούν να υφίστανται. Η έκθεση επισημαίνει ότι δεν είναι σαφές αν η οριστικοποίηση μιας ανακριβούς πρώτης εγγραφής μπορεί να οδηγήσει σε πρωτότυπη κτήση κυριότητας από τον εσφαλμένα εγγεγραμμένο, ενώ ασαφές παραμένει και το καθεστώς αποζημιωτικής ευθύνης του Κτηματολογίου για λάθη στις εγγραφές. Πρόκειται για ζητήματα που αγγίζουν τον πυρήνα της ασφάλειας των συναλλαγών και μπορούν να οδηγήσουν σε πολυετείς δικαστικές διαμάχες.
Ομοίως, αν και έχει σημειωθεί πρόοδος στην ψηφιοποίηση των διαδικασιών, το σύστημα εξακολουθεί να εμφανίζει δυσλειτουργίες. Η αξιοποίηση της τεχνητής νοημοσύνης επιταχύνει τον νομικό έλεγχο, ωστόσο δημιουργεί νέες ανάγκες για ισχυρές δικλείδες ασφαλείας, ενώ η συνολική λειτουργία του ψηφιακού περιβάλλοντος δεν είναι ακόμη πλήρως ομαλή .
Επιτάχυνση, ενίσχυση και καθαροί κανόνες
Απέναντι σε αυτή την εικόνα, το Ελεγκτικό Συνέδριο διατυπώνει μια σειρά από σαφείς κατευθύνσεις για τη βελτίωση του συστήματος. Κεντρική προτεραιότητα αποτελεί η επιτάχυνση της εκκαθάρισης των εκκρεμοτήτων, ιδίως των ενστάσεων και των αιτήσεων διόρθωσης, προκειμένου να περιοριστεί η παρατεταμένη αβεβαιότητα για τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα και να αποσυμφορηθεί το δικαστικό σύστημα.
Παράλληλα, υπογραμμίζεται η ανάγκη ουσιαστικής ενίσχυσης των υπηρεσιών, τόσο σε επίπεδο στελέχωσης όσο και σε επίπεδο λειτουργικών δυνατοτήτων, ώστε τα κτηματολογικά γραφεία και οι επιτροπές να μπορούν να ανταποκριθούν στον όγκο των υποθέσεων. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στην ολοκλήρωση των βασικών υποδομών διαχείρισης του χώρου, όπως οι δασικοί χάρτες και η καταγραφή της δημόσιας περιουσίας, που αποτελούν προϋπόθεση για την ορθή λειτουργία του Κτηματολογίου.
Σε θεσμικό επίπεδο, το Ελεγκτικό Συνέδριο επισημαίνει την ανάγκη αποσαφήνισης κρίσιμων νομικών ζητημάτων, ιδίως σε ό,τι αφορά τις ανακριβείς εγγραφές και την αποζημιωτική ευθύνη, ώστε να ενισχυθεί η ασφάλεια Δικαίου και η εμπιστοσύνη των συναλλασσόμενων. Παράλληλα, τονίζεται η σημασία της σταθερότητας του νομοθετικού πλαισίου, ώστε να αποφευχθούν νέες καθυστερήσεις και στρεβλώσεις.
Τέλος, ιδιαίτερη βαρύτητα αποδίδεται στη δημιουργία ισχυρών μηχανισμών ελέγχου και πρόληψης φαινομένων καταχρήσεων, ιδίως σε σχέση με τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη και τις δηλώσεις χρησικτησίας, καθώς και στη βελτίωση της λειτουργικότητας των ψηφιακών συστημάτων, με παράλληλη διασφάλιση της αξιοπιστίας τους.
Σε κάθε περίπτωση, η εικόνα που αναδεικνύει η έκθεση είναι σαφής: το Κτηματολόγιο βρίσκεται μεν κοντά στην ολοκλήρωσή του, αλλά τα προβλήματα που το συνοδεύουν δεν έχουν ακόμη επιλυθεί. Και όσο αυτά παραμένουν, η μετάβαση σε ένα πλήρως αξιόπιστο και λειτουργικό σύστημα ιδιοκτησίας θα συνεχίσει να αποτελεί πρόκληση.
