Του Νίκου Ρουσάνογλου
Σε τροχιά “ήπιας” προσγείωσης έχει αρχίσει να εισέρχεται η αγορά των οικοπέδων στην Αττική, καθώς οι συνεχείς ανατιμήσεις στο κόστος κατασκευής, αλλά και η κατάργηση των περίφημων “μπόνους” δόμησης από το ΣτΕ, που είχαν επιτραπεί στο πλαίσιο του ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός), έχουν υποχρεώσει τους κατασκευαστές στο να περιορίσουν τα ποσά που θα μπορούσαν να διαθέσουν είτε για την απευθείας αγορά ενός οικοπέδου, είτε για την αντιπαροχή. Σύμφωνα με την φετινή ετήσια έρευνα της Geoaxis Property & Valuations Services για την πορεία της αγοράς οικοπέδων, οι τιμές πώλησης καταγράφουν σημαντική επιβράδυνση του ρυθμού της ανοδου τους, ενώ σταθεροποιητικά κινούνται και τα ποσοστά της αντιπαροχής.
Ειδικότερα, στις επιμέρους αντιπροσωπευτικές περιοχές που εξετάζει η έρευνα της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών, στους Αμπελοκήπους, η αντιπαροχή κυμαίνεται από 32% έως 36%, στο Μαρούσι από 30% έως 37%, στο Π. Φάληρο από 33% έως 40%, στο Περιστέρι έως 37% και στον Χολαργό από 30% έως 36%. Πρόκειται για ποσοστά παραπλήσια με εκείνα της περσινής μελέτης.
Σύμφωνα με την σχετική ανάλυση, “το ΣτΕ με τις αποφάσεις του αυστηροποίησε την εφαρμογή του ΝΟΚ, θέτοντας σοβαρά νομικά ζητήματα που εστιάζουν στο πραγματικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα και όχι μόνο στους αριθμητικούς περιορισμούς με σκοπό την αλλαγή της φιλοσοφίας στον σχεδιασμό και την συμβατότητα με τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού (Τ.Π.Σ., Ε.Π.Σ.), όπου αυτά υπάρχουν. Οι επιπτώσεις στον κλάδο της οικοδομής και του real estate γενικότερα, προκαλούν αβεβαιότητα σε ιδιώτες, μηχανικούς, κατασκευαστές και θεσμικούς επενδυτές, ειδικά σε περιοχές υψηλής αξίας (π.χ. Αθήνα, τουριστικές περιοχές), όπου το μπόνους δόμησης καθορίζει την απόδοση μιας επένδυσης”.
Παράλληλα, όπως σημειώνει ο κ. Γιάννης Ξυλάς, διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis, “μεγάλο στοίχημα αποτελεί η αύξηση στο κόστος κατασκευής, που προσεγγίζει το 10% τους τελευταίους μήνες, λόγω του πολέμου στη Μέση Ανατολή και το κλείσιμο των στενών του Ορμούζ, όπως επίσης και ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών, αλλά και ο χρόνος ανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των βορείων προαστίων. Ο περιορισμός των ευεργετημάτων του ΝΟΚ δεν ευνοεί τους εργολάβους και τους τελικούς χρήστες, αν και θεωρούμε πως επαναφέρει την ομαλότητα στην αλυσίδα της οικοδομικής δραστηριότητας”, επισημαίνει ο κ. Ξυλάς.
Στο πλαίσιο αυτό, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές αντανακλάται στον Δείκτη Τιμών Υλικών Νέων Κτηρίων. Ο μέσος δείκτης του δωδεκαμήνου Μαρτίου 2025 – Φεβρουαρίου 2026, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του δωδεκαμήνου Μαρτίου 2024 – Φεβρουαρίου 2025, παρουσίασε αύξηση 2,6%, έναντι αύξησης 5,3% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων προηγούμενων δωδεκάμηνων. Παρόλα αυτά τα στοιχεία, η πραγματικότητα καταγράφει αρκετά μεγαλύτερη αύξηση στο κόστος κατασκευής, ενώ η διατήρηση του πετρελαίου σε επίπεδα 100 δολαρίων το βαρέλι είναι βέβαιο ότι θα επηρεάσει περαιτέρω δυσμενώς το κόστος κατασκευής εντός του έτους.
Η εικόνα αυτή έχει αρχίσει να αποτυπώνεται πλέον και στις τιμές, καθώς παρότι παραμένουν σε ανοδική τροχιά, εντούτοις, αυτή έχει περιοριστεί σημαντικά σε σχέση με το 2025, καθώς φέτος δεν ξεπερνά το 4,2% κατά μέσο όρο στις περιοχές που καταγράφει η Geoaxis, έναντι αύξησης 5,6% το 2024. Η μεγαλύτερη αύξηση (5,07%) παρατηρείται στα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 1,4 στο Παλαιό Φάληρο, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2026 να διαμορφώνεται στα 1.700 ευρώ/τ.μ., από 1.621 ευρώ/τ.μ. πέρσι. Ακολουθεί η περιοχή των Αμπελοκήπων του Δήμου Αθηναίων με τα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 3,6 να καταγράφουν αύξηση 4,68% (στα 2.727 ευρώ/τ.μ., από 2.605 ευρώ/τ.μ). Έπονται η περιοχή του Χολαργού όπου οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 1,2 καταγράφουν αύξηση 4,17% (στα 1.350 ευρώ/τ.μ. από 1.296 ευρώ/τ.μ.) και το Μαρούσι όπου οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 0,8 καταγράφουν αύξηση 3,96% (στα 972 ευρώ/τ.μ. από 935 ευρώ/τ.μ.). Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή του Περιστερίου με οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 1,8 να αυξάνονται 3,21% (στα 998 ευρώ/τ.μ. από 967 ευρώ/τ.μ.).
Σε βάθος δεκαετίας, οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο αφού καταγράφεται αύξηση 48,08%, κατά μέσο όρο. Την μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (54,34%) καταγράφουν τα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 3,6 στο Δήμο Αθηναίων και συγκεκριμένα στους Αμπελόκηπους και την μικρότερη αύξηση τα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 1,8 στο Περιστέρι (41,60%).
