Η παρουσίαση 194 προτεινόμενων Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) σε 50 δημοτικές ενότητες σηματοδοτεί την έναρξη μιας διαδικασίας που μπορεί να ανοίξει τον δρόμο για την εφαρμογή της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), ενός θεσμού που παραμένει επί δεκαετίες ουσιαστικά ανενεργός.
Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφος Πολεοδόμος Μηχανικός – Κτηματολογική Διαμεσολαβήτρια – baklatsi@yahoo.gr
Η διαδικασία αυτή μπορεί να δώσει οικονομική διέξοδο σε ιδιοκτήτες διατηρητέων και άλλων δεσμευμένων ακινήτων, οι οποίοι δεν μπορούν να αξιοποιήσουν τα δικαιώματα δόμησης που διαθέτουν. Παράλληλα, δημιουργεί προοπτικές πρόσθετης δόμησης σε κατάλληλες περιοχές και συνδέεται, υπό προϋποθέσεις, με την αντιμετώπιση αυθαιρέτων κατηγορίας 5.
Ωστόσο, οι ΖΥΣ δεν έχουν ακόμη θεσμοθετηθεί και απαιτούνται σημαντικά βήματα μέχρι να πραγματοποιηθούν οι πρώτες συναλλαγές μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Πώς λειτουργεί, λοιπόν, η μεταφορά συντελεστή, ποιοι μπορούν να ωφεληθούν και τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες;
1. Τι είναι η μεταφορά συντελεστή;
Η ΜΣΔ επιτρέπει, με αυστηρές προϋποθέσεις, να μεταφερθεί δικαίωμα δόμησης που δεν μπορεί να αξιοποιηθεί σε ένα ακίνητο προς άλλο ακίνητο, σε κατάλληλα καθορισμένη περιοχή. Για παράδειγμα, ένα διατηρητέο κτίριο ενδέχεται να έχει υπόλοιπο συντελεστή που δεν μπορεί να εξαντληθεί χωρίς να θιγεί ο προστατευόμενος χαρακτήρας του. Ο ιδιοκτήτης του μπορεί, εφόσον αναγνωριστεί και εγκριθεί το δικαίωμα, να το διαθέσει μέσω του προβλεπόμενου μηχανισμού. Ο αγοραστής, αντίστοιχα, δεν αποκτά απεριόριστη δυνατότητα οικοδόμησης: πρέπει το ακίνητό του να βρίσκεται σε θεσμοθετημένη ΖΥΣ και να πληροί όλους τους όρους.
2. Ποιοι ιδιοκτήτες μπορούν να πουλήσουν και ποιοι να αγοράσουν συντελεστή δόμησης;
Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης αφορά δύο κατηγορίες ιδιοκτητών: εκείνους που διαθέτουν δικαιώματα δόμησης τα οποία δεν μπορούν να αξιοποιήσουν στο ακίνητό τους και εκείνους που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν πρόσθετη δυνατότητα δόμησης.
Οι ιδιοκτήτες που μπορούν να διαθέσουν δικαίωμα δόμησης είναι:
- Διατηρητέων κτιρίων, που δεν μπορούν να εξαντλήσουν τον επιτρεπόμενο συντελεστή λόγω των περιορισμών προστασίας.
- Κτιρίων χαρακτηρισμένων ως μνημείων, στα οποία έχουν επιβληθεί περιορισμοί δόμησης.
- Ρυμοτομούμενων ακινήτων, για τα οποία έχει επιβληθεί απαλλοτρίωση για τη δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων.
- Ακινήτων εντός σχεδίου ή ορίων οικισμού, σε αρχαιολογικούς χώρους ή ιστορικούς τόπους, όπου η δόμηση περιορίζεται ή απαγορεύεται.
- Ακινήτων με ειδικούς θεσμοθετημένους περιορισμούς δόμησης, εφόσον αυτοί εμπίπτουν στις προβλεπόμενες περιπτώσεις μεταφοράς συντελεστή.
Να αγοράσουν συντελεστή δόμησης μπορούν ιδιοκτήτες οικοπέδων που βρίσκονται σε θεσμοθετημένες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), εφόσον επιτρέπεται πρόσθετη δόμηση στο συγκεκριμένο ακίνητο. Δυνατότητα προβλέπεται επίσης σε ειδικές περιπτώσεις που ορίζει η νομοθεσία.
Ειδική περίπτωση αποτελούν τα αυθαίρετα κατηγορίας 5, για τα οποία η νομοθεσία συνδέει, υπό προϋποθέσεις, την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση με την απόκτηση δικαιωμάτων δόμησης, όπως εξηγείται στη συνέχεια.
Σε κάθε περίπτωση απαιτείται έλεγχος από μηχανικό και η ολοκλήρωση των προβλεπόμενων εγκρίσεων.
3. Τι προβλέπεται για τα αυθαίρετα κατηγορίας 5;
Η κατηγορία 5 αφορά αυθαίρετες κατασκευές με ιδιαίτερα σοβαρές πολεοδομικές υπερβάσεις. Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης έχει συνδεθεί με σχεδιαζόμενες λύσεις για συγκεκριμένες περιπτώσεις, μέσω απόκτησης δικαιωμάτων δόμησης και πρόσθετων νόμιμων προϋποθέσεων. Αυτό δεν σημαίνει ότι η παρουσίαση των ΖΥΣ νομιμοποιεί αυτομάτως τέτοια ακίνητα ή ότι έχει ανοίξει γενικά η υπαγωγή όλων των αυθαιρέτων κατηγορίας 5. Ενδεικτικά, αν η άδεια προβλέπει δόμηση 150 τ.μ. και έχει κατασκευαστεί κτίριο 280 τ.μ., η υπέρβαση δόμησης είναι 130 τ.μ. (περίπου 87%). Αν από τον συνολικό έλεγχο προκύπτει ότι πρόκειται για αυθαίρετο κατηγορίας 5, ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε να εξετάσει την προβλεπόμενη δυνατότητα απόκτησης δικαιωμάτων δόμησης, μόνον εφόσον ενεργοποιηθεί η σχετική διαδικασία και πληρούνται όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις. Η αγορά δικαιωμάτων δεν συνεπάγεται από μόνη της νομιμοποίηση του κτιρίου.
4. Πόσος συντελεστής μπορεί να μεταφερθεί και πώς προσδιορίζεται η αξία του;
Ας θεωρήσουμε, ενδεικτικά, διατηρητέο σε οικόπεδο 300 τ.μ., με συντελεστή 2,0 και υφιστάμενη δόμηση 250 τ.μ. Η θεωρητική συνολική δόμηση είναι 600 τ.μ. και η αριθμητική διαφορά 350 τ.μ. Αυτό δεν σημαίνει ότι μεταφέρονται αυτομάτως 350 τ.μ.: προηγούνται ο έλεγχος της νόμιμης δόμησης, οι ειδικοί περιορισμοί και η αναγνώριση του μεταφερόμενου δικαιώματος. Ούτε η αριθμητική διαφορά αρκεί για να υπολογιστεί ένα τίμημα. Η οικονομική αξία θα προκύπτει από τους εφαρμοστέους κανόνες αποτίμησης και τη νόμιμη διαδικασία συναλλαγής, όταν αυτή ενεργοποιηθεί.
5. Τι είναι οι ΖΥΣ και πώς θα μάθουμε πού βρίσκονται;
Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή είναι οι περιοχές στις οποίες θα μπορεί να κατευθύνεται πρόσθετη δόμηση, εφόσον θεσμοθετηθούν. Δεν αρκεί να υπάρχει ενδιαφέρον αγοράς: πρέπει να εξεταστούν οι χρήσεις γης, η υφιστάμενη πυκνότητα, τα επιτρεπόμενα ύψη, το οδικό δίκτυο, η στάθμευση, οι κοινόχρηστοι χώροι και οι υποδομές. Οι 194 ζώνες σε 50 δημοτικές ενότητες αποτελούν συγκεκριμένη δέσμη μελετητικών προτάσεων. Τα ακριβή όρια και οι προτεινόμενοι όροι τους θα πρέπει να αναζητηθούν στους χάρτες και στα συνοδευτικά στοιχεία των μελετών κατά τη δημοσιοποίηση και τη διαβούλευση. Η παρουσίαση του αριθμού των ζωνών δεν ισοδυναμεί με έγκρισή τους, ούτε σημαίνει ότι όλες θα θεσμοθετηθούν χωρίς αλλαγές.
Η διαβούλευση πρέπει να ελέγξει την υπερβολική δόμηση
Κατά τη δημόσια διαβούλευση, οι δήμοι, οι επιστημονικοί φορείς και οι πολίτες χρειάζεται να αξιολογήσουν τις προτεινόμενες προσαυξήσεις, τους πιθανούς κτιριακούς όγκους, την επιβάρυνση του κυκλοφοριακού δικτύου, την επάρκεια των δικτύων και την επίδραση στη φυσιογνωμία κάθε γειτονιάς. Όπου οι παραδοχές δεν τεκμηριώνονται επαρκώς, οι προτάσεις πρέπει να επανεξεταστούν. Η μεταφορά συντελεστή δεν μπορεί να λύνει ένα πρόβλημα ιδιοκτησίας δημιουργώντας νέα προβλήματα ποιότητας ζωής αλλού. Η νομολογία για τα πολεοδομικά κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού υπενθυμίζει, επίσης, τη σημασία της ολοκληρωμένης πολεοδομικής αξιολόγησης της πρόσθετης δόμησης.
6. Θα υπάρξουν ΖΥΣ και σε άλλες περιοχές;
Ναι, η διερεύνηση δεν περιορίζεται στις συγκεκριμένες αυτοτελείς μελέτες. Μέσα από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), αλλά και όπου προβλέπεται από τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, μπορεί να εξεταστεί η ανάγκη και η καταλληλότητα χωροθέτησης ΖΥΣ σε άλλες δημοτικές ενότητες. Επομένως, η απουσία μιας περιοχής από τη σημερινή δέσμη δεν συνεπάγεται οριστικό αποκλεισμό. Από την άλλη, η εκπόνηση ΤΠΣ δεν εγγυάται ότι θα καθοριστεί ΖΥΣ: χρειάζεται τεκμηριωμένη πρόταση και η προβλεπόμενη θεσμοθέτηση. Το πλεονέκτημα είναι ότι η δυνατότητα πρόσθετης δόμησης εξετάζεται μαζί με τις χρήσεις γης, τις υποδομές και τον συνολικό σχεδιασμό της περιοχής.
7. Πότε θα λειτουργήσει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης;
Η πλατφόρμα έχει τεθεί σε πιλοτική λειτουργία, με δυνατότητες που αφορούν κυρίως την προετοιμασία και καταχώριση στοιχείων τίτλων. Η παράταση της πιλοτικής περιόδου έως το τέλος του 2026 δεν αποτελεί εγγύηση ότι από την επόμενη ημέρα θα πραγματοποιούνται αγοραπωλησίες συντελεστή. Για ουσιαστική εφαρμογή απαιτούνται η ολοκλήρωση των μελετών, η διαβούλευση, οι αρμόδιες γνωμοδοτήσεις, η έκδοση των προβλεπόμενων προεδρικών διαταγμάτων και η λειτουργική ενεργοποίηση των συναλλαγών. Επομένως, δεν υπάρχει ασφαλής ενιαία ημερομηνία έναρξης για όλους τους ιδιοκτήτες.
8. Τι να κάνουν σήμερα οι ενδιαφερόμενοι;
Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων και δεσμευμένων ακινήτων μπορούν να ζητήσουν από μηχανικό έλεγχο τίτλων, όρων δόμησης, δεσμεύσεων και τυχόν υφιστάμενου τίτλου μεταφοράς. Όσοι διαθέτουν ήδη τίτλο χρειάζεται να ενημερωθούν για τη διαδικασία καταχώρισής του. Οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων πρέπει να ελέγξουν τις ισχύουσες δυνατότητες αντιμετώπισης της περίπτωσής τους. Οι υποψήφιοι αγοραστές συντελεστή οφείλουν να περιμένουν τις οριστικές ρυθμίσεις για τις ζώνες.
9. Ποια είναι τα επόμενα βήματα θεσμοθέτησης των ΖΥΣ;
Για τις 194 προτεινόμενες ΖΥΣ που προκύπτουν από τις αυτοτελείς μελέτες, τα επόμενα βήματα είναι η δημοσιοποίηση των μελετών και των χαρτών, η δημόσια διαβούλευση, η αξιολόγηση των παρατηρήσεων, η γνωμοδότηση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ, ο έλεγχος των σχεδίων Προεδρικών Διαταγμάτων από το Συμβούλιο της Επικρατείας και, τέλος, η έκδοση και δημοσίευση των Προεδρικών Διαταγμάτων. Η διαβούλευση μπορεί να οδηγήσει σε τροποποιήσεις των προτεινόμενων ζωνών, εφόσον προκύψουν τεκμηριωμένες παρατηρήσεις.
Παράλληλα, στις υπόλοιπες δημοτικές ενότητες, η δυνατότητα καθορισμού ΖΥΣ μπορεί να εξεταστεί μέσα από τις μελέτες των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ). Οι σχετικές προτάσεις θα ακολουθήσουν τις διαδικασίες διαβούλευσης, γνωμοδοτήσεων και θεσμοθέτησης που προβλέπονται για τα ΤΠΣ.
Επομένως, η θεσμοθέτηση των ΖΥΣ θα προχωρήσει μέσα από δύο παράλληλες διαδικασίες πολεοδομικού σχεδιασμού, με διαφορετικό βαθμό ωριμότητας και διαφορετικό χρόνο ολοκλήρωσης.
10. Τι πρέπει να προσέξουν όσοι θέλουν να αγοράσουν συντελεστή;
Ακόμη και όταν εγκριθεί μια ΖΥΣ, δεν σημαίνει ότι κάθε οικόπεδο μέσα στα όριά της θα μπορεί να αξιοποιήσει την ίδια προσαύξηση. Θα πρέπει να εξεταστούν το συγκεκριμένο ακίνητο, οι περιορισμοί του, το επιτρεπόμενο κτιριακό περίγραμμα και οι τυχόν πρόσθετες προϋποθέσεις. Επίσης, το κόστος αγοράς δικαιώματος δεν ταυτίζεται με το συνολικό κόστος ενός έργου: παραμένουν οι απαιτήσεις αδειοδότησης, μελετών και κατασκευής. Γι’ αυτό οι ιδιοκτήτες δεν πρέπει να λαμβάνουν επενδυτικές αποφάσεις βασισμένες αποκλειστικά σε έναν χάρτη προτεινόμενης ζώνης.
Η ενεργοποίηση της ΜΣΔ μπορεί να προσφέρει διέξοδο σε χρόνια προβλήματα ιδιοκτησίας και να στηρίξει τη διάσωση διατηρητέων. Η επιτυχία της, όμως, δεν θα μετρηθεί μόνο σε τίτλους και τετραγωνικά που θα μεταφερθούν. Θα κριθεί και από το αν οι νέες ζώνες σχεδιαστούν με μέτρο, διαφάνεια και σεβασμό στις αντοχές των πόλεων.
