Με την απόφαση ΔΣ 449/13, που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β΄ 6523/27.10.2026, καθορίζονται συγκεκριμένες περιπτώσεις σφαλμάτων στις αρχικές κτηματολογικές εγγραφές που διορθώνονται υποχρεωτικά από τα Κτηματολογικά Γραφεία, είτε κατόπιν αίτησης είτε αυτεπαγγέλτως. Η ρύθμιση αφορά περιοχές όπου η κτηματογράφηση ολοκληρώθηκε με διαδικασίες επιτάχυνσης.

Νέα διαδικασία υποχρεωτικής αποκατάστασης συγκεκριμένων προδήλων σφαλμάτων στις αρχικές κτηματολογικές εγγραφές προβλέπει απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του Ελληνικού Κτηματολογίου, η οποία δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Πρόκειται για την απόφαση ΔΣ 449/13, με ημερομηνία υπογραφής 14 Οκτωβρίου 2026, η οποία δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β΄ 6523/27.10.2026.

Η απόφαση εξειδικεύει περιπτώσεις στις οποίες στοιχεία και αποτελέσματα της διαδικασίας κτηματογράφησης δεν αποτυπώθηκαν ορθά στις αρχικές εγγραφές, κατά τη μετάβαση σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου.

Η σημαντικότερη πρόβλεψη είναι ότι, όταν συντρέχουν οι καθορισμένες προϋποθέσεις, ο αρμόδιος Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου ή άλλο νόμιμα εξουσιοδοτημένο πρόσωπο με αποφασιστική αρμοδιότητα υποχρεούται να προχωρήσει στη διόρθωση.

Η σχετική διαδικασία μπορεί να κινηθεί από πρόσωπο που διαθέτει έννομο συμφέρον ή αυτεπαγγέλτως από την αρμόδια υπηρεσία.

Σε ποιες περιοχές εφαρμόζεται η νέα απόφαση

Η ρύθμιση δεν αφορά αδιακρίτως όλες τις κτηματολογικές εγγραφές της χώρας.

Το πεδίο εφαρμογής της συνδέεται με τις κτηματογραφημένες περιοχές στις οποίες η περαίωση της κτηματογράφησης πραγματοποιήθηκε με εφαρμογή των διαδικασιών επιτάχυνσης και επίσπευσης που προβλέπονται στους:

• Ν. 4821/2021.
• Ν. 5142/2024.

Ειδικότερα, η απόφαση παραπέμπει στις διαδικασίες περαίωσης των άρθρων 11 και 11Α του Ν. 2308/1995.

Επομένως, πριν από την υποβολή αίτησης διόρθωσης, πρέπει να διαπιστώνεται εάν η συγκεκριμένη κτηματολογική περιοχή εμπίπτει στο πεδίο της απόφασης.

Οι τρεις περιπτώσεις προδήλων σφαλμάτων

Το άρθρο 1 της απόφασης περιγράφει τρεις βασικές κατηγορίες σφαλμάτων που μπορεί να προκύψουν κατά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης.

1. Αιτήσεις διόρθωσης που κρίθηκαν παραδεκτές, αλλά οι σχετικές εκθέσεις δεν εφαρμόστηκαν

Η πρώτη περίπτωση αφορά τη μη εφαρμογή εκθέσεων της παραγράφου 8 του άρθρου 6Α του Ν. 2308/1995, οι οποίες συνδέονται με αιτήσεις διόρθωσης της παραγράφου 9 του ίδιου άρθρου.

Η υποχρεωτική διόρθωση προϋποθέτει τη σωρευτική συνδρομή συγκεκριμένων όρων.

Ειδικότερα, πρέπει:

1. Οι σχετικές εκθέσεις να είχαν δημοσιοποιηθεί.
2. Οι αιτούντες να είχαν ενημερωθεί για τη δημοσιοποίησή τους.
3. Να είχαν ενημερωθεί οι τρίτοι θιγόμενοι ιδιοκτήτες και να είχαν υποβληθεί τα αποδεικτικά γνωστοποίησης μέσω των διαδικτυακών εφαρμογών του Κτηματολογίου.
4. Οι τρίτοι ιδιοκτήτες να είχαν συναινέσει ρητά στις προτεινόμενες διορθώσεις ή να είχε συντρέξει η προβλεπόμενη σιωπηρή αποδοχή.
5. Οι αιτήσεις να είχαν χαρακτηριστεί παραδεκτές, αλλά οι αντίστοιχες εκθέσεις να μην είχαν εφαρμοστεί, εν όλω ή εν μέρει, κατά την αναμόρφωση των τελικών κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων.

Τι σημαίνει στην πράξη:

Εάν μια αίτηση διόρθωσης είχε ακολουθήσει την προβλεπόμενη διαδικασία, είχαν ολοκληρωθεί οι απαιτούμενες ενημερώσεις και συναινέσεις, αλλά το αποτέλεσμά της δεν ενσωματώθηκε στα τελικά κτηματολογικά στοιχεία, η παράλειψη μπορεί να υπαχθεί στη νέα διαδικασία.

Για τον μηχανικό, κρίσιμη είναι η αντιπαραβολή της σχετικής έκθεσης και των στοιχείων του φακέλου κτηματογράφησης με την αρχική κτηματολογική εγγραφή.

2. Εκθέσεις διόρθωσης που δεν ενσωματώθηκαν στους τελικούς πίνακες και διαγράμματα

Η δεύτερη περίπτωση αφορά εκθέσεις της παραγράφου 8 του άρθρου 6Α του Ν. 2308/1995 που δεν συνδέονται με αιτήσεις διόρθωσης της παραγράφου 9 του ίδιου άρθρου.

Η απόφαση καλύπτει τις περιπτώσεις στις οποίες αυτές οι εκθέσεις δεν εφαρμόστηκαν κατά την αναμόρφωση των τελικών κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων.

Πρακτικά, πρόκειται για περιπτώσεις στις οποίες το αποτέλεσμα μιας προβλεπόμενης διαδικασίας ελέγχου ή διόρθωσης δεν μεταφέρθηκε ορθά στα τελικά στοιχεία της κτηματογράφησης.

Η αποκατάσταση μπορεί πλέον να πραγματοποιείται μέσω της προβλεπόμενης διοικητικής διαδικασίας για πρόδηλα σφάλματα, εφόσον τεκμηριώνεται η συγκεκριμένη παράλειψη.

3. Λανθασμένη σήμανση ακινήτων στις αρχικές εγγραφές

Η τρίτη κατηγορία αφορά σφάλματα στη σήμανση των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών σε σχέση με αιτήσεις διόρθωσης.

Καλύπτονται δύο διαφορετικές περιπτώσεις:

• Εσφαλμένη σήμανση μη επηρεαζόμενου ακινήτου: ένα ακίνητο εμφανίζεται ως επηρεαζόμενο από αίτηση διόρθωσης, ενώ δεν επηρεάζεται.
• Παράλειψη σήμανσης επηρεαζόμενου ακινήτου: ένα ακίνητο που πράγματι επηρεάζεται από αίτηση διόρθωσης δεν έχει λάβει την αντίστοιχη σήμανση.

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη έχει πρακτική σημασία για την ορθότητα των κτηματολογικών φύλλων και την ενημέρωση των ενδιαφερομένων σχετικά με εκκρεμείς διορθώσεις.

Για παράδειγμα, σε διαδικασία διόρθωσης που επηρεάζει δύο ακίνητα, μπορεί από σφάλμα να σημανθεί και τρίτη ιδιοκτησία που δεν επηρεάζεται. Αντίστοιχα, μπορεί να παραλειφθεί η σήμανση ιδιοκτησίας που θα έπρεπε να εμφανίζεται ως επηρεαζόμενη.

Η απόφαση προβλέπει τη διόρθωση αυτών των σφαλμάτων από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Η διόρθωση είναι υποχρεωτική – Πώς κινείται η διαδικασία

Σύμφωνα με το άρθρο 2 της απόφασης, η αποκατάσταση των σφαλμάτων που υπάγονται στο άρθρο 1 είναι υποχρεωτική.

Η διαδικασία μπορεί να κινηθεί με δύο τρόπους:

Κατόπιν αίτησης: Ο ενδιαφερόμενος που διαθέτει έννομο συμφέρον υποβάλλει αίτηση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Αυτεπαγγέλτως: Το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο προχωρεί στη διόρθωση χωρίς να απαιτείται προηγούμενη αίτηση, όταν διαπιστώνεται το σχετικό σφάλμα και συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις.

Όταν υποβάλλεται αίτηση, αυτή καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου.

Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 18 του Ν. 2664/1998, που ρυθμίζει τη διόρθωση προδήλων σφαλμάτων.

Η υποχρέωση του Κτηματολογικού Γραφείου δεν συνεπάγεται άνευ όρων αποδοχή οποιουδήποτε αιτήματος. Απαιτείται να αποδεικνύεται ότι το συγκεκριμένο σφάλμα υπάγεται στην προβλεπόμενη περίπτωση.

Τι πρέπει να ελέγξουν οι μηχανικοί

Η απόφαση παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για αγρονόμους τοπογράφους μηχανικούς, πολιτικούς μηχανικούς και επαγγελματίες που συμμετέχουν στην τεχνική τεκμηρίωση ακινήτων.

Σε περιπτώσεις ασυμφωνίας μεταξύ στοιχείων της κτηματογράφησης και αρχικών εγγραφών, είναι σκόπιμο να ελέγχονται:

• Η απόφαση περαίωσης της κτηματογράφησης για τη συγκεκριμένη περιοχή.
• Οι αρχικοί κτηματολογικοί πίνακες και τα διαγράμματα.
• Τυχόν αιτήσεις διόρθωσης που είχαν υποβληθεί στο στάδιο της κτηματογράφησης.
• Οι σχετικές εκθέσεις του άρθρου 6Α του Ν. 2308/1995.
• Τα στοιχεία δημοσιοποίησης, ενημέρωσης και συναίνεσης των επηρεαζόμενων ιδιοκτητών, όπου απαιτούνται.
• Η ύπαρξη ή η παράλειψη σήμανσης ακινήτων που επηρεάζονται από αιτήσεις διόρθωσης.

Η σύγκριση των στοιχείων αυτών μπορεί να δείξει εάν η ασυμφωνία οφείλεται σε παράλειψη εφαρμογής αποτελέσματος της κτηματογράφησης ή εάν πρόκειται για διαφορετικής φύσης ζήτημα.

Η νέα απόφαση δεν πρέπει να συγχέεται με τη γενική διαδικασία διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων μέσω της πλατφόρμας «metavoles», η οποία διέπεται από ιδιαίτερες διατάξεις και διαδικασίες.

Ποιες περιπτώσεις δεν καλύπτονται αυτομάτως

Η απόφαση δεν καθιερώνει γενική εξωδικαστική επίλυση κάθε διαφοράς που αφορά την κυριότητα, τα όρια ή τα εμπράγματα δικαιώματα ακινήτων.

Ειδικότερα, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι καλύπτει αυτομάτως:

• Οποιαδήποτε αμφισβήτηση κυριότητας μεταξύ ιδιωτών.
• Διαφορές για τις οποίες απαιτείται ουσιαστική δικαστική κρίση.
• Κάθε απόκλιση εμβαδού ή ορίων γεωτεμαχίου.
• Σφάλματα που δεν συνδέονται με τις συγκεκριμένες διαδικασίες περαίωσης της κτηματογράφησης.
• Περιπτώσεις στις οποίες δεν συντρέχουν οι όροι της εφαρμοστέας διαδικασίας πρόδηλου σφάλματος.

Η επιλογή της κατάλληλης διαδικασίας διόρθωσης πρέπει να γίνεται με βάση τη φύση της ανακρίβειας, τα διαθέσιμα έγγραφα και το ισχύον θεσμικό πλαίσιο.

Πότε τέθηκε σε ισχύ η απόφαση

Το άρθρο 3 ορίζει ως ημερομηνία έναρξης ισχύος τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Κατά συνέπεια, η απόφαση ισχύει από τις 27 Οκτωβρίου 2026, ημερομηνία δημοσίευσης στο ΦΕΚ Β΄ 6523.

Η ρύθμιση στηρίζεται στην εξουσιοδότηση της παραγράφου 4 του άρθρου 18 του Ν. 2664/1998, η οποία προστέθηκε με τον Ν. 5076/2023, και συνδέεται με τις διαδικασίες επιτάχυνσης της κτηματογράφησης των Ν. 4821/2021 και 5142/2024.

Η σημασία της νέας ρύθμισης

Η απόφαση επιχειρεί να αντιμετωπίσει συγκεκριμένες αστοχίες που μπορούν να εμφανιστούν κατά τη μετάβαση από την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης στις αρχικές εγγραφές του λειτουργούντος Κτηματολογίου.

Αντί να απαιτείται σε κάθε περίπτωση νέα αντιδικία για την αποκατάσταση μιας ήδη τεκμηριωμένης διοικητικής παράλειψης, παρέχεται ρητή βάση υποχρεωτικής διόρθωσης από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Για τους μηχανικούς, το βασικό πρακτικό όφελος είναι η δυνατότητα τεκμηριωμένης αντιμετώπισης συγκεκριμένων ασυμφωνιών, με αξιοποίηση των στοιχείων που είχαν ήδη παραχθεί κατά τη διαδικασία κτηματογράφησης.

Η ουσιαστική αλλαγή δεν είναι ότι όλα τα κτηματολογικά λάθη διορθώνονται πλέον χωρίς δικαστήριο, αλλά ότι καθορίζονται συγκεκριμένες περιπτώσεις παραλείψεων και εσφαλμένων σημάνσεων για τις οποίες προβλέπεται υποχρεωτική διοικητική αποκατάσταση.

Πηγές

• Απόφαση ΔΣ 449/13 του ΝΠΔΔ «Ελληνικό Κτηματολόγιο», 14/10/2026, δημοσίευση στο ΦΕΚ Β΄ 6523/27.10.2026: «Καθορισμός περιπτώσεων προς αποκατάσταση πρόδηλων σφαλμάτων των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών σε κτηματογραφημένες περιοχές μετά την επιτάχυνση της διαδικασίας κτηματογράφησης σύμφωνα με τους ν. 4821/2021 και 5142/2024».
• Εθνικό Τυπογραφείο: Επίσημη αναζήτηση ΦΕΚ — Τεύχος Β΄, έτος 2026, αριθμός 6523.
• Αντίγραφο ΦΕΚ Β΄ 6523/2026: Προβολή PDF (ανεξάρτητη φιλοξενία).
• Ελληνικό Κτηματολόγιο: Κτηματολόγιο σε λειτουργία – Διαδικασίες διόρθωσης εγγραφών.
• Νομοθετικό πλαίσιο: Άρθρο 18 Ν. 2664/1998, άρθρο 6Α Ν. 2308/1995, Ν. 4821/2021, Ν. 5076/2023 και Ν. 5142/2024.

---