Η πανδημία του Covid-19 έχει ομολογουμένως αλλάξει το τρόπο που ζούμε και εργαζόμαστε. Οι επιπτώσεις της στα εμπορικά ακίνητα αναμένεται να είναι δομικές και μακροχρόνιες και η αγορά καλείται να αντιμετωπίσει νέες προκλήσεις αλλά ταυτόχρονα δημιουργεί ευκαιρίες.
Υπό το πρίσμα της επενδυτικής σκοπιάς, είναι σημαντικό να κατανοήσουμε ποιες είναι οι δυνητικές μεταβολές και οι μακροχρόνιες επιπτώσεις της πανδημίας, το οποίο θα βοηθήσει στην αναπροσαρμογή της επενδυτικής στρατηγικής αλλά και στην μεγιστοποίηση των αποδόσεων. Σε αυτό το άρθρο αναφερόμαστε στους τέσσερεις βασικούς κλάδους ακινήτων: γραφεία, ξενοδοχεία, καταστήματα και logistics.
Αναφορικά με τα εμπορικά ακίνητα γραφείων, η πανδημία έχει επιταχύνει τη τεχνολογική προσαρμογή των εταιρειών και έχει καταστήσει σαφές ότι η τηλεργασία είναι εφικτή σε μεγαλύτερη κλίμακα. Αυτό θα έχει ως συνέπεια οι εταιρείες να επανεξετάσουν τη στρατηγική του corporate real estate (όπως την επιλογή τοποθεσίας και το σχεδιασμό γραφείων) και συνεπώς τις ανάγκες τους για κτηριακές εγκαταστάσεις. Οι εταιρείες αναμένεται να υιοθετήσουν στρατηγικές που θα εστιάζουν στη βελτίωση της ευημερίας των εργαζομένων, στη βιωσιμότητα και την οργανωτική ανθεκτικότητα, καθώς και να ενισχύσουν το ρόλο του γραφείου ως χώρου κοινότητας και συνεργασίας. Η μεταβολή ζήτησης για γραφειακούς χώρους πιθανόν να αντισταθμιστεί σε κάποιο βαθμό από την επανεξέταση της αναγκαίας πυκνότητας των εργαζομένων ανά τετραγωνικό μέτρο, λόγω των μέτρων κοινωνικής αποστασιοποίησης.
Πιέσεις στο μέσο έσοδο ανά δωμάτιο και συνεπώς στις αποδόσεις αναμένεται να βιώσουν τα ξενοδοχεία που προσελκύουν όχι μόνο τουρίστες αλλά και επιχειρηματικούς ταξιδιώτες, καθώς οι εταιρείες αναμένεται να επανεξετάσουν τα επιχειρηματικά ταξίδια, λόγω αφενός της αυξανόμενης διείσδυσης της τεχνολογίας και των οικονομικών επιπτώσεων της πανδημίας, και αφετέρου της αυξανόμενης ευαισθησίας στις περιβαλλοντολογικές επιπτώσεις των ταξιδιών και των στόχων εταιρικής διακυβέρνησης της εκάστοτε επιχείρησης.
Οι εξελίξεις στα ακίνητα λιανικού εμπορίου έχουν επίσης επιταχυνθεί, ένα κλάδο που αντιμετώπιζε προκλήσεις ήδη πριν από την πανδημία. Οι καταναλωτές ενστερνίζονται το διαδικτυακό λιανικό εμπόριο όλο και περισσότερο. Η τεχνολογία βοηθάει στην περαιτέρω διείσδυση του ηλεκτρονικού εμπορίου, καθιστώντας τα εμπορικά καταστήματα λιγότερο επικερδή, με τις ανάλογες επιπτώσεις στην αξία και τα ενοίκια, και οδηγώντας στην ανάγκη προσαρμογής της χρήση τους είτε σε καταστήματα «εμπειρίας» είτε σε κόμβο «last mile» (δηλαδή σημεία που ο καταναλωτής μπορεί να δει, παραλάβει και να επιστρέψει ένα προϊόν). Συνεπώς η πανδημία αναμένεται να δώσει επιπλέον ώθηση στις δομικές αλλαγές στον κλάδο αυτό.
Ο κλάδος του real estate που αναμένεται να επωφεληθεί από τις περιστάσεις είναι τα logistics. Είναι η άλλη πλευρά του νομίσματος του λιανικού εμπορίου και ο επωφελούμενος του διαδικτυακού εμπορίου. Η διείσδυση των online αγορών έχουν οδηγήσει σε δομική μεταφορά της καταναλωτικής δαπάνης στο online εμπόριο και την αύξηση της ζήτησης αποθηκευτικών χώρων. Σε συγκεκριμένες Ευρωπαϊκές αγορές οι εκτιμήσεις αναφέρουν για ανάγκη διπλασιασμού του απαιτούμενου χώρου. Επιπροσθέτως, η ανάγκη να ενισχυθεί η ανθεκτικότητα της εφοδιαστικής αλυσίδας (resilience) είναι επιτακτική, το οποίο αναμένεται να οδηγήσει στην ανάπτυξη περιφερειακών κέντρων παραγωγής και συνεπώς αύξηση στη ζήτηση χώρων logistics.
Το ιδιαίτερο πλεονέκτημα της αγοράς αυτής σε σχέση με το λιανικό εμπόριο είναι το κόστος χρήσης του ακινήτου ανά τετραγωνικό μέτρο (ενοίκιο και έξοδα χρήσης) σε σχέση με τα ακίνητα λιανικού εμπορίου. Το κόστος σε Ευρωπαϊκές αγορές κατά μέσο όρο ανέρχεται σε 1% ως ποσοστό επί των πωλήσεων έναντι 10%-15% αντίστοιχα για καταστήματα. Συνεπώς, υπάρχει μεγάλο περιθώριο για επίτευξη υψηλότερων ενοικίων. Σε βραχυχρόνια επίσης βάση, παρατηρείται ανοδική πίεση στα ενοίκια από την αύξηση ζήτησης αποθήκευσης λόγω των αυξημένων αδιάθετων αποθεμάτων εταιρειών.
Συμπερασματικά, η αγορά του εμπορικού real estate καλείται να προσαρμοστεί στις νέες συνθήκες που δημιουργούνται από την πανδημία. Οι επενδυτικές στρατηγικές θα χρειαστεί να αναθεωρηθούν και νέες ευκαιρίες αναμένεται να αναδυθούν, καλώντας τους επενδυτές να εστιάσουν στα ακίνητα ως υπηρεσία (real estate as service), το οποίο θα προσελκύσει τους κατάλληλους ενοικιαστές και τις πιο επικερδείς αποδόσεις.
*Ο Πάνος Κολιούσης εργάζεται στο Λονδίνο ως Senior Vice President και ειδικεύεται στη χρηματοδότηση εξαγορών εμπορικών ακινήτων
