Σε πολλές περιοχές του κέντρου της Αθήνας, όπου οι τιμές έχουν ενισχυθεί τα τελευταία χρόνια λόγω της ζήτησης από ξένους αγοραστές και τις τουριστικές μισθώσεις, οι αυξήσεις αγγίζουν το 100%. Κατά μέσον όρο στις περιοχές του κέντρου προτείνονται αυξήσεις τιμών ζώνης κατά 50%-60%. Στα βόρεια προάστια, οι προτεινόμενες αυξήσεις είναι σαφώς ηπιότερες και κινούνται κατά μέσον όρο στο 20%-30%, στα νότια φθάνουν στο 78%, ενώ μεγάλες αυξήσεις προβλέπονται και για τα δυτικά προάστια.
Πλέον, το ΥΠΟΙΚ βρίσκεται ενώπιον δύσκολων αποφάσεων, καθώς οι τιμές ζώνης επηρεάζουν τις αντικειμενικές αξίες και τον ΕΝΦΙΑ που πληρώνει ο κάθε ιδιοκτήτης.
Πάντως άλλη μια δύσκολη εξίσωση έχει να κάνει με τις 3.000 περιοχές που είναι εκτός του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού και αναμένεται να ενταχθούν τώρα. Το μεγάλο πρόβλημα, που έχει ενσκήψει με αυτές, είναι ότι περιλαμβάνουν και εκτός σχεδίου οικόπεδα, που με το υπό διαβούλευση νομοσχέδιο οδηγούνται στην απαξία. Με βάση εκτιμήσεις του ΤΕΕ και της ΠΟΜΙΔΑ περίπου 4 εκ. δημόσιες και ιδιωτικές περιουσίας χάνουν την αξία τους εφόσον περάσει το αρχικό σχέδιο της κυβέρνησης για κατάργηση της αρτιότητας σε τεμάχια που δεν έχουν 45 μέτρα πρόσοψη σε αναγνωρισμένο δημόσιο δρόμο.
Βέβαια ήδη «ζυμώνεται» μια αναθεώρηση του εν λόγω αυστηρού κριτηρίου, αλλά και πάλι η θύελλα δε φαίνεται να κοπάζει με πυρά που εκτοξεύουν βουλευτές από κάθε πλευρά. Σε σχέση με τους δρόμους όπου πρέπει να υπάρχει «πρόσωπο» των οικοπέδων, όμως υπάρχει και μια άλλη παράμετρος. Με βάση τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) μια εκτός σχεδίου περιοχή μπορεί να οικοδομηθεί εάν υπάρχει δρόμος, ο οποίος έχει καθοριστεί από Προεδρικό Διάταγμα (Π.Δ.). Όμως τα Π.Δ. αυτά καθυστερούν και έτσι πολλοί θα δουν τις περιουσίες τους να χάνουν αξία.
Μάλιστα όπως υποστηρίζουν οι πολέμιοι της επίμαχης ρύθμισης κατάργησης των παρεκκλίσεων στην εκτός σχεδίου δόμηση, όσοι επένδυσαν, ειδικά μικρομεσαίοι, σε τέτοια ακίνητα δίνοντας τεράστια ποσά, εξάντλησαν τη ρευστότητά τους ή πήραν δάνεια και δύσκολα θα αξιοποιήσουν τις μεταβατικές διατάξεις για να εκδώσουν άδειες σε δυο χρόνια και σε διάστημα έως 10 ετών (με τις παρατάσεις των αδειών) να χτίσουν το ακίνητο. Ως εκ τούτου θα δουν τον οικονομικό μαρασμό τους, ειδικά όσοι ανήκουν σε μεσαία και χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα.
Να σημειωθεί ότι οι άδειες που εκδίδονται για τα εκτός σχεδίου είναι λίγες ωστόσο πολλοί είναι εκείνοι που είτε έχουν επενδύσει προσδοκίες σε τέτοια οικόπεδα, πολλές φορές με ενεχυρίασή περιουσιακών στοιχείων σε τράπεζες. Μια ανατροπή στις εμπορικές αξίες οδηγεί πολλούς στην οικονομική καταστροφή αλλά και τις τράπεζες σε ένα νέο πονοκέφαλο νέων κόκκινων δανείων. Σύμφωνα με όσα έχει δηλώσει πρόσφατα ο πρόεδρος του ΤΕΕ (Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος), Γιώργος Στασινός, ο αριθμός των οικοδομικών αδειών σε ακίνητα εκτός σχεδίου με έκταση πάνω από 4 στρέμματα είναι κατά μέσο όρο 1.500 τον χρόνο και ο αριθμός των αδειών σε ακίνητα εκτός σχεδίου με έκταση κάτω από 4 στρέμματα είναι 620. Δηλαδή οι άδειες που εκδίδονται σε σχέση με τα αδόμητα ακίνητα που υπάρχουν είναι ένας πολύ μικρός αριθμός. Επίσης, με βάση τα στοιχεία του ΥΠΕΝ, την τελευταία διετία (από Νοέμβριο 2018 έως σήμερα), οι εκτός σχεδίου άδειες δεν υπερβαίνουν το 21% του συνόλου των οικοδομικών αδειών. Συνολικά, οι άδειες εκτός σχεδίου που έχουν εκδοθεί με βάση τις τρεις παρεκκλίσεις αρτιότητας δεν υπερβαίνουν το 14% των αδειών εκτός σχεδίου και το 5% όλων των αδειών (εντός και εκτός σχεδίου).
Με την κατάργηση και των τριών παρεκκλίσεων (όπως προβλέπει το σχέδιο νόμου) η πτωτική επίδραση στη συνολική οικοδομική δραστηριότητα θα είναι 5% με όρους αριθμού αδειών και με όρους οικοδομικού όγκου θα είναι πολύ μικρότερη, δεδομένου ότι τα μικρά γήπεδα συνεπάγονται και μικρά κτήρια (τουλάχιστον χωρίς αυθαιρεσίες), της τάξης π.χ. του 2%. Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, μια τέτοια επίδραση είναι πολύ μικρότερη από τη μέση ετήσια συγκυριακή διακύμανση της οικοδομικής δραστηριότητας.
Το όλο θέμα, πάντως, έχει ξεσηκώσει τους κατοίκους νησιών και όχι μόνο που αναφέρουν ότι επέρχεται μηδενισμός στις αξίες των νησιωτικών και γενικότερα των ελληνικών ακινήτων λόγω του νομοσχεδίου περί «Εκσυγχρονισμού της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας». Κι αυτό όπως εύκολα γίνεται κατανοητό έχει άμεσο αντίκτυπο στην προσπάθεια για «δέσμευση» εσόδων μέσω ΕΝΦΙΑ σε περιοχές που είναι εκτός του συστήματος με τις αντικειμενικές αξίες ή με αναθεώρηση υφιστάμενων στο σύστημα περιοχών.
Επίσης ο προωθούμενος Νόμος προβλέπει την κατάργηση της δυνατότητας δόμησης των οικοπέδων που δεν βρίσκονται σε πολεοδομικά σχέδια. Αντιθέτως, διευκολύνει τη συνένωση μερίδων, ώστε να δημιουργηθούν μεγάλα σύνολα οικοπέδων με σκοπό την εκμετάλλευσή τους από επενδυτές, μεγάλου βεληνεκούς όμως. Συγκέντρωση δηλαδή και στη γη… σε λίγους.
Στο μεταξύ με βάση πληροφορίες έλος του τρέχοντος μηνός, αρχές του επομένου, θα κατατεθεί στη Βουλή από το υπουργείο Περιβάλλοντος (ΥΠΕΝ) το νέο χωροταξικό νομοσχέδιο, χωρίς αλλαγές στην κατάργηση των παρεκκλίσεων σε οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων. Βέβαια διατηρείται το μεταβατικό διάστημα των 2 ετών για έκδοση άδειας. Σε σχέση με την απαιτούμενη πρόσοψης που χρειάζεται ένα άρτιο εκτός σχεδίου ακίνητο προκειμένου να μπορεί να κτισθεί φαίνεται ότι παραμένουν τα 25 μέτρα «πρόσωπο» κι όχι τα 45, εφόσον πρόκειται για κοινόχρηστο δρόμο,.
Πάντως το ΥΠΕΝ λειτουργεί με βάση κοινοτικές οδηγίες αλλά και ένα αίτημα διαχείρισης του περιβάλλοντος για να μπει τάξη σε πολλές περιοχές και να διασφαλιστεί η αειφορία. Σημειώνεται ότι η προηγούμενη κυβέρνηση προσπάθησε να λύσει το καυτό αυτό ζήτημα μέσω της εκπόνησης των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων όπου θα εντάσσονταν αρκετές περιουσίες που είναι τώρα εκτός σχεδίου, αλλά και θα λυνόταν τα νομικά ζητήματα με τους δρόμους. Τώρα και το ΥΠΕΝ αναφέρει ότι το Σεπτέμβριο θα γίνει η προκήρυξη των πρώτων μελετών των δήμων για την εκπόνηση Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) και ότι έχει εξασφαλίσει τα σχετικά κονδύλια, κάτι που δεν έγινε και τώρα αναφέρει ότι τα ΤΠΣ θα μπουν προς χρηματοδότηση στο Ταμείο Ανάκαμψης.
Γιώργος Αλεξάκης
