Τον περιορισμό της… άναρχης εκτός σχεδίου δόμησης και την αλλαγή του καθεστώτος των παρεκκλίσεων αρτιότητας, με μεταβατικό όμως διάστημα έως και τα 6 χρόνια, δίνει ο χωροταξικός νόμος που ψηφίστηκε την προηγούμενη εβδομάδα στη Βουλή.
Οπως τονίζει σε συνέντευξή του στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Δημήτρης Οικονόμου, «προβλέφθηκε διάταξη βάσει της οποίας μπορούν γήπεδα μικρότερα των 4 στρεμμάτων να συνενώνονται δημιουργώντας ένα άρτιο γήπεδο που μπορεί να οικοδομηθεί. Μόνη προϋπόθεση είναι τουλάχιστον ένα από τα συνενούμενα γήπεδα να είναι οικοδομήσιμο με τους όρους που ίσχυαν πριν από την ψήφιση του νόμου. Το νέο γήπεδο θα μπορεί να οικοδομηθεί με τους νέους όρους για την εκτός σχεδίου δόμηση. Το δε κτίσμα θα ανήκει ως συνιδιοκτησία σε όλους τους ιδιοκτήτες των αρχικών γηπέδων και κατ’ αναλογία της έκτασης που κατείχαν. Πρόκειται για μια μόνιμη δυνατότητα που δεν περιορίζεται στη μεταβατική περίοδο».
Σύμφωνα με τον κ. Οικονόμου, με τον εκσυγχρονισμό της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας θα ολοκληρωθεί ο χωρικός σχεδιασμός, καθώς βρίσκεται στον «πάγο» επί δεκαετίες.
Το χωροταξικό νομοσχέδιο, όπως προέκυψε, έφερε αντιδράσεις τόσο από τον τεχνικό κόσμο όσο και από μερίδα ιδιοκτητών. Ποια θεωρείτε ότι είναι η πιο σημαντική τομή του και για ποιον λόγο;
Επί δεκαετίες στη χώρα μας η νομοθεσία για την εκτός σχεδίου δόμηση ευνοεί την άναρχη διάχυση κτισμάτων, καταστρέφοντας το περιβάλλον, το τοπίο, τον υγιή ανταγωνισμό. Στην πράξη μειώνει την αξία της περιουσίας και υποθάλπει την αυθαιρεσία. Η νόμιμη εκτός σχεδίου δόμηση είναι όχημα δημιουργίας αυθαιρέτων, καθώς, όπως προκύπτει από μελέτες, το 80% των αδειών που έχουν βγει για μικρά οικόπεδα έχουν μεγάλες αυθαιρεσίες. Δεν είμαστε εδώ για να δώσουμε συνέχεια στο χάος.
Με τις ρυθμίσεις για τον εκσυγχρονισμό της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας επιχειρείται μια μείζονα μεταρρύθμιση. Τολμάμε το αυτονόητο, που όμως δεν έχει γίνει επί δεκαετίες. Πυρήνας αυτής της προσπάθειας είναι η ολοκλήρωση του χωρικού σχεδιασμού της χώρας, που στα 45 τελευταία χρόνια δεν έχουμε καταφέρει να φτάσει παρά μόνο στο 20% της επικράτειας, μακράν το μικρότερο ποσοστό στην Ευρώπη.
Ξεκινάμε άμεσα την υλοποίηση του μεγαλύτερου προγράμματος που έχει γίνει ποτέ για την κάλυψη με χρήσεις γης του 100% της χώρας έως το 2028. Το πρόγραμμα εκπόνησης Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) περιλαμβάνει ένα σύνολο 500 μελετών, που θα έχουν ανατεθεί, μέσω διαγωνιστικών διαδικασιών, μέχρι το πρώτο τρίμηνο του 2023, δίνοντας προτεραιότητα στη νησιωτική χώρα και τις τουριστικές περιοχές που δέχονται και τις μεγαλύτερες πιέσεις. Μας ρωτούν πώς θα καταφέρουμε να επιταχύνουμε την εκπόνηση των ΤΠΣ στα 2,5 χρόνια, όταν μέχρι σήμερα χρειαζόμασταν 12-15 χρόνια. Πρώτον, η χρηματοδότηση είναι εξασφαλισμένη από το Ταμείο Ανάκαμψης και, δεύτερον, αξιοποιούνται πιστοποιημένοι ιδιώτες αξιολογητές, όπως ήδη γίνεται στις περιβαλλοντικές μελέτες, για την υποβοήθηση των υπηρεσιών.
Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια αποτελούν σημαντικό όπλο για τη βελτίωση της καθημερινότητας των πολιτών, την προστασία της περιουσίας τους και του περιβάλλοντος. Η χωροταξία από παράγοντας παρεμπόδισης των επενδύσεων και υποβάθμισης του περιβάλλοντος μετατρέπεται, όπως είναι η βασική κυβερνητική στόχευση, σε εργαλείο βιώσιμης ανάπτυξης με ισόρροπη στάθμιση περιβαλλοντικών, οικονομικών και κοινωνικών παραμέτρων.
Εκτός σχεδίου δόμηση. Τι σημαίνουν με απλά λόγια οι διατάξεις που έφερε το υπουργείο Περιβάλλοντος; Στην πράξη, τι περιθώριο έχουν οι πολίτες για να κάνουν τις σχετικές ενέργειες, ώστε να διασφαλίσουν τις περιουσίες τους;
Αυτό που περιορίζεται είναι η άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση, δηλαδή η δόμηση εκεί όπου δεν υπάρχει κανένας σχεδιασμός. Οι συντελεστές δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές μειώνονται κατά μέσο όρο 10% και αλλάζει το καθεστώς των παρεκκλίσεων αρτιότητας, δίνοντας όμως στους ιδιοκτήτες των οικοπέδων περιθώριο τουλάχιστον 6 ετών για να χτίσουν. Μέσα στη μεταβατική περίοδο των δύο ετών, όσοι έχουν οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων (750 τ.μ., 1.200 τ.μ., 2 στρέμμ.) και θέλουν να χτίσουν έχουν δικαίωμα να λαμβάνουν προέγκριση οικοδομικής άδειας, εφόσον υποβάλλουν τα αναγκαία δικαιολογητικά, τα οποία δεν συμπεριλαμβάνουν τις εγκρίσεις Αρχαιολογίας, Δασικής Υπηρεσίας ή τυχόν άλλων υπηρεσιών ανάλογα με την περίπτωση.
Η προέγκριση οικοδομικής άδειας ισχύει για 1 ή 2 χρόνια (ανά περίπτωση), εντός των οποίων και θα πρέπει να υποβληθεί η αίτηση για την οικοδομική άδεια, καλύπτοντας και όσο χρόνο χρειάζεται για τις εγκρίσεις του Δασαρχείου ή της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας. Η οικοδομική άδεια από την έκδοσή της ισχύει για 4 ακόμα χρόνια.
Σε συνδυασμό με την επιτάχυνση της έκδοσης οικοδομικών αδειών μέσω της ηλεκτρονικής υποβολής του φακέλου, εξασφαλίζεται, όπως είναι προφανές, επαρκής χρόνος στους ιδιοκτήτες. Εν τω μεταξύ, με την ολοκλήρωση των τοπικών ή ειδικών πολεοδομικών σχεδίων, όπως είπαμε παραπάνω, όσοι δεν προχωρήσουν τις διαδικασίες για την έκδοση οικοδομικής άδειας θα έχουν τη δυνατότητα να χτίσουν βάσει των όσων αυτά θα προβλέψουν, όπως γίνεται σήμερα στο 20% της χώρας όπου υπάρχουν καθορισμένες χρήσεις γης.
Προβλέφθηκε, επίσης, διάταξη βάσει της οποίας μπορούν γήπεδα μικρότερα των 4 στρεμμάτων να συνενώνονται δημιουργώντας ένα άρτιο γήπεδο που μπορεί να οικοδομηθεί. Μόνη προϋπόθεση είναι τουλάχιστον ένα από συνενούμενα γήπεδα να είναι οικοδομήσιμο με τους όρους που ίσχυαν πριν από την ψήφιση του νόμου. Το νέο γήπεδο θα μπορεί να οικοδομηθεί με τους νέους όρους για την εκτός σχεδίου δόμηση. Το δε κτίσμα θα ανήκει ως συνιδιοκτησία σε όλους τους ιδιοκτήτες των αρχικών γηπέδων και κατ’ αναλογία της έκτασης που κατείχαν. Πρόκειται για μια μόνιμη δυνατότητα που δεν περιορίζεται στη μεταβατική περίοδο.
Κι εδώ θα ήθελα να σχολιάσω κάτι που διέτρεξε όλη τη συζήτηση στη Βουλή. Ακούστηκε από πολλές πλευρές, και μάλιστα κυρίως από αυτούς που ομνύουν στην κατάργηση των αυθαιρεσιών, ότι δεν γίνεται να καταργούμε τις παρεκκλίσεις προτού ολοκληρωθεί ο χωροταξικός σχεδιασμός. Σε όλες τις χώρες της Ευρώπης, η δόμηση στα μικρά οικόπεδα εκτός σχεδίου έχει καταργηθεί με οριζόντιες διατάξεις. Πρώτα ανεβαίνει οριζόντια ο πήχης και εν συνεχεία εξετάζονται από τον τοπικό σχεδιασμό τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Ενεργοποιείται η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης, ενός θεσμού που βρισκόταν στον «πάγο» επί δεκαετίες. Πώς αναμένεται να λειτουργήσει στην πράξη;
Η ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης δίνει λύση σε ένα ζήτημα που σέρνεται εδώ και πάνω από 4 δεκαετίες και για το οποίο υπάρχει νομολογία του ΣτΕ, απελευθερώνοντας πολλούς ιδιοκτήτες, κυρίως διατηρητέων, από ένα μεγάλο βάρος. Αρχικά να ξεκαθαρίσω ότι δεν θα γίνεται άναρχα, αλλά μόνο σε συγκεκριμένες περιοχές και με ξεκάθαρους κανόνες και δεν μπορεί να γίνει όχημα νομιμοποίησης αυθαιρέτων. Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης θα γίνεται αποκλειστικά στις χωροθετημένες με αυστηρά κριτήρια Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) και μέσω ηλεκτρονικού συστήματος, της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, ώστε ο συντελεστής δόμησης να μη γίνεται αντικείμενο συναλλαγής.
Τα οφέλη από τη ΜΣΔ έχουν πολλαπλούς αποδέκτες. Θα αναφερθώ σε δύο σημαντικές περιπτώσεις. Θα αποζημιώνονται άμεσα οι ιδιοκτήτες τα οικόπεδα των οποίων έχουν δεσμευτεί για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων. Συνεπώς, θα λήξει η ιδιότυπη ομηρία χιλιάδων ιδιοκτητών, που συχνά κρατάει πολλά χρόνια. Παράλληλα, το Δημόσιο αποκτά ένα πολύτιμο εργαλείο για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων που σήμερα υπάρχουν μόνο στους χάρτες και είτε παραμένουν δεσμευμένοι είτε καταργούνται με δικαστικές αποφάσεις γιατί δεν υπάρχουν πόροι για την αποζημίωση των ιδιοκτητών. Βεβαίως, είναι και η περίπτωση των διατηρητέων κτιρίων, που έχουν αυστηρούς περιορισμούς στους όρους δόμησης, αλλά και εξαιρετικά δαπανηρή συντήρηση. Σήμερα, πολλά διατηρητέα βρίσκονται σε συνθήκες κατάρρευσης με προφανείς συνέπειες στην ιστορική κληρονομιά των πόλεων. Αποκαθίσταται, έτσι, η κοινωνική δικαιοσύνη, ενώ δίνεται και η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να χρηματοδοτήσουν τις υποχρεωτικά προβλεπόμενες από τη νομοθεσία επισκευές και συντηρήσεις.
Υπάρχει περίπτωση να δούμε στην πορεία κάποια πίστωση χρόνου ή ενδεχομένως κάποια μέριμνα για τα μεγάλα αυθαίρετα και για όσους ιδιοκτήτες δεν έκαναν υπαγωγή μέχρι τη λήξη της σχετικής προθεσμίας;
Ημασταν ξεκάθαροι από την αρχή ότι δεν θα συνεχίσουμε τον φαύλο κύκλο των παρατάσεων. Κι όταν λέμε για μεγάλες αυθαιρεσίες, πρόκειται για υπέρβαση τουλάχιστον κατά 40% στην κάλυψη και στη δόμηση ή κατά 20% καθ’ ύψος, χωρίς οικοδομική άδεια. Η διαδικασία τακτοποίησης έφτασε στα 9 χρόνια παίρνοντας τη μία παράταση μετά την άλλη. Μέσα από το νομοσχέδιο, ρυθμίσαμε επιμέρους προβλήματα που προέκυψαν κατά τη διαδικασία υπαγωγής. Επιπλέον, ανεστάλησαν οι κυρώσεις για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης της Κατηγορίας 5 για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές που κηρύχθηκαν εντός του 2020 σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης πολιτικής προστασίας, ακίνητα που αποκτώνται μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού, κατόπιν κληρονομικής διαδοχής, που εκμισθώνονται με leasing και ακίνητα που μεταβιβάζονται στην ΕΤΑΔ Α.Ε.
Το ΥΠΕΝ έχει επικοινωνήσει πολλάκις την «επιχείρηση μπουλντόζα», τόσο για τα αυθαίρετα όσο και για τα ετοιμόρροπα κτίρια. Τι προβλέπεται από εδώ και στο εξής;
Οι κατεδαφίσεις θα συνεχιστούν και θα αυξηθούν. Θα συμπεριλάβουμε κάθε επικίνδυνο αυθαίρετο, μεταξύ των οποίων και αυτά που έχουμε ήδη ανακοινώσει στο Μάτι. Το ΥΠΕΝ προωθεί και χρηματοδότηση, αλλά και θεσμικές ρυθμίσεις για την απλούστευση και την επιτάχυνση των διαδικασιών και για τα ετοιμόρροπα κτίρια.
Από την έντυπη έκδοση του Ελεύθερου Τύπου της Κυριακής
