Στο παιχνίδι όλοι οι μεγάλοι παίκτες του εγχώριου real estate με νέα projects για πάνω από 375.000 τ.μ. νέων χώρων
Με την πανδημία να θέτει τώρα νέα δεδομένα σε όλα τα επίπεδα σε ό,τι αφορά την εργασία, οι μεγάλοι παίκτες του εγχώριου real estate έχουν κινητοποιηθεί με νέα «πράσινα» γραφεία που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη ή υπό σχεδιασμό σε όλη την Αθήνα.
Στο παλιό κτίριο του Δημοσιογραφικού Οργανισμού Λαμπράκη στην οδό Μιχαλακοπούλου έχουν γίνει ήδη τα αποκαλυπτήρια, μετά την επένδυση που ολοκληρώνει ο νέος του ιδιοκτήτης, η Trastor AEEAΠ, την ίδια στιγμή που ο όμιλος Εurobank έχει δρομολογήσει το πρώτο «πράσινο» κτίριο γραφείων 4.000 τ.μ. στο ιστορικό κέντρο, με τη μετασκευή του παλιού κτιρίου απέναντι από την Παλαιά Βουλή, στην οδό Σταδίου. Η μεγαλύτερη εγχώρια επενδυτική ακινήτων, η Prodea Ιnvestments ΑΕΕΑΠ, έχει πολλαπλά ανοιχτά μέτωπα για νέα υπερσύγχρονα γραφεία με αμιγώς δικά της έργα, αλλά και κοινοπρακτικά (joint ventures) με την Dimand και την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης σε όλη την Αθήνα: μεταξύ άλλων στο Μαρούσι, στη λεωφόρο Συγγρού με τη συμμετοχή της στο mega project Importex, όπου θα στεγαστεί η Generali, στο έτερο κτίριο γραφείων στον αριθμό 44, αλλά και στο λιμάνι όπου συμμετέχει στο mega project για την ανάπλαση του «κοιμώμενου γίγαντα», του Πύργου Πειραιά, που αποτελεί το σημαντικότερο περιουσιακό στοιχείο του δήμου και περιλαμβάνει χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα νέων γραφείων, στο πλαίσιο του σχεδίου αξιοποίησης μετά τον διαγωνισμό για τη μακροχρόνια παραχώρηση του ακινήτου από τη δημοτική αρχή. Η θυγατρική στην Ελλάδα της ολλανδικής Ten Brinke ολοκληρώνει εν μέσω πανδημίας το νέο υπερσύγχρονο κτίριο γραφείων επί της λεωφόρου Αλεξάνδρας με χρυσές πιστοποιήσεις Gold Leed.
Εχοντας ήδη δώσει δείγματα γραφής με το πολυβραβευμένο κτίριο «The Orbit» επί της λεωφόρου Κηφισίας στους Αμπελόκηπους αλλά και στο «Τhe Butterfly» στο Χαλάνδρι, ο όμιλος Στασινόπουλου, μέσω της Noval Property, παραμένει επίσης δυνατά στο παιχνίδι των «πράσινων» γραφειακών χώρων, ενώ ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει και το πλάνο της Dromeus Capital, του επενδυτικού ομίλου που έκανε το ντεμπούτο του στην ελληνική αγορά το 2018 και έκτοτε έχει εντάξει ουκ ολίγα κτίρια γραφείων δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ στο χαρτοφυλάκιό του σε όλη την Αθήνα, μεγάλο μέρος των οποίων σκοπεύει να τα αναβαθμίσει ενεργειακά. Κινητικότητα από εγχώριους και ξένους παίκτες παρατηρείται ήδη από πέρυσι και στη Θεσσαλονίκη, με απτό το παράδειγμα της φαρμακοβιομηχανίας Pfizer, η οποία θα στεγάσει στη συμπρωτεύουσα το Ψηφιακό Κέντρο Τεχνολογίας και Καινοτομίας (digital hub), «ανεβάζοντας τον πήχη και δημιουργώντας την ανάγκη να ακολουθήσουν κι άλλα κτιριακά έργα γραφείων υψηλών προδιαγραφών που τόσο έχει ανάγκη η πόλη», όπως επισημαίνουν χαρακτηριστικά στο «business stories» μεγαλοστελέχη του εγχώριου real estate.
Πάνω από 375.000 τ.μ. νέων ποιοτικών γραφείων
Από τα στοιχεία που επεξεργάστηκε η γνωστή εταιρεία συμβούλων ακινήτων Arbitrage Real Estate, σε σε συνεργασία με την DCarbon, εταιρεία συμβούλων στον τομέα των υπηρεσιών για τη βιώσιμη ανάπτυξη και την αειφορία, προκύπτει ότι αυτή τη στιγμή στην Αθήνα περισσότερα από 375.500 τ.μ. ποιοτικών γραφειακών χώρων βρίσκονται υπό κατασκευή ή έχουν πρόσφατα εισέλθει στην αγορά, ενώ όλα τα νέα, υψηλών προδιαγραφών, κτίρια γραφείων αναμένεται να λάβουν πράσινες πιστοποιήσεις.
Η χώρα μας συνολικά χαρακτηρίζεται από παλαιωμένο κτιριακό απόθεμα, αφού οι κατασκευές νέων κτιρίων έχουν μείνει πίσω και γενικά είναι περιορισμένα τα νέα κτίρια που προστέθηκαν τα τελευταία χρόνια στην αγορά. Ωστόσο, πλέον όλα τα νέα κτίρια πληρούν υψηλές προδιαγραφές βιωσιμότητας και η τάση των «πράσινων» κτιρίων, η οποία εμφανίστηκε τα τελευταία 5-6 χρόνια, αναμένεται να συνεχιστεί και τη μετά COVID-19 περίοδο και μάλιστα με αυξανόμενο ρυθμό.
«Πριν ακόμη από το ξέσπασμα της πανδημίας, η προοπτική στα μακροοικονομικά μεγέθη διαφαινόταν θετική, ενώ και η ζήτηση για γραφειακούς χώρους ήταν ανοδική ωστόσο τώρα και με τα νέα δεδομένα που έχει φέρει στην εργασία η πανδημία, χρειάζεται μία νέα και βιώσιμη επάνοδος», επισημαίνει στο «b.s.» ο κ. Γιάννης Ορφανός, εταίρος της Arbitrage RE. Η υιοθέτηση της τηλεργασίας σε μεγαλύτερο ή μικρότερο βαθμό, ανάλογα με τις ανάγκες κάθε επιχείρησης, η παροχή καλύτερων συνθηκών εργασίας για τους εργαζομένους σε ένα βελτιωμένο περιβάλλον, αλλά και οι ανάγκες σε σύγχρονες τεχνολογικές υποδομές είναι ένα τρίπτυχο που εκτιμάται ότι θα μείνει και τη μετά COVID περίοδο στον τομέα της εργασίας, ειδικά σε ό,τι έχει να κάνει με τις ανάγκες των μεγάλων ομίλων.
«Τώρα, η πρόκληση είναι ο κλάδος να υποστηριχθεί από μια σειρά νέων αναπτύξεων και έργων ανάπλασης τα οποία θα τονώσουν την οικονομική δραστηριότητα και θα δημιουργήσουν επιχειρηματικές ευκαιρίες. Η ζήτηση αναμένεται να διατηρηθεί για γραφεία που βρίσκονται σε στρατηγικές τοποθεσίες, ενώ μεσοπρόθεσμα περιμένουμε να αυξηθεί επίσης η ζήτηση για υψηλών προδιαγραφών, ποιοτικά ακίνητα λόγω της έλλειψης ποιοτικού αποθέματος και επιπλέον αναμένονται εμπορικές αναβαθμίσεις, ανακατασκευές ή και νέες αναπτύξεις λόγω του μικρού αριθμού διαθέσιμων σύγχρονων κτιρίων».
“The Wave”, ανακατασκευή επταώροφου κτιρίου γραφείων, ιδιοκτησίας της Prodea Investments ΑΕΕΑΠ, επί της λ. Συγγρού στην Αθήνα σε σχέδια της Tsolakis Architects
Στο ερώτημα ποιες κατηγορίες ακινήτων θα υποστούν τις μεγαλύτερες επιπτώσεις από την πανδημία, οι επιτελείς της Arbitrage επισημαίνουν ότι θα υπάρξουν και ήδη υπάρχουν προσαρμογές στις χρήσεις χώρων μετά την πανδημία. Για παράδειγμα, στον τομέα των γραφείων οι συμβατικοί, πιο παλιοί χώροι, πυκνής προσέλευσης έχουν αυτή τη στιγμή υψηλότερο εμπορικό ρίσκο για τους επενδυτές και θα χρειαστούν προσαρμογή στα νέα δεδομένα, ενώ πολύ χαμηλό είναι το ρίσκο για «πράσινα» και πιο μοντέρνα γραφεία, κατ’ επιταγή άλλωστε και της στρατηγικής που ακολουθούν οι μεγάλοι όμιλοι του εξωτερικού οι οποίοι θέτουν σε πρώτο πλάνο πλέον την αειφορία και την υγεία των εργαζομένων τους.
«Γενικά, τα ποιοτικά γραφεία υψηλών προδιαγραφών που είναι ευρύχωρα, πληρούν προδιαγραφές ευεξίας και φέρουν πράσινα χαρακτηριστικά (κατά προτίμηση με σχετικές πιστοποιήσεις) αλλά και προηγμένες τεχνολογικές υποδομές για τηλεπικοινωνίες, έχουν περισσότερες πιθανότητες να αποβούν ανθεκτικότερα. Στην ανάπτυξη νέων και σύγχρονων χώρων γραφείων, ο σχεδιασμός πλέον πρέπει να προβλέπει ευέλικτους χώρους εργασίας και ποιοτικά χαρακτηριστικά που προάγουν την ποιότητα ζωής και την ευεξία, κάτι που ζητούν και οι μεγάλοι χρήστες-εταιρείες. Λόγω του παλαιωμένου αποθέματος θα χρειαστούν και αναμένονται επίσης ανακαινίσεις και αναβαθμίσεις στα υπάρχοντα κτίρια».
Οι τιμές των ενοικίων
Σε όλη την Αθήνα και τον Πειραιά, το συνολικό απόθεμα γραφειακών χώρων υπολογίζεται σε επίπεδα άνω του 1 εκατομμυρίου τετραγωνικών μέτρων (1.075.000 τ.μ.) με το ήμισυ και πλέον να μοιράζεται στον βόρειο -325.000 τ.μ.- και τον κεντρικό τομέα της Αθήνας, με πάνω από 300.000 τ.μ.. Μεσοσταθμικά, οι κενοί χώροι σε γραφειακούς χώρους στην Αθήνας, α’ και β’ κατηγορίας, σύμφωνα με τα στοιχεία της Arbitrage RE, υπολογίζεται κοντά στο 20%.
Στην Αθήνα, τα τελευταία χρόνια, τόσο εγχώριοι όσο και διεθνείς όμιλοι που στεγάζονταν σε χαμηλότερων προδιαγραφών γραφεία, μετακινήθηκαν σε πιο σύγχρονα, ως αποτέλεσμα των ευκαιριών σε διαθέσιμους χώρους που προέκυψαν κατά τα χρόνια της οικονομικής ύφεσης, ενώ δεν ήταν λίγες και οι μεγάλες επιχειρήσεις που προχώρησαν στη δημιουργία νέων χώρων για τη στέγασή τους. «Η τάση μετακόμισης και μετεγκατάστασης ήταν ιδιαίτερα έντονη στον κεντρικό και στο βόρειο τομέα των Αθηνών. Ο Πειραιάς και οι γειτονικές σε αυτόν περιοχές επίσης προσέλκυσαν ζήτηση, με μεγάλους διεθνείς οργανισμούς, κυρίως από το χώρο της βιομηχανίας, της ναυτιλίας και των τηλεπικοινωνιών, προχώρησαν στην κατασκευή ειδικά διαμορφωμένων Α’ κατηγορίας χώρων για να στεγάσουν τα κεντρικά τους γραφεία. Αναμένουμε ότι η τάση προς σύγχρονους, βιώσιμους γραφειακούς χώρους που ενσωματώνουν συστήματα υψηλής τεχνολογίας θα εξακολουθήσει τόσο στις νέες μισθώσεις όσο και στην ιδιόχρηση, για ιδιόκτητα κτίρια γραφείων», αναφέρουν οι επιτελείς της Arbitrage RE. Αυτή την στιγμή το μέσο, υψηλό ενοίκιο στην Αθήνα για ‘’πρωτοκλασάτους’’ χώρους αντιστοιχεί στα πέριξ των 18 ευρώ ανά τ.μ., επιστρέφοντας στα επίπεδα της διετίας 2017- 2018, ενώ το 2019 το αντίστοιχο νούμερο ήταν στα 19 ευρώ ανά τ.μ. το μήνα. Με βάση τα στοιχεία της τελευταίας δεκαπενταετίας, όπως αυτά έχουν καταγραφεί από την Arbitrage RE, πρίν από την οικονομική κρίση, εν έτει 2009, το μέσο (υψηλό) ενοίκιο στην ελληνική πρωτεύουσα ήταν κοντά στα 28 ευρώ. Ενδεικτικά, τα prime ενοίκια στο κέντρο (Σύνταγμα) φτάνουν τα 25 ευρώ /τ.μ. και στην Κηφισίας /Μαρούσι τα 21-22 ευρώ /τ.μ.
Η νέα όψη των πρώην γραφείων του ΔΟΛ στη Μιχαλακοπούλου, ιδιοκτησίας της Trastor ΑΕΕΑΠ, σε σχέδια των ISV
Οσον αφορά τη Θεσσαλονίκη, οι τιμές ενοικίασης των διαθέσιμων ποιοτικών γραφειακών χώρων, λόγω ζήτησης, είχαν αρχίσει να παρουσιάζουν αυξητικές τάσεις πριν το ξέσπασμα της πανδημίας. Γενικά, η αγορά των γραφειακών χωρών στη συμπρωτεύουσα αποτελείται ως επί το πλείστον από μικρούς και κατακερματισμένους χώρους σε κτίρια μικτών χρήσεων με συμβατικές ηλεκτρομηχανολογικές υποδομές, τεχνολογικά φτωχά με παλιές καλωδιώσεις κ.τ.λ.. Υπάρχει γενικά έλλειψη ποιοτικών και τεχνολογικά άρτιων γραφειακών χώρων και μεγάλων αυτοτελών κτιρίων γραφείων που δύνανται να στεγάσουν πολυεθνικούς ομίλους. Ενδεικτικά οι υψηλότερες τιμές στη συμπρωτεύουσα για γραφεία έως 200 τ.μ. καταγράφονται στην 26ης Οκτωβρίου με τα ενοίκια να κυμαίνονται από 9 έως 13 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στο κέντρο της πόλης οι αντίστοιχες τιμές είναι από τα 5 έως τα 10 ευρώ ανά τ.μ..
(Βασική εικόνα κειμένου: Ο ”κοιμώμενος γίγαντας” του Πειραιά θα περιλαμβάνει γραφεία, καταστήματα, χώρους εστίασης, πολιτιστικούς χώρους)
