Η δυνατότητα αγωγής προς το Δημόσιο για ρυμοτομικά/πολεοδομικά βάρη που αδρανοποιούν την ακίνητη ιδιοκτησία: γενικές σκέψεις
Η ύπαρξη ρυμοτομικών ή εν γένει πολεοδομικών (και περιβαλλοντικών) βαρών, μολονότι είναι επιτρεπτή γενικώς, εντούτοις η μη προσήκουσα εκτέλεση των διαγραφόμενων σε επίπεδο νομοθεσίας διαδικασιών δύναται να αποβεί σε βάρος του ιδιοκτήτη (ή και του ίδιου του δημοσίου συμφέροντος). Η ίδια η νομολογία των διοικητικών δικαστηρίων έχει καταπιαστεί εκτενώς με το ζήτημα αυτό, παρέχοντας χρήσιμα πορίσματα για τις δυνατότητες των ιδιοκτητών.
Περαιτέρω, όπως έχει κριθεί, κατά την έννοια των άρθρων 152, 153, 411, 276, 301, 242 παρ. 2, 14, 15 και 243, αντιστοίχως, του Κ.Β.Π.Ν., που απηχούν το θεμελιώδη πολεοδομικό κανόνα της δομήσεως μόνον ακινήτων που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, προκειμένου να χορηγηθεί οικοδομική άδεια η πολεοδομική αρχή οφείλει να διαπιστώσει προεχόντως αν το ακίνητο έχει πρόσωπο σε χώρο ο οποίος έχει τεθεί σε κοινή χρήση με οποιοδήποτε νόμιμο τρόπο. Ειδικότερα ως οδός, επί της οποίας πρέπει να έχει πρόσωπο το οικόπεδο, για να είναι οικοδομήσιμο, νοείται όχι η προβλεπόμενη απλώς από το σχέδιο πόλεως, αλλ’ εκείνη, η οποία έχει καταστεί πράγματι κοινόχρηστη, είτε δια της συντελέσεως της επί των ρυμοτομουμένων ακινήτων επιβληθείσης απαλλοτριώσεως, είτε δια παραιτήσεως από του δικαιώματος της αποζημιώσεως και της παραχωρήσεως του ρυμοτομουμένου ακινήτου στην κοινή χρήση ή με άλλο τρόπο προβλεπόμενο από τις δημοσίου δικαίου διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας (ΣτΕ 1765/2017, 3563/2008, 2521/2000, 2332/1995, 27/1982, 1926/1979, κ.ά.).
Περαιτέρω, από τις διατάξεις της νομοθεσίας περί σχεδίων πόλεων και περί του τρόπου και της διαδικασίας έκδοσης οικοδομικών αδειών, προκύπτει ότι με αυτές, πέραν της προστασίας του γενικού συμφέροντος, προστατεύονται και ατομικά δικαιώματα και, ιδίως, το δικαίωμα σε ανέγερση οικοδομής που πληροί τις προϋποθέσεις ασφαλούς διαβίωσης έναντι κινδύνων από φυσικά ή γεωλογικά φαινόμενα. Εξαιτίας δε του προστατευτικού σκοπού των διατάξεων αυτών, η τήρηση των κανόνων που τίθενται με αυτές δεν εναπόκειται μόνο στη βούληση και την τεχνική επάρκεια των ιδιωτών μελετητών, αλλά εντάσσεται στη σφαίρα ευθύνης και των αρμόδιων πολεοδομικών υπηρεσιών, που στελεχώνονται από προσωπικό που διαθέτει τις κατάλληλες τεχνικές γνώσεις, για να ελέγξει την επακριβή τήρησή τους (ΣτΕ 4409/2015, 1397/2014 7μ.).
Αιτήματα της αγωγής λόγω αδυναμίας αξιοποίησης ακινήτου
Με την αγωγή στο Δημόσιο, ο ενάγων δύναται να ζητήσει να αναγνωρισθεί η υποχρέωση του Δήμου που επέβαλε τη ρυμοτομική απαλλοτρίωση, να του καταβάλει ένα ποσό, ως αποζημίωση, κατά τα οριζόμενα στα άρθρα 105 και 106 του Εισαγωγικού Νόμου του Αστικού Κώδικα, προς αποκατάσταση της ζημίας που υπέστη λόγω μη συντέλεσης ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης (όμορης) ιδιοκτησίας, εξαιτίας της μη καταβολής της σχετικής αποζημίωσης, με αποτέλεσμα την αδυναμία αξιοποίησης του ως άνω ακινήτου του κατά τον προορισμό του (βλ. και ΜΔΠρΠειραιώς 1234/2021). Το ποσό αυτό θα συνιστά διαφυγόντα κέρδη του. Δύναται, βεβαίως, να αιτηθεί και ηθική βλάβη, αν αποδείξει τον ψυχικό του ταλανισμό από τα συμβάντα αυτά, κατά περίπτωση, φυσικά.
Παναγιώτης Γαλάνης,
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου, Διδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ
Εμπειρογνώμων Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης
Για περισσότερα, βλ. https://www.pgalanislaw.gr/blog/
