Ο Νίκος Τριανταφυλλόπουλος, Επίκουρος Καθηγητής της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας και μέλος του Advisory Board της διαΝΕΟσις, προτείνει λύσεις για το πρόβλημα των κενών και εγκαταλελειμμένων ιδιοκτησιών του κέντρου της Αθήνας. Η αντιμετώπισή του είναι βασική προϋπόθεση για την αναβάθμιση και την αναγέννησή του.
Στο άκρως ανταγωνιστικό παγκόσμιο περιβάλλον, ο ρόλος των μητροπόλεων διευρύνεται συνεχώς. Οι μητροπόλεις αποτελούν πόλους ανάπτυξης του τριτογενούς τομέα και παραγωγής καινοτομίας, και συμβάλουν καθοριστικά στην κοινωνική και οικονομική ανάπτυξη των κρατών. Τα κέντρα τους, καθώς και ειδικά οργανωμένες περιοχές, αποτελούν τους προνομιακούς υποδοχείς επιχειρηματικών δραστηριοτήτων του τριτογενούς τομέα. Όμως, η Αθήνα, και ιδιαίτερα μεγάλα τμήματα του κέντρου της δεν θυμίζουν μια σύγχρονη και ανταγωνιστική ευρωπαϊκή πρωτεύουσα, χωρίς αυτό να υπονοεί ότι και όλες οι άλλες πόλεις δεν αντιμετωπίζουν προβλήματα και προκλήσεις. Όπως σχεδόν όλοι αναγνωρίζουν, ειδικά το τμήμα της από την περιοχή της Ομόνοιας και δυτικά της, χαρακτηρίζεται από την υποβάθμιση και την παρακμή. Σε περιόδους κρίσεων ανθίστανται καλύτερα οι κεντρικές περιοχές μιας πόλης, αλλά αυτό δεν συνέβη στην περίπτωση της Αθήνας, επειδή το κέντρο της ακολουθεί μια πορεία υποβάθμισης που έχει ιστορία δεκαετιών. Γι’αυτή την πορεία του, αποκλειστικά υπεύθυνη δεν είναι η παρούσα βαθιά και μακρόχρονη οικονομική κρίση, αλλά οι ανεπάρκειες της πολιτείας στον σχεδιασμό και στη διαχείριση του χώρου, καθώς και η κοινωνική αδράνεια. Ο πληθυσμός της πόλης, σχετικά πρόσφατα αστικοποιημένος, δεν διέθετε συλλογική μνήμη, αξίες και συνείδηση αστικού πολιτισμού, και έπασχε από την έλλειψη ενεργητικού διαλόγου με το παρελθόν της πόλης. Ποτέ δεν υπήρξε σοβαρό κοινωνικό αίτημα για την ανάληψη πρωτοβουλιών από την Πολιτεία για το κέντρο της πόλης. Από τη μία η υποβάθμιση, η μόλυνση του περιβάλλοντος, η κυκλοφοριακή ασφυξία, αλλά και από την άλλη η αυξανόμενη οικονομική ευμάρεια και η υιοθέτηση νέων τρόπων ζωής και καταναλωτικών προτύπων, οδήγησαν τον πληθυσμό στην αναζήτηση νέων περιοχών κατοικίας και δραστηριοποίησής του, μακριά από το κέντρο, ήδη από τις αρχές της δεκαετίας του 1980. Οι περιοχές που αναπτύχθηκαν στην περιφέρειά της εξέφραζαν καλύτερα τις νέες κοινωνικές αξίες. Η αποχώρηση του 20% του μόνιμου πληθυσμού της Αθήνας κατά τις δύο τελευταίες δεκαετίες, καθώς και η συρρίκνωση των οικονομικών δραστηριοτήτων κατά την τελευταία οκταετία, οδήγησαν στην αυξανόμενη εγκατάλειψη κτηρίων και καταστημάτων, υποβαθμίζοντας περαιτέρω την κοινωνική και οικονομική ζωή, καθώς και την εικόνα της πόλης.
Η αποχώρηση του 20% του μόνιμου πληθυσμού της Αθήνας κατά τις δύο τελευταίες δεκαετίες, καθώς και η συρρίκνωση των οικονομικών δραστηριοτήτων κατά την τελευταία οκταετία, οδήγησαν στην αυξανόμενη εγκατάλειψη κτηρίων και καταστημάτων, υποβαθμίζοντας περαιτέρω την κοινωνική και οικονομική ζωή, καθώς και την εικόνα της πόλης.
Σε μεγάλα τμήματα του κέντρου της Αθήνας, και ιδιαίτερα σε ζώνη κατά μήκος του άξονα των Πλατειών Συντάγματος και Ομονοίας, τα κτήρια έχουν κατασκευαστεί για επαγγελματική χρήση, όπως είναι άλλωστε αναμενόμενο. Τι έχει απομείνει σήμερα, μετά τη σταδιακή αποχώρηση των επιχειρήσεων και σχεδόν μια δεκαετία κρίσης, στο άλλοτε επιχειρηματικό κέντρο της πρωτεύουσας; Στις αρχές του 2017 στο κέντρο της Αθήνας, τα ποσοστά κενών γραφείων πρώτης κατηγορίας ανέρχονταν σε 16%(πηγή: BNP Paribas), υψηλότερα από όλες τις ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, σύμφωνα με στοιχεία εταιρειών του χώρου: Βερολίνο: 2,8%, Σίτι του Λονδίνου: 6%, Παρίσι: 6,3%, Βρυξέλες: 9%, Μαδρίτη: 11%, Βαρσοβία: 15% (πηγή: Savills), Βουκουρέστι 9,5% (πηγή στοιχείων CBRE), Βελιγράδι: 7% (πηγή: BNP Paribas) και Λισαβόνα: 10,2% (πηγή: Colliers).
Όμως, τα ποσοστά αυτά αφορούν αποκλειστικά «πρώτης κατηγορίας» κτήρια, δηλαδή κτήρια σύγχρονων προδιαγραφών, που στο κέντρο της Αθήνας ήταν πάντοτε ελάχιστα σε σχέση – αναλογικά– με κάποιες από τις προαναφερόμενες πόλεις, ιδιαίτερα της Δυτικής Ευρώπης, όπου τα παλαιά κεντρικά κτήρια έχουν στην πλειοψηφία τους εκσυγχρονιστεί. Από καταγραφές και αυτοψίες των κτηρίων της ευρύτερης περιοχής της πλατείας Ομονοίας που πραγματοποιήθηκαν στα τέλη του 2013 από το Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας, το ποσοστό των κενών γραφείων, κάθε κατηγορίας, ξεπερνούσε το 30%. Στο 20% των κτηρίων οι κενές ιδιοκτησίες ανέρχονταν σε ποσοστό τουλάχιστον 50% (βλ. χάρτες 1 και 2). Εξ’ ολοκλήρου κενά ήταν το 18% των κτηρίων. Και σήμερα, σχεδόν τέσσερα χρόνια μετά, ο αριθμός των κενών ιδιοκτησιών δεν έχει μεταβληθεί αισθητά. Πρόσφατα, η μετατροπή κάποιων κτηρίων γραφείων σε ξενοδοχεία αποτελεί μια θετική εξέλιξη, η οποία όμως δεν αλλάζει σημαντικά τα δεδομένα.
Σοβαρά προβλήματα αντιμετωπίζονται και στα κτήρια κατοικιών, για τα οποία το ποσοστό των κενών κτηρίων που καταγράφηκε στο κέντρο της Αθήνας ανέρχονταν σε περίπου 25%. Οι πρόσφατα αναπτυσσόμενες βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις, ή οι μισθώσεις για τη στέγαση προσφύγων από ΜΚΟ, μάλλον δεν αποτελούν μόνιμη λύση του προβλήματος της κατοικίας στο κέντρο. Σε Ευρώπη και ΗΠΑ, το θέμα των κενών κατοικιών έχει αποκτήσει μεγάλες διαστάσεις, και τα αίτια αυτού του φαινομένου ποικίλουν σε κάθε πόλη. Για παράδειγμα, παρατηρείται μεγάλος αριθμός κενών κτηρίων σε πόλεις των ΗΠΑ (Βαλτιμόρη, Ντιτρόιτ, Κλίβελαντ) και της πρώην ανατολικής Γερμανίας που βρίσκονται ακόμη σε οικονομικό μαρασμό, αλλά και στα κέντρα μητροπόλεων που ακμάζουν (Λονδίνο, Παρίσι, Φρανκφούρτη, Βρυξέλλες, κ.λπ.). Στις τελευταίες το πρόβλημα οφείλεται κυρίως στην υπερβολική και κερδοσκοπική αύξηση των τιμών, που κατέστησε τις κατοικίες επενδυτικά προϊόντα. Αγοράζονται και παραμένουν κενές για να μεταπωληθούν σε σύντομο χρονικό διάστημα, σε σημαντικά υψηλότερη τιμή, χωρίς το τυχόν «βάρος» του ενοικιαστή.
Οι επιπτώσεις των κενών και εγκαταλελειμμένων κτηρίων είναι πολύ διαφορετικές όταν αυτά συγκεντρώνονται στο επιχειρηματικό, διοικητικό και τουριστικό κέντρο μιας πόλης, όπως στην Αθήνα, και λιγότερο όταν αυτά εντοπίζονται διάσπαρτα ή σε περιφερειακές περιοχές. Επιχειρήσεις, κάτοικοι και τουρίστες, απαιτούν κατ’ ελάχιστον, ελκυστικούς και λειτουργικούς δημόσιους χώρους, τη διαθεσιμότητα των κατάλληλων κτηριακών κελυφών και δημόσιων υποδομών, εξυπηρετήσεων και ασφάλεια. Τα ιδιαίτερα υψηλά ποσοστά κενών ή εγκαταλελειμμένων ιδιοκτησιών στο κέντρο της Αθήνας αποτελούν τη χαρακτηριστικότερη έκφανση της κρίσης που αυτό βιώνει.
Ποια είναι η κατάσταση του κτηριακού αποθέματος του κέντρου της Αθήνας σήμερα;
Πάνω από το 60% των κτηρίων του κέντρου της Αθήνας είναι κατασκευασμένα πριν από το 1960. Η παλαιότητα του κτηριακού αποθέματος δεν θα αποτελούσε πρόβλημα για την πόλη, εάν αυτό ήταν επαρκώς συντηρημένο και αναβαθμισμένο, ανταποκρίνονταν στις σύγχρονες απαιτήσεις των χρηστών τους, καθώς επίσης εάν, ορισμένα από αυτά, διέθεταν κάποια αισθητική ευπρέπεια. Όμως, πάνω από το 85% αυτών χρήζουν παρεμβάσεων αποκατάστασης, εκσυγχρονισμού και βελτίωσης της λειτουργικότητας και της ενεργειακής τους απόδοσης. Κατά κανόνα, τα κτήρια γραφείων του κέντρου αποτελούν «κυψέλες» που συνίστανται από ένα πλήθος γραφείων επιφανείας συνήθως από 10 έως 50 τ.μ. Πολλές φορές πρόκειται για οικοδομές γοήτρου, με ενδιαφέρουσα, ή έστω επιβλητική αρχιτεκτονική. Όμως είναι ενεργοβόρα, με τους κοινόχρηστους χώρους τους σε κακή κατάσταση, κοινόχρηστους χώρους υγιεινής ανά όροφο, χωρίς σύγχρονα δίκτυα, και συχνά με ανυπέρβλητα προβλήματα συντήρησης και διαχείρισης. Οι νέες επιχειρήσεις χρειάζονται γραφεία με ελεύθερους χώρους μεγάλης επιφάνειας σε σύγχρονα διασκευασμένα κτήρια. Η αναβάθμιση ενός επαγγελματικού κτηρίου αποτελεί μια ιδιαίτερα δύσκολη διαδικασία που πρέπει να αφορά ολόκληρη την οικοδομή. Η ανακαίνιση μεμονωμένων χώρων γραφείων εντός υποβαθμισμένου κτηρίου, δεν είναι αποδοτική. Αντίθετα η αναβάθμιση διαμερισμάτων είναι ευκολότερη και αποδοτικότερη, ακόμη και εάν οι κοινόχρηστοι χώροι της οικοδομής δεν βρίσκονται σε πολύ ικανοποιητική κατάσταση. Το μέσο κόστος αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού του 70% περίπου των κτηρίων του κέντρου της Αθήνας υπολογίστηκε σε πάνω από €400/τ.μ. Συχνά συμβαίνει το μέσο κόστος αποκατάστασης να είναι υψηλότερο από την αγοραία αξία τους.
Τα υψηλά ποσοστά συνιδιοκτησίας που απαντώνται, αποτελούν το σημαντικότερο ίσως παράγοντα που οδήγησε στην απαξίωση των κτηρίων. Τα υπάρχοντα κτήρια στο κέντρο της Αθήνας κατασκευάστηκαν σε μικρής επιφανείας οικόπεδα. Πάνω από το 80% των οικοπέδων έχουν εμβαδόν έως 500 τ.μ. Τα κτήρια που κατασκευάστηκαν εντός αυτών, πωλήθηκαν τμηματικά, ως μικρές, αυτόνομες ανεξάρτητες μονάδες. Με την κληρονομική διαδοχή, οι συνιδιοκτήτες τους πολλαπλασιάστηκαν. Έτσι σήμερα, το 55% των κτηρίων ανήκουν σε πάνω από 10 ιδιοκτήτες με περίπλοκο ιδιοκτησιακό καθεστώς, όπου συνυπάρχουν φυσικά πρόσωπα, εταιρείες, ιδρύματα, το Δημόσιο και διάφοροι φορείς του (βλ. χάρτη 3). Στα μεγάλα κτήρια, το φαινόμενο της συνιδιοκτησίας φθάνει σε ακραίες καταστάσεις: απαντώνται κτήρια επιφανείας 4.000 τ.μ. με περισσότερους από 400 συνιδιοκτήτες. Είναι προφανές ότι η οποιαδήποτε προσπάθεια συνεννόησης μεταξύ τους για τη διαχείριση, τη συντήρηση και τον εκσυγχρονισμό τέτοιων κτηρίων είναι εκ των προτέρων ατελέσφορη.
Τα υψηλά ποσοστά συνιδιοκτησίας των κτηρίων υποδηλώνουν την περιορισμένη παρουσία μεγάλο-ιδιοκτησίας, και τεκμηριώνουν το φαινόμενο της έντονης κοινωνικής διασποράς της ιδιοκτησίας. Κατά συνέπεια, η υποβάθμιση του δημόσιου χώρου, των κτηρίων και επιπρόσθετα η οικονομική κατάσταση και η κρίση της κτηματαγοράς αποτελούν ένα φαινόμενο με σημαντικές κοινωνικές επιπτώσεις, αφού απαξίωσε τις περιουσίες μεγάλου αριθμού μικροϊδιοκτητών, οι οποίοι πλέον βρίσκονται «εγκλωβισμένοι»: είναι υποχρεωμένοι να καταβάλουν έναν υψηλό ΕΝΦΙΑ για ακίνητα που απέκτησαν ακριβά και με κόπο στο παρελθόν, αλλά σήμερα δεν τους αποδίδουν αξιόλογα έσοδα, και συχνά αποτελούν βάρος γι’αυτούς. Μπορούν να ελπίζουν σε κάτι; Ότι μετά από ορατό χρονικό ορίζοντα η κτηματαγορά θα κινηθεί θετικά και το ακίνητό τους θα τους αποφέρει κάποιο εισόδημα; Η απάντηση είναι μάλλον όχι, εάν δεν βελτιωθεί το αστικό περιβάλλον και εάν δεν εκσυγχρονιστεί το κτήριο, μέρος του οποίου αποτελεί και η ιδιοκτησία τους. Ακόμη και εάν εκδηλωθεί ζήτηση για επαγγελματικούς χώρους αξιώσεων, δεν θα είναι τα δικά τους ακίνητα που θα προτιμηθούν, μα άλλα, σύγχρονα κτήρια σε περιφερειακές θέσεις -όπως άλλωστε συνέβη και κατά το παρελθόν- και παρά το γεγονός ότι σήμερα το κέντρο της Αθήνας εξυπηρετείται πολύ καλύτερα από μέσα μαζικής μεταφοράς και αποτελεί ακόμη το διοικητικό κέντρο της χώρας. Άραγε ποιο είναι το μέλλον αυτών των κτηρίων; Εάν δεν αναληφθούν μέτρα και δράσεις, η προσδοκώμενη ανάπτυξη του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού, προοδευτικά και έστω με χρονικό βάθος εικοσαετίας, θα αποτελέσει τον προνομιακό τόπο εγκατάστασης επιχειρήσεων, και πιθανότατα θα εντείνει τις φυγόκεντρες δυνάμεις και την περαιτέρω υποβάθμιση του κέντρου της πρωτεύουσας.
Το πρόβλημα των κενών και εγκαταλελειμμένων ιδιοκτησιών και της υποβάθμισης του κέντρου της Αθήνας είναι πολεοδομικό, οικονομικό, κοινωνικό και περιβαλλοντικό. Οδηγεί στη σταδιακή περιθωριοποίηση και στη γκετοποίηση τμημάτων του που θα μπορούσαν να είναι τα περισσότερο ελκυστικά, τόσο για κατοικία, όσο και για δραστηριότητες του τριτογενούς τομέα. Στερεί πολύτιμους οικονομικούς πόρους από την πόλη και τους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Υποβαθμίζει τη ζωή των κατοίκων του ή τους απομακρύνει από αυτό και καθιστά πολύ δύσκολη την αντιμετώπιση θεμάτων που προκαλεί η κλιματική αλλαγή.
Η παρακμή του κέντρου της Αθήνας είναι νομοτελειακή;
Πριν από περίπου 40 χρόνια στις ΗΠΑ, τα κέντρα πολλών μεγάλων πόλεων, όπως της Νέας Υόρκης, βρίσκονταν σε παρακμή. Μια σημαντική μερίδα επιστημόνων και πολιτικών πίστευαν ότι η κατάστασή τους είναι μη αναστρέψιμη. Η ιστορία τους διέψευσε. Αυτό πρέπει να συμβεί και για το κέντρο της Αθήνας, για την κατάσταση του οποίου κάποιοι ισχυρίζονται το ίδιο. Αυτή η πόλη και το κέντρο της έχουν ιδιαίτερη συμβολική σημασία, και θα ήταν ιεροσυλία να εγκαταλειφθεί στην τύχη του από την Πολιτεία.
Ο αναπτυξιακός σχεδιασμός για την πόλη δεν μπορεί να περιμένει τη γενική ανόρθωση της οικονομίας. Το αντίστροφο πρέπει να συμβεί, αφού η ανόρθωση της οικονομίας εξαρτάται σε αποφασιστικό βαθμό από πρωτοβουλίες σε τοπικό επίπεδο.
Το ότι μπορεί και πρέπει να εκσυγχρονισθούν κάποια κενά και εγκαταλελειμμένα κτήρια στο κέντρο της Αθήνας δεν σημαίνει ότι αυτομάτως θα βρεθούν χρήστες γι’αυτά, αν και για κάποια ιδιαίτερα προνομιούχα κτήρια, υπάρχουν σοβαρές ενδείξεις ότι αυτό θα συμβεί. Αδιαμφισβήτητα, για να υπάρξει ζήτηση για κτηριακά κελύφη, πρέπει να διαμορφωθεί ένα ευνοϊκό επιχειρηματικό περιβάλλον σε εθνικό επίπεδο. Όμως, ο αναπτυξιακός σχεδιασμός για την πόλη δεν μπορεί να περιμένει τη γενική ανόρθωση της οικονομίας. Το αντίστροφο πρέπει να συμβεί, αφού η ανόρθωση της οικονομίας εξαρτάται σε αποφασιστικό βαθμό από πρωτοβουλίες σε τοπικό επίπεδο. Υπό προϋποθέσεις, η προσφορά μπορεί να δημιουργήσει τη ζήτηση. Εντούτοις, η κατάσταση του κέντρου της πρωτεύουσας δεν φαίνεται ότι απασχολεί σοβαρά το κράτος. Έως σήμερα δεν έχει υπάρξει επαρκής επιχειρησιακός σχεδιασμός για την οργάνωση μιας «επόμενης μέρας». Το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο της Αθήνας είναι πλέον τριάντα ετών, και προφανώς ανεπίκαιρο.Το νέο Ρυθμιστικό Σχέδιο της μητροπολιτικής Αθήνας, παραμένει ανενεργό από τα τέλη του 2014, όταν και θεσμοθετήθηκε. Κάποια έργα και δράσεις έχουν προγραμματιστεί να υλοποιηθούν με πόρους του νέου ΕΣΠΑ για το κέντρο της Αθήνας. Πρόκειται κυρίως για ήπιες (soft) δράσεις, οι οποίες δεν αφορούν το κτηριακό απόθεμα, αν και η προώθηση της επίλυσης των προβλημάτων του έχει ενταχθεί στη στρατηγική Ανθεκτικότητας της Αθήνας που ολοκληρώθηκε το 2017.
Προφανώς, όλα τα τμήματα της πόλης και του κέντρου της δεν έχουν τις ίδιες λειτουργίες και προορισμό, και ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρέπει να προωθεί εξειδικευμένες λύσεις για τα ζητήματα καθενός από αυτά. Για παράδειγμα, οι λειτουργίες της περιοχής της οδού Σταδίου δεν μπορεί να είναι οι ίδιες με εκείνες της περιοχής της πλατείας Καραϊσκάκη. Κάποιοι, άτομα ή «συλλογικότητες» αντιδρούν σε κάθε δυνητική προοπτική αναβάθμισης του κέντρου της Αθήνας και του κτηριακού αποθέματός του, προβάλλοντας το επιχείρημα ότι θα οδηγούσε σε «εξευγενισμό», δηλαδή στην απομάκρυνση από αυτό των οικονομικά ασθενέστερων. Όμως, λόγω της πολύ μεγάλης κοινωνικής διασποράς της ιδιοκτησίας και ιδιόχρησής της, δεν είναι πιθανός ένας πραγματικός «εξευγενισμός», όπως πράγματι συμβαίνει σε πόλεις δυτικοευρωπαϊκών χωρών με άλλες δομές ιδιοκτησίας. Ποτέ πάντως, τέτοιες «συλλογικότητες» δεν αντέδρασαν στην υποβάθμιση του κέντρου της πόλης, εδώ και δεκαετίες. Η υποβάθμιση είναι ευπρόσδεκτη, ενώ η αναβάθμιση απευκταία; Επιδιώκεται μια ομογενοποίηση της πόλης σε συνθήκες υποβάθμισης; Δεν απασχολεί το γεγονός ότι πολυάριθμοι μικροϊδιοκτήτες, σκληρά εργαζόμενοι, που κατάφεραν να αγοράσουν κατά τις δεκαετίες του 1950 και 1960 ένα μικρό χώρο γραφείου 20 τ.μ. σε ένα κτήριο της ακριβής τότε περιοχής Ομονοίας, προκειμένου να στεγαστούν επαγγελματικά ή να έχουν ένα «σίγουρο» εισόδημα ως ηλικιωμένοι, είναι υποχρεωμένοι να καταβάλουν υψηλούς φόρους για κάτι το οποίο σήμερα τους είναι «βάρος»; Δεν απασχολεί το γεγονός ότι κάποιες οικογένειες Ελλήνων και μεταναστών που κατοικούν εκεί αντιμετωπίζουν καθημερινά σοβαρά ζητήματα ασφάλειας; Κάποιοι, οι οποίοι βέβαια ποτέ δεν θα κατοικούσαν στην περιοχή της πλατείας Ομονοίας ή της πλατείας Βάθης, σε καμία περίπτωση δεν ανέχονται το ενδεχόμενο να ωφεληθούν οικονομικά κάποιοι ιδιοκτήτες από την αναβάθμιση των περιοχών αυτών. Οι τελευταίοι, αν και μικροϊδιοκτήτες, κατατάσσονται αυτομάτως και συλλήβδην και οπωσδήποτε άδικα στην κατηγορία των «κεφαλαιοκρατών». Προφανώς θέματα ορθολογικής διαχείρισης των αστικών πόρων, δεν αποτελούν αντικείμενα άξια στοχασμού.
Πώς μπορεί να βελτιωθεί η κατάσταση;
Στην Ελλάδα, οι φορείς πολεοδομικού σχεδιασμού έχουν αποδείξει την αναποτελεσματικότητά τους στον σχεδιασμό αστικών αναπλάσεων και δράσεων αστικής αναγέννησης. Ποτέ δεν κατάφεραν να επεξεργαστούν μια πολιτική, ούτε να συστήσουν φορείς αναπλάσεων στα πρότυπα προηγμένων κρατών, δηλαδή κατάλληλα στελεχωμένων, ευέλικτων και αποτελεσματικών. Οι όποιες αστικές παρεμβάσεις έχουν υλοποιηθεί αποτελούν αποκλειστικά δημόσια έργα, όπως πεζοδρομήσεις και αναπλάσεις πάρκων και πλατειών (πολλά από τα οποία μάλιστα δεν συντηρούνται). Μεταξύ του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα δεν υπάρχει κουλτούρα υγειούς συνεργασίας, οι σχέσεις τους είναι δυσλειτουργικές, κυριαρχεί η καχυποψία και η δυσπιστία, όχι χωρίς λόγο βέβαια. Εντούτοις, η ανάγκη συνεργασίας τους είναι επιβεβλημένη.
Σε περιοχές του κέντρου, επιβάλλεται πλέον η ανάληψη δράσεων και η υλοποίηση παρεμβάσεων τόσο στον δημόσιο, όσο και στον ιδιωτικό χώρο. Θεωρούμε ότι η Πολιτεία θα πρέπει να επενδύσει σε στοχευμένες πολεοδομικές παρεμβάσεις σε στρατηγικά επιλεγμένες θέσεις και περιοχές, έτσι ώστε να επιτευχθούν οι μέγιστες δυνατές πολλαπλασιαστικές επιπτώσεις και να υποστηριχθούν διαδικασίες αστικής αναγέννησης. Όταν το κέντρο της γίνει ελκυστικό για τις επιχειρήσεις, θα ευνοηθεί η επιστροφή των κατοίκων του. Ίσως όχι όλων των πληθυσμιακών ομάδων, αλλά οπωσδήποτε ενός «δημιουργικού πληθυσμού». Η κατοικία θα ακολουθήσει τις επιχειρήσεις στην εγκατάστασή τους. Η εγκατάσταση επιχειρήσεων και κατοίκων θα λύσει και τα θέματα ασφάλειας των περιοχών αυτών.
Έχει διατυπωθεί η άποψη ότι, σε αρκετές περιπτώσεις, η κατεδάφιση προβληματικών κτηρίων θα αποτελούσε την ενδεικνυόμενη επιλογή. Θα πρέπει όμως να ληφθεί υπόψη το γεγονός ότι στο κέντρο της Αθήνας, πάνω από το 50% των κτηρίων έχουν οικοδομηθεί με υψηλότερο συντελεστή δόμησης σε σχέση με τον ισχύοντα σήμερα, επειδή κατά τις τελευταίες δεκαετίες υπήρξαν μειώσεις των συντελεστών δόμησης. Δηλαδή στη θέση των κτηρίων που θα κατεδαφιστούν θα πρέπει να οικοδομηθούν κτήρια μικρότερου εμβαδού. Αυτό θα δημιουργήσει θέματα στους ιδιοκτήτες τους που θα πρέπει να είναι όλοι ικανοποιημένοι με σύγχρονες, αλλά μικρότερου εμβαδού ιδιοκτησίες. Άλλο βασικό θέμα αποτελεί η απουσία θεσμικού πλαισίου που θα μπορούσε να επιβάλλει την κατεδάφιση προβληματικών κτηρίων. Άρα θα πρέπει να συντελεστούν υψηλού κόστους απαλλοτριώσεις. Τα νομικά και οικονομικά θέματα που εγείρονται είναι πολλά, σημαντικά και περίπλοκα. Τα παραπάνω δεδομένα καθιστούν σκέψεις ή προτάσεις που διατυπώνονται σχετικά με την κατεδάφιση κτηρίων να φαντάζουν ουτοπικές, υπό τις σημερινές συνθήκες.
Η διεθνής εμπειρία διδάσκει ότι ο ιδιωτικός τομέας δύσκολα δραστηριοποιείται σε υποβαθμισμένες περιοχές, εάν δεν προηγηθεί η ενεργοποίηση του δημοσίου. Έτσι, εκτιμούμε ότι οι παρεμβάσεις του δημοσίου θα πρέπει να είναι κατάλληλης κλίμακας, καλά μελετημένες και οργανωμένες έτσι ώστε να πραγματοποιηθούν εντός συγκεκριμένων χρονοδιαγραμμάτων, και όχι αναγκαστικά υψηλού κόστους, δεδομένης μάλιστα της οικονομικής συγκυρίας. Θα πρέπει να είναι εκείνης της έντασης και έκτασης που θα υποδηλώνουν με σαφήνεια ότι το κράτος είναι παρών και πραγματικά επιδιώκει την αναστροφή της κατάστασης. Απαιτούνται παρεμβάσεις και όχι κυβερνητικές εξαγγελίες και ασκήσεις επί χάρτου, που δε συγκινούν κανέναν πλέον.
Σήμερα υπάρχουν οι κατάλληλες συνθήκες για την εφαρμογή πολιτικών για το προβληματικό κτηριακό απόθεμα της Αθήνας και την αστική αναγέννησή της. Έχει εκτιμηθεί ότι για κάθε €1 που δαπανά το κράτος για δράσεις αστικής αναγέννησης, μεσο-μακροπρόθεσμα εισπράττει έως και €6.
Σε ανοικτές οικονομίες, η πολιτεία παρεμβαίνει με τη δημιουργία κρίσιμων δημόσιων έργων, αλλά κυρίως, προκειμένου να διαμορφώσει ένα θεσμικό, πολεοδομικό και οικονομικό πλαίσιο που θα επιτρέψει στον ιδιωτικό τομέα να ενεργοποιηθεί, καθιστώντας ελεγχόμενο το ρίσκο στα επίπεδα που αυτός μπορεί να αναλάβει, δημιουργώντας έτσι προσδοκίες κέρδους για βιώσιμες επενδύσεις. Βιώσιμες ιδιωτικές επενδύσεις σε ακίνητα προϋποθέτουν βιώσιμη πόλη, και το αντίστροφο. Οι κρατικές πολιτικές για την αγορά ακινήτων πρέπει πάντοτε να είναι προκυκλικές. Αυτό σημαίνει ότι σήμερα υπάρχουν οι κατάλληλες συνθήκες για την εφαρμογή πολιτικών για το προβληματικό κτηριακό απόθεμα της Αθήνας και την αστική αναγέννησή της. Τα μακροπρόθεσμα κοινωνικά και οικονομικά οφέλη θα ήταν μεγάλα. Έχει εκτιμηθεί ότι για κάθε €1 που δαπανά το κράτος για δράσεις αστικής αναγέννησης, μεσο-μακροπρόθεσμα εισπράττει έως και €6.
Μεταφορά αυτούσιων προγραμμάτων αστικής αναγέννησης από χώρα σε χώρα και από πόλη σε πόλη δεν είναι δυνατή, αλλά είναι χρήσιμη η μελέτη καλών πρακτικών. Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι στο Δουβλίνο οι δημόσιες αρχές εδώ και 30 χρόνια εφαρμόζουν πολιτικές για τον εκσυγχρονισμό του κτηριακού αποθέματος και την αναγέννηση του κέντρου της πόλης, με θεαματικά αποτελέσματα. Η Λισαβόνα, όπως και η Αθήνα, έχασε κατά τις τελευταίες δεκαετίες περίπου 300.000 κατοίκους και το κέντρο της υποβαθμίστηκε. Οι προσπάθειες για την αναγέννηση της πόλης άρχισαν εδώ και μια δεκαετία τουλάχιστον, και ήδη από το 2009 προωθήθηκαν σταδιακά οι θεσμικές ρυθμίσεις που απαιτούνταν. Παράλληλα, καταρτίσθηκε πρόγραμμα αστικής αναγέννησης συνολικού προϋπολογισμού 520 εκατομμυρίων ευρώ. Στα τέλη του 2016 εγκρίθηκε η χρηματοδότηση του προγράμματος με κεφάλαια ύψους 250 εκατ. ευρώ από την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων μέσω του «πακέτου Γιούνκερ», από πόρους της Αναπτυξιακής Τράπεζας του Συμβουλίου της Ευρώπης (80 εκατ.), ίδιους πόρους του Δήμου και μοχλεύσεις ιδιωτικών κεφαλαίων. Ένα σημαντικό μέρος του ποσού θα χρησιμοποιηθεί για την αποκατάσταση δημόσιων κτηρίων και κοινωνικής κατοικίας.
Συνήθως το πρόβλημα στη χώρα μας δεν είναι η παραγωγή ιδεών, αλλά η εφαρμογή τους. Το όποιο όραμα για την πόλη, αλλά και κάθε μελέτη πολεοδομικών παρεμβάσεων, είναι φυσιολογικό και αναγκαίο να αποτελούν πάντοτε αντικείμενο κριτικής, που γίνεται με αφετηρία διαφορετικές εναλλακτικές, προσεγγίσεις, αξιολογήσεις και των αναγκών, ιδεολογίες. Εν τέλει οι αποφάσεις για την προώθησή τους αποτελούν πάντοτε πολιτικές επιλογές. Όμως, οι οποιεσδήποτε επιλογές δεν μπορούν να υλοποιηθούν, πρώτον, εάν δεν υποστηρίζονται από το κατάλληλο θεσμικό πλαίσιο -έτσι ώστε τα οράματα να μην παραμείνουν ανεκπλήρωτα και οι μελέτες να μην καταστούν τελικά αρχειακό υλικό- και δεύτερον, εάν δεν είναι διαθέσιμοι οι αναγκαίοι οικονομικοί πόροι, που στις μέρες μας μάλιστα, είναι ελάχιστοι και πολύτιμοι. Για την αντιμετώπιση του θέματος των κενών και εγκαταλελειμμένων κτηρίων δεν υπάρχει στη χώρα μας το κατάλληλο θεσμικό πλαίσιο. Για το λόγο αυτό, με ερευνητικά προγράμματα που εκπόνησε το Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας, έγινε μια προσπάθεια επεξεργασίας και πρότασης συγκεκριμένων δράσεων και μηχανισμών που θα μπορούσαν να εφαρμοσθούν από το κράτος, με σκοπό τον εκσυγχρονισμό και την επανάχρηση κτηρίων στο κέντρο της Αθήνας και στόχο την αναγέννησή του. Οι κυριότερες δράσεις που προτείνονται είναι τα εξής, επιγραμματικά:
- Πρώτον, η θεσμοθέτηση του κατάλληλου θεσμικού πλαισίου που θα επιτρέπει την ενεργοποίηση του ιδιωτικού τομέα και την ανάληψη πρωτοβουλιών για παρεμβάσεις και έργα εκσυγχρονισμού εγκαταλελειμμένων ή κενών κτηρίων με καθεστώς πολυ-ιδιοκτησίας, υπό συνθήκες ασφάλειας δικαίου και με ταχείες διαδικασίες. Σήμερα, η παρέμβαση σε τέτοια κτήρια είναι σχεδόν αδύνατη, όπως προαναφέρθηκε. Έτσι, αντί να διαφυλάσσονται το ατομικό δικαίωμα, καθώς και ο κοινωνικός και οικονομικός ρόλος της ιδιοκτησίας, με την εγκατάλειψη των κτηρίων αυτά εξουδετερώνονται. Ένα τέτοιο θεσμικό πλαίσιο θα ήταν χρήσιμο για παρεμβάσεις σε προβληματικές αστικές περιοχές σε ολόκληρη την επικράτεια και ιδιαίτερα σε διατηρητέα κτήρια και παραδοσιακούς οικισμούς, καθώς και για την εφαρμογή κοινωνικών πολιτικών στέγασης 1.
- Δεύτερον, η προώθηση Συμπράξεων Δημοσίου-Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ) με την ανάπτυξη μηχανισμού χρηματοδότησης του εκσυγχρονισμού ιδιωτικών και δημόσιων ακινήτων με τη χρήση – των ελάχιστων δυνατών – ανακυκλώσιμων οικονομικών πόρων, προερχόμενων κυρίως από το ΕΣΠΑ και το «πακέτο Junker», και ιδιωτικών πόρων. Βασικός στόχος του συγκεκριμένου μηχανισμού ΣΔΙΤ θα πρέπει να είναι, η μόχλευση ιδιωτικών πόρων και η ελαχιστοποίηση του χρηματοοικονομικού κόστους έργων αποκατάστασης κτηρίων, με την εφαρμογή των κατάλληλων χρηματοοικονομικών τεχνικών. Ένας τέτοιος μηχανισμός θα μπορούσε επίσης να χρησιμοποιηθεί από την πολιτεία ως ισχυρό κίνητρο για την ενεργοποίηση και τη συνεργασία μεταξύ των συνιδιοκτητών των προβληματικών κτηρίων 2.
- Τρίτον, με την υλοποίηση στοχευμένων παρεμβάσεων και έργων για τη βελτίωση του δημόσιου χώρου σε επιλεγόμενες περιοχές, και οπωσδήποτε εντός των περιοχών εφαρμογής της προηγουμένως αναφερόμενης, δεύτερης δράσης.
Το μέλλον που επιθυμούμε αποτελεί πάντοτε αποτέλεσμα προγραμματισμού και δράσης, και σπάνια προκύπτει από αυτοματισμούς και συγκυρίες, και οπωσδήποτε όχι από κυβερνητικές εξαγγελίες και μόνο. Το κράτος έχει την αποκλειστική ευθύνη, την υποχρέωση αλλά και την ευκαιρία να αναλάβει πρωτοβουλίες για την αναγέννηση του κέντρου της Αθήνας και την αναβάθμιση του κτηριακού αποθέματός του, για λόγους δημοσίου συμφέροντος. Κάθε διαδικασία αστικής αναγέννησης έχει μεγάλη διάρκεια, και υπό την παρούσα συγκυρία, δεν θα ήταν ρεαλιστικό να προσδοκούμε σε ιδιαίτερα ταχεία και θεαματικά αποτελέσματα. Κύριο ζητούμενο παραμένει η πολιτική βούληση για την ανάληψη καλά σχεδιασμένων δράσεων, καθώς και η αγαστή συνεργασία όλων των επιπέδων της δημόσιας διοίκησης.
—
[1] Η πρόταση στην οποία κατέληξε το ερευνητικό πρόγραμμα του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, το οποίο εκπονήθηκε με την ευγενική χορηγία του Ιδρύματος Ωνάση, είναι διαθέσιμη υπό τη μορφή σχεδίου νόμου εδώ.
[2] Η πρόταση συγκεκριμένου μηχανισμού υλοποίησης ΣΔΙΤ έχει μελετηθεί επίσης από το Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας, σε ερευνητικό πρόγραμμα που ανατέθηκε από το Δήμο Αθηναίων. Προϋπόθεση για την επιτυχή υλοποίησή του αποτελεί η προώθηση των κατάλληλων θεσμικών ρυθμίσεων, που έχουν επίσης μελετηθεί και προταθεί.
