Του Φώτη Ξυπνητού
Η ελληνική αγορά ακινήτων δείχνει ξανά να κινείται δυναμικά. Τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το β’ τρίμηνο του 2025 δείχνουν ότι οι τιμές διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,3% σε ετήσια βάση, στην Αθήνα η άνοδος ήταν 5,9%, στη Θεσσαλονίκη 8,8%, ενώ τα νεόδμητα κινήθηκαν στο +6,8% και τα παλαιά στο +7,6%. Στις ζητούμενες τιμές, ο δείκτης SPI του Spitogatos για το γ’ τρίμηνο του 2025 καταγράφει περίπου +10% στις πωλήσεις και +7,2% στα ενοίκια (ζητούμενα, όχι τιμές συναλλαγών). Πίσω από τους αριθμούς αποκαλύπτεται μια αγορά που αλλάζει: η χώρα στηρίζεται σε γερασμένο οικιστικό απόθεμα, με πάνω από τις μισές κατοικίες να έχουν ανεγερθεί πριν από το 1980, ενώ η περιορισμένη παραγωγή νέων κατοικιών, σε συνδυασμό με σταθερή ζήτηση, δημιουργεί μείγμα που ωθεί τις τιμές ψηλότερα. Μέσα σε αυτό το σκηνικό, η αναζήτηση στέγης γίνεται πιο πολύπλοκη, για κάποιους η άνοδος σηματοδοτεί ευκαιρία πριν ανέβει κι άλλο, για άλλους μεταφράζεται σε αδιέξοδο καθώς το όνειρο της ιδιοκατοίκησης απομακρύνεται. Και κάπου ανάμεσα μένει το ερώτημα: πρόκειται για προοίμιο φούσκας ή για φυσική εξέλιξη μιας αγοράς που αλλάζει;
Το μάθημα του 2000
Το πρόσφατο παρελθόν δίνει ένα σαφές μάθημα. Στα χρόνια της έντονης ανάπτυξης, οι τράπεζες χορηγούσαν στεγαστικά δάνεια με χαλαρά κριτήρια, συχνά καλύπτοντας ακόμη και το 100% της αξίας. Η ζήτηση εκτινάχθηκε, οι τιμές απομακρύνθηκαν από τα εισοδήματα και τα θεμέλια έγιναν εύθραυστα. Μετά το 2009 ακολούθησε η κατάρρευση, οι τιμές κατοικιών υποχώρησαν κατά 45% κατά μέσο όρο, ενώ σε ορισμένες περιοχές οι απώλειες έφτασαν το 70% έως 80%. Η οικοδομική δραστηριότητα βυθίστηκε και ο κλάδος βίωσε μια δεκαετία παρακμής. Έκτοτε, η αγορά χρειάστηκε χρόνια για να σταθεί ξανά στα πόδια της και σήμερα η εικόνα έχει αντιστραφεί. Η ζήτηση έχει επιστρέψει δυναμικά, με νοικοκυριά να κατευθύνουν αποταμιεύσεις σε ακίνητα και με σημαντικά ξένα κεφάλαια να εισέρχονται μέσω Golden Visa αλλά και διεθνών funds και family offices. Το πρόβλημα είναι ότι η αυξημένη ζήτηση δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη προσφορά νέων κατοικιών, η παραγωγή υπολείπεται, οι ανάγκες δεν καλύπτονται έγκαιρα και οι τιμές συνεχίζουν να πιέζονται προς τα πάνω.
Οι κανόνες που αλλάζουν το παιχνίδι
Η δυναμική της αγοράς ακινήτων δεν διαμορφώνεται μόνο από οικονομικούς δείκτες, αλλά και από ένα κανονιστικό πλαίσιο που μεταβάλλεται συνεχώς και συχνά απροειδοποίητα. Οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό έκριναν αντισυνταγματικές τις γενικές ρυθμίσεις για παροχή κινήτρων δόμησης και μετέφεραν τη ρύθμιση σε επίπεδο τοπικού πολεοδομικού σχεδιασμού. Η πρακτική συνέπεια ήταν η αναστολή αδειών, καθυστερήσεις και επιπλέον διοικητικά βάρη, που αποτρέπουν την άμεση υλοποίηση επενδύσεων. Αντίστοιχα, στην εκτός σχεδίου δόμηση, η απαίτηση πρόσοψης σε κοινόχρηστο δρόμο καθιστά μη οικοδομήσιμα πολλά γήπεδα που παλαιότερα αξιοποιούνταν, συρρικνώνοντας την επενδυτική δεξαμενή. Επίσης, τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για την οικοδομική δραστηριότητα δείχνουν καθαρή επιβράδυνση: στο α’ εξάμηνο του 2025 ο αριθμός των αδειών μειώθηκε κατά 13,8% σε ετήσια βάση, η επιφάνεια κατά 23,9% και ο όγκος κατά 18,3%. Αυτό σημαίνει ότι ο “αγωγός” νέων κατοικιών στενεύει βραχυπρόθεσμα, κάτι που κρατά σφιχτή την προσφορά ακόμη κι αν η ζήτηση γίνεται πιο επιλεκτική. Από την άλλη, ο δείκτης κόστους κατασκευής κατοικιών αυξήθηκε μεν στο β’ τρίμηνο του 2025, αλλά με ηπιότερο ρυθμό (+2,8% ετήσια μεταβολή), καθώς τα υλικά κινήθηκαν στο +3,1% και η εργασία στο +2,2%
Παράλληλα, οι κυβερνητικές παρεμβάσεις αντί να λειτουργούν ως καταλύτης ανάπτυξης, συχνά προκαλούν στρεβλώσεις. Τα προγράμματα “Σπίτι μου Ι,ΙΙ” ενισχύουν μεν τη ζήτηση μέσω επιδοτούμενων δανείων, αλλά χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς απλώς τροφοδοτούν περαιτέρω άνοδο τιμών στο χαμηλό και μεσαίο τμήμα της αγοράς. Οι αλλαγές στη Golden Visa, με την αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης και την επιβολή νέων περιορισμών, μείωσαν την ελκυστικότητα της χώρας για ξένα κεφάλαια και κατεύθυναν τους επενδυτές σε πιο ευέλικτες αγορές. Έτσι, αντί να προσελκύουν επενδύσεις, οι συνεχείς μεταβολές στο καθεστώς δημιουργούν ανασφάλεια δικαίου και λειτουργούν αποτρεπτικά για την ανάπτυξη.
Η στέγη ως άπιαστο όνειρο
Για όλο και περισσότερα ελληνικά νοικοκυριά, η κατοικία μετατρέπεται σε αγαθό πολυτελείας. Ο Δείκτης Housing Affordability του ΔΝΤ τοποθετεί την Ελλάδα στις χαμηλότερες θέσεις της Ευρώπης, γύρω στο 60, τη στιγμή που στην Ισπανία φτάνει το 140 και στην Ιταλία το 113. Για παράδειγμα ένα διαμέρισμα 80 τ.μ. κοστίζει περίπου 922 € τον μήνα, ενώ στα Δυτικά Προάστια, με 9,09 €/τ.μ., τα 80 τ.μ. κοστίζουν περίπου 727 €. Με σημείο αναφοράς το καθαρό μηνιαίο εισόδημα 1.675 € ανά νοικοκυριό το 2023, τα ποσά αυτά αντιστοιχούν σε περίπου 55% και 43% αντίστοιχα.
Η ενοικίαση δεν αποτελεί πλέον λύση. Το κόστος μίσθωσης έχει εκτοξευθεί σε επίπεδα που απορροφούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος νέων ζευγαριών, καθιστώντας δύσκολη ακόμη και τη στοιχειώδη ανεξαρτησία. Η στέγη, από βασικό κοινωνικό δικαίωμα, τείνει να μετατραπεί σε προνόμιο, με σοβαρές επιπτώσεις για τη μεσαία τάξη και τις προοπτικές των νέων γενεών.
Από το άπιαστο όνειρο στη συζήτηση για τη βιωσιμότητα
Καθώς η προσιτότητα στενεύει, το βλέμμα στρέφεται στις συνθήκες δανεισμού, οι οποίες εξηγούν πολλά για τη συνέχεια. Στο α’ εξάμηνο 2025 οι αγοραπωλησίες που καταγράφηκαν στο myPROPERTY ανήλθαν περίπου σε €12 δισ. συμβολαιακής αξίας, με μέση αξία γύρω στα €110.000 ανά πράξη. Από αυτό το ποσό περίπου 5,8%–6% χρηματοδοτήθηκε με στεγαστικά (περί τα €0,70–0,72 δισ.), ενώ το υπόλοιπο καλύφθηκε με ίδια κεφάλαια. Το απόθεμα στεγαστικών δανείων μειώθηκε την άνοιξη με ετήσιο ρυθμό κοντά στο 1,9%, ένδειξη ότι η πιστωτική μόχλευση παραμένει ασθενής και δεν τροφοδοτεί νέο ράλι τιμών. Σε ώριμες ευρωπαϊκές αγορές, όπου συχνά το 40 έως 55% των αγορών χρηματοδοτείται με δάνειο, η Ελλάδα λειτουργεί σε καθεστώς χαμηλής μόχλευσης. Οι τιμές στηρίζονται περισσότερο στο μετρητό, οι μεταβολές επιτοκίων έχουν ασθενέστερη μετάδοση και η αγορά είναι λιγότερο εκτεθειμένη σε απότομες αυξομειώσεις κόστους χρήματος. Με αυτά τα δεδομένα, το ερώτημα δεν είναι αν θα συνεχιστεί η άνοδος αλλά πού θα ισορροπήσουν οι τιμές. Το διεθνές παράδειγμα δείχνει ότι μετά από έντονη άνοδο ακολουθεί συνήθως φάση σταθεροποίησης με μεγαλύτερη διαφοροποίηση ανά τοποθεσία και ποιότητα, καθώς αγορές όπως η Ισπανία και η Ιταλία διατήρησαν υψηλά επίπεδα τιμών με ηπιότερους ρυθμούς, ανοίγοντας την ψαλίδα ανάμεσα σε ακίνητα πρώτης γραμμής και σε δευτερεύουσες τοποθεσίες.
Κορύφωση και ήπια διόρθωση
Πατώντας στα ίδια τα δεδομένα, το συμπέρασμα είναι καθαρό: δεν διακρίνεται φούσκα αλλά κορύφωση και μετάβαση σε φάση σταθεροποίησης. Η μόχλευση παραμένει χαμηλή, περίπου 6% του συνολικού τιμήματος μέσω στεγαστικών, στοιχείο που δείχνει ότι οι τιμές στηρίζονται σε μετρητά και όχι σε εύθραυστο δανεισμό. Την ίδια στιγμή, παρότι οι δηλώσεις Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου έμειναν ουσιαστικά αμετάβλητες (108.228 έναντι 107.928), τα έσοδα ΦΜΑ υποχώρησαν κατά 17,5% στο ξεκίνημα του 2025, ένδειξη μικρότερου μέσου φόρου ανά πράξη και άρα χαμηλότερων ποσών ανά συναλλαγή, ενώ οι καθαρές εισροές ξένων κεφαλαίων για αγορές ακινήτων μειώθηκαν περίπου 18% σε ετήσια βάση. Η εικόνα αυτή παραπέμπει όχι σε πιστωτικά τροφοδοτούμενη έξαρση αλλά σε επανατοποθέτηση: η ζήτηση μετακινείται προς οικονομικότερες αγορές και μικρότερα τιμήματα, ενώ οι ακριβότερες αγορές εκτίθενται σε ήπιες διορθώσεις. Η αγορά γίνεται πιο επιλεκτική, ακίνητα με ισχυρά θεμελιώδη όπως θέση, ποιότητα και προοπτική εσόδων διατηρούν ανθεκτικότητα, ενώ όσα τιμολογήθηκαν επιθετικά χωρίς ανάλογα χαρακτηριστικά αναζητούν νέο σημείο ισορροπίας.
Με βάση τα παραπάνω, το επικρατέστερο σενάριο είναι σταθεροποίηση σε υψηλά επίπεδα, με διορθώσεις όπου οι ζητούμενες τιμές δεν συμβαδίζουν με τις συνθήκες της αγοράς. Η ένταση και η διάρκεια της φάσης θα κριθούν από τρεις παραμέτρους:
1. την ενίσχυση των εισοδημάτων,
2. την ταχύτερη παραγωγή νέων κατοικιών μέσα από σταθερό κανονιστικό πλαίσιο και
3. την αποτελεσματικότητα των κυβερνητικών παρεμβάσεων.
Όσο αυτοί οι παράγοντες βελτιώνονται, τόσο η αγορά θα ισορροπεί ομαλά και η προσιτότητα θα ανακτάται σταδιακά χωρίς ακραίες διακυμάνσεις.
*Νομικός με ΠΜΣ στην Επενδυτική και Εκτιμητική Ακινήτων.
