Αν υπήρχε «βραβείο σταθερότητας» στην εγχώρια αγορά του real estate, σίγουρα θα το κέρδιζαν τα οικόπεδα. Είναι η μοναδική κατηγορία ακινήτων που στην ουσία επηρεάστηκε ελάχιστα από τα πολλαπλά κραχ της ελληνικής οικονομίας την τελευταία δεκαετία.
Και το πιο ενδιαφέρον είναι πως σ’ αυτή τη συγκυρία, με το κόστος δανεισμού στο φάσμα του 5,50%, την έλλειψη εργατικού δυναμικού και την εκτίναξη των τιμών στα υλικά κατασκευών, τα οικόπεδα γνωρίζουν νέες δόξες.
Ενδεικτικό είναι πως οι αντιπαροχές σε ορισμένες περιπτώσεις έχουν καταγράψει ξανά ποσοστά άνω του 40%, ενώ όλα δείχνουν ότι ο ρυθμός ανόδου στις τιμές των οικοπέδων δεν πρόκειται να ανακοπεί.
Αυτή τη στιγμή οι αξίες των οικοπέδων σε αντιπροσωπευτικές περιοχές της Αττικής βρίσκονται στο υψηλότερα επίπεδα δεκαετίας.
Συγκεκριμένα, οι τιμές καταγράφουν αύξηση έως και κατά 20,35% στο κέντρο της Αθήνας (Αμπελόκηποι), ενώ η μέση αύξηση υπολογίζεται σε 14,69%. Τα στοιχεία προκύπτουν από σχετική ανάλυση, που πραγματοποίησε κατά το φετινό δεύτερο τρίμηνο, η Geoaxis, εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων.
«Η τάση της 10ετίας δείχνει καθαρά ότι βρισκόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε μια νέα κορύφωση», όπως επισημαίνεται από τον επικεφαλής της Geoaxis, κο Γιάννη Ξυλά.
Με βάση το σχετικό Παρατηρητήριο Αξιών Οικοπέδων, κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου, οι τιμές σε πέντε τοπικές αγορές της Αττικής (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργός), σημείωσαν ετήσια αύξηση της τάξεως του 5,31%.
Μάλιστα, σε σχέση με το 2ο τρίμηνο 2021 η αύξηση των τιμών φθάνει το 14,87%, φανερώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς, ενώ αξίζει να αναφερθεί ότι εφέτος οι τιμές αυξάνονται για πέμπτο διαδοχικό χρόνο.
Πώς διαμορφώνονται οι τιμές
Τη μεγαλύτερη αύξηση (6,30%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. (Συντελεστή Δόμησης) 0,8 στο Μαρούσι, με τη μέση τιμή να εκτιμάται σε 810 ευρώ ανά τ.μ., από 762 ευρώ ανά τ.μ. πέρσι.
Ακολουθεί η περιοχή του Περιστερίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 καταγράφουν αύξηση 5,35% και μέση τιμή 846 ευρώ ανά τ.μ.
Στην Αθήνα και συγκεκριμένα στους Αμπελόκηπους, οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 πωλούνται αντί για ποσά της τάξεως των 2.282 ευρώ ανά τ.μ., σημειώνοντας αύξηση κατά 5,16%, ενώ στο Παλαιό Φάληρο, τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 αποτιμώνται προς 1.395 ευρώ ανά τ.μ., αυξημένα κατά 4,9% σε ετήσια βάση.
Αύξηση κατά 4,85% σημειώνουν και τα πωλούμενα οικόπεδα στην περιοχή του Χολαργού, όπου η μέση τιμή διαμορφώνεται σε 1.125 ευρώ ανά τ.μ.
Όπως επισημαίνει η Geoaxis, οι τιμές αυτές αφορούν απολύτως τυπικά οικόπεδα. «Είναι προφανές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς τη θέση, την προβολή, τη θέα αλλά και την επιφάνεια, βρίσκονται στο επάνω όριο του δείγματος, με αξίες πολλές φορές μέχρι και 25% υψηλότερες», αναφέρεται.
Τα μικρότερα οικόπεδα βρίσκονται στους Αμπελοκήπους (148 τ.μ.) και στο Περιστέρι (228 τ.μ.), ενώ ακολουθεί το Παλαιό Φάληρο (273 τ.μ.), το Μαρούσι (330 τ.μ.) και ο Χολαργός (400 τ.μ.).
Σύμφωνα με τους αναλυτές, είναι φανερό ότι αδόμητα οικόπεδα επιφανείας του ενός στρέμματος είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ σε πλείστες των περιπτώσεων τα οικόπεδα αυτά έχουν παλαιά σπίτια ή άλλες κατασκευές εντός τους.
«Διαπιστώνουμε ότι από τις αρχές του 2018 ξανασηκώνονται οικοδομές, οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου και υψηλού προφίλ περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κλπ) όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φθηνά μέσα στην κρίση και τα ποσοστά αντιπαροχής όταν συμφωνήθηκαν δεν ήταν απαγορευτικά, σε σχέση µε το τότε κόστος κατασκευής.
Οι νέες αυτές οικοδομές έχουν κοινό χαρακτηριστικό ότι σε μεγάλο ποσοστό αυτοχρηματοδοτούνται και παρέχουν υψηλά πρότυπα στέγασης σε κατασκευές ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής, κυρίως ως προς τις όψεις και το ενεργειακό τους αποτύπωμα», αναφέρει ο κος Ξυλάς.
Ποιοι λόγοι τροφοδοτούν τη ζήτηση
Βασικές αιτίες, σύμφωνα με τους αναλυτές, που τροφοδοτούν τη ζήτηση μπορούν να αναζητηθούν:
• Στα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν ικανοποιήθηκαν λόγω οικονομικής κρίσης την τελευταία δεκαπενταετία.
• Στη άμεση διάθεση κεφαλαίου (υψηλή ρευστότητα) παράλληλα με την ύπαρξη αδήλωτων εισοδημάτων από την μεσαία τάξη.
• Στη νέα πραγματικότητα για εργασία από το σπίτι.
• Στην ποιοτική και τεχνολογική απαξίωση μεγάλου αριθμού κατασκευών πριν το 1980.
• Στην ένταξη των διαμερισμάτων στα επενδυτικά προϊόντα.
• Στη δυνατότητα επίτευξης αποδόσεων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
• Στην διάθεση για διασπορά επενδυτικού ρίσκου, μέσω αγοράς ακινήτων.
Ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο
Εν τω μεταξύ, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης των διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης.
Όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις των νεόδμητων ακινήτων, ενώ και η επιβολή του ΕΝΦΙΑ επιβάρυνε ανάλογα κάθε σχεδιασμό.
Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των 1.000 τ.μ.
Η εικόνα των ποσοστών αντιπαροχής στην παρούσα συγκυρία στην Αττική σε σχέση με το 2005 είναι η εξής: στην περιοχή των Αμπελοκήπων από 40 – 50% που έδιναν οι εργολάβοι τώρα δίνουν 33 – 38%, στο Μαρούσι από 45 – 55% έπεσε στο 32 – 38%, στο Παλαιό Φάληρο από 50-56% μειώθηκε σε 32 -40%, στο Περιστέρι από 30 – 40% φτάνει έως 35%, ενώ στον Χολαργό από 45 – 52% το ποσοστό αντιπαροχής μειώθηκε το 2023 στο 32 – 38%.
