Διατηρείται και εμπεδώνεται το θετικό πρόσημο και η αύξηση των αξιών και μέσα στο 2023, καθώς σε βασικές περιοχές εντός λεκανοπεδίου καταγράφεται για πέμπτη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης οικοπέδων. Η αύξηση μετρήθηκε κατά μέσο όρο σε 5,31% σε σχέση με το 2ο τρίμηνο 2022.
Η άνοδος των αξιών αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση. Μεγάλο στοίχημα αποτελεί ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των Βορείων προαστίων. Αυτά αναφέρονται, μεταξύ άλλων, στο τελευταίο Παρατηρητήριο Αξιών Οικοπέδων 2023 της GEOAXIS, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων στην Ελλάδα.
Μεσοπρόθεσμη τάση – Πρόβλεψη
Όπως αναφέρεται σε σχέση με την μεσοπρόθεσμη τάση και πρόβλεψη, τα οικόπεδα μαζί με τα διαμερίσματα, τις φοιτητικές εστίες, τις αποθήκες, τα Logistic Centers, τα Data Centers και τους οίκους ευγηρίας έχουν αποδειχθεί σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθεκτικά ακίνητα στην μείωση αξιών. Στον αντίποδα βρίσκονται τα καταστήματα, τα εμπορικά κέντρα και τα γραφεία χαμηλών προδιαγραφών. Κατά την Geoaxis, η εκτίμηση είναι ότι παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, τα οικόπεδα θα προστεθούν ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια. Η άνοδος των αξιών αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την οικοδομική δραστηριότητα. Μεγάλο στοίχημα αποτελεί ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των Βορείων προαστίων.
Οι τιμές σε 5 περιοχές
Μεταξύ του 2ου τριμήνου 2023 και του 2ου τριμήνου 2022 καταγράφεται σημαντική αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης οικοπέδων σε ένα μέσο όρο της τάξης του 5,31% σε πέντε τοπικές αγορές που παρακολουθεί η εταιρεία. Την μεγαλύτερη αύξηση (6,30%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Συντελεστής Δόμησης 0,8 στο Μαρούσι, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 να διαμορφώνεται στα 810 euro/τ.μ., από 762 euro/τ.μ. πέρσι.
Ακολουθεί η περιοχή του Περιστερίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 καταγράφουν αύξηση 5,35% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 846 euro/τ.μ. από 803 euro/τ.μ.). Έπονται ο Δήμος Αθηναίων περιοχή Αμπελοκήπων όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 καταγράφουν αύξηση 5,16% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 2.282 euro/τ.μ. από 2.170 euro/τ.μ.) και η περιοχή του Π. Φαλήρου με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 να καταγράφουν επίσης αύξηση 4,89% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 1.395 euro/τ.μ., από 1.330 euro/τ.μ.).
Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει και η περιοχή του Χολαργού με οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 να αυξάνονται 4,85% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2023 στα 1.125 euro/τ.μ. από 1.073 euro/τ.μ.). Σημειώνουμε ότι όλες οι αξίες που αναφέρονται στο Παρατηρητήριο είναι διάμεσες και αφορούν σε απολύτως τυπικά οικόπεδα.
Είναι προφανές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς την θέση, την προβολή, την θέα αλλά και την επιφάνεια, βρίσκονται στο επάνω όριο του δείγματος, με αξίες πολλές φόρες μέχρι και 25% υψηλότερες.
Διάμεσες επιφάνειες οικοπέδων προς πώληση
Όπως ήταν αναμενόμενο οι Αμπελόκηποι (148 τ.μ.) και το Περιστέρι (228 τ.μ.) καταγράφουν μικρότερα οικόπεδα συγκριτικά με το Μαρούσι (330 τ.μ.), τον Χολαργό (400 τ.μ.) και το Παλαιό Φάληρο (273 τ.μ.). Είναι φανερό ότι αδόμητα οικόπεδα επιφανείας του ενός στρέμματος είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ σε πλείστες των περιπτώσεων τα οικόπεδα αυτά έχουν παλαιά σπίτια ή άλλες κατασκευές εντός τους.
Συμπεράσματα έρευνας 10 ετών
Ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης που προχώρησε η εταιρεία μεταξύ 2014 και 2023. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων τα οικόπεδα δείχνουν μια αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στην φάση της πτώσης όσο και στην φάση της ανόδου. Η τάση της 10ετίας δείχνει καθαρά ότι βρισκόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε μια νέα κορύφωση.
Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στα υψηλότερα επίπεδα δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 14,69% σε σχέση με το 2014, για τις πέντε τοπικές αγορές. Την μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (20,34%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 στο Δήμο Αθηναίων περιοχή Αμπελοκήπων και την μικρότερη αύξηση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 στο Π. Φάληρο (6,95%).
Για παράδειγμα, στους Αμπελόκηπους οι τιμές το 2014 ήταν 1.896 ευρώ/τ.μ., το 2018 στα 1.805 ευρώ/τ.μ. και πλέον έχουν ανακάμψει στα 2.282 ευρώ/τ.μ.. Στο Μαρούσι οι τιμές το 2014 ήταν 691 ευρώ/τ.μ., το 2018 στα 638 ευρώ/τ.μ. και πλέον έχουν ανακάμψει στα 810 ευρώ/τ.μ.. Στο Π. Φάληρο οι τιμές το 2014 ήταν 1.304 ευρώ/τ.μ., το 2018 στα 1.172 ευρώ/τ.μ. και πλέον έχουν ανακάμψει στα 1.395 ευρώ/τ.μ.. Στο Περιστέρι οι τιμές το 2014 ήταν 750 ευρώ/τ.μ., το 2018 στα 704 ευρώ/τ.μ. και πλέον έχουν ανακάμψει στα 846 ευρώ/τ.μ./ Τέλος, στον Χολαργό οι τιμές το 2014 ήταν 968 ευρώ/τ.μ., το 2018 στα 914 ευρώ/τ.μ. και πλέον έχουν ανακάμψει στα 1.125 ευρώ/τ.μ.
