Φρένο στην… άναρχη αλλά νόμιμη δόμηση που υφίσταται σε περιοχές εκτός σχεδίου επιδιώκει να βάλει το υπουργείο Περιβάλλοντος μέσω του χωροταξικού νομοσχεδίου που βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση. Ετσι, σε βάθος διετίας προβλέπεται να καταργηθούν όλες οι παρεκκλίσεις και θα θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν τα τέσσερα στρέμματα.
Επί της ουσίας, η εκτός σχεδίου δόμηση αφορά σε δύο περιπτώσεις. Η πρώτη περιλαμβάνει δόμηση σε περιοχές έξω από σχέδια πόλης και οικισμούς, δηλαδή περιοχές χωρίς ρυμοτομία, που όμως διαθέτουν καθορισμένες χρήσεις γης, ενώ η δεύτερη δόμηση σε περιοχές έξω από σχέδια πόλης και οικισμούς, δηλαδή όσες είναι χωρίς ρυμοτομία και δεν διαθέτουν καθορισμένες χρήσεις γης.
Τι αλλάζει
Με το σχέδιο νόμου το ΥΠΕΝ ορίζει ότι πλέον θα θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4 στρέμματα, πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, δημοτική οδό κατηγορίας Α ή σε κοινόχρηστο χώρο τουλάχιστον 45 μ. και ελάχιστο βάθος 50 μ. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι καταργούνται όλες οι παρεκκλίσεις που ισχύουν σήμερα και επιτρέπουν δόμηση σε αγροτεμάχια ακόμη και 750 τ.μ. Παράλληλα, καταργείται η παρέκκλιση της αρτιότητας οικοπέδων 2 στρεμμάτων που βρίσκονται εντός της ζώνης ακτίνας 120 μέτρων από τα όρια οικισμού.
Τακτοποίηση
«Η νόμιμη δόμηση σε γήπεδα τουλάχιστον 4 στρεμμάτων σε περιοχές που στερούνται όχι μόνο σχεδίου πόλης αλλά και σχεδίου χρήσεων γης, δηλαδή άναρχα, αποτελεί στη σημερινή Ευρώπη ελληνική ιδιομορφία. Οι παρεκκλίσεις αρτιότητας είναι μια ιδιομορφία δευτέρου επιπέδου γιατί δίνει δυνατότητα δόμησης και σε γήπεδα μικρότερα από τα κατά κανόνα άρτια γήπεδα που μπορεί να είναι ακόμα και 750 τ.μ. Η πρακτική αυτή έχει σωρεύσει πολλά και γνωστά προβλήματα στον ελληνικό χώρο. Η κατάργηση των παρεκκλίσεων αποτελεί άρση μόνο αυτής της δευτερογενούς ιδιομορφίας (η δόμηση εκτός σχεδίου καθαυτή σε γήπεδα 4 στρεμμάτων διατηρείται). Αποτελεί ένα βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση, κυρίως επειδή για πρώτη φορά μετά από μισό αιώνα επιχειρείται κάποιος περιορισμός της νομίμως άναρχης εκτός σχεδίου δόμησης» εξηγεί στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής ο υφυπουργός Περιβάλλοντος Δημήτρης Οικονόμου.
Ωστόσο, μερίδα πολιτών και τεχνικού κόσμου υποστηρίζουν πως απαξιώνεται η αξία της γης, ενώ μια τέτοια ενέργεια και μάλιστα σε αυτή τη χρονική περίοδο δεν θα μπορέσει εν τέλει να λειτουργήσει.
Οπως επισημαίνει πάντως ο κ. Οικονόμου, «πέραν αυτού, προωθούνται από το ΥΠΕΝ και άλλα συμπληρωματικά μέτρα προς την ίδια κατεύθυνση: αφενός η ενίσχυση των οργανωμένων μορφών ανάπτυξης και αφετέρου η εκπόνηση Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων σε όλη την Ελλάδα. Με τα τελευταία θα προσδιοριστούν παντού, εντός και εκτός σχεδίου, χρήσεις γης: η οικοδόμηση έξω από σχέδια πόλης θα είναι δυνατή, αλλά με βάση κανονιστικό πλαίσιο που θα έχει λάβει υπόψη τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά κάθε τόπου».
Μεταβατική περίοδος
Για την κατάργηση των παρεκκλίσεων αρτιότητας στο υπό διαβούλευση σχέδιο νόμου του ΥΠΕΝ προβλέπεται μεταβατική περίοδος 2 ετών, κατά τη διάρκεια της οποίας μπορεί να προχωρήσει η έκδοση οικοδομικής άδειας, η οποία ισχύει από εκεί και πέρα για 4 ακόμη χρόνια με δυνατότητα αναθεώρησης.
Οπως υποστηρίζουν πηγές από το υπουργείο Περιβάλλοντος, με την ολοκλήρωση του προγράμματος εκπόνησης ΤΠΣ σε ολόκληρη τη χώρα στο τέλος της τρέχουσας δεκαετίας θα καθοριστούν χρήσεις γης στις εκτός σχεδίου περιοχές. Κάθε τέτοιο σχέδιο, όπως εξηγούν, θα καθορίζει αρτιότητες εκτός σχεδίου συνεκτιμώντας τις τοπικές συνθήκες και παράλληλα τον καθορισμό συγκεκριμένων χρήσεων γης.
Πάντως, πολεοδομικά σχέδια σήμερα υπάρχουν στο 20% της ελληνικής επικράτειας, δηλαδή σε 209 από τις 1.034 συνολικά δημοτικές ενότητες.
Οριοθέτηση οικισμών και χαρακτηρισμός δημοτικών οδών
Αλλη σημαντική τομή του νομοσχεδίου είναι η απόπειρα να εκσυγχρονιστεί το πολεοδομικό τοπίο στους προ του 1923 υφιστάμενους οικισμούς της χώρας, καθώς από τότε έως σήμερα τα πραγματικά όρια των συγκεκριμένων χωριών έχουν αλλάξει. Για τον λόγο αυτό προτείνεται αλλαγή του έτους αναφοράς που τους χαρακτηρίζει, σε 1981. Ειδικότερα, για τον προσδιορισμό των ορίων των οικισμών που προϋπάρχουν του 1923 και δεν έχουν οριοθετηθεί, καθώς για όσους είναι κάτω των 2.000 κατοίκων που δεν έχουν οριοθετηθεί αλλά υφίστανται νομίμως θα λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση και συγκεκριμένα τα υπάρχοντα κτίσματα και οι υπάρχοντες δρόμοι κατά το έτος 1981.
Σήμερα για δόμηση εκτός σχεδίου απαιτείται η ύπαρξη προσώπου επί «κοινόχρηστου δρόμου».
Η διάταξη αυτή, όπως είχε ερμηνευθεί, επέτρεπε το μεμονωμένο χαρακτηρισμό τέτοιου δρόμου και μάλιστα μόνο σε συνάρτηση με συγκεκριμένες ιδιοκτησίες, με διοικητική πράξη. Το 2018, με σειρά αποφάσεών του, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι:
α) ο χαρακτηρισμός δημοτικών οδών πρέπει να περιλαμβάνει το συνολικό οδικό δίκτυο μιας μονάδας τοπικής αυτοδιοίκησης και όχι να γίνεται αποσπασματικά, κατά μεμονωμένους δρόμους,
β) ο χαρακτηρισμός μπορεί να αφορά κατ’ αρχήν μόνον δρόμους που προϋφίστανται του 1923 και οπωσδήποτε έχουν κοινόχρηστο χαρακτήρα και δεν προέκυψαν από ιδιωτική βούληση,
γ) οι δρόμοι πρέπει να εξυπηρετούν αποκλειστικά τη σύνδεση των οικισμών της δημοτικής ενότητας,
δ) δομήσιμα είναι μόνο τα εκτός σχεδίου γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (κυρίως δρόμο)
ε) πρέπει να γίνεται με προεδρικό διάταγμα ή στο πλαίσιο ευρύτερου πολεοδομικού σχεδιασμού (όχι π.χ. με απόφαση νομάρχη ή περιφερειάρχη).
Με το σχέδιο νόμου, σύμφωνα με τον κ. Οικονόμου, «προβλέπεται διαδικασία που καλύπτει τις πιο πάνω πέντε προϋποθέσεις και παράλληλα μέσω του καθορισμού της έννοιας του δρόμου κατηγορίας Α οι δρόμοι αυτοί θα παρέχουν δικαίωμα προσώπου και δόμησης σε εκτός σχεδίου γήπεδα. Επιπλέον, εισαγάγει και μια νέα κατηγορία, τους δρόμους κατηγορίας Β, που δεν παρέχουν δικαίωμα προσώπου στα παρόδια γήπεδα αλλά μπορούν να λειτουργούν ως δίοδοι για την απόκτηση προσώπου σε δρόμο κατηγορίας Α σε γήπεδα στα οποία γίνονται οργανωμένες αναπτύξεις, δηλαδή που ουσιαστικά παύουν να είναι εκτός σχεδίου».
Στο πλαίσιο αυτό, δρόμοι που έχουν ήδη χαρακτηριστεί, μέχρι σήμερα, ως κοινόχρηστοι με νόμιμη διαδικασία, εντάσσονται αυτόματα στην κατηγορία Α, χωρίς περαιτέρω διαδικασία.
Στόχος, να εκκινήσει μέσα στο φθινόπωρο το πρόγραμμα χαρακτηρισμού των δημοτικών οδών. Οι σχετικές μελέτες θα έχουν εγκριθεί το αργότερο σε 1,5 χρόνο από σήμερα (δηλαδή σε μικρότερο χρόνο από τη μεταβατική περίοδο της κατάργησης των παρεκκλίσεων αρτιότητας).
Μέσω σχεδιασμού, όπως ιδίως το πρόγραμμα εκπόνησης Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων σε όλη την Ελλάδα, που έχει εξαγγελθεί (μέχρι το Πάσχα θα έχουν προκηρυχθεί οι αναγκαίες μελέτες για το 50% των δημοτικών ενοτήτων της χώρας), εκτιμάται ως δυνατός ο χαρακτηρισμός δημοτικών οδών.
Ετσι, μέχρι την ολοκλήρωση των μελετών θα ισχύει μεταβατικά το σημερινό καθεστώς χαρακτηρισμού μεμονωμένων δρόμων, το οποίο ωστόσο δεν καλύπτει τις προϋποθέσεις του ΣτΕ, «αλλά το ότι πλέον γίνεται προσωρινό και δρομολογείται ταυτόχρονα διαδικασία μόνιμης και οριστικής επίλυσης του θέματος με σαφή χρονικό ορίζοντα εκτιμάται ότι θα επιτρέψει τη διατήρησή του μέχρι την ολοκλήρωση των προαναφερόμενων μελετών» διευκρινίζει ο υφυπουργός Περιβάλλοντος.
Ενεργοποιείται η μεταφορά συντελεστή δόμησης
Μέσω του χωροταξικού νομοσχεδίου επιχειρείται να πάρει σάρκα και οστά η ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, ενός θεσμού που βρίσκεται στον πάγο επί δεκαετίες. Ωστόσο, οι διατάξεις κάνουν σαφές πως δικαίωμα αγοράς δεν θα έχουν οι ιδιοκτήτες μεγάλων αυθαιρέτων δεδομένου ότι αποκλείεται η νομιμοποίηση αυτών των κτισμάτων.
Οπως είναι γνωστό, η μεταφορά του συντελεστή δόμησης καλύπτει ακίνητα για τα οποία ο ιδιοκτήτης δεν επιτρέπεται να αξιοποιήσει ολόκληρο τον συντελεστή που ισχύει στην περιοχή. Από αυτές τις κατηγορίες ακινήτων μπορεί να ζητήσει ο ιδιοκτήτης τους την έκδοση τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης, ο οποίος θα του δίνει το δικαίωμα να μεταφέρει τον υπόλοιπο συντελεστή του ακινήτου του. Κατά το παρελθόν έχουν εκδοθεί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή από διατηρητέα, μνημεία και ρυµοτοµούµενα ακίνητα που αντιστοιχούν σε πάνω από 1.100.000 τ.µ. ωστόσο η διακοπή του θεσμού άφησε σε εκκρεμότητα τίτλους που αντιστοιχούν σε 450.000 τ.µ., η αξία των οποίων εκτιμάται ότι υπερβαίνει τα 185 εκατ. ευρώ και στον… αέρα πολλούς ιδιοκτήτες που δεν είχαν την ευκαιρία να τους μετατρέψουν σε ακίνητα.
Η μεταφορά πραγματοποιείται μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Τα στοιχεία των ακινήτων προσφοράς και υποδοχής συντελεστή δόμησης καταχωρίζονται από τους ενδιαφερομένους ιδιοκτήτες.
Αξίζει να σημειωθεί ότι για κάθε μεταφορά συντελεστή δόμησης που πραγματοποιείται μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης καταβάλλεται από τον αποδεχόμενο συντελεστή δόμησης ποσό ίσο με το 5% της αξίας του μεταβιβαζόμενου συντελεστή δόμησης, το οποίο διατίθεται σε ειδικό λογαριασμό του «Πράσινου Ταμείου» για περιβαλλοντικές δράσεις.
Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, που έχει ετοιμάσει και θα λειτουργεί το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, είναι επί της ουσίας πλατφόρμα ηλεκτρονικής-απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης με χρηματική αξία, με πωλητές και αγοραστές να καταχωρούν τα δικαιώματά τους προκειμένου να προχωρήσουν σε αγοραπωλησία. Παράλληλα, λειτουργεί και ως μηχανισμός αποζημίωσης δικαιούχων χωρίς κόστος για το Δημόσιο ενώ θα δίνει πόρους και για πράσινα έργα.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος στη χώρα μας παραμένουν σε εκκρεμότητα συνολικά 3.837 Τίτλοι Δικαιώματος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, οι οποίοι αντιστοιχούν σε 428.602 τ.μ. μεταφερόμενης επιφάνειας. Συνολικά έχουν εκδοθεί 19.763 τίτλοι (έγκυροι και άκυροι). Η συνολική μεταφερόμενη επιφάνεια που αντιστοιχεί στους αρχικούς τίτλους είναι 1.125.815 τ.μ.
Από την έντυπη έκδοση
