Βασική παράμετρος του σχεδιασμού για την αντιμετώπιση του Στεγαστικού, είναι να “πέσουν” όσο το δυνατόν περισσότερα ακίνητα στην αγορά των μακροχρόνιων μισθώσεων.
Η μια “δεξαμενή” είναι τα “κενά” διαμερίσματα- τουλάχιστον 650.000 σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία- και μένει να φανεί αν οι ιδιοκτήτες τους θα ανταποκριθούν στο κίνητρο της 3ετούς φοροαπαλλαγής για το εισόδημα που θα αποκομίσουν αν τα ανακαινίσουν (υπάρχει και ειδικό πρόγραμμα δανείων- επιδοτήσεων) και τα εκμισθώσουν για τουλάχιστον τρία χρόνια.
Η δεύτερη “δεξαμενή” είναι τα χιλιάδες ακίνητα, που σήμερα διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση. Το κίνητρο της 3ετούς απαλλαγής ισχύει και γι’ αυτά, ωστόσο οι υψηλές αποδόσεις τους σίγουρα θα “φρενάρουν” πολλούς ιδιοκτήτες, από το να τα “γυρίσουν” σε μακροχρόνια μίσθωση. Με αυτό το δεδομένο, ήδη έχει ανακοινωθεί το “πάγωμα” για τουλάχιστον ένα έτος, σε νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις στα 3 διαμερίσματα του δήμου Αθηναίων, όπου πραγματικά έχει στηθεί πάρτι… Airbnb.
Τα μαντάτα από τη Βαρκελώνη
Πριν μπει η Ελλάδα στη λογική των επιβαρύνσεων, των περιορισμών και των απαγορεύσεων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το είχαν πράξει άλλες χώρες ή και πόλεις. Το κίνητρο ήταν ανάλογο. Από τη μια, να μπει “φρένο” στην τουριστική μετάλλαξη ολόκληρων οικιστικών περιοχών κι από την άλλη να δοθεί “ανάσα” στο στεγαστικό πρόβλημα, δηλαδή στην έλλειψη κατοικιών και στα ιλιγγιώδη ενοίκια.
Τα μαντάτα από τη Βαρκελώνη, που πρωταγωνίστησε σε τέτοιους περιορισμούς, αναμφίβολα προβληματίζουν και την Αθήνα.
Το 2014, η Βαρκελώνη εισήγαγε αναστολή στις άδειες τουριστικών καταλυμάτων, περιορίζοντας σημαντικά την ικανότητα των πολιτών να διαμοιράζονται τα σπίτια τους. Οι υποστηρικτές αυτής της πολιτικής ισχυρίστηκαν ότι η αυστηροποίηση ήταν απαραίτητη για την αντιμετώπιση των ζητημάτων στέγασης και υπερτουρισμού. Ωστόσο, σύμφωνα με στοιχεία που επικαλείται η Airbnb, δέκα χρόνια αργότερα, τα επίσημα δεδομένα αποκαλύπτουν ότι ενώ ο αριθμός των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει μειωθεί, τα προβλήματα που σχετίζονται με τη στέγαση και τον υπερτουρισμό είναι πιο έντονα από ποτέ.
Το πρόβλημα
Ποια είναι η ρίζα του κακού; Τα τελευταία δέκα χρόνια, η Ισπανία έχει κατασκευάσει λιγότερα σπίτια από οποιαδήποτε άλλη περίοδο από το 1970. Παρά την στασιμότητα στα επίπεδα κατασκευής, η ζήτηση για νέα σπίτια συνεχώς αυξάνεται. Σύμφωνα με τα δεδομένα του Υπουργείου Στέγασης για το 2023, η δημιουργία νέων νοικοκυριών στην Ισπανία ξεπέρασε τον αριθμό των νέων σπιτιών που κατασκευάστηκαν, με αναλογία τρία προς ένα.
Το αποτέλεσμα; Παρά τη μείωση των καταχωρήσεων στην Airbnb τα τελευταία δέκα χρόνια, τα ενοίκια και οι τιμές των ακινήτων στη Βαρκελώνη έχουν φτάσει σε επίπεδα ρεκόρ. Από την έναρξη της αυστηροποίησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 70%, ενώ η μέση τιμή ενός σπιτιού έχει σημειώσει αύξηση της τάξεως του 60%. .
Υπάρχει αναλογία με αυτά που ισχύουν στην Ελλάδα; Δυστυχώς ναι. Σύμφωνα με τη σχετική έρευνα του ΙΟΒΕ, οι ετήσιες επενδύσεις σε κατοικίες συρρικνώθηκαν κατά 87% και διαμορφώθηκαν το 2022 σε 3,3 δισ., έναντι €25,2 δισ. το 2007, δηλαδή οι επενδύσεις σε κατοικίες, αντιπροσώπευαν το 2022 το 1,6% του ΑΕΠ (μέσος όρος ΕΕ27: 5,9%), έναντι 10,8% το 2007.
Με βάση τον δείκτη επενδύσεων σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ για το 2022, η Ελλάδα κατατάσσεται τελευταία μεταξύ των κρατών μελών της ΕΕ-27, ενώ την τελευταία θέση έχει και στις επενδύσεις στις λοιπές κατασκευές.
Υπάρχει προοπτική νέων κατασκευών κατοικιών, για να περιοριστεί άμεσα το έλλειμμα στέγης; Δύσκολα. Σύμφωνα με τον ΙΟΒΕ, από το 2018 οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται και μάλιστα ταχύτερα από το κόστος κατασκευής, βελτιώνοντας τα κίνητρα για την κατασκευή κτηρίων. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα ο δείκτης των τιμών προς το κόστος κατασκευής να κινείται ανοδικά από τις αρχές του 2018, έπειτα από μια 10ετία υποχώρησης. Ωστόσο, η αύξηση του κόστους κατασκευής κτηρίων κατά 20% μεταξύ 2018-2023, μετριάζει τα κίνητρα περαιτέρω επέκτασης της προσφοράς νέων κατοικιών.
