Του Δημήτρη Δελεβέγκου
Η μητέρα των μαχών που έδωσαν, πρόσφατα, ξένα funds για την αγορά του χαρτοφυλακίου πέντε ακινήτων της Alpha Bank σε τίμημα που ξεπέρασε τα 90 εκατ. ευρώ και σε απόδοση χαμηλότερη σε σχέση με τον μέσο όρο αντίστοιχων συναλλαγών, είναι ενδεικτική της επιθετικής στρατηγικής που υιοθετούν, κυρίως, οι νεοεισερχόμενοι παίκτες στο εγχώριο real estate.
Κατά το διευθύνοντα σύμβουλο της Zeus Capital Management και πρόεδρο της Orilina ΑΕΕΑΠ Στέλιο Ζαββό, τα ξένα funds προβλέπουν ότι η Ελλάδα θα εμφανίσει υψηλές αποδόσεις, της τάξης του 7,3% – 7,5%, στην αγορά γραφείων το διάστημα 2019 – 2023.
Όπως ανέφερε ο ίδιος, χθες, στο 14ο συνέδριο για την αγορά ακινήτων “RED Business Forum”, παρότι το ευρωπαϊκό retail εκτιμάται ότι θα υποστεί τις επιπτώσεις από την υποχώρηση των ρυθμών ανάπτυξης και του τουρισμού, στην Ελλάδα προβλέπεται αύξηση των ενοικίων στα καταστήματα φέτος και το 2020. Ταυτόχρονα, ο ρυθμός ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας υπολογίζεται στο 1,9%, με το αντίστοιχο μέγεθος για την ευρωπαϊκή οικονομία να τοποθετείται στο 1%.
“Τεχνητή” αύξηση τιμών
Πάντως, οι επικεφαλής των ΑΕΕΑΠ διαφωνούν με την επιθετική στρατηγική των ξένων funds, τα οποία- βάσει προβλέψεων-θα επενδύσουν 1 δισ. ευρώ στην ελληνική αγορά ακινήτων. Κι αυτό επειδή μπορεί το “μεγάλο παζάρι” να οδηγεί, στην περίπτωση των ακινήτων, σε αύξηση των τιμών όμως, δεν συνοδεύεται από τη βελτίωση των θεμελιωδών μεγεθών της οικονομίας.
“Για την ώρα η οικονομία δεν ακολουθεί τις προσδοκίες που δημιουργούνται […] στο exit ξυρίζουν τον γαμπρό” ανέφερε, χθες, χαρακτηριστικά ο επικεφαλής της Εθνική Πανγαία, Άρης Καρυτινός, εννοώντας ότι οι τιμές στις οποίες αγοράζουν, σήμερα, τα funds, θα “κριθούν” όταν έρθει η ώρα της πώλησης. Ο επικεφαλής της ΑΕΕΑΠ με χαρτοφυλάκιο αξίας άνω του 1.7 δισ. ευρώ ανέφερε ότι η Εθνική Πανγαία δεν ακολουθεί τέτοιου είδους κινήσεις, ενώ η αύξηση των ενοικίων κατά 30% και κατ’ επέκταση η ύπαρξη αποδόσεων 6-7% δεν είναι δυνατόν να υποστηριχθεί από τους υφιστάμενους ρυθμούς ανάπτυξης της οικονομίας.
Έκανε λόγο για “στοιχήματα πολύ υψηλού κινδύνου” που βάζουν τα κερδοσκοπικά funds, καθώς, εφόσον δεν ανακάμψει η οικονομία, πολύ δύσκολα θα ήταν δυνατή η μεταπώληση των ακινήτων, που αγοράζουν σήμερα, με κέρδος σε 4- 5 χρόνια.
Ο διευθύνων σύμβουλος της Trastor Τάσος Καζίνος, ανέφερε πως τα ξένα funds πληρώνουν “εισιτήριο εισόδου”, ενώ ο προβληματισμός σχετίζεται με τις προσδοκίες που καλλιεργεί, η επιθετική στρατηγική των νεοεισερχόμενων παικτών, στους πωλητές. Και αυτό, όπως είπε, θα μπορούσε να επιβραδύνει την ανάπτυξη της αγοράς.
Ο κ. Καρυτινός έθεσε, ακόμη, τον παράγοντα του βιοκλιματικού σχεδιασμού των κτηρίων, καθώς όσα επαγγελματικά ακίνητα δεν είναι πράσινα, δύσκολα θα μπορούσαν να μισθωθούν αργότερα.
“Δεν θα έχουν καμία τύχη κτίρια γραφείων που δεν θα είναι πράσινα ή δεν θα είναι δυνατό να περιγραφεί το συνολικό κόστος χρήσης στον ενοικιαστή” σημείωσε, από την πλευρά του, ο ιδρυτής και πρόεδρος της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Dimand Δημήτρης Ανδριόπουλος.
Όπως ακόμη σημείωσε, “η πραγματική οικονομία και η πραγματική αγορά που καθορίζουν τα ενοίκια βρίσκεται σε μακροχρόνια στασιμότητα”. Δεν είναι τυχαίο, όπως ανέφερε, ότι οι ενοικιαστές αντιτίθενται στο ενδεχόμενο της αύξησης των τιμών για συμφωνίες που αφορούν επιφάνειες άνω των 3.000 τετραγωνικών μέτρων. Παρόλ’ αυτά, κατά τον κ. Ανδριόπουλο, “υπάρχει άνοδος προσδοκιών που τροφοδοτείται από διάφορες πηγές όπως, για παράδειγμα, από τις ΑΕΑΑΠ”, ενώ καταγράφεται βελτίωση σε “πολύ συγκεκριμένες γεωγραφικές περιοχές”.
Η διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ ΑΕΑΑΠ Αννα Αποστολίδου, σημείωσε ότι το συγκριτικό πλεονέκτημα των ξένων funds δεν σχετίζεται μόνο με το κόστος του δανεισμού, καθώς το στρατηγικό τους σχέδιο είναι η διατήρηση των ακινήτων από 3 έως 5 χρόνια, χωρίς να έχουν κόστος μερισμάτων. “Λειτουργούν με άλλο μοντέλο” σημείωσε.
Προσπαθώντας να σκιαγραφήσει τις επιδόσεις της αγοράς το 2019, ο κ. Ανδριόπουλος ανέφερε ότι το 2019 θα λάβουν χώρα τέσσερις εκλογές αναμετρήσεις που θα οδηγήσουν σε καθυστερήσεις στην έγκριση ώριμων επενδυτικών σχεδίων. Προέβλεψε ακόμη ότι η αγορά γραφείων θα κινηθεί με τη διάθεση περίπου 50.000 τ.μ. σε ετήσια βάση, με το 80% αυτών να αφορά την μετεγκατάσταση επιχειρήσεων.
Προ συγχωνεύσεων οι ΑΕΕΑΠ
Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Trastor Τάσο Καζίνο, ο κλάδος των ΑΕΕΑΠ βρίσκεται αντιμέτωπος με συγχωνεύσεις, δεδομένου ότι στις συγκεκριμένες εταιρείες μεγάλη σημασία έχει ο υψηλός όγκος του χαρτοφυλακίου, η μεγάλη διασπορά και η εμπορευσιμότητα της μετοχής. Στο πλαίσιο αυτό, εκτίμησε ότι στην εγχώρια αγορά ο αριθμός των ΑΕΕΑΠ θα περιοριστεί σε τέσσερις.
Ο επικεφαλής της Trastor ανέφερε ότι κατά τη φετινή χρονιά οι συναλλαγές των ΑΕΕΑΠ θα καταγράψουν ρεκόρ, με το 2017 ο συνολικός όγκος των deals να διαμορφώνεται σε 560 εκατ. ευρώ (το ήμισυ αυτών ανήκει στις ΑΕΕΑΠ). Το 2018 το ύψος των επενδύσεων διαμορφώθηκε σε 490 εκατ. ευρώ, ενώ από τις αρχές της χρονιάς έως σήμερα, θεσμικοί επενδυτές έχουν τοποθετήσει 350 εκατ. ευρώ.
Εκτίμησε ακόμη ότι θα καταγραφεί αύξηση τιμών στα ποιοτικά ακίνητα, αλλά οι αποδόσεις βρίσκονται στα επίπεδα του 2010.
Τόνισε ότι είναι ανάγκη να δημιουργηθεί καινούργιο απόθεμα, καθώς σήμερα υπάρχει “ανακύκλωση” των ίδιων ακινήτων.
Η διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ ΑΕΑΑΠ Άννα Αποστολίδου σημείωσε ότι το διαθέσιμο, καλής ποιότητας, επενδυτικό προϊόν είναι περιορισμένο και αυτή είναι η αιτία για την οποία ενισχύονται τα ενοίκια και οι τιμές πώλησης.
Σχετικά με τις συγχωνεύσεις, εκτίμησε ότι είναι νωρίς προκειμένου αυτές να πραγματοποιηθούν, με τις εισηγμένες στο Χρηματιστήριο να είναι μόλις τέσσερις. “Πιστεύω πως θα υπάρχουν συγχωνεύσεις αλλά όχι στα επόμενα ένα ή δύο χρόνια” ανέφερε.
