του Νίκου Ρουσάνογλου
Στην ανάπτυξη κτιρίων γραφείων και logistics στρέφονται οι θεσμικοί επενδυτές και οι όμιλοι ανάπτυξης ακινήτων, καθώς αυτές οι δύο κατηγορίες αποτελούν τις πλέον προσοδοφόρες τη δεδομένη χρονική περίοδο. Η πολύ χαμηλή διαθεσιμότητα σύγχρονων χώρων και ταυτόχρονα η πολύ μεγάλη ζήτηση από τις επιχειρήσεις για την κάλυψη των νέων τους αναγκών αποτελούν τους δύο “κινητήριους μοχλούς” των νέων επενδύσεων, οι οποίες προβλέπεται να κορυφωθούν το προσεχές διάστημα.
Σύμφωνα με στοιχεία που έχει συγκεντρώσει η Proprius, εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων και εκπρόσωπος στην Ελλάδα του ομίλου Cushman & Wakefield, στην ευρύτερη περιοχή του Λεκανοπεδίου της Αττικής προβλέπεται να παραδοθούν 245.000 τ.μ. νέων κτιρίων γραφείων έως το 2027. Εξ αυτών, 125.000 τ.μ., δηλαδή σχεδόν το 50%, έχουν ήδη μισθωθεί, με τα υπόλοιπα 120.000 τ.μ. να είναι διαθέσιμα προς ενοικίαση μέσω της αγοράς (προς το παρόν).
Ωστόσο, μόνο κατά τη διάρκεια του εννεαμήνου του 2024, οι νέες μισθώσεις και ανανεώσεις υφιστάμενων συμβολαίων αφορούσαν 135.000 τ.μ. Μάλιστα, με βάση τα στοιχεία της Proprius, μόνο κατά το τρίτο τρίμηνο, οι επιφάνειες που μισθώθηκαν ανήλθαν σε 60.000 τ.μ., 20% περισσότερο από το αντίστοιχο διάστημα του 2023. Εξ αυτών, το 65% αφορούσε χώρους σύγχρονων κτιρίων γραφείων, που φυσικά εξακολουθούν να διεκδικούν τη μερίδα του λέοντος και να βρίσκονται στην κορυφή των προτιμήσεων των περισσότερων εταιρειών. Παράλληλα, το 60% των μισθώσεων αφορά μετεγκαταστάσεις υφιστάμενων εταιρειών σε νέα γραφεία, ενώ το υπόλοιπο 40% αφορά ανανεώσεις υφιστάμενων συμφωνιών μίσθωσης.
Ταυτόχρονα, κατά τη διάρκεια του τρίτου τριμήνου παρατηρήθηκε μείωση κατά 8% του συνολικού διαθέσιμου αποθέματος γραφείων προς ενοικίαση, κάτι που είναι ιδιαίτερα εμφανές στην αγορά των Βορείων Προαστίων, όπου η ζήτηση είναι πολλαπλάσια της προσφοράς. Εκεί, το ποσοστό διαθέσιμων χώρων δεν ξεπερνά το 8% του συνολικού αποθέματος, έναντι 11,55% που είναι ο μέσος όρος στο σύνολο του Λεκανοπεδίου της Αττικής. Επίσης, κατά το τρίτο τρίμηνο, μόλις 20.000 τ.μ. νέων γραφείων ολοκληρώθηκαν, όντας ήδη προμισθωμένα.
Παράλληλα, φυσικά, με τις νέες ανάγκες, προκύπτει και το ερωτηματικό, ιδίως στην αγορά γραφείων, για το τι μέλλει γενέσθαι με το παρωχημένο κτιριακό δυναμικό της πρωτεύουσας, ζήτημα που απασχολεί και άλλες μεγάλες πόλεις της Ευρώπης. Στην πρόσφατη μελέτη “RETHINKING European Offices 2030” της Cushman & Wakefield αναλύεται ο κίνδυνος απαξίωσης των κτιρίων γραφείων σε 16 ευρωπαϊκές πόλεις. Μέχρι το 2030 η Cushman & Wakefield εκτιμά ότι πάνω από 170 εκατομμύρια τ.μ. κτιρίων γραφείων, που κατασκευάστηκαν πριν από το 2004 και χωρίς καμία σημαντική παρέμβαση έκτοτε, θα κινδυνεύουν με απαξίωση.
Σύμφωνα με την επικεφαλής της Cushman & Wakefield στην Ελλάδα, Νίκη Σύμπουρα, στη μητροπολιτική περιοχή της Αθήνας μεγαλύτερος κίνδυνος συναντάται στο κέντρο της πόλης, όπου το γραφειακό απόθεμα είναι παλαιό, με την πολυ-ιδιοκτησία σε κτίρια να αποτελεί σημαντικό εμπόδιο στη ριζική ανακατασκευή τους. Τα τελευταία οκτώ έτη, με τις τοποθετήσεις θεσμικών επενδυτών σε ακίνητα, έχει αντιμετωπιστεί εν μέρει αυτός ο κίνδυνος και από το 2022 παρατηρείται αυξανόμενη δραστηριότητα ανακατασκευής αυτοτελών κτιρίων στο κέντρο, αλλά και στην περιφέρεια. Οι περιφερειακές αγορές των νοτίων και των βορείων αξόνων αντιμετωπίζουν σαφώς χαμηλότερο κίνδυνο απαξίωσης του γραφειακού αποθέματος, με τον Πειραιά να βρίσκεται υπό τη μεγαλύτερη πίεση, μετά το κέντρο. Σύμφωνα με την κυρία Σύμπουρα, “η εισροή νέων έργων αντιπροσωπεύει αυξημένο κίνδυνο για παλαιότερα κτίρια γραφείων, τα οποία μπορεί να δυσκολεύονται να τα ανταγωνιστούν. Καθώς ολοκληρώνεται ο κύκλος της ανανέωσης των συμφωνιών μίσθωσης που χαρακτήρισε την αγορά τα τελευταία τρία έτη και οι εταιρείες επανεκτιμούν τις ανάγκες τους, αναμένουμε αύξηση των μετακινήσεων σε νέα γραφεία την επόμενη διετία”.
Ένα από τα μεγαλύτερα projects που οδεύουν προς το στάδιο της εκκίνησης των εργασιών είναι το επιχειρηματικό πάρκο της REDS στα πρώην κτήματα Καμπά στην Παλλήνη. Πρόκειται για δόμηση συνολικών επιφανειών 89.000 τ.μ., μεγάλο μέρος των οποίων θα αφορά χώρους γραφείων, που θα πλαισιώνονται από εστιατόρια, καταστήματα με είδη πρώτης ανάγκης κaι ενδεχομένως και ένα “μπουτίκ” ξενοδοχείο με συνεδριακό κέντρο.
Σημαντικοί όγκοι νέων κτιρίων γραφείων κατασκευάζονται αυτή την περίοδο και στην περιοχή του Αμαρουσίου, με έμφαση στην οδό Αμαρουσίου-Χαλανδρίου, όπου επενδύουν η Noval, τόσο αυτόνομα όσο και σε κοινοπραξία με την Brook Lane Capital, αλλά και η Trastor, η οποία όχι μόνο αναπτύσσει νέο κτίριο γραφείων, αλλά αναβαθμίζει και υφιστάμενα ακίνητα του χαρτοφυλακίου της στην ίδια περιοχή. Επίσης, στο “δαχτυλίδι” της Αττικής Οδού αναπτύσσεται με γοργό ρυθμό το νέο κτίριο του ΤΕΕ (απέναντι από το Ιατρικό Κέντρο). Εκτός από τη φιλοξενία του ίδιου του ΤΕΕ, η πλειονότητα των νέων επιφανειών θα διατεθούν προς μίσθωση. Πρόκειται για μια κοινή επένδυση του επενδυτικού σχήματος της Dimand, της ΓΕΚ Τέρνα και του Ιατρικού Κέντρου.
Παράλληλα, ιδιώτες προωθούν και νέες επενδύσεις στον τομέα των υποδομών logistics. Σύμφωνα με τη φετινή έρευνα για την αγορά logistics, από την εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων Geoaxis, το σημερινό απόθεμα logistics και αποθηκευτικών κτιρίων στην Αττική εκτιμάται ότι ανέρχεται σε 3,5 εκατ. τ.μ., αλλά περίπου το 40% αφορά παλιές βιομηχανικές μονάδες που έχουν μετατραπεί σε αποθήκες ξηρού φορτίου μετά τη διακοπή της λειτουργίας τους.
Στο πλαίσιο αυτό, υπολογίζεται ότι προωθούνται νέα έργα ανάπτυξης 650.000 τ.μ. σύγχρονων υποδομών logistics, εκ των οποίων περίπου 250.000 τ.μ. αφορούν το έργο στο Θριάσιο Ι, το οποίο πλέον βρίσκεται στην αφετηρία του. Τα συνολικά κεφάλαια υπολογίζεται ότι θα ξεπεράσουν τα 2 δισ. ευρώ.
Εν τω μεταξύ, υπολογίζεται ότι κατά το εννεάμηνο του 2024 μισθώθηκαν περίπου 280.000 τ.μ. νέων logistics, ενώ η διαθεσιμότητα κενών χώρων είναι κάτω του 3%. “Σήμερα κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα, καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και σε μείωση των συντελεστών απόδοσης στο φάσμα του 6,75% – 7,00% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα τη θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγοράς, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις. Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο, καθώς μια τυπική απόδοση στη Μεγάλη Βρετανία, τη Γαλλία ή τη Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα κυμαίνεται σήμερα περί το 5,0% – 5,5%, με αυξανόμενες τάσεις για το 2025”, αναφέρει στην έκθεσή της η Geoaxis.
