ΓΡ. ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ: Οδηγός επίλυσης προβλημάτων για ξεμπλοκάρισμα ακινήτων λόγω Δασικών Χαρτών και Κτηματολογίου

baklatsi@yahoo.gr

Μπλοκαρισμένες βρίσκονται σήμερα χιλιάδες εκτάσεις στη Μαγνησία, λόγω Δασικών Χαρτών και Κτηματολογίου, γιατί οι διαδικασίες πηγαίνουν με αργούς ρυθμούς και δεν επιλύεται το ιδιοκτησιακό καθεστώς.

 Αυτό έχει ως αποτέλεσμα:

– Να σταματήσουν οι αγοραπωλησίες στη Μαγνησία λόγω των Δασικών Χαρτών στις εκτός σχεδίου περιοχές για 12000 ιδιοκτήτες ακινήτων που έκαναν Αντίρρηση και περιμένουν την εκδίκαση της υπόθεσης τους, πάνω από 4 χρόνια.

– Επίσης 9000 ιδιοκτήτες ΕΝΤΟΣ και ΕΚΤΟΣ οικισμών στο Πήλιο ενημερώθηκαν από το κτηματολόγιο ότι η ιδιοκτησία τους διεκδικείται από το ελληνικό δημόσιο.

– Χιλιάδες στρέμματα με δενδρώδεις καλλιέργειες «ΚΑΣΤΑΝΩΤΑ» στο Πήλιο που επιδοτούνται από το ΟΣΔΕ, το δασαρχείο δεν τα αναγνωρίζει ότι είναι ιδιόκτητα και τα θεωρεί δάση.

– Πολλοί Δασωμένοι Αγροί στο Πήλιο χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας προ του 1945 θα πάνε στο δημόσιο.

– Χωρίς την ύπαρξη παλιών τίτλων ιδιοκτησίας σε ορισμένες περιοχές στο Πήλιο (γιατί κάηκε το 1943 από τους Γερμανούς το Υποθηκοφυλακείο Μηλεών) αμφισβητείται το δικαίωμα στην ιδιοκτησία.

– Εκτάσεις που χρόνια καταγράφονται στο Ελαιοκομικό και Αμπελουργικό κτηματολόγιο θεωρούνται παράνομες.

– Στο Πουρί, στη Ζαγορά, στη Μακρυράχη κ.ά. μηλεοπέριβολα κυρώθηκαν στον Δασικό Χάρτη ως δασικές εκτάσεις.

– Δεν εκδίδεται οικοδομική άδεια στα ίδια ακίνητα αν δεν τελεσιδικήσει το ιδιοκτησιακό καθεστώς.

Κάτω από αυτές τις συνθήκες οι ιδιοκτήτες ακινήτων αναρωτιούνται τι πρέπει να κάνουν για να μην χάσουν την περιουσία τους και αναζητούν απαντήσεις στα ερωτήματα τους.

• Ποια ακίνητα μπορούν να μεταβιβαστούν (πώληση, γονική παροχή, δωρεά κ.ά.);

Μπορούν να μεταβιβαστούν τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές εντός οικισμού ή εντός σχεδίου πόλης καθώς και όλα τα αγροτεμάχια που βρίσκονται εκτός σχεδίου και φαίνονται στου ς μερικά κυρωμένους Δασικούς Χάρτες Μαγνησίας ως (ΑΑ), δηλαδή Άλλης μορφής έκταση στον ιστορικό χάρτη έτους 1945 και Άλλης μορφής έκταση στον ορθοφωτοχάρτη του Κτηματολογίου έτους 2007 -2009. Αυτές μόνο οι περιοχές δεν υπόκεινται στη δασική νομοθεσία.

• Τι γίνεται με τις κληρονομιές;

Επιτρέπονται οι αποδοχές κληρονομιάς όλων των ακινήτων, διότι δεν απαιτείται τοπογραφικό διάγραμμα και βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υπόκεινται στη δασική νομοθεσία το ακίνητο.

• Πότε θα μπορέσουν να μεταβιβαστούν και τα υπόλοιπα ακίνητα εκτός σχεδίου, για τα οποία έχουν γίνει αντιρρήσεις κατά του Δασικού Χάρτη;

Μόλις ξεκινήσουν να συνεδριάζουν οι Επιτροπές Αντιρρήσεων, που είναι τριμελείς και αποτελούνται από Δικηγόρο, δασολόγο και ένα μηχανικό. Με το νέο νόμο που ψήφισε η κυβέρνηση τον Μάιο του 2020, κάθε αντίρρηση, θα εξετάζεται και θα βγαίνει απόφαση που θα δημοσιεύεται στην διαύγεια. Σε περίπτωση θετικής απόφασης η έκταση αποδεσμεύεται και είναι άμεσα μεταβιβάσιμη και μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια.

• Τι πρέπει να κάνει ο πολίτης για να κερδίσει την αντίρρησή του;

Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να παρουσιάσει ενώπιον της Επιτροπής αντιρρήσεων τη δική του άποψη τεκμηριωμένα καταθέτοντας και παρουσιάζοντας:

– την αντίρρησή του

– όλα τα στοιχεία που διαθέτει (συμβόλαια, παραχωρητήρια, μισθωτήρια, οικοδομικές άδειες, επιδοτήσεις ΟΣΔΕ κλπ)

Επίσης μπορεί να παραστεί και τεχνικός σύμβουλος κατά την εξέταση στην ΕΠΕΑ.

• Τι ισχύει για τους οικισμούς του Πηλίου, όπου ακυρώθηκαν τα όρια οικισμών;

Για τις εκτάσεις αυτές η έκδοση νέων οικοδομικών αδειών, ή αδειών επέκτασης, σε εκτάσεις κείμενες εντός αυτών των περιοχών, επιτρέπεται μόνο αν βεβαιώνεται από το αρμόδιο Δασαρχείο ότι ο χαρακτήρας της έκτασης τους δεν είναι δασικός. Κατ’ αναλογία, σε περίπτωση μεταβίβασης, εκτιμούμε ότι απαιτείται βεβαίωση από το αρμόδιο Δασαρχείο ότι ο χαρακτήρας της έκτασης δεν είναι δασικός (Πράξη Χαρακτηρισμού).

• Τι θα γίνει με τα εκτός σχεδίου κατά παρέκκλιση; Θα προλάβουν όσοι έχουν κάνει αντιρρήσεις να αποδεσμευτούν και να κτίσουν μέχρι τις 09 -12-2022;

Πράγματι με το νέο πολεοδομικό νόμο που ψηφίστηκε τον Δεκέμβριο του 2020 (Ν. 4759/20) προβλέπεται μια περίοδο «χάριτος» δύο ετών για να κτιστούν τα γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων που έχουν κάποιες προϋποθέσεις π.χ. πρόσωπο σε εθνικό, επαρχιακό δρόμο κλπ. Εάν παρέλθει η περίοδος των δυο ετών χωρίς την έκδοση οικοδομικής άδειας, οι ιδιοκτήτες αυτών των αγροτεμαχίων δε θα έχουν δικαίωμα οικοδόμησης.

Επομένως θα πρέπει ο ιδιοκτήτης έκτασης που θέλει να κτίσει και εκκρεμεί η αντίρρηση του, να υποβάλλει αίτημα επίσπευσης της διαδικασίας εξέτασης της ένστασής του από την ΕΠΕΑ για να γνωρίσει έγκαιρα αν μπορεί να κτίσει και να προλάβει την προθεσμία που λύσει στις 09 -12-2022.

• Τι γίνεται με όσους δεν έκαναν εμπρόθεσμα αντίρρηση και η έκταση τους χαρακτηρίστηκε Δασική ή Χορτολιβαδική;

Δεν μπορούν να υποβάλλουν Αντίρρηση εκπρόθεσμα. Σε περίπτωση όμως που υπάρχουν στοιχεία που αποδεικνύουν ότι στο χάρτη χαρακτηρίστηκε λανθασμένα η έκταση τους ως δασική, τότε μπορούν να υποβάλλουν αίτημα προδήλου σφάλματος ζητώντας την διόρθωση του χάρτη.

• Εμαθα ότι «άνοιξε» ο Αναμορφωμένος Δασικός Χάρτης Μαγνησίας. Μπορώ να κάνω τώρα αντίρρηση;

Στη Μαγνησία έχει γίνει στο σύνολο της ανάρτηση Δασικών Χαρτών, έχει λήξει η προθεσμία των Αντιρρήσεων, κυρώθηκε μερικώς ο Δασικός Χάρτης και εκκρεμεί η εξέταση των Αντιρρήσεων. Όμως η ψήφιση του νόμου 4685/2020 έφερε αλλαγές στους Δασικούς Χάρτες με αποτέλεσμα να πρέπει να γίνει μια τμηματική αλλαγήστο Δασικό Χάρτη Μαγνησίας,γιαορισμένες περιοχές π.χ. με αυθαίρετες κατοικίες, βιομηχανίες, τουριστικές εγκαταστάσεις, κτίρια με νόμιμες άδειες, εκτάσεις που δόθηκαν για γεωργική χρήση με νόμιμο τρόπο, κλπ., με στόχο να απαλλαγούν από την ταλαιπωρία οι πολίτες, αποχαρακτηρίζοντας εκτάσεις που έχουν απολέσει τον Δασικό τους χαρακτήρα με νόμιμες Πράξεις της διοίκησης. Έτσι «άνοιξε» ο Αναμορφωμένος Δασικός Χάρτης στις 12 Μαρτίου 2020 και δέχεται Αντιρρήσεις μόνο το αναμορφωμένο τμήμα του και μόνο ως προς τα τμήματα που δεν έχουν ήδη υποβληθεί αντιρρήσεις ή αιτήματα προδήλων σφαλμάτων.

• Είχαν πει ότι θα δοθεί το δικαίωμα να γίνουν αντιρρήσεις και από όσους δεν πρόλαβαν. Αυτό ισχύει;

Οχι. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος διευκρίνισε ότι: οι περιοχές στις οποίες υποβλήθηκαν αντιρρήσεις κατά του περιεχομένου των ήδη αναρτηθέντων δασικών χαρτών δεν τίθενται σε διαδικασία επανυποβολής αντιρρήσεων, είτε έχουν εξεταστεί από τις ΕΠ.Ε.Α. και έχουν εκδοθεί σχετικές αποφάσεις, είτε έχουν αναμορφωθεί με τις νέες ισχύουσες διατάξεις, είτε θα προωθηθούν προς εξέταση στις νέες ΕΠ.Ε.Α.

• Πότε λήγουν οι αντιρρήσεις στον Αναμορφωμένο Δασικό Χάρτη Μαγνησίας;

Εχει ανακοινωθεί από το Υπουργείο Περιβάλλοντος ότι οι Αντιρρήσεις στον Αναμορφωμένο Δασικό Χάρτη θα λήξουν τέλος Δεκεμβρίου 2020, για να γίνουν νομοθετικές ρυθμίσεις που θα βοηθήσουν τους ιδιοκτήτες και θα επιλυθούν κάποια προβλήματα.

• Εχει νόημα να καταθέσει κάποιος αυτή τη στιγμή αντίρρηση;

Οχι, γιατί αναμένονται αλλαγές στουςΔασικούς Χάρτες, αλλά και στη νομοθεσία που τους διέπουν. Μόνο σε περιπτώσεις που αφορούν πρόδηλα σφάλματα, ώστε να διορθωθεί εγκαίρως ο δασικός χάρτης. Η ενδεχόμενη υποβολή αντίρρησης τώρα σε μια έκταση που ενδεχομένως να αλλάξει, σύμφωνα με τις ανακοινώσεις του Υπουργείου Περιβάλλοντος, μπορεί να οδηγήσει σε απόρριψη και να μη συμπεριληφθεί στη μερική κύρωση που θα γίνει μετά το «κλείσιμο» του Αναμορφωμένου Δασικού Χάρτη.

• Ποια είναι τα προφανή λάθη «πρόδηλα σφάλματα» που συνεχίζουμε να καταθέτουμε;
• τεχνικού χαρακτήρα απόκλιση ή εσφαλμένη τεχνική απόδοση των οριογραμμών
• παράλειψη της αποτύπωσης τελεσίδικης δασικής έκτασης εντός ευρύτερης άλλης μορφής (πχ. αγροτικής), και το αντίστροφο
• λανθασμένη απεικόνιση οριστικά αγροτικής έκτασης ως δασικής, και το αντίστροφο
• απόδοση ως «χορτολιβαδικής», έκτασης που αφορά σε πεδινή και ομαλής κλίσης περιοχή, σύμφωνα με το π.δ. 32/2016
• Διοικητικές πράξεις της διοίκησης π.χ. αναδασμός, επικοιστική έκταση
• απόδοση ως «χορτολιβαδικής», έκτασης που αφορά σε αναγνωρισμένη, έναντι του Δημοσίου, ως ιδιωτικής
• απόδοση ως δασικής, έκτασης που αφορά σε τεχνητή δασική φυτεία
• ειδικά σφάλματα που οφείλονται σε παράλειψη απεικόνισης πράξεων της διοίκησης πριν την κύρωση του δασικού χάρτη.
• Ποια είναι η σχέση του δασικού χάρτη με το Κτηματολόγιο;

Το μεν Κτηματολόγιο καταγράφει τις ιδιοκτησίες (δημόσιες και ιδιωτικές), οι δε δασικοί χάρτες εξετάζουν την ύπαρξη δασών, δασικών και χορτολιβαδικών εκτάσεων. Με την εφαρμογή του τεκμηρίου κυριότητας του Δημοσίου, οι εκτάσεις που υπόκεινται στη δασική νομοθεσία θεωρούνται δημόσιες, εφόσον δεν έχουν αναγνωριστεί ως ιδιωτικές. Έμμεσα, λοιπόν, οι δασικοί χάρτες εξετάζουν και το ιδιοκτησιακό καθεστώς και για το λόγο αυτό αποτελούν αναπόσπαστο κομμάτι του Κτηματολογίου. Γι’ αυτό το λόγο, η κατάρτιση των δασικών χαρτών είναι αναγκαία προϋπόθεση για τη σύνταξη του Κτηματολογίου.

• Ποιοι πολίτες πρέπει να φοβούνται λόγω διασταύρωσης δασικών χαρτών και Κτηματολογίου;

Αυτοί που κινδυνεύει η ιδιοκτησία τους να χαρακτηρισθεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη και επομένως να περιέλθει στο Ελληνικό Δημόσιο είναι όσοι:

• Δεν έχουν συμβόλαια κυριότητας και δηλώσουν την ιδιοκτησία τους με χρησικτησία, ενώ φαίνεται ως δασική έκταση.
• Αμέλησαν να κάνουν εμπρόθεσμα αντίρρηση κατά του δασικού χάρτη.
• Έκαναν στο «περίπου» εντοπισμό του ακινήτου στον χάρτη του κτηματολογίου.
• Υπέβαλαν ανακριβείς ή εσφαλμένες δηλώσεις ιδιοκτησίας, που οδηγούν στην αδυναμία αντιστοίχισης συμβολαίου και ακριβής θέσης του ακινήτου στο Κτηματολόγιο.
• Δεν δήλωσαν έγκαιρα το ακίνητό τους στο κτηματολόγιο πριν την οριστικοποίηση των αρχικών (πρώτων) εγγραφών και χαρακτηρίστηκαν ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».