Ηέλλειψη επενδυτικών προτάσεων στον χώρο των εμπορικών ακινήτων αναγκάζει τους θεσμικούς επενδυτές διεθνώς να εξαγοράζουν μερίδια σε γραφεία και εγκαταστάσεις logistics, και όχι ολόκληρο το περιουσιακό στοιχείο ως συνήθως, επισημαίνει η συμβουλευτική εταιρεία JLL.
Ενώ αυξάνονται τα κεφάλαια τα οποία επενδύονται σε ακίνητα, οι επιλογές τόσο των επενδυτικών fund, όσο και των ΑΕΕΑΠ (Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία) λιγοστεύουν. Γίνονται όλο και πιο δυσεύρετα τα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, όπως τα πράσινα γραφεία, αναγκάζοντας τους επενδυτές να «συμβιβάζονται» με ποσοστό συμμετοχής στα ακίνητα της επιλογής τους.
Στο παρελθόν, ελάχιστοι ήταν αυτοί που συμφωνούσαν στην απόκτηση ποσοστού καθώς υπήρχε μια σαφής προτίμηση από τον επενδυτή να αποκτά τον έλεγχο του ακινήτου. Σήμερα, σε αγορές υψηλής ρευστότητας, όπως η Ιαπωνία, η Σιγκαπούρη και η Αυστραλία, το ενδιαφέρον για ποσοστό επένδυσης, που πολλές φορές κυμαίνεται στο 50%, έχει αυξηθεί σημαντικά, μια τάση που ενδεχομένως να δούμε και σύντομα στην Ευρώπη.
Σύμφωνα με στοιχεία της Real Capital Analytics (RCA), ο όγκος των συμφωνιών μερικής συμμετοχής στην περιοχή της Ασίας και του Ειρηνικού ανήλθε στα 52 δισ. δολάρια το 2021-2022, από ένα σύνολο 48 δισ. δολαρίων που σημειώθηκε την προηγούμενη διετία.
Είναι αξιοσημείωτο ότι ενδιαφέρον να χωριστεί η ιδιοκτησία μιας επένδυσης υπάρχει και από την πλευρά των ιδιοκτητών.
Παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι η πλειονότητα των ακινήτων ανήκουν σε επενδυτές και εταιρείες με μακροχρόνιο ορίζοντα. Ωστόσο, ένας σημαντικός αριθμός αυτών ενδιαφέρεται να κλειδώσει τα κέρδη του – ή ένα ποσοστό από τα κέρδη του – μετά από το μεγάλο ράλι τιμών που έχει πραγματοποιηθεί σε πολλές αγορές παγκοσμίως.
«Βλέπουμε μεγαλύτερη προθυμία μεταξύ των ιδιοκτητών να εκχωρήσουν ένα μερίδιο των περιουσιακών τους στοιχείων καθώς επιδιώκουν να πραγματοποιήσουν ανατίμηση κεφαλαίου από την αύξηση της αξίας των ακινήτων», υποστηρίζει ο Sungmin Park, Διευθυντής, Asia Pacific Capital Markets Research, στη JLL.
«Πολλοί ιδιοκτήτες, επίσης, στοχεύουν στην αλλαγή του χαρτοφυλακίου τους σε με μια προσπάθεια τοποθέτησης κεφαλαίων σε άλλες αναπτυσσόμενες επιχειρήσεις ή σε νέες ευκαιρίες ανάπτυξης», προσθέτει ο ίδιος.
Από τις πιο σημαντικές συμφωνίες μερικής συμμετοχής που ολοκληρώθηκαν πρόσφατα, είναι ένα ντιλ που ανήκει στον κλάδο του logistics. Πρόκειται για την απόκτηση του 49% της Dexus Australian Logistics Trust, στην οποία ανήκαν 77 περιουσιακά στοιχεία εφοδιαστικής υψηλής ποιότητας, για 1,25 δισ. ευρώ.
Επίσης, η Brookfield Asset Management Company βρίσκεται σε συνομιλίες με το κρατικό επενδυτικό ταμείο της Σιγκαπούρης GIC για να πουλήσει το μισό μερίδιο της σε γραφεία του Powai (Μουμπάι) για 1,3 δισ. ευρώ.
Οι προκλήσεις
Παρά τις λύσεις που προσφέρει η συγκεκριμένη επενδυτική πρόταση, προκύπτουν και προκλήσεις, τονίζουν ειδικοί.
Ενώ η εξασφάλιση ενός μερικού μεριδίου φέρνει σταθερές ταμειακές ροές και βελτιωμένη διαχείριση κινδύνων σε περιουσιακά στοιχεία που ενδεχομένως να μην μπορούσε να αποκτήσει διαφορετικά ένας επενδυτής, η έλλειψη ελέγχου σε βασικές αποφάσεις που αφορούν το ακίνητο μπορεί να λειτουργήσει αποτρεπτικά για κάποιους.
Ακόμα, ένα μερικό μερίδιο δεν θα έχει νόημα για επενδυτές προστιθέμενης αξίας που θέλουν να προχωρήσουν στο repurposing ενός περιουσιακόυ στοιχείου – μια απόφαση που απαιτεί την πλήρη ή πλειοψηφική ιδιοκτησία.
Ανάμεσα στα άλλα προβλήματα που μπορεί να προκύψουν, καταλήγουν οι αναλυτές, είναι μια δυσκολία στην διάθεση του ποσοστού στο μέλλον, εάν οι πιθανοί αγοραστές αναζητούν την πλήρη ιδιοκτησία του ακινήτου.
