Χωρίς… φρένα συνεχίζεται η ανοδική πορεία την οποία καταγράφουν τα τελευταία χρόνια τα ενοίκια στην επαγγελματική στέγη της Θεσσαλονίκης. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, οι απαιτήσεις των ιδιοκτητών έχουν αυξηθεί τα τελευταία χρόνια και εκτοξεύονται στον… Θεό όταν έρχεται η ώρα της διαπραγμάτευσης για συμβόλαια που λήγουν.
Το ράλι αποτυπώνεται όχι μόνο σε έρευνες αλλά είναι μέρος της καθημερινής πραγματικότητας με την οποία έρχονται αντιμέτωποι χιλιάδες ελεύθεροι επαγγελματίες οι οποίοι δραστηριοποιούνται τόσο στο κέντρο της πόλης όσο και σε εμπορικούς δρόμους στις παρυφές του, καθώς και σε άλλες περιοχές του νομού. Οφείλεται δε, σύμφωνα με τον επίτιμο πρόεδρο της Ένωσης Μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδος, Νικόλαο Μανομενίδη, σε συνδυασμό πολλών παραγόντων οι οποίοι έχουν τη δική τους επίπτωση στην αγορά: από το Μετρό και την Golden Visa μέχρι τις υπερβολικές προσδοκίες που έχει δημιουργήσει στους ιδιοκτήτες «η πλασματική ευφορία» στην αγορά ακινήτων.
Όπως εξηγεί ο ίδιος, τα τελευταία 5 χρόνια οι αυξήσεις στα μισθώματα ήταν πολύ μεγάλες σε σχέση με την περίοδο της δεκαετούς οικονομικής κρίσης και στη συνέχεια της πανδημικής. Κατά μέσο όρο οι αυξήσεις ήταν τάξης του 7% ετησίως με το ποσοστό να είναι διπλάσιο το 2024 (+13,7%).
Σύμφωνα με τον κ. Μανομενίδη, το μεγαλύτερο πρόβλημα εντοπίζεται στις ανανεώσεις συμβολαίων επαγγελματικής μίσθωσης, καθώς κάποιοι ιδιοκτήτες -ειδικά στο κέντρο Θεσσαλονίκης και στις περιοχές γύρω από αυτό- θέλουν να εισπράξουν σωρευτικά όλες τις αυξήσεις των προηγούμενων ετών, ενώ άλλοι ζητούν ακόμη και διπλασιασμό του ενοικίου. Η κατάσταση είναι ακόμη πιο δυσχερής για όσους επαγγελματίες επέλεξαν -λόγω του χαμηλού μισθώματος- τα προηγούμενα χρόνια ένα απαξιωμένο παλαιό ακίνητο και προχώρησαν σε ανακαίνισή του. Τώρα καλούνται ή να πληρώσουν το διπλό ενοίκιο ή να αναζητήσουν επαγγελματική στέγη σε παρακείμενο ακίνητο όπου το μίσθωμα θα είναι χαμηλότερο αλλά θα πρέπει να ξαναδαπανήσουν 30.000 -40.000 ευρώ (ή και περισσότερα ανάλογα με την επαγγελματική δραστηριότητα και τη φύση της επιχείρησης) για να το ανακαινίσουν, λέει ο χαρακτηριστικά ο έμπειρος μεσίτης.
Δεν… συμβαδίζουν ενοίκια και τζίροι
«Η αύξηση των μισθωμάτων δεν αντικατοπτρίζει την αύξηση του τζίρου», τονίζει ο κ. Μανομενίδης υπενθυμίζοντας ότι την τελευταία πενταετία εκτοξεύθηκε και το ενεργειακό κόστος. «Αυτό σε συνδυασμό με τα υψηλά ενοίκια δημιουργεί ένα εκρηκτικό κοκτέιλ, ένα δυσβάσταχτο κόστος για τις επιχειρήσεις», προσθέτει ο ίδιος τονίζοντας πως η αγορά πρέπει με κάποιον τρόπο να ισορροπήσει.
«Αν δεν υπάρξει μια ρύθμιση από το κράτος η οποία θα λειτουργήσει ως ”αμορτισέρ” για την αγορά της επαγγελματικής στέγης, πολύ φοβάμαι πως θα πληγεί η μικρομεσαία επιχειρηματικότητα και αυτό μεσοπρόθεσμα θα πλήξει και την ιδιοκτησία», λέει ο κ. Μανομενίδης επισημαίνοντας, πάντως, πως για τις αυξήσεις δεν ευθύνεται μόνο η λειτουργία του Μετρό. «Έχει καλλιεργηθεί μια πλασματική ευφορία στην αγορά ακινήτων και ειδικότερα των επαγγελματικών η οποία έχει δημιουργήσει υπερπροσδοκίες στης αγορά», τονίζει, ενώ κάνει αναφορά και στον «παράγοντα» Golden Visa η οποία -μετά τη σχετική νομοθετική ρύθμιση- χορηγείται σε πολίτες τρίτων χωρών εάν προχωρήσουν σε επένδυση 250.000 ευρώ αγοράζοντας επαγγελματικό χώρο τον οποίο θα μετατρέψουν σε κατοικία. Με αυτόν τον τρόπο αποσύρονται καταστήματα από εμπορικούς δρόμους της πόλης και κυρίως από το κέντρο. Μειώνεται, δηλαδή, η προσφορά και αυξάνονται οι τιμές», συμπληρώνει ο κ. Μανομενίδης ο οποίος διαπιστώνει εξ αυτού του λόγου μια στρέβλωση της αγοράς.
Η πρόταση του ΕΕΘ
Πολιτική παρέμβαση για να βρεθεί λύση στο θέμα της ανανέωσης των μισθωμάτων επαγγελματικής στέγης ζητά το Επαγγελματικό Επιμελητήριο Θεσσαλονίκης (ΕΕΘ) αποστέλλοντας μάλιστα σχετική επιστολή προς τον υπουργό Ανάπτυξης Τάκη Θεοδωρικάκο (δείτε ΕΔΩ). Όπως τόνισε στα Μακεδονικά Νέα πρόεδρος του ΕΕΘ, Κυριάκος Μερελής υπάρχουν ελεύθεροι επαγγελματίες οι οποίοι δημιούργησαν το πελατολόγιό τους, έδωσαν υπεραξία στο ακίνητο στο οποίο έστησαν την επιχείρησή τους και «τώρα βρίσκονται αντιμέτωποι με ένα εκβιαστικό δίλλημα: ή να υποκύψουν στις παράλογες απαιτήσεις των ιδιοκτητών -στις οποίες το πιο πιθανό είναι πως δεν θα καταφέρουν να αντεπεξέλθουν- ή να αλλάξουν έδρα με ό,τι αυτό συνεπάγεται σε επιπλέον έξοδα, αλλά και για το πελατολόγιο τους». Σήμερα, σύμφωνα με τοον κ. Μερελή, κάποιοι ιδιοκτήτες ζητούν ακόμη και αυξήσεις της τάξης του 100% για την ανανέωση της σύμβασης μίσθωσης. Επίσης, σημειώνει πως εξαιτίας του μετρό αυξήθηκαν τα ενοίκια στον άξονά του και συμπαρασύρουν και τα μισθώματα στην ευρύτερη περιοχή την οποία δεν αγγίζουν τα οφέλη από τη λειτουργία του μέσου σταθερής τροχιάς.
Περιγράφοντας την κατάσταση την οποία μεταφέρουν στο ΕΕΘ τα μέλη του, ο κ. Μερελής μιλά για επαγγελματίες και επιχειρηματίες οι οποίοι «οδηγούνται σε αδιέξοδο» και για ενοίκια που δεν ανταποκρίνονται στις συνθήκες της αγοράς και πλήττουν την ανταγωνιστικότητα των επιχειρήσεων. Γι’ αυτό ζητά την επανφορά των διατάξεων για την προστασία της επαγγελματικής στέγης στο πλαίσιο που ίσχυε πριν από την εφαρμογή των μνημονικών πολιτικών, δηλαδή, ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης 12 έτη, με δικαίωμα εκ μέρους του μισθωτή τετραετούς παράτασης. Εναλλακτικά, προσθέτει ο πρόεδρος του ΕΕΘ, η ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης θα μπορούσε να είναι 9 έτη με δικαίωμα τριετούς παράτασης,
Επίσης, το ΕΕΘ με την επιστολή του προς τον κ. Θεοδωρικάκο προτείνει:
- στις περιπτώσεις λήξης του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης και σύναψης νέας, η αύξηση του μισθώματος να είναι ίση με το ύψος του Δείκτη Τιμών Καταναλωτών και σε καμία περίπτωση υψηλότερη, με δικαίωμα προτεραιότητας στον υφιστάμενο μισθωτή, ώστε να αποφευχθούν οι δυσανάλογες αναπροσαρμογές των μισθωμάτων,
- η ελάχιστη διάρκεια των 12 ετών, να συμπεριλάβει και τις ήδη ισχύουσες μισθώσεις που δεν έχουν συμπληρώσει 12 έτη και όχι μόνον τις νέες. Στην εναλλακτική περίπτωση της ελάχιστης διάρκειας 9 ετών, αυτή να συμπεριλάβει και τις ήδη ισχύουσες μισθώσεις που δεν έχουν συμπληρώσει 9 έτη και όχι μόνον τις νέες,
- υποχρεωτική διετής (τουλάχιστον) παράταση όλων των υφιστάμενων μισθώσεων που λήγουν εντός του έτους 2026, δεδομένου ότι αυτές οι μισθώσεις θα αντιμετωπίσουν σοβαρό πρόβλημα.
Απόσβεση της επένδυσης και ενοίκια
«Πρέπει να μειωθούν τα ενοίκια και να επανέλθουμε στα συμβόλαια 12ετίας. Επίσης πρέπει να διασφαλίζεται με κάποιον τρόπο ο ενοικιαστής εφόσον δεν έχει γίνει η απόσβεση της επένδυσης στην οποία προχώρησε. Να υπάρχει, για παράδειγμα, δυνατότητα ανανέωσης για ένα χρόνο χωρίς ανπροσαρμογή του ενοικίου», επισημαίνει ο επιχειρηματίας Γιώργος Τσατσιάδης ο οποίος διατηρεί τέσσερα καταστήματα και έχει διατελέσει επί σειρά ετών μέλος διοικήσεων επαγγελματικών συλλόγων αλλά και μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου του Βιοτεχνικού Επιμελητηρίου Θεσσαλονίκης. Μάλιστα αναφέρεται και στην περίπτωση των καταστημάτων που εγκαταλείπονται πριν από τη λήξη του συμβολαίου διότι ο επιχειρηματίας «δεν βγαίνει» λόγω του ήδη υψηλού μιθώματος.
Το παράδοξο, σύμφωνα με τον κ. Τσατσιάδη, είναι πως ο ιδιοκτήτης αναζητά τον επόμενο ενπικιαστή ανεβάζοντας ακόμη περισσότερο το μίσθωμα. Για παράδειγμα αναφέρει επαγγελματία ο οποίος έβαλε λουκέτο στο καφέ που νοίκιαζε στο κέντρο με μηνιαίο μίσθωμα 1.450 ευρώ. Τώρα ο ιδιοκτήτης ζητά 2.000 ευρώ για το κατάστημα που έχει μικτό εμβαδόν 55 τμ. «Είναι βέβαια και οι επαγγελματίες οι οποίοι υποκύπτουν στις υψηλές απαιτήσεις αλλά πολύ γρήγορα το μετανιώνουν διότι το ενοίκιο αποτελεί γι αυτούς σημαντικό βαρίδι στα λειτουργικά τους κόστη», προσθέτει ο κ. Ταατσιάδης.
Η εικόνα της αγοράς
Ενδεικτικά, σύμφωνα με μεγάλες πλατφόρμες αναζητήσεων μίσθωσης ακινήτων για επαγγελματική στέγη, οι τιμές ενοικίασης καταστημάτων στον δήμο Θεσσαλονίκης ξεκινούν από 9,4 ευρώ και φτάνουν τα 48,5 ευρώ το τετραγωνικό με τα ενοίκια να είναι πιο τσιμπημένα στο ιστορικό κέντρο και στη Νέα Παραλία.
Στα Ανατολικά και ειδικότερα στον Δήμο Καλαμαριάς, η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο να κυμαίνεται από 11 έως 15 ευρώ και στον δήμο Ευόσμου-Κορδελιού στα δυτικά από 10 έως 17 ευρώ. Πιο συγκρατημένες είναι οι τιμές στον Δήμο Αμπελοκήπων – Μενεμένης που κυμαίνονται από 5 έως 8,5 ευρώ το τετρααγωνικό (δείτε αναλυτικό ρεπορτάζ ΕΔΩ)
Όσον αφορά στην αγορά γραφείων της Θεσσαλονίκης, με βάση τα δεδομένα της Δανός, οι τιμές μίσθωσης στην καρδιά του κέντρου κυμαίνονται μεταξύ 12-16 ευρώ/τ.μ. τον μήνα για τα ακίνητα πρώτης κατηγορίας σε δρόμους όπως η Τσιμισκή, ενώ σε δευτερεύοντες δρόμους (π.χ. Βενιζέλου) τα ενοίκια διαμορφώνονται στα 8-11 ευρώ/τ.μ. τον μήνα. Στη δυτική πλευρά της πόλης, τα νέα κτίρια μισθώνονται περίπου στα 16 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, ενώ τα παλαιότερα κυμαίνονται μεταξύ 7-12 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως. Στα ανατολικά, τα ενοίκια κυμαίνονται μεταξύ 9-15 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.
Για πράσινα κτίρια δε, τα μισθώματα φτάνουν έως και τα 18 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, ανάλογα με τις παροχές (χώροι στάθμευσης, βοηθητικοί χώροι κ.ά.) (διαβάστε περισσότερα ΕΔΩ)
