Του Δημήτρη Δελεβέγκου
Βρισκόταν στην “εντατική” για περίπου οκτώ χρόνια. Από το τέλος του 2017 κι έπειτα η ζήτηση έχει επανέλθει για την αγορά των αποθηκευτικών χώρων, η οποία αποτελεί τον μεγάλο νικητή της πανδημικής κρίσης. Πρόκειται για μια κατηγορία ακινήτων που ενδεχομένως να μονοπωλήσει για αρκετό χρονικό διάστημα το ενδιαφέρον των επενδυτών, καθώς η μαζική στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο έχει ενισχύσει σε Ελλάδα και εξωτερικό τις επενδύσεις σε οργανωμένους αποθηκευτικούς χώρους. Και δεδομένου ότι η στροφή στις διαδικτυακές αγορές βρήκε πολλούς παίκτες απροετοίμαστους, εμπεδώθηκε πλέον η σημασία αυτού που αποκαλούν οι ειδικοί τελευταίο μίλι (last mile), η αποστολή των προϊόντων από το κέντρο διανομής στον τελικό χρήστη, το οποίο συνιστά ένα από τα πλέον καθοριστικά βήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα και τη διαδικασία παράδοσης.
Προτού ξεσπάσει η πανδημία, έρευνα της συμβουλευτικής εταιρείας Savills εκτιμούσε ότι για παραγγελίες αξίας 1 δισ. ευρώ απαιτούνται περίπου περισσότερα από 100.000 τετραγωνικά μέτρα αποθηκευτικών χώρων για να είναι δυνατή η έγκαιρη και με χαμηλό κόστος παράδοση των προϊόντων στον πελάτη. Η αυξημένη ζήτηση ενισχύει τις τιμές, οι οποίες ξεκινούν από 65.000 ευρώ ανά στρέμμα, για αποθηκευτικούς χώρους έως 15 στρέμματα, με τη ζητούμενη τιμή να ενισχύεται σε συνάρτηση με το μέγεθος. Κι αυτό επειδή η ζήτηση είναι υψηλότερη για μεγάλες επιφάνειες, οι οποίες είναι λιγοστές. Ταυτόχρονα, σύμφωνα με τους ειδικούς, η πανδημική κρίση, που φαίνεται ότι θα καθιερώσει αγοραστικές συνήθειες ως προς τη στροφή στα ηλεκτρονικά καταστήματα των σούπερ-μάρκετ, θα αυξήσει σημαντικά τη ζήτηση για ελεγχόμενης θερμοκρασίας χώρους κατάλληλους για συντήρηση τροφίμων.
Σύμφωνα με έρευνα της εταιρεία Arbitrage Real Estate, οι εμπορευματικές μεταφορές στην Ευρωπαϊκή Ένωση παρουσίασαν τα τελευταία χρόνια σχετικά γρήγορη ανάπτυξη, ως αποτέλεσμα της αύξησης του διεθνούς εμπορίου, με αντίστοιχη αύξηση να σημειώνεται και στο μερίδιο των επενδύσεων στον κλάδο των αποθηκών αλλά και στις τιμές ανά τετραγωνικό. Oι εξελίξεις στον τομέα των εθνικών εμπορευματικών μεταφορών είναι άρρηκτα συνδεδεμένες με το επίπεδο και τις τεχνικές προδιαγραφές των υποδομών μεταφορών (οδικών, σιδηροδρομικών, θαλάσσιων και αεροπορικών), τη διαλειτουργικότητά τους αλλά και την παραγωγική ευελιξία του θεσμικού πλαισίου που τις διέπει.
Σε διεθνές επίπεδο οι αποθήκες μετασχηματίζονται και μετατρέπονται περισσότερο σε κέντρα διανομής. Το παλαιό μοντέλο μεγάλων κεντρικών αποθηκών έχει αρχίσει να μεταβάλλεται σε παράλληλους διαύλους πολλών και μικρότερων αποθηκών (omni-channelling), που καθοδηγούνται από τις ανάγκες για παραδόσεις υψηλής ταχύτητας εντός του αστικού ιστού, με ενδιάμεσα σημεία διανομής. Η χαμηλή διαθεσιμότητα αποθηκευτικών ακινήτων μεγάλων επιφανειών μπορεί να οδηγήσει στην εφαρμογή νέων τεχνολογιών για ευέλικτη χρήση και αξιοποίηση των υπαρχόντων χώρων, καθώς και σε συνέργειες και συνεργασίες στις υπηρεσίες αποθήκευσης μέσω συνεταιριστικών και καινοτόμων σχημάτων (co-location). Σημαντικές είναι οι ευκαιρίες αναβάθμισης και οι αναπτύξεις αποθηκευτικών χώρων που θα προσφέρουν σύγχρονες λύσεις με ενσωμάτωση προδιαγραφών αειφορίας, υιοθέτηση νέων τεχνολογιών και ενίσχυση συστημάτων αυτοματοποίησης.
Στην Ελλάδα, η ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς της εφοδιαστικής αλυσίδας κατά την τελευταία τριετία, έπειτα από μια μακρά περίοδο ύφεσης, δημιούργησε ελπιδοφόρες προοπτικές και προσδοκίες για περαιτέρω ανάπτυξη. O δείκτης κύκλου εργασιών στην αποθήκευση και στις υποστηρικτικές προς τη μεταφορά δραστηριότητες κατά το γ’ τρίμηνο του 2019 βρισκόταν στο 181,2, ενώ ενδεικτικά το αντίστοιχο τρίμηνο του 2013 βρισκόταν στο 89,1. Επίσης, ο δείκτης επιδόσεων Logistics (LPI) για το έτος 2018 κατέταξε την Ελλάδα στην 42η θέση σε 160 χώρες, σημειώνοντας βαθμολογία 3,2 /5. Όσον αφορά τα μισθώματα για χώρους πρώτης κατηγορίας, αναμένεται να παραμείνουν σταθερά, δεδομένης της έλλειψης ποιοτικού αποθέματος. Ακόμα, οι εμπορικές επενδυτικές αποδόσεις για χώρους πρώτης κατηγορίας αναμένεται να οδηγηθούν σε σχετική αποκλιμάκωση λόγω των ενισχυμένων προοπτικών της αγοράς. Η χώρα μας κατέχει στρατηγική θέση στο Διευρωπαϊκό Δίκτυο Μεταφορών και, για τον λόγο αυτό, έχει τη δυνατότητα να μετατραπεί στον σημαντικότερο κόμβο της Νοτιοανατολικής Ευρώπης.
Όπως προκύπτει από την έρευνα της Arbitrage, η δραστηριότητα στον τομέα των logistics, πριν εκδηλωθεί ο κορονοϊός, προερχόταν από την ελαφριά βιομηχανία και τη συναρμογή προϊόντων, καθώς επίσης και από επιχειρήσεις εμπορίας αυτοκινήτων και διανομείς οικιακών αγαθών (π.χ., Πλαστικά Κρήτης, BMW – JLR Spanos, WWW, M&M, Dixons κ.λπ.). Επίσης, έντονο ήταν το μισθωτικό ενδιαφέρον και από παραδοσιακούς παρόχους υπηρεσιών 3PL και επιχειρήσεων στον τομέα της εφοδιαστικής αλυσίδας (ενδεικτικά Cargo Book, Food Link, Kuehne Nagel, Synergy Logistics, Sarmed, Attiki Kinisi, Metron, Schenker, Διακίνησις, Αθηναϊκή), ενώ ακολουθούν οι υπεραγορές (π.χ., AB Βασιλόπουλος, Κρητικός, Σκλαβενίτης), οι εταιρείες ηλεκτρικών συσκευών και οι εμπορικές επιχειρήσεις οικοδομικών υλικών (π.χ. Μεϊδάνης, Καύκας). Ζήτηση, επίσης, καταγράφηκε από μισθωτές που σχετίζονται με ιατρικές υπηρεσίες και αναλώσιμα προϊόντα υγείας (Hellenic Healthcare, Leriva), καθώς επίσης και εκπαιδευτικό εξοπλισμό (Διόφαντος).
