Τον κίνδυνο να έχουν… την τύχη όλων των προηγούμενων διατρέχουν οι προτεινόμενες ρυθμίσεις για τη μεταφορά συντελεστή. Σημείο-κλειδί είναι ο τρόπος καθορισμού των περιοχών όπου ο συντελεστής αυτός θα μπορεί να «υλοποιηθεί», καθώς συνεπάγεται την πολεοδομική τους επιβάρυνση. Οι ρυθμίσεις, επίσης, για την τράπεζα γης, που έχουν θεσπιστεί από το 2013 και εμπλουτίστηκαν το 2017, δεν έχουν ποτέ εφαρμοστεί και ως εκ τούτου δεν έχουν κριθεί από το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο.
Με δεδομένη την προϊστορία της μεταφοράς συντελεστή, ο ρόλος του Συμβουλίου της Επικρατείας είναι κρίσιμος προκειμένου η υπόθεση να μην οδηγηθεί σε ακόμα ένα φιάσκο (αυτός είναι άλλωστε και ο λόγος της έντονης αντίρρησης του υπουργού Περιβάλλοντος, Κωστή Χατζηδάκη, στη σπουδή του υπουργείου Ανάπτυξης και του ΤΕΕ να προωθηθούν οι εν λόγω ρυθμίσεις). Αρκεί να αναφερθεί ότι ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή θεσπίστηκε το 1979 (ν. 880/79), κρίθηκε αντισυνταγματικός το 1994, επαναπροωθήθηκε το 1995 (ν. 2300/95), ακυρώθηκε το 2006 και έτσι παραμένει έκτοτε ανενεργός, παρότι έγιναν προσπάθειες επαναφοράς του τα επόμενα χρόνια (οι οποίες δεν κρίθηκαν ποτέ δικαστικά γιατί δεν πέρασαν στο στάδιο εφαρμογής). Σύμφωνα με στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος (2017), οι ανενεργοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή είναι 1.071 και αντιστοιχούν σε 424.000 εκατ. τετραγωνικά μέτρα (περίπου το 34% των τίτλων που έχουν εκδοθεί), ενώ ακόμα 98 τίτλοι έχουν ακυρωθεί (38.788 τ.μ.) και πρέπει να αποζημιωθούν. Αντίθετα, 63,5% των τίτλων που εκδόθηκαν (αντιστοιχούν σε 1 εκατ. τ.μ.) πρόλαβαν να υλοποιηθούν πριν καταργηθεί η ρύθμιση (χαρακτηριστικό παράδειγμα ακινήτων που «ψήλωσαν» χάρη στη μεταφορά συντελεστή είναι τα κτίρια Βωβού στη λεωφόρο Κηφισίας). Θα πρέπει να προστεθούν επίσης οι κοινόχρηστοι χώροι που έχουν δεσμευθεί προς απαλλοτρίωση και τα ρυμοτομούμενα ακίνητα, καθώς ο τελευταίος νόμος (4495/17) προέβλεψε τη δυνατότητα έκδοσης τίτλων μεταφοράς συντελεστή για την αποζημίωση των ιδιοκτητών τους. Σύμφωνα με στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος (2017), η επιφάνεια των κοινόχρηστων χώρων που κινδυνεύουν να μετατραπούν σε οικοδομήσιμους ανέρχεται σε 7.500 στρέμματα, με εκτιμώμενη δαπάνη 5,6 δισ. ευρώ(!).
Ποιες είναι οι βασικές αντιρρήσεις του ΣτΕ; Ο ίδιος ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή έχει κριθεί συνταγματικός, ως μέσο προστασίας των διατηρητέων κτιρίων και κτιρίων εντός αρχαιολογικών χώρων και ιστορικών τόπων, άρα και προστασίας του πολιτιστικού περιβάλλοντος. Οι αντιρρήσεις του ΣτΕ έγκεινται στον χαρακτήρα του τίτλου μεταφοράς συντελεστή: πρέπει να μην είναι εμπορικός, αλλά αποζημιωτικός (να σημειωθεί ότι την προηγούμενη δεκαετία παρατηρήθηκε από το υπουργείο Περιβάλλοντος η συγκέντρωση, μέσω αγοράς, τίτλων μεταφοράς συντελεστή από λίγες εταιρείες). Επίσης, ο συντελεστής πρέπει να μεταφέρεται σε καθορισμένες περιοχές (ζώνες υποδοχής συντελεστή) και όχι γενικώς, όπου ο ιδιοκτήτης του τίτλου επιθυμεί, καθώς συνεπάγεται επιδείνωση του οικιστικού περιβάλλοντος. Για να οριστούν ζώνες υποδοχής συντελεστή, πρέπει να τροποποιηθεί το πολεοδομικό σχέδιο μιας περιοχής. Ο τελευταίος νόμος (4495/17) προέβλεψε δύο διαδικασίες: είτε μέσω της εκπόνησης τοπικών χωρικών σχεδίων, η οποία ωστόσο δεν έχει ακόμα ξεκινήσει και στο πολύ αισιόδοξο σενάριο θα διαρκέσει 3-4 χρόνια. Είτε μέσω της έγκρισης προεδρικού διατάγματος του υπουργείου Περιβάλλοντος, έπειτα από αίτημα του δήμου, της περιφέρειας ή του ΥΠΕΝ, την εκπόνηση στρατηγικής μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων και μελέτης για τη Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή. Η τελευταία αυτή ρύθμιση δεν έχει κριθεί από το ΣτΕ (αφού κανένα τέτοιο σχέδιο προεδρικού διατάγματος δεν υποβλήθηκε για προδικαστικό έλεγχο) και επομένως δεν είναι γνωστό αν το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο θα δεχθεί ένας υπουργός να μπορεί χωρίς τη συναίνεση ενός δήμου να ορίσει μέσα σε αυτόν ζώνη υποδοχής. Επιπλέον, οι ζώνες υποδοχής θα κρίνονται κατά περίπτωση: αν, δηλαδή, ο δήμος ενός νησιού επιθυμεί να δεχθεί πλεονάζοντα συντελεστή, δεν είναι βέβαιο ότι θα τον δεχθεί και το ΣτΕ αν θεωρήσει ότι τα υψηλότερα κτίρια θα αλλοιώσουν τη φυσιογνωμία του. Με την έννοια αυτή, αν η προσθήκη ζωνών υποδοχής συντελεστή σε κάθε δήμο γίνει υποχρεωτική (μέσω των τοπικών χωρικών σχεδίων), είναι δεδομένο ότι δήμοι με οικιστικό περιβάλλον υψηλού επιπέδου (λ.χ. Φιλοθέη – Ψυχικό) θα προσφύγουν στο ΣτΕ.
Υπάρχουν όμως από τη νομοθεσία ακόμη δύο «διέξοδοι», εκτός των «ζωνών υποδοχής συντελεστή»: η υποχρέωση αγοράς συντελεστή για τα εξ ολοκληρου αυθαίρετα κτίρια (σε ειδικές ζώνες που ονομάζονται «περιοχές αυξημένης επιβάρυνσης συντελεστή» και οι οποίες καθορίζονται με προεδρικό διάταγμα) που δηλώθηκαν στους τρεις τελευταίους νόμους (4014/11, 4178/13 και 4495/17). Και η υποχρέωση αγοράς συντελεστή για το 15% της νέας δόμησης σε μια επένδυση μέσω ΕΣΧΑΔΑ (Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων).
Ακόμη ένα σημείο που πρέπει να τύχει ιδιαίτερης προσοχής, καθώς είναι πολύ πιθανό να κοστίσει στη νέα ρύθμιση τη συνταγματικότητά της, αφορά στους οικοδομικούς συνεταιρισμούς. Η σχετική ρύθμιση είχε συμπεριληφθεί στον ν. 4178/13 (καταργήθηκε με τον ν. 4495/17) και προέβλεπε ότι μπορούσε να εκδοθεί τίτλος μεταφοράς συντελεστή και για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς που δεν μπορούν να χτιστούν επειδή βρίσκονται εντός δασικών εκτάσεων. Ετσι τρόπον τινά δημιουργούσε… συντελεστή δόμησης στο δάσος, δηλαδή σε μια αδόμητη κατά τη νομοθεσία έκταση. Οι προθέσεις του ΣτΕ για το θέμα φάνηκαν από την πρόσφατη απόφαση με την οποία κρίθηκε αντισυνταγματική η ρύθμιση για τις «οικιστικές πυκνώσεις», δηλαδή τους οικισμούς αυθαιρέτων σε δάση.
