Πέρα από τα ζητήματα τεχνικής φύσεως που καλούνται να λύσουν επαγγελματίες και ιδιοκτήτες, σημαντικά ερωτήματα τίθενται και στα ζητήματα συμβολαίων που προκύπτουν στις διαδικασίες που απαιτεί το Κτηματολόγιο.
Το B2Green.gr παραθέτει συγκεκτρωτικά τα κυριότερα ζητήματα συμβολαίων που αφορούν στο Κτηματολόγιο, μέσω 20 συχνών (& σε πολλές περιπτώσεις αλληλοκαλυπτόμενων) ερωταπαντήσεων:
1. Τι γίνεται όταν δεν υπάρχουν τίτλοι ιδιοκτησίας; Τα περισσότερα αγροτεμάχια μεταφέρονται από γενιά σε γενιά χωρίς τίτλους και τώρα ανησυχούν αν θα χρειαστεί να γίνει κάποια διαδικασία με υψηλό κόστος ώστε να αποκτήσουν τίτλους.
Ο δηλών οφείλει να προσκομίσει αποδεικτικά 20ετούς νομής και κατοχής λόγω εκτάκτου χρησικτησίας που να θεμελιώνουν δικαίωμα κυριότητας και από την επεξεργασία των νομικών θα προκύψει η πρόκριση του δικαιώματος. Εφόσον μιλούμε για δημόσιες εκτάσεις οφείλεται η προσκόμιση αποδεικτικών εκτάκτου χρησικτησίας πριν το 1915 με συμπλήρωση 30ετούς νομής και κατοχής.
Ενδεικτικά έγγραφα χρησικτησίας:
– Αποδείξεις ∆ΕΗ, ΟΤΕ, εταιρειών ύδρευσης κλπ. προς τον δηλούντα, βεβαίωση έναρξης ηλεκτροδότησης ή ύδρευσης
– Παλαιά τοπογραφικά διαγράµµατα που συντάχτηκαν µε εντολή του δηλούντος και τα οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο
– Συµβόλαια όµορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούµενου ακινήτου
– Πράξη αναγνώρισης ορίων
– Μισθωτήρια που εµφανίζουν ως εκµισθωτή τον δηλούντα, εφόσον φέρουν βέβαιη χρονολογία
– Δηλώσεις ενώπιον ∆ηµόσιων Αρχών, ιδίως φορολογικών, όπως λ.χ. δηλώσεις στο έντυπο Ε9 της φορολογικής δήλωσης (υποχρεωτικό)
– Έγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα, από τα οποία προκύπτει ότι αυτός αντιμετωπίστηκε ως κύριος του ακινήτου στο οποίο αφορά η δήλωση
– Αποδείξεις καταβολής τελών πάσης φύσεως που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου στο όνομα του δηλούντος
– Αποδείξεις καταβολής αµοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο ή ενδεχοµένως για άλλες εργασίες, εφόσον είναι διάτρητες ή πάντως δεν αµφισβητείται η χρονολογία τους
– Συµβολαιογραφικό προσύµφωνο µεταβίβασης ακινήτου, στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νοµής στον εκ του προσυµφώνου δικαιούχο
– Ένορκες βεβαιώσεις ή πράξεις εμφάνισης με υπεύθυνη δήλωση ενώπιον συμβολαιογράφου
– Παλαιό (20 ετίας) ιδιωτικό συµφωνητικό (π.χ. πώλησης ή διανοµής) που αναφέρει το δηλούντα ως κύριο του ακινήτου
– Πράξεις υποθηκών και εν γένει βαρών στα ακίνητα για τα οποία δηλώνεται ως λόγος κτήσεως χρησικτησία
– Παλαιές αγγελίες από το δηλούντα στον τύπο για πώληση του ακινήτου
– Βεβαιώσεις του προέδρου της Κοινότητας / ∆ηµάρχου για τα δικαιώµατα επί του ακινήτου του δηλούντος ή και των προκατόχων του ή την άσκηση νοµής επ’ αυτού για χρονικό διάστηµα τουλάχιστον μιας εικοσαετίας
– Οικοδοµική άδεια στο όνοµα του δηλούντος
– Έγγραφο επιβολής στον δηλούντα προστίµου λόγω πολεοδοµικών παραβάσεων
– Τοπογραφικό διάγραμμα ή διάγραμμα με σαφή οριοθέτηση της θέσης και των ορίων του ακινήτου (υποχρεωτικό)
2. Τι γίνεται με το πρακτικό συμβιβασμού;
Το πρακτικό συμβιβασμού αποτελεί τίτλο και κατατίθεται στο γραφείο κτηματογράφησης με είδος εγγράφου “ΠΡΑΚΤΙΚΟ ΣΥΜΒΙΒΑΣΜΟΥ” και αιτία κτήσης ό,τι αιτία κτήσεως αναγράφει. Σε κάθε περίπτωση δεν είναι είδος εγγράφου “Δικαστική Απόφαση”.
3. Τί γίνεται με τη δικαστική απόφαση λόγω χρησικτησίας;
Η δικαστική απόφαση (μεταγεγραμμένη ή μη) αποτελεί τίτλο χρησικτησίας και προσκομίζεται κατά την κατάθεση της δήλωσης στο Γραφείο Κτηματογράφησης. Καταχωρίζεται στο τέλος του εντύπου Στοιχείων Ακινήτου και συγκεκριμένα στην ενότητα ΕΑΝ ΤΟ ΔΗΛΟΥΜΕΝΟ ΑΚΙΝΗΤΟ ΑΠΟΚΤΗΘΗΚΕ ΜΕ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ.
ΠΡΟΣΟΧΗ !!! Δεν καταχωρίζεται στα στοιχεία προσκομιζόμενων τίτλων ΕΝΟΤΗΤΑ Γ.2
Θα καταχωρούνται τα στοιχεία μεταγραφής της δικαστικής απόφασης μετά το έγγραφο της δικαστικής απόφασης ως εξής: Τ:…., Α…., ΗΜΕΡ:……
4. Η δικαστική απόφαση επικύρωσης ανωμάλου δικαιοπραξίας αποτελεί τίτλο για το κτηματολόγιο;
Αποτελεί τίτλο και καταχωρίζεται ως είδος εγγράφου “ΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΑΠΟΦΑΣΗ” με αιτία κτήσης τη δικαιοπραξία που επικυρώνει, συνήθως αγορά.
5. Το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αποτελεί τίτλο;
Το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο πλέον 20ετίας αποτελεί έγγραφο αποδεικτικό χρησικτησίας για τον αγοραστή και κατατίθεται ως τέτοιο στο γραφείο κτηματογράφησης. Ιδιαίτερη προσοχή όταν πρόκειται για διηρημένη ιδιοκτησία, όπου πρέπει να υπάρχει ήδη σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας έστω και μία φορά σε άλλη οριζόντια, για να κατατεθεί ως έγγραφο χρησικτησίας σε άλλη οριζόντια.
Εάν δεν μπορεί να κατατεθεί ως αποδεικτικό έγγραφο χρησικτησίας.(διάστημα μικρότερο της 20ετίας) μπορεί να υποβάλλει δήλωση ο εκ προσυμφώνου πωλητής με τον αρχικό τίτλο κτήσης του διαμερίσματος.
6. Πόσους τίτλους προσκομίζω όταν μεταβιβάζω με ένα συμβόλαιο το 50% ενός ακινήτου μου;
Προσκομίζετε και το αρχικό συμβόλαιο και το συμβόλαιο με το οποίο μεταβιβάζετε προς τρίτον. Ο αποκτών τρίτος θα προσκομίσει μόνο το συμβόλαιο της μεταβίβασης.
7. Σε συμβολαιογραφικό έγγραφο μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου λόγω πώλησης έχει παρακρατηθεί η κυριότητα υπέρ του πωλητή έως της αποπληρωμής από πλευράς του αγοραστή του τιμήματος της πώλησης, που θα λάβει χώρα μετά τη λήξη της προθεσμίας υποβολής των δηλώσεων ιδιοκτησίας. Ποιος εκ των δύο ανωτέρω θα δηλώσει το ακίνητο;
Ο πωλητής ο παρακρατών την κυριότητα μπορεί να δηλώσει με τον παλαιό τίτλο το ακίνητο. Ο αγοραστής μπορεί να δηλώσει το δικαίωμα προσδοκίας, τσεκάροντας στη δήλωση το δικαίωμα κυριότητας και αναγράφοντας στην παρατήρηση «Δικαίωμα προσδοκίας υπό αίρεση» ή « Δικαίωμα προσδοκίας υπό προθεσμία» κατά περίπτωση.
8. Σε συμβόλαιο σύστασης από ένα ή περισσότερους εξ αδιαιρέτου οικοπεδούχους που δεν γίνεται διανομή απαιτούμε την προσκόμιση και του τίτλου κτήσης;
Όχι δεν απαιτείται. Προτρέπεται ο πολίτης να την προσκομίσει αλλά παραλαμβάνουμε την δήλωση.
9. Σε συμβόλαιο που παραχωρείται η ψιλή κυριότητα πχ με γονική παροχή απαιτούμε την προσκόμιση και του τίτλου κτήσης;
Όχι δεν απαιτείται.
10. Σε συμβόλαιο που παραχωρείται η επικαρπία (π.χ. σύσταση επικαρπίας) απαιτούμε την προσκόμιση και του τίτλου κτήσης;
Όχι δεν απαιτείται. Προτρέπουμε τον πολίτη να την προσκομίσει αλλά παραλαμβάνουμε την δήλωση.
11. Τι έγγραφα απαιτούνται σε περιπτώσεις ακινήτων που προέκυψαν από κυρωμένες Πράξεις Εφαρμογής;
Τα παρακάτω αναγραφόμενα δεν αφορούν σε μεταβιβάσεις οικοπέδων που έγιναν μετά την Πράξη εφαρμογής (όπου αρκεί μόνο η προσκόμιση του τίτλου μεταβίβασης) αλλά σε πρωτογενή ακίνητα που προέκυψαν από την κύρωση της Πράξης Εφαρμογής.
1) Όταν δηλώνεται οικόπεδο της Πράξης Εφαρμογής, απαιτείται να έχουμε το πιστοποιητικό μεταγραφής που εκδίδεται μετά την κύρωση της Πράξης Εφαρμογής (έτσι πιστοποιείται ότι ο δηλών έχει μεταγραφεί μετά την κύρωση και έχει ελεγχθεί ο αρχικός του τίτλος) και ζητάμε και το συμβόλαιο/πιστοποιητικό μεταγραφής πριν την κύρωση της Πράξης Εφαρμογής (εάν δεν προσκομιστεί παραλαμβάνουμε την δήλωση αλλά ενημερώνουμε τον πολίτη να το προσκομίσει άμεσα). Επίσης απαιτείται να προσκομιστεί αντίγραφο της κυρωμένης Πράξης Εφαρμογής, που περιλαμβάνει τις αρχικές και τις τελικές ιδιοκτησίες του δηλούντα.
2) Όταν προσέρχεται κάποιος με διορθωτική πράξη, απαιτείται να έχει την απόφαση Νομάρχη της διορθωτικής πράξης, το πιστοποιητικό μεταγραφής της απόφασης / διορθωτικής πράξης και ζητάμε και το συμβόλαιο κτήσης / πιστοποιητικό μεταγραφής πριν από την Πράξη Εφαρμογής (εάν δεν προσκομιστεί παραλαμβάνουμε την δήλωση αλλά ενημερώνουμε τον πολίτη να το προσκομίσει άμεσα).
Επισημαίνεται ότι τα προαναφερθέντα συμβόλαια προ της Πράξης Εφαρμογής, καταχωρούνται ως συμβόλαια με ποσοστό δικαιώματος (πχ κυριότητα), ενώ ως δεύτερος τίτλος χωρίς ποσοστό καταγράφεται η απόφαση κύρωσης της Πράξης Εφαρμογής.
Εξαίρεση σε αυτόν αποτελεί η περίπτωση κτήσης κυριότητας σε Νέο Οικόπεδο της Πράξης Εφαρμογής, αφού ως μόνος τίτλος εισάγεται η απόφαση κύρωσης της Π.Ε. και φέρει το ποσοστό κυριότητας.
12. Το συμβόλαιο «παραχώρησης ενάσκησης επικαρπίας» καταχωρείται ως εγγραπτέο δικαίωμα στο Εθνικό Κτηματολόγιο;
Όχι. Δεν καταχωρείται και δεν παραλαμβάνονται τέτοια συμβόλαια.
13. Πως καταχωρούνται τα συμβόλαια/πιστοποιητικά μεταγραφής στη δήλωση ιδιοκτησίας, στις περιπτώσεις συμβολαίων γονικής παροχής (ή δωρεάς) με παρακράτηση επικαρπίας;
Σε περιπτώσεις συμβολαίων γονικής παροχής (ή δωρεάς) με παρακράτηση επικαρπίας, στη δήλωση του ψιλού κυρίου θα καταχωρείται μόνο το πιστοποιητικό μεταγραφής της γονικής παροχής (ή δωρεάς) με αιτία γονική παροχή (ή δωρεά), ενώ στη δήλωση του επικαρπωτή θα καταχωρείται μόνο εκείνο της παρακράτησης επικαρπίας με αιτία δωρεά. Δηλαδή ο ψιλός κύριος δηλώνει μόνο τη μεταγραφή ως ψιλή κυριότητα.
14. Πως αναγράφονται στη δήλωση τα συμβόλαια/πιστοποιητικά μεταγραφής στην περίπτωση που κάποιος αποκτά με ένα συμβόλαιο ποσοστό δικαιώματος 100% π.χ. πλήρη κυριότητα και στη συνέχεια μεταβιβάζει λόγω δωρεάς το 50% και άρα του απομένει το 50% ;
Αναγράφουμε το πρώτο συμβόλαιο με ποσοστό 100% και στη συνέχεια το δεύτερο με ποσοστό -50% (μείον 50%).
15. Είμαι ψιλός κύριος ενός ακινήτου και έχει πεθάνει ο επικαρπωτής. Τι πρέπει να προσκομίσω για να θεμελιώσω το δικαίωμά μου ως πλήρης κύριος;
Πέραν των εγγράφων θεμελίωσης του δικαιώματός σας ως ψιλός κύριος, θα πρέπει να προσκομίσετε ληξιαρχική πράξη θανάτου του επικαρπωτή.
16. Εάν έχω περισσότερες οριζόντιες στην ίδια οικοδομή θα προσκομίσω στην ίδια δήλωση το συμβόλαιο περισσότερες φορές, όσες και οι οριζόντιες;
Όχι, αρκεί μία φορά στην ίδια δήλωση.
17. Πώς καταχωρίζονται οι συμβολαιογραφικές δηλώσεις δέσμευσης χώρων στάθμευσης του ν. 1221;
Καταχωρίζονται στην ενότητα Γ-2 ως συμβολαιογραφικό έγγραφο με αιτία κτήσεως δήλωση δέσμευσης χώρων στάθμευσης και ποσοστό 0%.
18. Η προσκόμιση συμβολαιογραφικού αντιγράφου «ατελώς για χρήση δημοσίου» γίνεται αποδεκτή;
Γίνεται αποδεκτό το συμβολαιογραφικό αντίγραφο ατελώς για χρήση δημοσίου με σφραγίδα και μονογραφή της συμβολαιογράφου σε κάθε σελίδα.
19. Όταν έχω αγοράσει ένα χωράφι με συμβολαιογραφικό έγγραφο και δίνω ένα ποσοστό με προσύμφωνο τι δηλώνω;
Δηλώνετε το χωράφι με το αρχικό σας συμβόλαιο, όπως προκύπτει από αυτό. Δεν αναφέρετε το προσύμφωνο, ώστε να μειωθεί η αρχική έκταση.
20. Πώς καταχωρίζεται η δικαστική απόφαση καταδίκης σε δήλωση βουλήσεως; Απαιτείται και η συμβολαιογραφική αποδοχή καταδίκης σε δήλωση βουλήσεως;
Καταχωρίζεται στην ενότητα Γ.2 του εντύπου της δήλωσης Δ.1 με είδος τίτλου δικαστική απόφαση και αιτία κτήσεως “ΚΑΤΑΔΙΚΗ ΣΕ ΔΗΛΩΣΗ ΒΟΥΛΗΣΕΩΣ”. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται και η προσκόμιση συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής της καταδίκης σε δήλωση βουλήσεως, η οποία τις περισσότερες φορές δεν προσκομίζεται. Όταν προσκομίζεται, την καταχωρούμε ως δεύτερο νομικό έγγραφο μετά τη δικαστική απόφαση με αιτία κτήσεως τη δικαιοπραξία στην οποία αφορά. Εάν δεν προσκομίζεται η συμβολαιογραφική αποδοχή καταδίκης σε δήλωση βουλήσεως, καταχωρίζεται σχετική παρατήρηση “ΕΚΚΡΕΜΕΙ Η ΠΡΟΣΚΟΜΙΣΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΗΣ ΠΡΑΞΗΣ ΑΠΟΔΟΧΗΣ ΤΗΣ ΚΑΤΑΔΙΚΗΣ ΣΕ ΔΗΛΩΣΗ ΒΟΥΛΗΣΕΩΣ”.
