Σχεδόν 90.000 κατοικίες, που πωλούνται αυτή τη στιγμή πανελλαδικά, αναμένεται να επωφεληθούν από την επικείμενη αναστολή του ΦΠΑ 24%. Πρόκειται για ακίνητα που κατασκευάστηκαν από το 2006 και μετά, δηλαδή αφότου τέθηκε σε ισχύ ο εν λόγω φόρος, ο οποίος επιβάλλεται στους αγοραστές νεόδμητων κατοικιών, πλην της πρώτης κατοικίας, η οποία απαλλάσσεται. Εξ αυτών, 74.264 ή το 85% βρίσκονται στο Λεκανοπέδιο της Αττικής, όπου άλλωστε είχε επικεντρωθεί το μεγαλύτερο μέρος της οικοδομικής δραστηριότητας, κυρίως τα χρόνια πριν από την οικονομική κρίση, αλλά και πιο πρόσφατα, ιδίως από το 2016 και μετά, όταν ενισχύθηκε σημαντικά η ζήτηση από ξένους επενδυτές.
Σύμφωνα με τα στοιχεία από τις αναρτημένες αγγελίες πώλησης κατοικιών, η μεγαλύτερη συγκέντρωση ακινήτων που κατασκευάστηκαν μετά το 2006 εντοπίζεται στα βόρεια και ανατολικά προάστια, δηλαδή τις περιοχές όπου υπήρχαν αρκετά κενά οικόπεδα ή παλιές μονοκατοικίες για να κατασκευαστούν νέα κτίρια. Στις περιοχές αυτές πωλούνται σήμερα 20.596 κατοικίες που χτίστηκαν από το 2006 και μετά, επί συνόλου 50.502 πωλούμενων κατοικιών. Δηλαδή, από το απόθεμα των απούλητων κατοικιών στις εν λόγω περιοχές, το 41% είναι μεταγενέστερες του 2006. Πανελλαδικά, ο μέσος όρος κινείται πέριξ του 30%, δηλαδή ένα στα τρία ακίνητα θα επωφεληθεί από την αναστολή του ΦΠΑ. Στον αντίποδα, στο κέντρο της Αθήνας, το μεγαλύτερο μέρος του οποίου οικοδομήθηκε τις δεκαετίες πριν από το 1980, μόλις το 15% των πωλούμενων κατοικιών είναι σήμερα μεταγενέστερο του 2006.
Οπως σημειώνουν φορείς της αγοράς, το κρίσιμο στοιχείο πλέον είναι να διασφαλιστεί ότι το μέτρο αυτό όντως θα «περάσει» στους καταναλωτές μέσω χαμηλότερων τιμών για όλους τους ενδιαφερόμενους αγοραστές, αντί να το καρπωθούν οι κατασκευαστές. Σύμφωνα με μεσίτες, σήμερα, το σύνολο των ζητούμενων τιμών πώλησης από κατασκευαστές δεν υπολογίζει τον ΦΠΑ, δηλαδή οι τιμές που βρίσκει κανείς δεν περιλαμβάνουν ΦΠΑ. Ο φόβος είναι ότι λίγες ημέρες πριν ξεκινήσει να ισχύει το μέτρο, δηλαδή από την 1η Ιανουαρίου του 2020, θα υπάρξουν ορισμένοι (ή πολλοί…) επιτήδειοι, που θα σπεύσουν να αυξήσουν τις ζητούμενες τιμές, ώστε στη συνέχεια να τις μειώσουν, ανάλογα με το ποσοστό που θέλουν να καρπωθούν οι ίδιοι. «Πρόκειται για το κόλπο που εφαρμόζουν ορισμένοι έμποροι λίγο πριν από την περίοδο των εκπτώσεων», αναφέρει χαρακτηριστικά παράγοντας του κλάδου.
Υπενθυμίζεται ότι η υπαγωγή στην αναστολή είναι προαιρετική και χορηγείται κατόπιν αιτήσεως των κατασκευαστών οικοδομών, εντός εξάμηνης προθεσμίας. Για τα αδιάθετα από το 2006 ακίνητα, για τα οποία έχει επιστραφεί ή εκπέσει ο ΦΠΑ εισροών και απαιτείται διακανονισμός φόρου (δηλαδή επιστροφή φόρου στο Δημόσιο), μετατίθεται η απόδοση στο Δημόσιο αυτού του ποσού ΦΠΑ στον χρόνο της παράδοσης – πώλησης του κάθε ακινήτου, όταν δηλαδή θα βρεθεί αγοραστής, και όχι άμεσα με την υποβολή της αίτησης αναστολής, για λόγους διευκόλυνσης της ρευστότητας των κατασκευαστικών επιχειρήσεων. Τέλος, προβλέπεται ότι στην περίπτωση αντιπαροχής, ο οικοπεδούχος δεν θα οφείλει να πληρώσει ΦΠΑ για τα διαμερίσματα που θα παραλάβει ως αντιπαροχή από τον κατασκευαστή.
Σε κάθε περίπτωση, επί της αρχής, το μέτρο κρίνεται θετικό, καθώς θα είναι πολλοί οι ωφελημένοι. Οπως αναφέρει ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, πρώην πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και πρώην Ορκωτός Εκτιμητής, κατ’ αρχάς κερδισμένοι θα είναι όσοι έχουν ήδη κάποιο ακίνητο (άρα δεν μπορούν να εξασφαλίσουν την απαλλαγή πρώτης κατοικίας), αλλά και οι ξένοι αγοραστές/επενδυτές, είτε αυτοί ενδιαφέρονται για κάποιο εξοχικό, είτε για κάποιο αστικό ακίνητο, στο πλαίσιο του προγράμματος χορήγησης αδειών παραμονής («χρυσή βίζα»), ή για την τοποθέτηση στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω κάποιας ψηφιακής πλατφόρμας.
Εξίσου σημαντικό είναι ασφαλώς και το γεγονός ότι οι κατασκευαστές θα μπορούν να προσφέρουν (θεωρητικά) ανταγωνιστικότερες τιμές σε μεγαλύτερη «γκάμα» αγοραστών, γεγονός που εφόσον μεταφραστεί σε αυξημένες πωλήσεις, θα δημιουργήσει επιπρόσθετη ρευστότητα, μέσω της οποίας θα επιτραπούν ενάρξεις νέων οικοδομών. Αλλωστε, παραδοσιακά, ο κλάδος της οικοδομής στην Ελλάδα ήταν σε μεγάλο βαθμό «αυτοχρηματοδοτούμενος», δηλαδή οι πωλήσεις από μία οικοδομή χρηματοδοτούσαν την ανέγερση της επόμενης. Τα τελευταία χρόνια, λόγω κρίσης, οι περισσότεροι κατασκευαστές δεν ξεκινούσαν ένα νέο κτίριο, αν δεν είχαν προηγουμένως εξασφαλίσει την πώληση τουλάχιστον του 50% των διαμερισμάτων. Δύο ακόμα σημαντικά πλεονεκτήματα της αναστολής του ΦΠΑ, είναι ότι θα ευνοήσει τα περίπου 160 επαγγέλματα που συνδέονται με τον κλάδο, μειώνοντας την ανεργία, αυξάνοντας τις εισφορές, την είσπραξη φόρων και γενικότερα, βελτιώνοντας τα οικονομικά των εν λόγω νοικοκυριών. Επίσης, ευνοημένες θα είναι και οι τράπεζες, οι οποίες θα δουν βελτίωση στους ισολογισμούς τους από την αύξηση της εμπορευσιμότητας (άρα και της αξίας) των ακινήτων τους, γεγονός που θα επιτρέψει να αυξήσουν ακόμα περισσότερο τις χορηγήσεις νέων δανείων, χρηματοδοτώντας την ανάπτυξη της οικονομίας.
Από την άλλη πλευρά, όπως σημειώνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος, υπάρχουν και οι «χαμένοι» της υπόθεσης, όσοι δηλαδή επιχειρούν να πωλήσουν ακίνητα προγενέστερα του 2006, που αποτελούν τα 2/3 του αποθέματος των απούλητων. Οι εν λόγω ιδιοκτήτες είχαν μέχρι σήμερα το πλεονέκτημα της πώλησης των ακινήτων τους μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%, με αποτέλεσμα, η συντριπτική πλειονότητα των αγοραστών από το εξωτερικό, αλλά και μεγάλο μέρος των εγχώριων αγοραστών, να στρέφεται προς τα συγκεκριμένα ακίνητα. Με την αναστολή του ΦΠΑ, είναι προφανές ότι θα αυξηθεί ο ανταγωνισμός, εξέλιξη, που ενδεχομένως να ασκήσει πιέσεις στις τιμές των συγκεκριμένων ακινήτων.
