Συνεχώς το ανταγωνιστικό και συνεχώς μεταβαλλόμενο οικονομικό και επιχειρηματικό περιβάλλον αντιμετωπίζει αρκετές προκλήσεις σε παγκόσμια κλίμακα. Οι επιδράσεις αυτών των προκλήσεων δεν αφήνουν ανεπηρέαστο το εκτιμητικό επάγγελμα.
Αυτό που πρέπει να μένει όμως αναλλοίωτο είναι η αμεροληψία και η ανεξαρτησία, απαραίτητα γνωρίσματα για το εκτιμητικό επάγγελμα. Η ανεξαρτησία ορίζεται ως η ανυπαρξία πιέσεων και άλλων παραγόντων, οι οποίοι πιθανόν να επηρεάσουν ή θεωρούνται πως επηρεάζουν τη βούληση του Εκτιμητή να διενεργήσει αντικειμενικά και με ακεραιότητα την εκτίμηση παγίων . Ο Εκτιμητής πρέπει να είναι δίκαιος και να μην επιτρέπει σε αρνητικά στοιχεία να υπερισχύουν της αντικειμενικότητάς του. Πρέπει να διατηρεί ουδέτερη στάση, να είναι και ταυτόχρονα να φαίνεται ελεύθερος από κάθε απειλή , η οποία, ανεξάρτητα από το αν είναι ουσιαστική ή όχι, είναι ασυμβίβαστη με την ακεραιότητα και την αντικειμενικότητά του.
Κατά τη διάρκεια μιας εκτίμησης, ο Εκτιμητής η εκτιμητική εταιρεία, καθώς και οποιοδήποτε άλλος συνεργάτης που είναι σε θέση να επηρεάσει κατά άμεσο ή έμμεσο τρόπο το αποτέλεσμα της εκτίμησης , πρέπει να είναι ανεξάρτητοι από τον πελάτη, τηρώντας τις σχετικές ισχύουσες διαδικασίες που προβλέπουν τα αρμόδια Σώματα , ήτοι , RICS , TEGoVA και IVSC.
Νοείται ότι ο Εκτιμητής έχει υποχρέωση να αρνηθεί τη διενέργεια εκτίμησης , όταν μεταξύ της εκτιμητικής εταιρείας ή του δικτύου στο οποίο ανήκει και του πελάτη υπάρχει οποιαδήποτε οικονομική, επαγγελματική ή άλλη σχέση, η οποία θα οδηγούσε έναν ενημερωμένο, αντικειμενικό και συνετό τρίτο να οδηγηθεί στο συμπέρασμα ότι διακυβεύεται η ανεξαρτησία του εκτιμητή ή του εκτιμητικού γραφείου. Σχέσεις με τις οποίες θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι διακυβεύεται η ανεξαρτησία, είναι πχ η συγγενική ή και επαγγελματική σχέση με τον πελάτη , ή η διενέργεια εκτίμησης του ίδιου ακινήτου για δυο διαφορετικούς ενδιαφερόμενους.
Μέσω της εκτιμητικής γνώμης, η οποία συμπεριλαμβάνεται στις οικονομικές καταστάσεις του πελάτη , ο Εκτιμητής έχει την ευθύνη να διαβεβαιώσει την ανεξαρτησία του, σύμφωνα με τον Κώδικα Δεοντολογίας Εκτιμητών που εκδίδεται από το Διεθνές Ινστιτούτο Εκτιμητών Προτύπων Δεοντολογίας για Επαγγελματίες Εκτιμητές , ο οποίος είναι αυτός που ορίζει το περιεχόμενο της ανεξαρτησίας, όπως επίσης και τα ασυμβίβαστα και τους περιορισμούς αυτής. Επιπρόσθετα, στην Ελλάδα ισχύουν οι κανόνες του Υπουργείου Οικονομικών ( Πιστοποιημένοι Εκτιμητές ) και στην Κύπρο , οι κανόνες του Επιστημονικού Επαγγελματικού Επιμελητηρίου ( ΕΤΕΚ ) .
Πιο συγκεκριμένα, οι πιέσεις ή οι παράγοντες οι οποίοι πιθανόν να επηρεάσουν την ανεξαρτησία του Εκτιμητή είναι γνωστοί ως οι «απειλές για την ανεξαρτησία». Εντοπίζονται πέντε κατηγορίες ως ακολούθως:
i. Απειλή από προσωπικό ενδιαφέρον : η απειλή ότι ένα οικονομικό ή άλλο συμφέρον θα επηρεάσει ανάρμοστα την κρίση ή τη συμπεριφορά του Εκτιμητή.
ii. Απειλή της αυτο-αναθεώρησης : η απειλή ότι ένας Εκτιμητής δεν αξιολογεί καταλλήλως τα στοιχεία , πληροφορίες και πορίσματα έρευνας ή μελέτης που εκτελέστηκε από τον Εκτιμητή ή από άλλο πρόσωπο εντός ή εκτός της εκτιμητικής του εταιρείας, στην οποία ο Εκτιμητής θα βασιστεί για τη διαμόρφωση μιας απόφασης κατά τη διάρκεια της εκτίμησης.
iii. Απειλή από την άσκηση παρέμβασης : η απειλή ότι ένας Εκτιμητής θα προωθήσει τη θέση του πελάτη , σε σημείο που θα διακυβευθεί η αντικειμενικότητά του.
iv. Απειλή της οικειότητας ή εμπιστοσύνης : η απειλή που οφείλεται σε μακρά ή στενή σχέση του Εκτιμητή με τον πελάτη ή και την συγκεκριμένη εργασία , η οποία μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα ο Εκτιμητής να είναι υποχωρητικός προς τα συμφέροντα του πελάτη ή συμπονετικός στην αποδοχή συγκεκριμένων υποβαλλόμενων , από τον πελάτη συμπερασμάτων.
v. Απειλή του εκφοβισμού : η απειλή ότι o Εκτιμητής θα αποθαρρυνθεί να ενεργεί αντικειμενικά, λόγω πραγματικών ή εικαζόμενων πιέσεων, συμπεριλαμβανομένων των προσπαθειών άσκησης αδικαιολόγητης επιρροής στο πρόσωπό του.
Ο ίδιος ο Εκτιμητής πρέπει να λαμβάνει όλα τα εύλογα μέτρα διασφάλισης, τα οποία εξουδετερώνουν ή μειώνουν σε αποδεκτά επίπεδα τη σοβαρότητα των απειλών, για την ανεξαρτησία του. Όταν ο Εκτιμητής κρίνει ότι τα κατάλληλα μέτρα διασφάλισης δεν είναι διαθέσιμα, ή δεν μειώνουν τη σοβαρότητα των απειλών σε αποδεκτά επίπεδα, οφείλει να καταργήσει την κατάσταση ή τη σχέση που δημιουργεί τις απειλές, ή ακόμα και να απορρίψει τη διενέργεια της εργασίας . Αυτή η αξιολόγηση γίνεται σύμφωνα με την προσέγγιση του εννοιολογικού πλαισίου, την οποία καθορίζει ο σχετικός Red Book Κώδικας του Royal Institution of Chartered Surveyors ( RICS ).
Ο Εκτιμητής πρέπει να καταγράφει στην εργασία του όλες τις σημαντικές απειλές για την ανεξαρτησία, καθώς και τα μέτρα διασφάλισης που εφαρμόστηκαν προς περιορισμό των απειλών. Επίσης, θα πρέπει να υπάρχει και να εφαρμόζεται ένα σύστημα διασφάλισης, το οποίο να αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της συνολικής διαχείρισης και του εσωτερικού ελέγχου της εκτιμητικής εταιρείας.
Η ανεξαρτησία του εκτιμητή είναι ζωτικής σημασίας, τόσο ως προς τη διενέργεια των καθηκόντων του, όσο και ως προς τις σχέσεις του με τους πελάτες , την αγορά και την οικονομία , γενικότερα. Γι’ αυτό και πρέπει να της δίνεται η δέουσα σημασία και να διασφαλίζεται ως κόρη οφθαλμού.
