Είναι το 2022 μια καλή χρονιά για να αγοράσει κάποιος κατοικία; Και αν ναι ποιά είναι η πιο κατάλληλη και συμφέρουσα επιλογή; Ένα νεόδητο σπίτι που βγαίνει προς πώληση ή κάποιο παλιότερο που μπορεί να έχει βγει σε πλειστηριασμό ή/και μπορεί να ανακαινισθεί για να γίνει σαν καινούριο;
Με την πανδημία να μην έχει ακόμη τελειώσει, δικαιολογημένη είναι ακόμη η ανασφάλεια που νιώθει μεγάλη μερίδα πολιτών για την αγορά σπιτιού.
Οι αγοραπωλησίες ακινήτων μπορούν να αυξηθούν εκ νέου καθώς σύμφωνα με τα οικονομικά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας έχουν συσσωρευθεί νέες αποταμιεύσεις δισεκατομμυρίων στις τράπεζες ενώ οι τελευταίες δείχνουν πλέον πρόθυμες και ικανές να χρηματοδοτήσουν (πάντα υπό προϋποθέσεις) νέα στεγαστικά δάνεια.
Από την άλλη όλα καθορίζονται σε μια αγορά από τη ζήτηση και την προσφορά. Οι τιμές στα ακίνητα παρά την πανδημία σε γενικές γραμμές όχι μόνο δεν έχουν μειωθεί αλλά έχουν αυξηθεί ακόμη και εν μέσω των lockdowns.
Ευκαιρίες όμως υπάρχουν πάντα καθώς στο τραπέζι για ένα νέο ζευγάρι ή μια οικογένεια βρίσκονται πλέον αρκετές επιλογές: κατοικίες που βγαίνουν σε πλειστηριασμό, αγορά νεόδμητων κατοικιών με ευνοϊκούς όρους, αγορά παλαιών κατοικιών σε καλές τιμές και ανακαίνισή τους, κατασκευή νέας κατοικίας από την αρχή σε οικόπεδο που ήδη υπάρχει στην κατοχή τους.
Ποιοί είναι όμως οι παράγοντες που τελικά θα παίξουν το μεγαλύτερο ρόλο στην πορεία της κτηματαγοράς;
1. Η διαθεσιμότητα κεφαλαίων
Όπως προειπώθηκε, κατά τη διάρκεια της πανδημίας έχουν συσσωρευθεί πολλά δισεκατομμύρια ευρώ σε καταθέσεις και αυτές θα μπορούσαν με τα κατάλληλα κίνητρα να διοχετευθούν σε επενδύσεις ακινήτων.
Ακόμη και αν δεν έχει κάποιος τα χρήματα (μερικά ή ολικά), το οικονομικό περιβάλλον και το τραπεζικό σύστημα φαίνεται να θέλει να προχωρήσει με προσεκτικές πάντα κινήσεις στην επέκταση της στεγαστικής πίστης.
Το 2021 έχει ήδη καταγραφεί σημαντική αύξηση των στεγαστικών δανείων (σχεδόν 1 δισ. ευρώ), αν και τα νούμερα είναι ακόμη μικρά και σε καμία περίπτωση δε μπορούν ούτε καν να συγκριθούν με την προ κρίσης και πανδημίας κατάσταση, όπου κατά μέσο όρο χορηγούνταν στεγαστικά δάνεια άνω των 13 δισ. ευρώ ετησίως.
2. Ο πληθωρισμός
Μια παρενέργεια, ως φαίνεται, της πανδημίας και άλλων οικονομικών καταστάσεων και παραγόντων είναι η σημαντική αύξηση του πληθωρισμού. Με ναυαρχίδα τα καύσιμα και την ηλεκτρική ενέργεια, οι τιμές των περισσοτέρων αγαθών και υπηρεσιών αυξάνονται με πολύ γοργούς ρυθμούς προκαλώντας πληθωριστικές πιέσεις.
Υπό αυτό το πρίσμα, η κατασκευή νέας κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο έχει γίνει ένα αρκετά “ακριβότερο” σπορ από τη μια μέρα στην άλλη. Η κατάσταση το καλοκαίρι σε σχέση με σήμερα δεν έχει καμία απολύτως σχέση καθώς οι τιμές των οικοδομικών υλικών έχουν εκτοξευθεί και κανείς δε μπορεί να προβλέψει με ακρίβεια πότε θα αποσυμπιεστούν.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς οι αυξήσεις των υλικών αγγίζουν το 20% έως 30%.
Παράλληλα, πιθανές αυξήσεις των επιτοκίων λόγω του πληθωρισμού θα κάνουν ακόμη πιο ακριβό και το κόστος του χρήματος, τόσο για τις εταιρείες που δραστηριοποιούνται στο real estate και κάνουν επενδύσεις σε ακίνητα (αγορές, αξιοποίηση, πώληση) όσο και για τους πολίτες που θα αιτηθούν στεγαστικό δάνειο (αν και για το τελευταίο υπάρχουν λύσεις με σταθερά επιτόκια για σειρά ετών).
3. Η κλιματική αλλαγή
Τα ακραία καιρικά φαινόμενα, οι περιοχές με μεγαλύτερη ευαισθησία σε αυτά, οι ανάγκες για προστασία από το ψύχος, τους καύσωνες και τις καταιγιστικές βροχοπτώσεις, δημιουργούν νέα δεδομένα στην αγορά.
Οι πολίτες είναι πλέον πιο συνειδητοποιημένοι για τους κινδύνους των καιρικών και άλλων φυσικών φαινομένων, αλλάζοντας τα δεδομένα της ζήτησης σε περιοχές που έχουν πληγεί ή θεωρούνται πιο επικίνδυνες σε περίπτωση ακραίων φαινομένων.
Επιπλέον, τα παλιά αμόνωτα σπίτια δε φαντάζουν πλέον τόσο ελκυστικά παρότι οι τιμές τους μπορεί να είναι πλέον αρκετά χαμηλές. Οι απώλειες θέρμανσης και ψύξης φέρνουν πολύ μεγάλους λογαριασμούς σε βάθος χρόνου και η επένδυση σε ένα παλαιότερο σπίτι δεν μπορεί να αποσβεσθεί λόγω αυτών των μεγάλων εξόδων.
Βέβαια, υπάρχουν και για αυτό λύσεις και το Κράτος συμβάλει στην ενεργειακή αναβάθμιση των παλαιών κατοικιών με επιδοτήσεις μέσω προγραμμάτων όπως το γνωστό “Εξοικονομώ”.
Παράλληλα, έχουν αλλάξει και οι ανάγκες των ανθρώπων, που αναζητούν σε μια νέα κατοικία αρκετά παραπάνω από μια απλή στέγη: άνεση, ασφάλεια, υγιεινή ατμόσφαιρα, ευεξία, επάρκεια χώρων για τηλεργασία και τηλεκπαίδευση.
4. Οι πλειστηριασμοί
Το 2022 αναμένεται να είναι έτος πλειστηριασμών καθώς τόσο οι τράπεζες όσο και τα funds επιθυμούν την επιστροφή στην κανονικότητα. Μετά από το τέλος της αναστολής πλειστηριασμών λόγω της πανδημίας και των περιοριστικών μέτρων, το 2021 αυξήθηκαν σημαντικά τα ακίνητα που βγήκαν στο σφυρί.
Σημειώνεται ότι στους νέους πλειστηριασμούς δε θα περιλαμβάνονται οι κατοικίες των ευάλωτων νοικοκυριών, τα οποία θα περιέρχονται σε νέο φορέα που θα ιδρύσει το κράτος και ο οποίος θα παίρνει στην κατοχή του τα ακίνητα και θα τα επαναμισθώνει στους ίδιους.
Με βάση τα στοιχεία του iMEdD Lab, από το 2018 έως σήμερα, έχουν πραγματοποιηθεί περισσότεροι από 46.800 ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί. Για λόγους σύγκρισης, το έτος ρεκόρ πλειστηριασμών ήταν το 2009 με 52.000 πλειστηριασμούς σε ένα έτος.
Με περίπου 1 στους 2 πλειστηριασμούς να αφορούν κατοικίες ή οικόπεδα με κατοικίες, διαφαίνεται σημαντική ευκαιρία για αγορά κατοικών σε καλή τιμή. Επιπλέον, η νέα νομοθεσία δίνει πλέον το αυτόματο δικαίωμα μείωσης της τιμής πρώτης προσφοράς έως και 35% σε περίπτωση που δεν υπάρξει ενδιαφέρον στους πρώτους πλειστηριασμούς.
Σκοπός της νομοθεσίας είναι να μειωθεί σημαντικά το φαινόμενο των άγονων διαγωνισμών, καθώς πριν για κάθε μείωση τιμής πρώτης προσφοράς απαιτούνταν δικαστική απόφαση, που καθυστερούσε σημαντικά τη διαδικασία.
Από την άλλη πλευρά, η σημαντική μείωση των τιμών στα προς πλειστηριασμό ακίνητα θα συγκρατήσει τις τιμές στην αγορά καθώς θα υπάρχει μεγάλη προσφορά όπως φαίνεται κατοικιών σε προνομιακές τιμές.
5. Τα κίνητρα για αγορά κατοικίας
Ανάμεσα στα σημαντικά κίνητρα περιλαμβάνεται η αναστολή καταβολής ΦΠΑ 24% για την αγορά νεόδμητων κατοικιών. Μετά την πρόσφατα αλλαγή στους κανόνες για τους συντελεστές ΦΠΑ από την Ευρωπαϊκή Ένωση, άνοιξε ο δρόμος για την επιμήκυνση της αναστολής έως και το τέλος του 2024.
Άλλες σημαντικές παρεμβάσεις του Κράτους στην κατεύθυνση παροχής κινήτρων για την τόνωση της αγοράς κατοικίας αφορούν τη δωρεάν γονική παροχή ακίνητης περιουσίας αλλά και την απαλλαγή γονικής χρηματικής δωρεάς έως 800.000 ευρώ από φορολόγηση με συντελεστή 10%.
Επιπλέον, το 2022 θα γίνει περαιτέρω εξορθολόγηση στον ΕΝΦΙΑ με τα πλάνα της κυβέρνησης να μιλούν για αυτοτελή φορολόγηση του κάθε ακινήτου και ένα δικαιότερο σύστημα κατανομής των βαρών με πολλές κλίμακες και συντελεστές.
