Έξι ισχυροί παράγοντες και ένας… φόβος διαμορφώνουν συνθήκες ουσιαστικής ανάκαμψης της κατασκευαστικής δραστηριότητας, καλλιεργώντας προσδοκίες για συνέχιση του ανοδικού κύκλου τιμών των ακινήτων.
Σύμφωνα με τους παράγοντες της κτηματαγοράς, η γενικότερη εικόνα της κίνησης γύρω από τα ακίνητα παρουσιάζει πολλές ταχύτητες σε ολόκληρη την επικράτεια. Έτσι, η προσδοκία για μείωση των φορολογικών επιβαρύνσεων έδωσε σχετική ώθηση στην οικοδομική δραστηριότητα σε επιλεγμένες περιοχές, ενώ η δυσκολία πρόσβασης στον τραπεζικό δανεισμό αποτελεί τροχοπέδη για τη «μεγέθυνση» της οικοδομής.
Στην παρούσα φάση, η συμπεριφορά των ιδιωτών και των επενδυτών καθορίζεται από τους εξής παράγοντες:
1. «Πάγωμα» του ΦΠΑ στην οικοδομή για 3 χρόνια, αρχής γενομένης από το 2020. Πρόκειται για ένα μέτρο που θα ισχύσει από το 2020 και θα «ξεφρακάρει» πολλές νέες κατασκευές οι οποίες έχουν παλιώσει, καθώς παραμένουν στα… αζήτητα.
2. Τριετές «πάγωμα» του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις κατοικιών από το 2020. Πρόκειται για ένα μέτρο που δέσμευε τη χώρα στη βάση του τρίτου Μνημονίου, αλλά τελικώς είναι ανεφάρμοστο. Μάλιστα, επεξέτεινε το «πάγωμα» στην αγορά και προκάλεσε… νευρικό κλονισμό στη φορολογική διοίκηση, η οποία αδυνατούσε να καθορίσει έναν αξιόπιστο μηχανισμό που θα απέφερε ουσιαστικά οφέλη στα έσοδα του Προϋπολογισμού. Τελικώς, έκανε πολύ μεγάλη ζημιά, χωρίς να αποφέρει τίποτα.
3. Μείωση ΕΝΦΙΑ: Η πρόωρη μείωση του φόρου-οροσήμου της μνημονιακής εποχής λειτουργεί ενισχυτικά στην αξία των ακινήτων. Το γεγονός ότι από τις εξαγγελίες της κυβέρνησης ευνοούνται σε μεγάλο βαθμό οι μεσαίες και οι μεγάλες περιουσίες δίνει ώθηση στις τιμές των ακινήτων και εκτιμάται ότι μπορεί να οδηγήσει σε τόνωση της ζήτησης. Αντιστοίχως, η κινητικότητα στα «ρετιρέ» της κτηματαγοράς θα έχει ευεργετικές επιδράσεις και στις μικρές περιουσίες.
4. «Εξοικονόμηση κατ’ οίκον»: Η ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των ακινήτων, μέσω της παροχής έκπτωσης 40% από τον φόρο εισοδήματος ή τον ΕΝΦΙΑ, θα ενισχύσει σε πολλές περιοχές την αξία χιλιάδων περιουσιών, ανοίγοντας ταυτόχρονα αρκετές υποαγορές της κατασκευαστικής δραστηριότητας, καθώς και τα σχετικά επαγγέλματα.
5. Η διείσδυση της «μόδας» του Airbnb σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη, Κρήτη, Χαλκιδική, Κυκλάδες, Ρόδο και σε επιλεγμένες περιοχές της Πελοποννήσου κινεί τα νήματα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, έχοντας όμως προκαλέσει και αρκετές στρεβλώσεις.
6. Η επιθυμία πολιτών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης για την απόκτηση της «χρυσής βίζας» έχει οδηγήσει σε ισχυρή ζήτηση για ακίνητα κυρίως στην Αττική και την κεντρική Μακεδονία, και δευτερευόντως σε τουριστικές περιοχές της ηπειρωτικής και της νησιωτικής χώρας. Όπως έγραψε στο προηγούμενο φύλλο το «Π», το Αirbnb και η «χρυσή βίζα» έχουν αλλάξει θεαματικά τις παραμέτρους της κτηματαγοράς κυρίως στα νότια προάστια της Αττικής, όπου παίζεται και το μεγάλο στοίχημα της επένδυσης στο Ελληνικό.
7. Αύξηση αντικειμενικών αξιών: Αποτελεί έναν «άγνωστο Χ» για την κτηματαγορά, καθώς, βάσει μνημονιακών δεσμεύσεων, οι αυξήσεις θα επιβληθούν σε δύο δόσεις. Μεγάλοι χαμένοι θα είναι οι έχοντες ακίνητα σε φτωχές και υποβαθμισμένες περιοχές, καθώς και σε αρκετές μεσαίες, ενώ στις πολύ ακριβές ενδεχομένως να υπάρξουν και μειώσεις. Στόχος του μέτρου είναι η επικράτηση της μίας και μοναδικής τιμής στην αγορά, μέσω της εξίσωσης αντικειμενικών και εμπορικών αξιών, κάτι που ωστόσο μπορεί να προκαλέσει πολλές στρεβλώσεις κατά τη διαδικασία εφαρμογής. Ουσιαστικά καθίσταται εξαιρετικά δύσκολη η πρόβλεψη της επίδρασης μιας τέτοιας κίνησης στις περισσότερες περιοχές της ελληνικής επικράτειας. Το σίγουρο είναι ότι για τα 2/3 των ακινήτων θα προκύψουν επιβαρύνσεις σε φόρους και τέλη. Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα ωθήσει σε υψηλότερα επίπεδα και τα τεκμήρια διαβίωσης, για τα οποία υπάρχει σχεδιασμός να καταργηθούν από το 2021 και μετά.
Τι συμβαίνει στην επικράτεια
Η τάση ανάκαμψης που παρατηρείται στην οικοδομική δραστηριότητα αφορά συγκεκριμένες περιοχές, ενώ η εικόνα στη συντριπτική πλειονότητα των περιφερειών της χώρας είναι χειρότερη από πέρυσι.
Από την ανάλυση των στοιχείων της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής για το πεντάμηνο Ιανουαρίου – Μαΐου 2019, σε σχέση και με το αντίστοιχο περυσινό, προκύπτουν πολλές αναγνώσεις για την οικοδομική δραστηριότητα ανά την επικράτεια. Το 2018 ήταν μια κακή χρονιά και ήρθε σε συνέχεια της αρνητικής διετίας 2016-2017. Ειδικότερα, με βάση τα φετινά στοιχεία:
1. Οι οικοδομικές άδειες είναι περισσότερες, έστω οριακά σε σχέση με το 2018, ωστόσο η επιφάνεια και ο όγκος των κατασκευών είναι αισθητά μικρότερα σε σχέση με πέρυσι.
2. Ο Νομός Αττικής παρουσιάζει σημαντική αύξηση τόσο σε αριθμό αδειών όσο και σε επιφάνεια και όγκο σε σχέση με πέρυσι. Ως κινητήριος μοχλός της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας προβάλλεται το Αirbnb, που προκαλεί αύξηση της ζήτησης για υφιστάμενα ακίνητα, ενώ τροφοδοτεί τις προσδοκίες των ιδιωτών για την ανέγερση νέων κατασκευών.
3. Στην κεντρική Μακεδονία, και κυρίως στους Νομούς Θεσσαλονίκης και Χαλκιδικής, παρατηρείται αύξηση στην έκδοση οικοδομικών αδειών, ωστόσο η επιφάνεια και ο όγκος των νέων κατασκευών είναι αισθητά μικρότερα σε σχέση με πέρυσι.
4. Η Περιφέρεια Ανατολικής Μακεδονίας -Θράκης παρουσιάζει μεγάλη ποσοστιαία αύξηση στην ανέγερση νέων κατασκευών, σε επίπεδο τόσο επιφάνειας όσο και όγκου.
5. Στα νησιά του Ιονίου καταγράφεται μεγάλη αύξηση των οικοδομικών αδειών, αλλά η επιφάνεια και ο όγκος των νέων ακινήτων εμφανίζονται αισθητά μειωμένα σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό πεντάμηνο.
6. Στην Κρήτη, ο αριθμός των αδειών και του όγκου αυξήθηκαν, αλλά τα τετραγωνικά εμφανίζονται μειωμένα σε σχέση με πέρυσι.
7. Στη Θεσσαλία αυξήθηκαν σημαντικά οι οικοδομικές άδειες, αλλά αφορούν μικρότερη επιφάνεια και οριακά μεγαλύτερο όγκο νέων κατασκευών.
8. Στο νότιο Αιγαίο εμφανίζεται κόπωση των νέων κατασκευών, παρά το γεγονός ότι σε Ρόδο, Μύκονο, Σαντορίνη και Πάρο αυτές που «ξεφυτρώνουν» είναι αξιοσημείωτες.
9. Σημαντική είναι η υποχώρηση της οικοδομικής δραστηριότητας στο βόρειο Αιγαίο, κάτι που μεταξύ άλλων οφείλεται και στις μειωμένες προσδοκίες για ζήτηση ακινήτων, λόγω και της πίεσης που υφίστανται τα νησιά από το μεταναστευτικό πρόβλημα.
10. Σημαντικές περιφέρειες, με έντονο βιομηχανικό ενδιαφέρον και λιγότερο τουριστικό, όπως η Στερεά Ελλάδα, η δυτική Ελλάδα και η δυτική Μακεδονία, εμφανίζουν μεγάλη πτώση στην κατασκευαστική δραστηριότητα.
του Λουκά Γεωργιάδη
Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο
