Στην 15η συζήτηση στρογγυλής τραπέζης, κατατέθηκαν πολύ ενδιαφέρουσες απόψεις για τις συνθήκες που διαμορφώνονται στην Ελλάδα, με τους συμμετέχοντες να ακτινογραφούν την αγορά ακινήτων. Αναφέρθηκαν μεταξύ άλλων στις προκλήσεις του κλάδου, τις κατηγορίες ακινήτων που προσελκύουν τους επενδυτές, στη σημασία των βιώσιμων κτιρίων και της σύγχρονης τεχνολογίας, αλλά και στα προβλήματα που δημιουργούν η έλλειψη υποδομών και η αβεβαιότητα της πολεοδομικής νομοθεσίας.
Η Δίκα Αγαπητίδου, Γενική Διευθύντρια της Αθηναϊκή Οικονομικής / JLL χρησιμοποίησε την έκφραση game changer για να αναδείξει τη σημασία της βιωσιμότητας των κτιρίων. Ωστόσο προς το παρόν δεν κατευθυνόμαστε ουσιαστικά προς την πλήρη ελαχιστοποίηση των ρύπων. «Με τον τρόπο αυτό επιτυγχάνουμε υψηλότερες επιδόσεις στα κτίρια, αυξάνοντας την αξία τους πάνω από 20% στη χώρα μας» ανέφερε η κ. Αγαπητίδου.
Υπογράμμισε επίσης πως η τεχνητή νοημοσύνη ενισχύει την αξία των κτιρίων, εντοπίζοντας βλάβες, εξοικονομώντας ενέργεια και αυτοματοποιώντας τη λειτουργία και τη συντήρησή τους. Τέλος, σημείωσε πως έχει αλλάξει η λειτουργία του κράτους: ενώ στο παρελθόν λειτουργούσε κυρίως ως «τιμωρός» για παραλείψεις και παραβάσεις, τα τελευταία χρόνια αναλαμβάνει πρωτοβουλίες και προτείνει λύσεις, αποτελώντας πλέον οδηγό για τις αποφάσεις του ιδιωτικού τομέα
Ο Νίκος Δήμτσας, Αναπληρωτής Διευθύνων Σύμβουλος της Dimand, χαρακτήρισε ως βασικό ζήτημα την προσιτή κατοικία, ένα θέμα, όπως τόνισε, σύνθετο, που απασχολεί τόσο την Ευρωπαϊκή Ένωση όσο και τις ΗΠΑ. «Έχουν προταθεί διάφορα μέτρα. Αυτό που θεωρώ κρίσιμο είναι να αλλάξει το πλαίσιο της φορολόγησης των ακινήτων, να μειωθεί ο συντελεστής ΦΠΑ στα νεόδμητα για να ισορροπήσει η αγορά και να αυξηθεί η προσφορά» σημείωσε ο κ. Δήμτσας.
Αναφερόμενος στην τεχνητή νοημοσύνη, υπογράμμισε ότι αλλάζει τον τρόπο ζωής μας και θα πρέπει να σκεφτούμε πώς θα επηρεάσει τις ανάγκες των ανθρώπων. Τέλος, χαρακτήρισε βασικό αγκάθι το κυκλοφοριακό, επισημαίνοντας πως η Αθήνα δεν διαθέτει τις υποδομές άλλων πόλεων, με το πρόβλημα να εντείνεται και να επηρεάζει τις επενδυτικές αποφάσεις.
Ο Θεόδωρος Γαβριηλίδης, Chief Investment Officer της LAMDA Development, σημείωσε ότι στην ουσία αλλάζει ο τρόπος που αντιλαμβανόμαστε το real estate, επισημαίνοντας ότι στον κλάδο του residential υπάρχει μοναδική ευκαιρία για τον developer να παραμείνει ενεργός για πολλά χρόνια μετά την πώληση ενός ακινήτου. «Χτίζεις, πουλάς και για τα επόμενα 10-15 χρόνια συμμετέχεις στην συντήρηση» εξήγησε ο κ. Γαβριηλίδης, προσθέτοντας ότι απαιτείται επένδυση στην τεχνολογία και τη διασυνδεσιμότητα. Τόνισε επίσης τη σημασία των data γύρω από ένα ακίνητο.
Ο Μάξιμος Καλατζής, Διευθύνων Σύμβουλο της Makt, υπογράμμισε πως το ελληνικό real estate μπορεί να προσφέρει τόσο οικονομικό όσο και ανταγωνιστικό προϊόν. «Πρέπει να είμαστε σε εγρήγορση και να διατηρούμε μια δημιουργική ανησυχία» τόνισε ο κ. Καλαντζής, προσθέτοντας ότι χρειάζεται να αντιμετωπιστούν ζητήματα που προκύπτουν από την Πολιτεία.
Ειδικότερα, σημείωσε ότι ο ΝΟΚ έχει δημιουργήσει σημαντικά προβλήματα στην αγορά, υποσκάπτοντας την αξιοπιστία της χώρας και την αξία του προϊόντος. Αναφέρθηκε επίσης στις τιμές στα αστικά κέντρα, οι οποίες συνεχώς ανεβαίνουν, με τη ζήτηση να υπερβαίνει την προσφορά. Ο κ. Καλατζής υπογράμμισε ότι στην εποχή της παγκοσμιοποίησης, όλα είναι διασυνδεδεμένα και επηρεάζουν αλυσιδωτά την αγορά. Συμπλήρωσε ότι η αγορά ακινήτων διανύει μια περίοδο φαινομενικής ευμάρειας, η οποία όμως είναι εύθραυστη, καθώς δεν διαθέτει βάθος.
Ο Αντώνης Μαρκόπουλος, Συνιδρυτής & Διευθύνων Σύμβουλος της Prosperty υπογράμμισε πως το πρόβλημα της στέγασης είναι πολυπαραγοντικό, κάνοντας λόγο για αναντιστοιχία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Όπως ανέφερε, υπάρχει παλαιό στοκ ακινήτων, με 135.000 ακίνητα προς πώληση και 45.000 προς ενοικίαση. «Χρειάζεται σοβαρή ποιοτική αναβάθμιση των ακινήτων. Το 40% είναι της δεκαετίας του ‘70 και του ’80 και προγράμματα όπως το Εξοικονομώ δεν μπορούν να αλλάξουν ουσιαστικά την αγορά» σημείωσε ο κ. Μαρκόπουλος.
Επισήμανε επίσης ότι δεν υπάρχουν μεγάλα διαθέσιμα ακίνητα για σοβαρές επενδύσεις, και αναρωτήθηκε γιατί κάποιος πρέπει να πληρώνει φόρο μεταβίβασης για αγορές σε μικρά χωριά ή στην παραμεθόριο. Σύμφωνα με τον ίδιο, το ζήτημα δεν έχει αντιμετωπιστεί σοβαρά από την κυβέρνηση και εάν δεν αυξήθεί η ιδιοκατοίκηση, το στεγαστικό πρόβλημα δεν πρόκειται να λυθεί.
Η Τάνια Τζίκα, Πρόεδρος της ELVIAL στάθηκε στο ζήτημα της έλλειψης προσωπικού, επισημαίνοντας ότι αντιμετωπίζεται με διάφορους τρόπους, όπως μέσω ιδιωτικών πρωτοβουλιών. «Από μόνη της όμως δεν αρκεί. Είναι σημαντικό να στενότερη διασύνδεση της εκπαίδευσης με την αγορά εργασίας και να ενσωματώσουμε τις νέες τεχνολογίες» δήλωσε η κυρία Τζίκα. Τόνισε επίσης ότι πρέπει να βελτιωθούν οι διαδικασίες εισαγωγής εργαζομένων από τρίτες χώρες, καθώς οι διαθέσιμοι εργαζόμενοι στην Ελλάδα δεν επαρκούν, προσθέτοντας ότι ο αναπτυξιακός προγραμματισμός θα πρέπει να δώσει έμφαση στην αύξηση της παραγωγικότητας.
Ο Χρήστος Κοσμάς, Partner, Strategy & Transactions, Real Estate Leader της Deloitte τόνισε ότι οι επενδυτικές στρατηγικές έχουν αλλάξει στην ελλάδα, με αύξηση της τάξης του 20% στις επενδύσεις στο real estate. “Είναι σημαντικό να επικεντρωνόμαστε σε επενδύσεις που προσφέρουν αξία», σημείωσε ο κ. Κοσμάς. Ανέφερε ότι σε ακτίνα 800 μέτρων από σημαντικές υποδομές όπως το μετρό παρατηρείται αύξηση των τιμών που φτάνει έως και το 20%, επισημαίνοντας ότι είναι αναγκαίο οι υποδομές αυτές να εναρμονιστούν με τον πολεοδομικό σχεδιασμό, ώστε να δημιουργηθούν μικρές τοπικές οικονομίες, που παράγουν αξίες από μόνες τους
Ο Ερρίκος Αρώνες, Διευθύνων Σύμβουλος της Hellenic Properties, επισήμανε ότι οι υποδομές των μεγάλων πόλεων δεν έχουν σχεδιαστεί για να αντέξουν τον σημερινό ρυθμό ανάπτυξης. «Κινούνται με ταχύτητα άλλης εποχής. Το κράτος δεν ακολουθεί την ιδιωτική πρωτοβουλία» τόνισε ο κ. Αρώνες. Αναφερόμενος στις επιπτώσεις από τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, υπογράμμισε ότι δεν μπορούν οι επενδυτές να επωμίζονται τις συνέπειες των καθυστερήσεων του κράτους στον πολεοδομικό σχεδιασμό. Σύμφωνα με τον Διευθύνοντα Σύμβουλο της Hellenic Properties, απαιτείται σύγχρονο και βιώσιμο πλαίσιο αστικής ανάπτυξης, πολιτική συνέπεια και ταχείς διαδικασίες αδειοδοτήσεις, ώστε να προσελκύονται θεσμικά και ποιοτικά κεφάλαια με ορίζοντα 10ετιας και όχι 3ετιας.
Ο Παναγιώτης Μπερνίτσας, Managing Partner της Bernitsas Law αναφέρθηκε στα σημαντικά προβλήματα που έχει δημιουργήσει ο νέος ΝΟΚ, επισημαίνοντας ότι οι οριζόντιες ρυθμίσεις του και η αύξηση των συντελεστών δόμησης, παραβίασαν το άρθρο 24 του Συντάγματος δίνοντας τη δυνατότητα στο ΣτΕ να ακυρώσει τα μπόνους. Σημείωσε πως ο νέος νόμος 5197 για πρόσθετο περιβαλλοντικό αντιστάθμισμα προβλέπει νέο περιβαλλοντικό έλεγχο για τις άδειες που έχουν ακυρωθεί ή βρίσκονται στη διαδικασία ακύρωσης. «Θα εκδοθούν νέες αποφάσεις, θα προσβληθούν κι αυτές στο ΣτΕ κι όλη αυτή η διαδικασία θα διαρκέσει περίπου μια 10ετία» τόνισε ο κ. Μπερνίτσας.
Υπογράμμισε ότι το ζήτημα μπορεί να λυθεί με καλύτερη συνεννόηση της εκτελεστικής, της νομοθετικής και της δικαστικής εξουσίας. Μεγάλο πρόβλημα δημιουργούν επίσης η ασάφεια γύρω από την εκτός σχεδίου δόμηση και την αναγνώριση των οδών, λέγοντας ότι σε πολλές περιπτώσεις μια δικαστική απόφαση σταματάει ένα έργο τη στιγμή που πάει να ξεκινήσει τις εκσκαφές.
Ο Σωτήρης Μπακαγιάννης, Διευθύνων Σύμβουλος της Intradevelopment, ανέφερε ότι η χώρα δεν έχει εκμεταλλευτεί όπως θα έπρεπε τη 10ετια συνεχούς ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων. «Ο επόμενος κύκλος θα μας βρει μια 20ετία πίσω σε νομοθεσία και υποδομές» είπε χαρακτηριστικά. Τόνισε πως η εκτός σχεδίου δόμηση είναι στον αέρα, τη στιγμή που τα μικρά νησιά αναπτύσσονται άναρχα χωρίς υποδομές, όπως η ύδρευση, με πολλά νησιά να μην έχουν νερό. Σύμφωνα με τον κ. Μπακαγιάννη, θα πρέπει να απλοποιηθεί το πλαίσιο και να υπάρχει μια σταθερότητα για τους επενδυτές.
«Οι άδειες είναι ο μεγάλος μπαμπούλας μιας ξένης επένδυσης, ο βασικός αναστολέας» υποστήριξε ο Γιάννης Δεληκανάκης, Διευθύνων Σύμβουλος της Southrock Asset Management, λέγοντας ότι δεν υπάρχει συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα αντιμετώπισης του ζητήματος. Τόνισε πως μοναδική λύση είναι να δημιουργηθεί ένα ψηφιακό one stop shop, στο οποίο θα περιλαμβάνονται όλα τα στοιχεία (πολεοδομικά, δασικά κλπ) για την έκδοση μιας οικοδομικής άδειας. Χαρακτήρισε απαραίτητη τη συνεννόηση μεταξύ της εκτελεστικής, της νομοθετικής και της δικαστικής εξουσίας, ώστε να υπάρχει μια προεργασία πριν τη νομοθέτηση. Ο κ. Δεληκανάκης σημείωσε πως για πολλές στρατηγικές επενδύσεις οι διαδικασίες κάθε άλλο παρά fast track είναι, εκτιμώντας πως σε λίγα χρόνια θα κυνηγάμε επενδύσεις όπως πριν από την χρεοκοπία.
Ο Γιάννης Παρασκευόπουλος, Γενικός Διευθυντής της Danos – BNP Paribas Real Estate έκανε λόγο για μια αγορά με σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον σε διάφορους κλάδους, χαρακτηρίζοντας την ελληνική αγορά ανθεκτική παρά το ασταθές περιβάλλον. Όπως είπε, το 2024 η αξία των αγοραπωλησιών ακινήτων έφτασε τα 2 δισεκ. ευρώ, ενώ σε ανάλογα επίπεδα αναμένεται να κινηθεί και το 2025, με το πρώτο εξάμηνο να κλείνει στα 800 εκ. ευρώ. Τόνισε πως με εξαίρεση τα ξενοδοχεία, στους υπόλοιπους κλάδους καταγράφονται χαμηλότερες πτήσεις, εκτιμώντας ότι το ενδιαφέρον για τα γραφεία θα αυξηθεί τα επόμενα χρόνια. «Οι αγορές τιμωρούν την ασυνέπεια» είπε ο κ. Παρασκευόπουλος, προσθέτοντας ότι η αβεβαιότητα αυξάνει το ρίσκο και το κόστος μιας επένδυσης.
Ο Γιάννης Γκάνος, Διευθύνων Σύμβουλος της Alpha Real Estate ανέφερε ότι η ελληνική αγορά είναι κατακερματισμένη αγορά, με συναλλαγές άνω των 100εκ. Ευρώ να πραγματοποιούνται σύσκολα. «Οι νέοι θεσμικοί επενδυτές κοιτάζουν την Ελλάδα, αλλά δεν βρίσκουν προϊόν» σημείωσε ο κ. Γκάνος, τονίζοντας ότι στην κορυφή του επενδυτικού ενδιαφέροντος βρίσκεται ο τουριστικός κλάδος. Επιπλέον, τόνισε ότι είναι απαραίτητο να ξεπεραστούν οι αγκυλώσεις με το Δημόσιο, να καταστεί η αγορά πιο ώριμη, να εγκαταλειφθεί η προσέγγιση του ευκαιριακού και να προχωρήσουμε στο επόμενο στάδιο ανάπτυξης.
Ο Κέννυ Ευαγγέλου, Partner, Deal Advisory, Real Estate της KPMG υπογράμμισε ότι η ελληνική αγορά είναι μια επιλεκτική αγορά ευκαιριών για του ξένους επενδυτές. Ως θετικά στοιχεία χαρακτήρισε τις αποδόσεις σε σχέση με άλλες αγορές, το ενδιαφέρον για επενδύσεις στον τουρισμό, καθώς η χώρα μας αποτελεί παγκόσμιο προορισμό, αλλά και τη γεωστρατηγική θέση της χώρας, που αποτελεί κόμβο μεταξύ Ευρώπης, Ασίας και Αφρικής. Από την άλλη, αποτελούν προκλήσεις η γραφειοκρατία, το μέγεθος και το μικρό βάθος της αγοράς στις περισσότερες περιοχές της χώρας. «Η μεγάλη πρόκληση για την χώρα είναι να αυξήσει την προσφορά σε επενδυτές και να απλοποιήσει τις διαδικασίες» προσέθεσε ο κ. Ευαγγέλου.
Ο Ιωάννης Ορφανός, Partner, Head of Capital Markets της Colliers Greece, ανέφερε πως τα προβλήματα δεν έχουν βελτιωθεί στην χώρα όπως θα θέλαμε. «Αυτό που δεν έχουμε αγγίξει είναι ποιοι πουλούν και τι ζητούν. Δεν υπάρχει προϊόν που να αφορά στους μεγάλους θεσμικούς επενδυτές, από 50εκ. ευρώ και πάνω» είπε ο κ. Ορφανός, σημειώνοντας πως οι απαιτήσεις των εγχώριων πωλητών είναι αρκετά υψηλές και μη λογικές, τιμές που δεν ανταποκρίνονται στην αξία των ακινήτων. Προσέθεσε ότι θα πρέπει να επενδύσουμε περισσότερο στην αλλαγή χρήση παλαιών βιομηχανικών ακινήτων σε οικιστικά.
Ο Γιώργος Δ. Σιούφας, Managing Partner της Sioufas and Associates Law Firm υποστήριξε ότι η εικόνα των συναλλαγών έχει αλλάξει μετά τις τελευταίες νομοθετικές παρεμβάσεις για το Κτηματολόγιο, καθώς αυξήθηκε η ταχύτητα και διαφάνεια, τη στιγμή που η ψηφιοποίηση των υποθηκοφυλακείων έχει μειώσει τη γραφειοκρατία και τους χρόνους μεταβίβασης. «Η εμπιστοσύνη είναι το θεμέλιο κάθε αγοράς και τα τελευταία χρόνια υπάρχει μια σταθερότητα. Το θεσμικό πλαίσιο δεν είναι πια εμπόδιο, αλλά μέρος της λύσης» τόνισε ο κ. Σιούφας.
Ο Γιώργος Κορμάς, Senior Advisor της Resolute Cepal Group μίλησε για κατακερματισμό όλης της αγοράς, υποστηρίζοντας ότι δυνητικά τη λύση θα μπορούσε να αποτελέσει η συγκέντρωση. «Ουσιαστικά η συγκέντρωση είναι μονόδρομος για τον χώρο του επιχειρείν» είπε χαρακτηριστικά, προσθέτοντας ότι χρειάζονται ενοποιήσεις στον τομέα της διαχείρισης των ακινήτων. Χαρακτήρισε μονόδρομο την ανάπτυξη των δεδομένων, προκειμένου να προσελκύσουμε περισσότερες ποιοτικές επενδύσεις.
Ο Jeries Besarat, Διευθύνων Σύμβουλος του Polikatikia.gr μίλησε για ευφυή αυτοματοποίηση, εξηγώντας ότι «ένα ακίνητο δεν είναι μόνο οι τέσσερις τοίχοι, είναι οι ιδιοκτήτες, οι ένοικοι, οι μηχανικοί, οι μεσίτες, οι δικηγόροι». Τόνισε πως έτσι δημιουργείται ένα μηχανισμός λήψης αποφάσεων, συντονίζοντας όλους τους εμπλεκόμενους, ενισχύοντας την εμπιστοσύνη, την αξιοπιστία και τη διαφάνεια.
Ο Παύλος Λοΐζου, Διευθύνων Σύμβουλος της Ask Wire σημείωσε πώς από το 17% του ΑΕΠ, που αντιπροσωπεύουν τα ακίνητα, μόνο το 2,3% αφορά στην οικοδομή, ενώ μεγάλο ποσοστό αφορά στη Golden Visa, με αποτέλεσμα μόνο ένα μικρό ποσό να καταλήγει στον κατασκευαστικό κλάδο. «Θα πρέπει να εκμεταλλευτούμε τα υφιστάμενα ακίνητα και σε αυτό θα βοηθήσει πολύ το ενιαίο μητρώο ακινήτων, που θα είναι έτοιμο μέχρι το καλοκαίρι του 2026» επισήμανε ο κ. Λοϊζου, εξηγώντας πως θα καταγραφούν όλα τα δεδομένα, θα διασυνδεθούν και θα γίνουν διαθέσιμα σε όλους, συμβάλλοντας στην αύξηση της παραγωγικότητας.
Ο Γιώργος Ταμπουρέας, Γενικός Διευθυντής της OTE Estate, επισήμανε ότι η είσοδος των νέων τεχνολογιών στον χώρο των ακινήτων αποτελεί τη μεγαλύτερη μεταβολή των τελευταίων ετών, επηρεάζοντας ολόκληρο τον κύκλο ζωής ενός ακινήτου.«Η είσοδος της Τεχνητής Νοημοσύνης είναι ήδη κατακλυσμική», τόνισε ο κ. Ταμπουρέας, σημειώνοντας ότι η επίδραση των νέων τεχνολογιών διακρίνεται σε τέσσερις κατηγορίες: στα ψηφιακά δίδυμα, που γεννούν νέες λογικές διαχείρισης των ακινήτων, στις έξυπνες τεχνολογίες, που θα αλλάξουν ριζικά τη λειτουργία των κτιρίων, στην ψηφιοποίηση της διαδικασίας διαχείρισης ενός ακινήτου και στον τρόπο με τον οποίο οι άνθρωποι βιώνουν τον χώρο.
Τέλος, ο Χαράλαμπος Γιαννικόπουλος, Διευθύνων Σύμβουλος της DCarbon υπογράμμισε ότι σε έναν κόσμο που κυριολεκτικά και μεταφορικά καίγεται η συζήτηση που πρέπει να γίνει είναι το πώς θα γράψουμε ξανά το manual της ανάπτυξης. «Η βιωσιμότητα είναι η γέφυρα προς το μέλλον» τόνισε ο κ. Γιαννικόπουλος, υποστηρίζοντας πως η απαίτηση για κτίρια με διαφανή και σαφή ταυτότητα είναι κρίσιμης σημασίας. Σημείωσε ότι σε μία περίοδο στην οποία οι βασικοί ρυπαντές του πλανήτη διοικούνται από λαϊκίστικες δημοκρατίες, που αμφισβητούν την κλιματική αλλαγή, η Ευρώπη πρέπει να χαράξει ξεκάθαρη στρατηγική στην πράσινη μετάβαση. Όπως είπε το κόστος της δράσης είναι ασφαλώς μικρότερο από το κόστος της αδράνειας.
