Το ΤΕΕ αναζητά τον επενδυτή που θα αναλάβει να κατασκευάσει κτίριο γραφείων στο οικόπεδο των περίπου 9 στρεμμάτων, με τη μέθοδο της αντιπαροχής, τέσσερα χρόνια μετά το ναυάγιο του πρώτου διαγωνισμού για το ακίνητο. Τότε, το ΤΕΕ είχε προχωρήσει στη διενέργεια διεθνούς διαγωνισμού για την αξιοποίηση, μέσω αντιπαροχής. Τη μοναδική προσφορά είχε καταθέσει η Intrakat, στην οποία είχε κατακυρωθεί ο διαγωνισμός, αλλά λόγω ορισμένων κωλυμάτων και ελλείψεων η διαδικασία δεν ολοκληρώθηκε και δεν υπογράφηκε η σύμβαση.
Στην παρούσα φάση, το ακίνητο αξιοποιείται ως υπαίθριο parking, με δυναμικότητα 357 θέσεων στάθμευσης. Βρίσκεται στον κόμβο του Δαχτυλιδιού, συγκεκριμένα, νοτιοδυτικά από τον παράδρομο που εξυπηρετεί την έξοδο από την Αττική Οδό προς τη βόρεια κατεύθυνση της λεωφόρου Κηφισίας. Η έκτασή του ανέρχεται σε 9.066 τ.μ., όση και η μέγιστη επιφάνεια δόμησης, ενώ η επιφάνεια κάλυψης υπολογίζεται σε 3.264 τ.μ.. Από το 2017 έως το 2020 παρήγαγε έσοδα άνω των 850 χιλιάδων ευρώ το χρόνο, ωστόσο η λειτουργία του ως χώρος στάθμευσης φέρει σειρά δαπανών που επωμίζεται το ΤΕΕ, καθώς έχει ανατεθεί σε τρίτη εταιρεία. Αυτός είναι και ο λόγος που αποφασίστηκε να βγει στην αγορά, ώστε να αξιοποιηθεί και η δυναμική της real estate αγοράς της λεωφόρου Κηφισίας, όπου καταγράφονται και τα σημαντικότερα deals του κλάδου.
Η αξία του project ανέρχεται σε 20,3 εκατομμύρια, ενώ πρέπει να σημειωθεί ότι η αντικειμενική αξία του ακινήτου φτάνει τα 10,7 εκατομμύρια. Επιπλέον, δεδομένης της τρέχουσας μέσης απόδοσης της αγοράς ακινήτων, το yield του υπολογίζεται σε 6,54%.
Το βέλτιστο σενάριο αντιπαροχής είναι η ανέγερση κτιρίου γραφείων, παρόλο που στις εναλλακτικές χρήσεις του οικοπέδου συμπεριλαμβάνονται ξενοδοχεία 4 αστέρων και άνω, εστιατόρια, κέντρα διασκέδασης, πολιτιστικές εγκαταστάσεις, εμπορικές εκθέσεις και αθλητικές εγκαταστάσεις. Στο τραπέζι έπεσε και η εναλλακτική επιλογή της κατασκευής κτιρίου καταστημάτων, που απορρίφθηκε βάσει προγενέστερης μελέτης, διότι επέφερε μικρότερο οικονομικό όφελος, ενώ στην περιοχή στεγάζονται ήδη μεγάλα malls (The Mall Athens, Golden Hall, Avenue).
Ως προς τα χαρακτηριστικά δόμησης, εξετάστηκε η αξιοποίηση των όρων δόμησης, η οποία οδηγεί σε επιφάνεια δόμησης 20.598 τ.μ., εκ των οποίων τα 9.970 τ.μ. αφορούν σε εντός συντελεστή δόμησης επιφάνειες και τα 10.628 τ.μ. σε υπόγεια και επεκτάσεις του περιγράμματος του κτιρίου. Η συνολική επιφάνεια δόμησης του ισογείου και των ορόφων υπολογίζεται σε 10.130 τ.μ. και των υπογείων σε 10.468 τ.μ.. Στο ακίνητο θα δημιουργηθούν 310 θέσεις στάθμευσης, εκ των οποίων οι 268 θα είναι υπόγειες και οι 40 υπαίθριες.
Η αντιπαροχή
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του ΤΕΕ, η κατασκευή θα πραγματοποιηθεί από developer και όχι από τον ίδιο τον επενδυτή, ενώ έχει θεωρηθεί ποσοστό δανεισμού για τον επενδυτή στο 40% του κατασκευαστικού κόστους. Το ύψος του ποσοστού αντιπαροχής που θα δοθεί στο ΤΕΕ έχει υπολογιστεί στο 35,45%. Για την εκτίμηση του αναμενόμενου μισθώματος ανά τ.μ. των γραφειακών χώρων, εκτιμάται στα 23 ευρώ ανά τετραγωνικό. Το ακίνητο θα έχει μετατραπεί σε κτίριο γραφείων σε ορίζοντα τριετίας, δεδομένου ότι απαιτείται ένας χρόνος για τις μελέτες και την αδειοδότηση της κατασκευής.
Δοθέντος ότι η ανέγερση γραφείων κρίθηκε ως η καλύτερη επιλογή, το ΤΕΕ έχει τη δυνατότητα μεταφοράς των διοικητικών υπηρεσιών στο προς ανέγερση κτίριο. Σημειωτέον ότι την τελευταία τετραετία, το ΤΕΕ δαπανούσε πάνω από 660 χιλ. ετησίως για ενοίκια γραφείων. Όσον αφορά το κτίριο που θα δοθεί ως αντιπαροχή στο Επιμελητήριο, ζητείται να περιλαμβάνει αίθουσα πολλαπλών χρήσεων/αμφιθέατρο 200 ατόμων και χώρο βιβλιοθήκης τουλάχιστον 180 τ.μ.
Το Eldorado γραφείων της Κηφισίας
Παρόλο που η αγορά δεν έχει ακόμη αποτιμήσει την αξία της επένδυσης, θέλγητρο για τους υποψήφιους επενδυτές αποτελεί σίγουρα η περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του ελληνικού βραχίονα της Cushman & Wakefield για την αγορά των γραφείων, το επενδυτικό πρόγραμμα των παικτών real estate προβλέπει την παράδοση 370.000 τ.μ. μέχρι το 2025 σε ολόκληρη την επικράτεια.
Η λεωφόρος Κηφισίας προσέλκυσε το μεγαλύτερο μέρος των συμφωνιών με επενδυτές που επικεντρώθηκαν σε εγνωσμένης αξίας περιουσιακά στοιχεία. «Ψήφο» στην Κηφισίας έχει ρίξει η Dimand, αναπτύσσοντας κτίριο γραφείων για την PwC, μία επένδυση 55 εκατ. που περιλαμβάνει εγκαταστάσεις για έως 1.200 άτομα, υπόγειο χώρο στάθμευσης 250 θέσεων και experience center για πανεπιστήμια και ερευνητές. Στην ευρύτερη περιοχή του Αμαρουσίου, η Prodea αναπτύσσει νέο συγκρότημα γραφείων σε ακίνητο των Μαρτύρων του Ιεχωβά, το campus της Kaizen Gaming (Stoiximan/Betano), ενώ έργο της ΑΕΕΑΠ είναι και τα γραφεία των Google και Elpedison στη Φραγκοκκλησιάς. Noval και Brooklane έχουν επίσης στα σκαριά πράσινα γραφεία στο ακίνητο που φιλοξενούσε το παλιό εργοστάσιο της Kodak στο Μαρούσι.
