Το ΤΑΙΠΕΔ «βάζει μπρος» με ακόμα πιο επίσημο τρόπο τη διαδικασία για την κατάρτιση ενός στρατηγικού και επιχειρησιακού σχεδίου για την αξιοποίηση και κυρίως της βιωσιμότητα του ΟΑΚΑ (Ολυμπιακό Αθλητικό Κέντρο Αθήνας). Ως γνωστόν, η Μονάδα Συμβάσεων Στρατηγικής Σημασίας (PPF) του ΤΑΙΠΕΔ ορίστηκε από την Κυβερνητική Επιτροπή ως αρμόδια για την ωρίμανση, τη διενέργεια των διαγωνισμών και την παρακολούθηση της εκτέλεσης των συμβάσεων για την υλοποίηση του έργου «Ανακαίνιση Ολυμπιακού Αθλητικού Κέντρου Αθηνών», το οποίο έχει ενταχθεί για χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Στο πλαίσιο αυτό έχει αναλάβει να προωθήσει ενέργειες για τον εκσυγχρονισμό, την ανακαίνιση και την αξιοποίηση του ΟΑΚΑ.
Ειδικότερα, το ΤΑΙΠΕΔ ως αρμόδιο μεταξύ άλλων για την ωρίμανση του έργου, επιθυμεί να συνεργαστεί και να αναθέσει σε εξειδικευμένο και έμπειρο σύμβουλο υπηρεσίες «ΚΑΤΑΡΤΙΣΗΣ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΟΥ ΚΑΙ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΙΑΚΟΥ ΣΧΕΔΙΟΥ ΚΑΙ ΕΚΠΟΝΗΣΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣ ΒΙΩΣΙΜΟΤΗΤΑΣ ΟΑΚΑ». Συνοπτικά, το αντικείμενο της προς ανάθεση σύμβασης αφορά στην κατάρτιση στρατηγικού και επιχειρησιακού σχεδίου και εκπόνηση μελέτης βιωσιμότητας του Συγκροτήματος του ΟΑΚΑ.
Θα αναλυθούν εναλλακτικά σενάρια με προτεινόμενες λύσεις για το πώς μπορεί να αξιοποιηθεί/αναπτυχθεί το συγκρότημα ΟΑΚΑ, ώστε να λειτουργεί βιώσιμα και να αναδειχθεί σε έναν σύγχρονο και ζωντανό αστικό προορισμό αθλητισμού και ψυχαγωγίας.
Συνολικό σχέδιο με μετρήσιμους στόχους και εξασφαλισμένη χρηματοδότηση
Για ένα συνολικό σχέδιο που υλοποιείται, με μετρήσιμους στόχους και εξασφαλισμένη χρηματοδότηση, για να επωάσει την άνθηση και ανάπτυξη των ολυμπιακών έργων, βγάζοντάς τα από την ερήμωση, έκανε λόγο ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης, μιλώντας πρόσφατα στην εκδήλωση για την παρουσίαση του σχεδίου αξιοποίησης των Ολυμπιακών Ακινήτων στο ΟΑΚΑ. «Είχαμε συνολικό σχέδιο και όραμα, γι’ αυτό υλοποιείται το έργο» είπε, προσθέτοντας ότι νοιάζεται για τους ερασιτέχνες αθλητές που πρέπει να μπορούν να αξιοποιούν τις υποδομές που χτίστηκαν με χρήματα των Ελλήνων φορολογουμένων.
Ο πρωθυπουργός αναφέρθηκε στη συνεργασία με τον ιδιωτικό τομέα και τόνισε ότι «καταφέραμε να κινητοποιήσουμε όλα τα χρηματοδοτικά εργαλεία που είχαμε στη διάθεση μας, συνεργαστήκαμε με τον ιδιωτικό τομέα, και υπάρχουν συνολικά περίπου 100 εκατ. ευρώ για τις ανακατασκευές». Είπε ότι μεταξύ άλλων τα 54 εκατ. θα δοθούν από το Ταμείο Ανάκαμψης άλλα 15 εκατ. από την Lamda Development καθώς και 7 εκατ. από κοινοπραξία που θα ανακατασκευάσει το κέντρο αντισφαίρισης, και από άλλες εταιρείες. Προσέθεσε ότι δημόσιοι και ιδιωτικοί πόροι επέτρεψαν στην κυβέρνηση να παρουσιάσει τα αποτελέσματα αυτής της δουλειάς και τόνισε ότι υπάρχει η πρώτη πισίνα για άτομα με ειδικές ανάγκες «γιατί θέλουμε να είναι οι χώροι προσβάσιμοι σε όλους τους συμπολίτες μας. ‘Ένα μεγάλο μέρος του Ταμείου Ανάκαμψης θα πάει σε έργα συντήρησης των εγκαταστάσεων».
Η δουλειά του συμβούλου, οι αξιολογήσεις και τα σενάρια αξιοποίησης – βιωσιμότητας
Πρώτο στάδιο – Ανάλυση και αξιολόγηση της υφιστάμενης κατάστασης και διαμόρφωση στρατηγικής. Το εν λόγω στάδιο περιλαμβάνει ενδεικτικά και όχι περιοριστικά τα κάτωθι:
α) Ανάλυση του βασικού θεσμικού πλαισίου που διέπει τη λειτουργία του ΟΑΚΑ.
β) Ανάλυση της υφιστάμενης κατάστασης β.1) Ανάλυση εξωτερικού περιβάλλοντος που αφορά στην ανάλυση του οικονομικού, του κοινωνικού και του τεχνολογικού περιβάλλοντος, αναφορικά με την οργάνωση και τη λειτουργία του οργανισμού. Επιπλέον, θα πρέπει να εξεταστεί αναλυτικά το χωροταξικό και πολεοδομικό πλαίσιο (επιτρεπόμενες χρήσεις, αποτύπωση ισχυουσών προβλέψεων χωροταξικού σχεδιασμού κ.λπ.). β.2) Ανάλυση του εσωτερικού περιβάλλοντος που περιλαμβάνει την αποτύπωση της ταυτότητας του οργανισμού, καταγραφή και αξιολόγησης της υφιστάμενης οργανωτικής δομής, εσωτερικών διαδικασιών λειτουργίας, ανάλυση της αγοράς και του κλάδου σε συνδυασμό με την αποτύπωση του επιχειρηματικού μοντέλου (Business Model), χρηματοοικονομική ανάλυση – ανάλυση της οικονομικής θέσης του οργανισμού – ανάλυση αριθμοδεικτών κ.λπ. Καταγραφή των βασικών τεχνικών και λοιπών στοιχείων που αφορούν στις εγκαταστάσεις του ΟΑΚΑ.
γ) Αξιολόγηση της υφιστάμενης κατάστασης που κατ’ ελάχιστον θα περιλαμβάνει τον αναλυτικό προσδιορισμό των δυνατών και αδύνατων σημείων των ευκαιριών και των απειλών (SWOT analysis).
δ) Διατύπωση της αποστολής και του οράματος (Vision Statement – Mission Statement), προσδιορισμός των κρίσιμων παραμέτρων ανάπτυξης, διαμόρφωση της στρατηγικής – εναλλακτικών σεναρίων ανάπτυξης, λαμβάνοντας υπόψιν το διαφορετικό προφίλ κάθε εγκατάστασης και με γνώμονα την περιβαλλοντικά φιλική λειτουργία του ΟΑΚΑ.
Κατ’ ελάχιστον θα εξεταστούν και θα αναλυθούν τα κατωτέρω σενάρια ανάπτυξης:
Σενάριο 1: το εν λόγω σενάριο αφορά στην μελέτη βέλτιστης αξιοποίησης των υπαρχουσών εγκαταστάσεων.
Σενάριο 2 και 3: τα εν λόγω σενάρια αφορούν στη μελέτη της περαιτέρω αξιοποίησης και ανάπτυξης των υπαρχουσών εγκαταστάσεων και του περιβάλλοντος χώρου εντός του συγκροτήματος, καθώς επίσης και της δημιουργίας νέων χρήσεων σε σχέση με τις υφιστάμενες (με την πιθανή ανάπτυξη στους ελεύθερους (αδόμητους) χώρους). Επιπλέον, θα διερευνηθούν εναλλακτικά μοντέλα υλοποίησης (παραχώρησης, μίσθωσης κ.λπ.): i) Το Σενάριο 2 θα εμπνέεται από το 2ο σενάριο της μελέτης «ΟΑΚΑ Masterplan Feasibility Study + Vision», αναφορικά με τις προτεινόμενες χρήσεις. ii) Το Σενάριο 3 θα αφορά στη μελέτη μιας εναλλακτικής πρότασης αξιοποίησης και ανάπτυξης που και αυτή δύναται να περιλαμβάνει νέες χρήσεις σε σχέση με τις υφιστάμενες.
Επισημαίνεται πως για τα υπό εξέταση σενάρια πρέπει να ληφθεί υπόψη η αναβάθμιση των εγκαταστάσεων στα πλαίσια της ολοκλήρωσης των κάτωθι έργων που βρίσκονται σε φάση προετοιμασίας της δημοπράτησης ή ανάθεσης πρόδρομων συμβάσεων μελετών και υπηρεσιών από το ΤΑΙΠΕΔ ή σε φάση διαγωνιστικής διαδικασίας από το ΟΑΚΑ:
α) Μελέτη, και συντήρηση-επισκευή-αντικατάσταση τμημάτων των μεταλλικών κατασκευών και πολυκαρβονικών των στεγάστρων του Κεντρικού Σταδίου και του Ποδηλατοδρομίου, των μεταλλικών κατασκευών των δύο εισόδων, καθώς και των μεταλλικών κατασκευών στο Τείχος των Εθνών και στην Αγορά μετά από εκτεταμένη επιθεώρηση αυτών.
β) Μελέτη και εκτέλεση εργασιών στοχευμένων δομικών αποκαταστάσεων σε συγκεκριμένες κτιριακές εγκαταστάσεις καθώς και εκτέλεση εργασιών αποκατάστασης και αναβάθμισης του περιβάλλοντος χώρου του ΟΑΚΑ.
γ) Ενεργειακή Βελτίωση Ηλεκτρομηχανολογικών Εγκαταστάσεων του ΟΑΚΑ.
Δεύτερο στάδιο
1. Κατάρτιση επιχειρησιακού σχεδίου και μελέτης βιωσιμότητας – χρηματοοικονομικού μοντέλου με ορίζοντα 25ετίας για καθένα από τα σενάρια ανάπτυξης που θα περιλαμβάνει ενδεικτικά και όχι περιοριστικά τα κάτωθι:
α) Εξειδίκευση των ανωτέρω σεναρίων και προσδιορισμός προτάσεων ανάπτυξης.
β) Δημιουργία στρατηγικού γενικού σχεδίου διάταξης (strategic master plan envisioning), με σχεδιαστική αποτύπωση.
γ) Πρόταση επιχειρηματικού μοντέλου (business model).
δ) Marketing Plan, διαμόρφωση εμπορικής στρατηγικής.
ε) Διαστασιολόγηση, προϋπολογισμός και πηγές χρηματοδότησης.
στ) Παραδοχές και προβλέψεις εσόδων (revenue model), πρόβλεψη ζήτησης και πωλήσεων (demand & sales forecast).
ζ) Παραδοχές και προβλέψεις δαπανών (OpEx).
η) Προβλέψεις οικονομικών καταστάσεων ΟΑΚΑ (ισολογισμός, P&L, Cash flows κ.λπ.).
θ) Δείκτες χρηματοοικονομικής απόδοσης (NPV, IRR κ.λπ.).
ι) Αναλυτικό πλάνο ωρίμανσης (roadmap) του προτεινόμενου σεναρίου ανάπτυξης με προσδιορισμό όλων των απαιτούμενων ενεργειών ωρίμασης, εγκρίσεων, αδειοδοτήσεων, γνωμοδοτήσεων, (λ.χ. ανάγκη σύνταξης Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου) και προσδιορισμό όλων των εμπλεκόμενων μερών.
ια) Αναλυτικό σχέδιο δράσης και χρονοδιάγραμμα υλοποίησης προτεινόμενου σεναρίου ανάπτυξης.
ιβ) Αναλυτική περιγραφή προτεινόμενου μοντέλου υλοποίησης ιγ) Ανάλυση ρίσκων (Risk Analysis – Risk assessment)
2. Εκπόνηση οργανωτικής μελέτης – μελέτης αναδιοργάνωσης του ΟΑΚΑ, η οποία ενδεικτικά και όχι περιοριστικά θα περιλαμβάνει: α) Ανάλυση και αξιολόγηση της υφιστάμενης οργανωτικής δομής και των υφιστάμενων εσωτερικών επιχειρησιακών διαδικασιών του ΟΑΚΑ (As Is) β) Πρόταση νέας οργανωτικής δομής γ) Ανασχεδιασμός επιχειρησιακών διαδικασιών δ) Πλάνο υλοποίησης οργανωτικού ανασχεδιασμού.
Τρίτο στάδιο: Συγκριτική αξιολόγηση εναλλακτικών σεναρίων βάσει κριτηρίων (π.χ. οικονομική, αποδοτικότητα, εφικτότητα) με ανάδειξη του προτεινόμενου σεναρίου ανάπτυξης.
Η σύμβαση και οι προσφορές
Η διάρκεια της προς ανάθεση σύμβασης θα ανέλθει σε οχτώ (8) μήνες από την υπογραφή της. Ειδικότερα η ολοκλήρωση του παραδοτέου για το Στάδιο 1 θα πρέπει να λάβει χώρα εντός δύο (2) μηνών από την υπογραφή της σύμβασης. Η ολοκλήρωση των παραδοτέων για τα Στάδιο 2.Ι και 2.ΙΙ θα πρέπει να λάβει χώρα εντός έξι (6) μηνών από την υπογραφή της σύμβασης. Η ολοκλήρωση του παραδοτέου για το Στάδιο 3 θα πρέπει να λάβει χώρα εντός επτά (7) μηνών από την από την υπογραφή της σύμβασης. Προσφορές δύναται να υποβληθούν μέχρι και την 23/03/2023. Η εκτιμώμενη αξία της υπό ανάθεση σύμβασης για όλη τη διάρκειά της ανέρχεται 362,7 χιλ. ευρώ, συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ. Η χρηματοδότηση της παρούσας είναι εγγεγραμμένη στο Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων.
Όπως έχει αναφέρει το insider.gr, στο Εθνικό Σχέδιο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας («Ελλάδα 2.0») περιλαμβάνεται έργο του Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού με τίτλο «Ανακαίνιση ΟΑΚΑ». Η δημόσια δαπάνη του έργου που προτείνεται για εγγραφή στο Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων ανέρχεται σε ποσό ύψους 56.432.977 ευρώ. Στόχος του έργου είναι η επισκευή, συντήρηση και βελτίωση της λειτουργικής απόδοσης του Ολυμπιακού συγκροτήματος προκειμένου να παραταθεί η ωφέλιμη ζωή του, να αποκατασταθεί η εικόνα του, να μειωθεί το κόστος λειτουργίας του και να δημιουργηθούν νέα κέντρα εσόδων, με σκοπό να μετατραπεί σε ένα σύγχρονο, ζωντανό, ασφαλή και κερδοφόρο ή τουλάχιστον μη ζημιογόνο προορισμό αστικού αθλητισμού και αναψυχής.
Πρόσφατη έκθεση της Κομισιόν για το ΟΑΚΑ ανέφερε ότι «κλειδί» παραμένει να διασφαλιστεί ότι μπορεί να δημιουργηθούν αρκετά έσοδα για να εγγυηθούν την οικονομική βιωσιμότητα ενός αστικού πόλου αθλητισμού και αναψυχής υψηλής ποιότητας μακροπρόθεσμα, καλύπτοντας όχι μόνο τη συντήρηση, αλλά και τις προσδοκώμενες βελτιώσεις και επενδύσεις κεφαλαίου.
