Του Λεωνίδα Στεργίου
Στην άνοδο της ελληνικής αγοράς ακινήτων ποντάρει και η Τράπεζα Πειραιώς, η οποία ενισχύει τη δραστηριότητα του real estate. Σύμφωνα με παρουσίαση του Ομίλου σε διεθνείς αναλυτές και επενδυτές, η Τράπεζα Πειραιώς ανακοίνωσε την αναβάθμιση των εμπορικών δραστηριοτήτων με περαιτέρω πιστωτική επέκταση, στοχεύοντας μερίδιο 30% της χρηματοδότησης των έργων μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης, την επέκταση της ψηφιακής πλατφόρμας, δημιουργώντας οικοσύστημα πέραν των τραπεζικών υπηρεσιών, και αξιοποίηση των ιδιοχρησιμοποιούμενων ακινήτων της αξίας 3 δισ. ευρώ.
Σύμφωνα με την παρουσίαση στους επενδυτές, το σχέδιο της Πειραιώς με την κωδική ονομασία “Terra” βρίσκεται σε αρχικό στάδιο και περιλαμβάνει την αξιοποίηση χαρτοφυλακίου ακινήτων που έχουν περιέλθει στην ιδιοκτησία της από αγορές, πλειστηριασμούς, ιδιόχρηση και αλλαγή χρήσης, κλπ.
Σε πρώτη φάση πρόκειται να αξιοποιηθεί ένα μέρος του χαρτοφυλακίου ακινήτων της το οποίο αποτιμάται γύρω στο 1 δισ. ευρώ. Ακόμα η ακριβής περίμετρος του χαρτοφυλακίου και δεν έχει κλειδώσει καθώς βρίσκεται σε επαφές με επενδυτές οι οποίοι έχουν εκδηλώσει έντονο ενδιαφέρον. Η αξιοποίηση των ακινήτων περιλαμβάνει όλους τους δυνατούς τρόπους, όπως δημιουργία πακέτων προς πώληση, ενοικίαση, αναβάθμιση/ανακαίνιση και στη συνέχεια πώληση, κλπ.
Η ανακοίνωση αυτή έρχεται αμέσως μετά το Project Skyline της Alpha Bank για τη δημιουργία κοινοπραξίας με στρατηγικό επενδυτή μέσω της Alpha Αστικά Ακίνητα, αλλά και μετά την ανακοίνωση των κερδών της Eurobank το α’ εξάμηνο, τα οποία μόνο από την αξιοποίηση περίπου 200 ακινήτων ανήλθαν σε 18 εκατ. ευρώ από τα 195 εκατ. του Ομίλου, με τα ετησιοποιημένα έσοδα από ενοίκια να υπολογίζονται σε 92 εκατ. ευρώ.
Την ίδια στιγμή, ο ίδιος ο Όμιλος προχωρά στη μεταφορά γραφείων από 18 διαφορετικά κτίρια στην Αττική (70 στρέμματα) σε ένα σύγχρονο χώρο στο Ελληνικό (Ellinikon Campus) 40 στρεμμάτων. Η αξία του νέου χώρου ανέρχεται σε 3.670 ευρώ ανά τ.μ. και κυμαίνεται χαμηλότερα από τις τρέχουσες αξίες της περιοχές, σύμφωνα με την παρουσίαση της Τράπεζας, με προοπτικές σημαντικής ανόδου. Η συνολική επένδυση πρόκειται να αποσβεστεί σε 60-70 έτη με ετήσιο κέρδος άνω των 10 εκατ. ευρώ.
Σύμφωνα με την ανάλυση της Πειραιώς, ξεκινώντας από ένα πολύ χαμηλό επίπεδο, η ελληνική αγορά ακινήτων μπορεί να συνεχίζει να αναπτύσσεται παράλληλα με μια πολύ ισχυρή οικονομία για μια σειρά ετών. Εάν οι προβλέψεις μας τόσο για την ελληνική οικονομία, όσο και για την αγορά ακινήτων αποδειχθούν ορθές, η αγορά ακινήτων θα συγκλίνει με τα επίπεδα ισορροπίας ή “δίκαιης αποτίμησης” προς το 2027.
Η ανάλυση της Πειραιώς αναφέρει ότι η πορεία της αγοράς ακινήτων κατά τη διάρκεια του 2020 αποτέλεσε έκπληξη ακόμα και για τον πιο αισιόδοξο οικονομικό αναλυτή, καθώς σε μια χρονιά ύφεσης, όπου το ΑΕΠ συρρικνώθηκε κατά 8%, οι τιμές οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά 4,3% και οι τιμές επαγγελματικών ακινήτων κατά 1,2%. Όμως, εκ των υστέρων οι λόγοι αυτής της “αποσύνδεσης” μεταξύ μακροοικονομικών δεδομένων και τιμών ακινήτων είναι προφανείς. Μετά το αρχικό σοκ της ταχύτητας διασποράς της πανδημίας και του πρώτου κύματος κοινωνικής αποστασιοποίησης, η πλειοψηφία των ενδιαφερόμενων αγοραστών και επενδυτών συνειδητοποίησαν ότι η πανδημία του Covid-19 θα ήταν παροδική και η οικονομική δραστηριότητα θα επανερχόταν στα προ-covid επίπεδα.
Στην ίδια ανάλυση αναφέρεται ότι όπως οι χρηματιστηριακοί αναλυτές στα μοντέλα δίκαιης αποτίμησης μετοχικών αξιών άρχισαν να χρησιμοποιούν τα προσδοκώμενα κέρδη του 2021 αντί για την κερδοφορία του 2020, έτσι με τρόπο ανάλογο, και οι επενδυτές στην αγορά ακινήτων, παρέκαμψαν τη πτώση του διαθέσιμου εισοδήματος (των νοικοκυριών) και της κερδοφορίας (των επιχειρήσεων) του 2020 και συνέχισαν να αποτιμούν την αγορά ακινήτων ως συνάρτηση των μακροχρόνιων προοπτικών της ελληνικής οικονομίας.
Η προσέγγιση αυτή είχε τρεις άμεσες επιπτώσεις:
Πρώτον, οι τιμές στην αγορά ακινήτων συνέχισαν και το 2020 να κινούνται ανοδικά παρά την πρωτοφανή οικονομική ύφεση υποστηριζόμενες από τις θετικές μακροχρόνιες προοπτικές της ελληνικής οικονομίας, καθώς και από διοικητικές αποφάσεις όπως η “χρυσή βίζα” και άλλα φορολογικά κίνητρα που αποσκοπούν στο να γίνει η ελληνική αγορά ακινήτων ελκυστική στο διεθνές επενδυτικό κοινό.
Δεύτερον, η συνδυαστική επίδραση του θετικού μακροοικονομικού περιβάλλοντος και του χαμηλού σημείου εκκίνησης (δεδομένου ότι την προηγούμενη δεκαετία οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν σωρευτικά περισσότερο από 44%) έχει ως αποτέλεσμα οι τιμές των ακινήτων (οικιστικά και επαγγελματικά) να δύνανται να συνεχίσουν να αυξάνονται βραχυπρόθεσμα κατά 6%. Μακροπρόθεσμα προβλέπουμε ρυθμό αύξησης και στις 2 κατηγορίες ακίνητων περί το 3%, παράλληλα με τον ρυθμό ονομαστικής μεγέθυνσης της ελληνικής οικονομίας.
Τρίτη, ο συνδυασμός της πτώσης διαθέσιμου εισοδήματος και κερδοφορίας και της αυξητικής πορείας των τιμών ακινήτων σημαίνει ότι, πρόσκαιρα τουλάχιστον, έως να επανέλθουμε στην ανάπτυξη, οι δείκτες αποτίμησης ακινήτων εμφανίζονται αυξητικοί.
