Της Γραμματής Μπακλατσή,
Από τις αρχές του 2021 τέθηκε σε εφαρμογή η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, που αφορά σε κάθε νέα οικοδομή, καθώς και όλα τα ακίνητα που μεταβιβάζονται και συνοπτικά θα λέγαμε ότι είναι το ηλεκτρονικό «φακέλωμα» του ακινήτου.
Για τη σύσταση αυτού του ηλεκτρονικού φακέλου απαιτείται η συγκέντρωση πολλών σχεδίων, συμβολαίου, κανονισμού λειτουργίας οικοδομής και λοιπών εγγράφων, που δεν κατέχει η πλειονότητα των ιδιοκτητών. Επειδή η ηλεκτρονική ταυτότητα είναι μία νέα εφαρμογή, που έφερε μια αναστάτωση στους πολίτες, η κυβέρνηση έδωσε ένα χρόνο «προσαρμογής» σε αυτή τη νέα κατάσταση. Ετσι, δυνητικά, όσοι το επιθυμούν, μπορούν να προχωρούν στη σύνταξη συμβολαίων μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2021, χωρίς της απαίτηση της Ταυτότητας Κτιρίου, αλλά με την κατάθεση βεβαίωσης νομιμότητας από μηχανικό ο οποίος θα δηλώνει ως ημερομηνία αυτοψίας του ακινήτου την 31/01/2021. Αυτό το γεγονός, μαζί με την επικείμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών, είχε ως αποτέλεσμα πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων να τρέχουν το τελευταίο διάστημα για να επισπεύσουν γονικές παροχές, δωρεές και αγοραπωλησίες, θεωρώντας ότι έτσι θα γλιτώσουν ένα ακόμα «χαράτσι» που θα επιβαρύνει το ακίνητο μαζί με όλους τους υπόλοιπους φόρους.
Στην πραγματικότητα όμως, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, είναι ένας ηλεκτρονικός φάκελος, που πρέπει να τον διαθέτει κάθε ακίνητο και βοηθά να υπάρχουν ασφαλείς μεταβιβάσεις και να γνωρίζει ο νέος ιδιοκτήτης την πραγματική κατάσταση του ακίνητου που παραλαμβάνει. Για αυτό και πολλοί αγοραστές, κυρίως αλλοδαποί καθώς και αγοραστές ακινήτων μεγάλης αξίας, απαιτούν από την αρχή της εφαρμογής της ταυτότητας, να συντάσσονται τα συμβόλαια με την ταυτότητα αντί της απλής βεβαίωσης και να παραλαμβάνουν «καθαρό» το ακίνητο.
- Ποιος είναι ο σκοπός της ταυτότητας κτιρίου;
Είναι η καταγραφή και ο έλεγχος του τρόπου κατασκευής των κτιρίων της χώρας καθώς και η παρακολούθησή τους μετά την ολοκλήρωσή τους σε όλη τη διάρκεια του χρόνου ζωής τους, με σκοπό τον έλεγχο της ασφάλειάς των οικοδομών, τη συντήρηση τους, καθώς και την αποτροπή εκτέλεσης πολεοδομικών αυθαιρεσιών. Μ΄ αυτόν τον τρόπο ενημερώνεται ο κάθε ενδιαφερόμενος (αγοραστής ή ενοικιαστής ή επιχειρηματίας κ.ά) σε τι κατάσταση βρίσκεται το κτήριο και αποφεύγονται έτσι μελλοντικά προβλήματα με την Πολεοδομία.
- Γιατί είναι απαραίτητη η ταυτότητα του κτιρίου;
Σήμερα για κάθε κτίριο υπάρχουν διάφορες καταγραφές στα εμβαδά τους, που μάλιστα τις περισσότερες φορές δεν συμφωνούν μεταξύ τους όπως:
Α) Εμβαδό με βάση την Οικοδομική Άδεια (αν υπάρχει)
Β) Εμβαδό κατά δήλωση του ιδιοκτήτη στη ΔΕΗ
Γ) Εμβαδό στο έντυπο Ε9 της Εφορίας
Δ) Εμβαδό στο συμβόλαιο αγοράς/Μισθωτήριο κλπ
Ε) Εμβαδό στο Ενεργειακό Πιστοποιητικό
Στ) Εμβαδό στο Κτηματολόγιο
Ζ) Εμβαδό αποτύπωσης της υφιστάμενης (πραγματικής) κατάστασης.
Αυτή η έλλειψη ταύτισης των τετραγωνικών στις διάφορες καταχωρήσεις του ακινήτου δημιουργεί προβλήματα στην σωστή καταγραφή του.
Αυτό μάλιστα, φάνηκε πρόσφατα κατά τη διαδικασία δήλωσης των «ξεχασμένων» τετραγωνικών στους Δήμους, που πολλοί ιδιοκτήτες διαπίστωσαν ότι δήλωναν άλλα τετραγωνικά στο Ε9 και άλλα στη ΔΕΗ μέσω του Δήμου.
Επομένως είναι απαραίτητη η καταγραφή των κτιρίων σε ένα μητρώο που θα καταγράφονται αναλυτικά όλα τα στοιχεία του ακινήτου.
Επίσης με την ταυτότητα του κτιρίου κάθε ιδιοκτήτης θα έχει πλήρη εικόνα για την νομιμότητα ή μη του κτιρίου του καθώς και την ενεργειακή και στατική κατάσταση του.
- Πώς γίνεται η διαδικασία;
Η διαδικασία γίνεται από τον μηχανικό μέσω ειδικής ηλεκτρονικής ψηφιακής πλατφόρμας «Ταυτότητα Κτιρίου» η οποία αναπτύχθηκε από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ), που είναι και ο πάροχος των ηλεκτρονικών υπηρεσιών προς το υπουργείο, τους μηχανικούς και τους πολίτες.
- Γίνεται για όλο το κτίριο ή για κάθε ιδιοκτησία;
Η δήλωση της Ταυτότητας Κτιρίου γίνεται;
α) ανά κτίριο ή
β) ανά διηρημένη ιδιοκτησία (διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα κ.λπ).
Ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός, ο οποίος συμπληρώνει τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας του Κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας, ορίζεται από τον ιδιοκτήτη για κάθε κτίριο ή διηρημένη ιδιοκτησία. Αν έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες (πολυκατοικία κ.λπ.), ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός για το σύνολο του κτιρίου μπορεί να ορίζεται ύστερα από απόφαση της πλειοψηφίας των κοινωνών, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, άλλως με απλή πλειοψηφία.
- Ποια είναι η εργασία του μηχανικού;
Ο μηχανικός αφού κάνει την αποτύπωση του κτιρίου ελέγχει το ακίνητο σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια της πολεοδομίας (εφόσον υπάρχουν).
Ο έλεγχος αφορά στα εξής:
- τη νομιμότητα του χώρου
- την ενεργειακή απόδοση του κτιρίου
- την στατική του επάρκεια
- τον ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό.
- Ποια είναι τα δικαιολογητικά της Ταυτότητας Ολόκληρου Κτιρίου;
Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την υποβολή Ταυτότητας ολόκληρου Κτιρίου είναι:
α) το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, με τις αναθεωρήσεις της,
β) τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια, καθώς και η μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζόμενων ατόμων, εφόσον απαιτείται.
γ) το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού,
δ) το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί,
ε) δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων,
στ) τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική του κατάσταση, όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περ. α’, β’ και ε’,
ζ) το δελτίο δομικής τρωτότητας ή τη τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου ή τη μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται,
η) τον πίνακα χιλιοστών ή και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον υπάρχουν,
θ) τον τίτλο ιδιοκτησίας,
ι) αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου.
- Γιατί γίνεται και η ταυτότητα ακινήτου – διηρημένης ιδιοκτησίας;
Με την ηλεκτρονική ταυτότητα ελέγχονται και τα δηλωθέντα ούτως ή άλλως αυθαίρετα. Αυτό θα επιτρέπει από δω και πέρα τον αυστηρό έλεγχο κάθε νέου αυθαίρετου. Γιατί όταν θέλει κάποιος να μεταβιβάσει ή να δώσει κληρονομιά κλπ. μία διηρημένη ιδιοκτησία (διαμέρισμα, κατάστημα, γραφείο κλπ) η οποία έχει αυθαίρετα, είναι δυνατό αμέσως να εντοπιστεί η αυθαιρεσία. Επομένως θα έχουν ένα πολύ ισχυρό κίνητρο από εδώ και πέρα οι ιδιοκτήτες να μην κάνουν καινούργια αυθαίρετα, γιατί θα «μπλοκάρεται» η μελλοντική μεταβίβασή του.
- Ποια είναι τα δικαιολογητικά της Ταυτότητας Διηρημένων Αυτοτελών Ιδιοκτησιών;
Για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας (π.χ. διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα κλπ), απαιτούνται τα εξής:
α) το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου εντός του οποίου ευρίσκεται η διηρημένη ιδιοκτησία, με τις αναθεωρήσεις της,
β) τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια, καθώς και η μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζομένων ατόμων, εφόσον απαιτείται,
γ) το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης της διηρημένης ιδιοκτησίας,
δ) το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί,
ε) δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων,
στ) τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν τη διηρημένη ιδιοκτησία στην πραγματική της κατάσταση, όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περ. α’, β’ και ε’, πλην των κοινοχρήστων χώρων,
ζ) το δελτίο δομικής τρωτότητας ή τη τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου ή τη μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται,
η) τον πίνακα χιλιοστών ή και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον υπάρχουν,
θ) τον τίτλο ιδιοκτησίας,
ι) τη σύσταση οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών, μαζί με τα συνοδευτικά σχέδια
κ) αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου.
- Τι γίνεται με τα αυθαίρετα, που δεν έχουν δηλωθεί και δεν έχουν Ταυτότητα Κτιρίου;
Κατ’ αρχάς για όλα τα αυθαίρετα που έχουν νομιμοποιηθεί με όλους τους νόμους περί αυθαιρέτων, θα πρέπει να συνταχθεί ταυτότητα κτιρίου για να θεωρούνται πλήρως τακτοποιημένα.
Επίσης όσοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων δεν προβούν στην τακτοποίηση τους, θα βρεθούν αντιμέτωποι και σε περιορισμούς και απαγορεύσεις για:
– να μεταβιβάσουν, πουλήσουν ή να το γράψουν στα παιδιά τους
– να προβούν στην έκδοση πολεοδομικών αδειών για εργασίες συντήρησης, ανακαίνισης, αποκατάστασης, αλλαγής χρήσης ή και επέκτασης των ακινήτων τους
– να το μισθώσουν νόμιμα
– να μην μπορούν να εκδώσουν οι μισθωτές του ακινήτου άδεια λειτουργίας επιχείρησης (εμπορικά καταστήματα, καταστήματα εστίασης, βιοτεχνίες κ.λπ.).
– θα έχουν αυξημένο πρόστιμο και κίνδυνο πιθανής κατεδάφισης, σε περίπτωση που δεν μπορούν να προβούν σε νομιμοποίηση του κτιρίου.
