Της Ελένης Μπότα
Η ανάπτυξη της ελληνικής αγοράς ακινήτων θα συνεχιστεί τα επόμενα χρόνια, ενδεχομένως με ηπιότερους ρυθμούς. Αυτό υποστηρίζει στην ενδιάμεση έκθεσή της η Τράπεζα της Ελλάδος για τη Νομισματική Πολιτική, ενώ κρούει τον κώδωνα του κινδύνου για την αύξηση του κόστους των πρώτων υλών και τις αναταράξεις στις εφοδιαστικές αλυσίδες, που ανεβάζουν τις τιμές των νεόδμητων ακινήτων και έχουν αντίκτυπο στις ανακαινίσεις κατοικιών και επαγγελματικών ακινήτων.
Οι συνθήκες αυτές εκτιμά ότι είναι ικανές να ανακόψουν τους ρυθμούς της οικοδομικής δραστηριότητας και να περιορίσουν τις τρέχουσες κεφαλαιακές αποδόσεις της αγοράς ακινήτων.
Χαρακτηριστικό, πάντως, των τελευταίων μηνών είναι η δυναμική της αγοράς επενδυτικών επαγγελματικών ακινήτων όσο και της κατοικίας σε θέσεις υψηλών προδιαγραφών και προοπτικών. Ειδικά στον τομέα της κατοικίας, ιδιαίτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνει το τμήμα της αγοράς που σχετίζεται με τον τουρισμό και τις επενδύσεις και αφορά τόσο τις αγοραπωλησίες όσο και τις μισθώσεις, βραχυχρόνιες και μακροχρόνιες.
Αύξηση οικοδομικής δραστηριότητας
Σύμφωνα με την έκθεση, η οικοδομική δραστηριότητα κατοικιών το οκτάμηνο του 2021 καταγράφει σημαντικά υψηλούς ετήσιους ρυθμούς αύξησης του αριθμού και του όγκου των νέων οικοδομικών αδειών (48,9% και 57,7% αντίστοιχα) σε επίπεδο χώρας και ακόμα υψηλότερους στην Αττική (66,1% και 71,0% αντίστοιχα). Το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, το οποίο τροφοδότησε την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων υψηλών προδιαγραφών και εισοδήματος, ειδικά τη διετία 2018-2019, ανέκαμψε κατά τη διάρκεια του εννεαμήνου του 2021 (34,7%, έναντι μείωσης 42,5% την αντίστοιχη περίοδο του 2020), παρά τον περιορισμένο αριθμό αδειών διαμονής ιδιοκτητών ακινήτων του προγράμματος Golden Visa. Οι επενδύσεις σε κατοικίες συνέχισαν να ενισχύονται το εννεάμηνο του 2021, με σημαντικά υψηλό ετήσιο ρυθμό (34,7%), έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2020 (19,3%), ωστόσο παρέμειναν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,4%). Επίσης, οι επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών, όπως αποτυπώνονται στον σχετικό δείκτη του ΙΟΒΕ, ενισχύθηκαν σημαντικά το ενδεκάμηνο του 2021 (47,1% σε σχέση με το αντίστοιχο ενδεκάμηνο του 2020). Επιπλέον, ο αριθμός συναλλαγών αγοραπωλησιών ακινήτων, παρά την επιβράδυνση που καταγράφηκε το 2020, εκτιμάται ότι θα καταγράψει εκ νέου θετικό ρυθμό το 2021, ιδίως εν όψει της εφαρμογής των νέων αναπροσαρμοσμένων αντικειμενικών αξιών από το 2022 και της αναστολής υποχρέωσης υποβολής ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου έως τα τέλη του 2021.
Επαγγελματικά ακίνητα
Στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων, με βάση τους δείκτες τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2021 καταγράφηκαν θετικοί ρυθμοί μεταβολής. Συγκεκριμένα, με βάση τα προσωρινά στοιχεία, το πρώτο εξάμηνο του 2021 αυξήσεις καταγράφηκαν στις τιμές γραφείων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών, για το σύνολο της χώρας, κατά 1,4% και 1,1% αντίστοιχα, σε σχέση με το δεύτερο εξάμηνο του 2020. Για το σύνολο του 2020, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, η μέση ετήσια αύξηση για τα γραφεία και καταστήματα υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της χώρας ανήλθε στο 1,2% και 2,5% αντίστοιχα. Σημειώνεται ότι το σημαντικό ενδιαφέρον ειδικά για την αγορά γραφείων της Αθήνας κατά το πρώτο εξάμηνο του 2021 και η πτώση των αποδόσεων των ακινήτων υψηλών προδιαγραφών αποτυπώνονται στον υψηλό μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης των αντίστοιχων τιμών (3,9%) και την ελαφρώς μικρότερη αύξηση των μισθωμάτων γραφείων (2,6%) έπειτα από δύο συνεχόμενα εξάμηνα υποχώρησης.
Το επενδυτικό ενδιαφέρον για επαγγελματικής χρήσης ακίνητα εμφανίζεται ανανεωμένο, με αρκετά νέα έργα ανάπτυξης και ανακατασκευής να δρομολογούνται και την οικοδομική δραστηριότητα του οκταμήνου του 2021, σε κάποιες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων, να εμφανίζει από τα υψηλότερα επίπεδα της τελευταίας δεκαετίας. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για την οικοδομική δραστηριότητα, σε ετήσια βάση, καταγράφονται ιδιαίτερα υψηλοί ρυθμοί αύξησης στον αριθμό νέων αδειών για την κατασκευή γραφείων (52,2%) και καταστημάτων (68,3%), ενώ αντίστοιχα πολύ υψηλοί ρυθμοί, τόσο σε όρους αριθμού νέων αδειών όσο και σε όρους όγκου, καταγράφονται σχεδόν στο σύνολο των ακινήτων επαγγελματικών χρήσεων, γεγονός ενδεικτικό της ενισχυόμενης ζήτησης και της τάσης ανανέωσης του υφιστάμενου αποθέματος. Στον τομέα των ξενοδοχείων η οικοδομική δραστηριότητα διατηρεί αρκετά υψηλούς θετικούς ρυθμούς, χωρίς ωστόσο να έχει ανακτήσει τους ρυθμούς που εμφάνιζε πριν από την υγειονομική κρίση.
Στην πλειονότητά τους, τα τρέχοντα έργα ανάπτυξης επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών στοχεύουν πλέον σε ενεργειακά και περιβαλλοντικά βιώσιμες λύσεις. Οι επενδυτές αναζητούν καλύτερες αποδόσεις, ενώ ταυτόχρονα οι χρήστες επιδιώκουν την εξοικονόμηση ενέργειας και αντίστοιχη μείωση του λειτουργικού κόστους. Ακίνητα με ανώτερες προδιαγραφές βιοκλιματικού σχεδιασμού, αερισμού, φωτισμού, αυξημένη ενεργειακή αυτονομία και σύγχρονες τεχνολογικά υποδομές ανταποκρίνονται καλύτερα τόσο στις τρέχουσες υγειονομικές απαιτήσεις όσο και στις νέες ενεργειακές προκλήσεις. Παράλληλα, νέες διεθνείς τάσεις δημιουργίας “ψηφιακών νομάδων” οδηγούν σε νέες ανάγκες για ανάπτυξη ευέλικτων –μη μόνιμων– εργασιακών χώρων, αλλά και οικιστικών ακινήτων υψηλών τεχνικών και τεχνολογικών προδιαγραφών, οι οποίες εκτιμάται ότι σταδιακά θα προσελκύσουν μια αναδυόμενη αγορά με εξαιρετικές δυνατότητες για τη χώρα.
Κινητήριες δυνάμεις
Κατά τους προσεχείς μήνες, με δεδομένο ότι η οικονομία έχει εισέλθει σε πορεία ανάκαμψης, η ελληνική αγορά ακινήτων αναμένεται να συνεχίσει να αναπτύσσεται. Η σωρευτικά σημαντική πτώση των αξιών και η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα της τελευταίας δεκαετίας έχουν αναδείξει σημαντικές ευκαιρίες και δυνατότητες, οι οποίες, σε συνδυασμό με τη σταδιακή ενίσχυση των επενδύσεων, την προσπάθεια καταπολέμησης της γραφειοκρατίας μέσω της ψηφιακής αναβάθμισης του κράτους, τη δρομολόγηση και επιτάχυνση σημαντικών έργων υποδομής, τη δυναμική του τουρισμού και την περαιτέρω ανάκαμψη της οικονομίας, αναμένεται να δώσουν πρόσθετη ώθηση στη θετική δυναμική που σταδιακά αναπτύσσει η αγορά ακινήτων.
Οι κίνδυνοι στην αγορά ακινήτων
“Ωρολογιακές βόμβες” στην αγορά ακινήτων χαρακτηρίζουν στελέχη της αγοράς την άνοδο των τιμών των οικοδομικών υλικών αλλά και την έλλειψη εργατικού δυναμικού σχετιζόμενου με τον κλάδο της οικοδομής.
Οι δύο παραπάνω παράγοντες τείνουν να αποτελέσουν βαρίδι στην πορεία ανάκαμψη της εγχώριας αγοράς ακινήτων, μετά την πανδημία αλλά και έπειτα από περίπου μία 10ετία στασιμότητας στον κλάδο λόγω της οικονομικής κρίσης στη χώρα μας.
Ως εκ τούτου, η μεγάλη άνοδος άνω του 30% στις τιμές των υλικών κατασκευής τούς τελευταίους μήνες, λόγω αύξησης του ενεργειακού κόστους, και η μη διαφαινόμενη αποκλιμάκωσή του μέσα στο άμεσο διάστημα από τη μία πλευρά και, από την άλλη, η έλλειψη εργατών της οικοδομής, τόσο Ελλήνων όσο και ξένων, απειλούν την αγορά ακινήτων, συμπαρασύροντας μια σειρά άλλων επαγγελμάτων που σχετίζονται με την οικοδομή.
Τον κώδωνα του κινδύνου κρούουν καθημερινά δεκάδες στελέχη της αγοράς real estate, ενώ, σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, νέα αύξηση σημείωσε το οικοδομικό κόστος τον Νοέμβριο, μεγαλύτερη σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα.
Ειδικότερα, ο Γενικός Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτιρίων Κατοικιών τον Νοέμβριο παρουσίασε άνοδο 7,1% σε ετήσια βάση, έναντι μείωσης 0,3% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων δεικτών του έτους 2020 με το 2019.
Ο Γενικός Δείκτης κατά τον μήνα Νοέμβριο 2021, σε σύγκριση με τον δείκτη του Οκτωβρίου 2021, παρουσίασε αύξηση 0,9%, έναντι αύξησης 0,2% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων μηνών του έτους 2020.
Τον Νοέμβριο αυξήσεις τιμών σημειώθηκαν σε: πετρέλαιο κίνησης – diesel (34,2%), σίδηρο οπλισμού (20,3%), ηλεκτρική ενέργεια (37,7%), σωλήνες χαλκού (16,6%), αγωγούς χάλκινους (17,8%), θερμαντικά σώματα (8,6%), τούβλα (8,8%), πλαστικούς σωλήνες (8,8%), σωλήνες πλαστικούς, συνθετικούς, ινοτσιμέντου (6,3%), μηχανισμούς γκαραζόπορτας (5%), υαλοπίνακες ασφαλείας (4,3%), κουφώματα αλουμινίου (4,3%), πόρτες εσωτερικές (3,8%), πλαστικό, ακρυλικό, νερού (2,9%), τσιμέντο (2,8%) και έτοιμο σκυρόδεμα (3%).
Ακόμα ένας βραχνάς τον οποίο αντιμετωπίζει η εγχώρια αγορά ακινήτων είναι η έλλειψη εργατικού δυναμικού και επαγγελματιών που δραστηριοποιούνται στις οικοδομικές εργασίες.
Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, δεν υπάρχουν άνθρωποι για να δουλέψουν στην οικοδομή. Ούτε Έλληνες, αλλά ούτε και ξένοι. Μάλιστα, για τους Έλληνες εργάτες, όπως τονίζει, οι περισσότεροι που θα μπορούσαν να ασχοληθούν με τον κλάδο έχουν επιλέξει να εργάζονται στις εταιρείες delivery με ικανοποιητικούς μισθούς και αρκετά φιλοδωρήματα, με αποτέλεσμα να έχουν γυρίσει “την πλάτη” στην οικοδομή. Αλλά ακόμα και αυτοί που δουλεύουν στην Ελλάδα φεύγουν για το εξωτερικό, καθώς εκεί υπάρχει πολλή μεγαλύτερη ζήτηση και πολύ καλύτεροι μισθοί.
Πώς θα κινηθούν οι τιμές των κατοικιών
Η τοποθεσία, το μέγεθος του ακινήτου, η ποιότητα και η κατάστασή του, αλλά και η παλαιότητά του, είναι εκείνα τα χαρακτηριστικά που θα επικρατήσουν μετά την πανδημία στην αγορά κατοικίας. Αυτό, σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, σημαίνει ότι τα καλά και ποιοτικά ακίνητα, αλλά και εκείνα που θεωρούνται “ευκαιρία”, θα έχουν ζήτηση τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους αγοραστές. Ως εκ τούτου, εκτιμάται ότι η τάση ανόδου στην αγορά ακινήτων θα συνεχιστεί, σε λογικά ωστόσο πλαίσια.
Το ενδιαφέρον για την αγορά οικιστικών ακινήτων αναμένεται −όπως δείχνουν οι μέχρι τώρα τάσεις− στο κέντρο, με περιοχές όπως η Πλάκα, η Ακρόπολη, το Μετς, το Παγκράτι, ο Νέος Κόσμος, το Χίλτον και ο Άγιος Αρτέμιος, αλλά και τα Εξάρχεια, να συγκεντρώσουν τη μεγαλύτερη ζήτηση. Και αυτό γιατί στις περιοχές αυτές οι τιμές παραμένουν ακόμη σε προσιτά επίπεδα. Για παράδειγμα, στο Παγκράτι, η υψηλή ζήτηση για την αγορά κατοικίας οφείλεται στο ότι υπάρχουν κάποια σημεία στην περιοχή όπου οι τιμές των ακινήτων είναι ακόμη χαμηλές. Επίσης στον Άγιο Αρτέμιο και τον Νέο Κόσμο υπάρχουν καινούργιες πολυκατοικίες με θέα Ακρόπολη σε πολύ πιο ανταγωνιστικές τιμές σε σχέση με ακίνητα που είναι κοντά στην Ακρόπολη, στην Πλάκα ή στο Κολωνάκι αλλά δεν έχουν θέα.
Και για το 2022 εκτιμάται ότι το μεγαλύτερο μέρος του αγοραστικού ενδιαφέροντος θα προέλθει από Έλληνες, καθώς οι περισσότεροι εκτιμούν ότι η αγορά ακινήτου αποτελεί μια σίγουρη και ασφαλή επένδυση.
Επίσης, παρά το γεγονός ότι πολλοί πίστευαν ότι το Airbnb θα τελειώσει, εντούτοις διαψεύστηκαν. Aυτός είναι και ο λόγος που οι τιμές των ενοικίων καταγράφουν σημαντικές αυξήσεις της τάξης του 12%-15%, ενώ υπάρχουν και περιοχές στο κέντρο όπου οι τιμές των μισθωμάτων έχουν αυξηθεί ακόμα και 20%.
Η εκρηκτική άνοδος των μισθωμάτων, σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς, αναμένεται να “γεννήσει” μια νέα μερίδα αγοραστών, οι οποίοι θα προτιμήσουν να πληρώνουν, αντί για ενοίκιο, τη στεγαστική τους δόση, η οποία σε πολλές περιπτώσεις είναι 20% με 25% χαμηλότερη σε σχέση με τη δόση ενός μέσου στεγαστικού δανείου.
