Τουλάχιστον 100.000 τ.μ. παλιών κτιρίων στο κέντρο της Αθήνας και σε άλλα σημεία του λεκανοπεδίου αναμένεται να αναβαθμιστούν ενεργειακά και λειτουργικά το επόμενο διάστημα. Σε κάποιες περιπτώσεις μάλιστα θα γίνει και αλλαγή χρήσης, π.χ. από γραφεία σε ξενοδοχείο, ώστε να μεγιστοποιηθεί η υπεραξία της εκάστοτε παρέμβασης. Αυτή ακριβώς η μετατροπή παλιών και συχνά απαξιωμένων ακινήτων σε σύγχρονες κατασκευές, με χαμηλή κατανάλωση ενέργειας και εκπομπές ρύπων, θεωρείται από τους επαγγελματίες του κλάδου «το μέλλον του real estate στην Ελλάδα». Το γερασμένο, ενεργοβόρο κτιριακό απόθεμα του λεκανοπεδίου της Αττικής θα πρέπει να αναβαθμιστεί και να έρθει στον 21ο αιώνα, καθώς αυτή είναι η πλέον βιώσιμη και πράσινη λύση για το μέλλον της πόλης.
Μείωση εκπομπών
«Κατ’ αρχάς, με την ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση ενός παλιού κτιρίου και σύμφωνα με μετρήσεις που έχει πραγματοποιήσει το Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο, εξασφαλίζεται μείωση των εκπομπών του διοξειδίου του άνθρακα κατά τουλάχιστον 50%, σε σχέση με την υφιστάμενη κατάσταση. Ταυτόχρονα και ιδίως αν το έργο περιλαμβάνει και αλλαγή χρήσης, πραγματοποιούνται και στατικές ενισχύσεις του κτιρίου, ώστε να συμβαδίζει με τον σύγχρονο αντισεισμικό κανονισμό. Ετσι, ουσιαστικά το κτίριο που προκύπτει είναι σύγχρονο κι έχει μπροστά του άλλα 50 χρόνια ζωής, όντας ικανό να αντεπεξέλθει τόσο σε έναν σεισμό, όσο και στις αυξημένες θερμοκρασίες λόγω της κλιματικής αλλαγής», εξηγεί ο κ. Δημήτρης Ανδριόπουλους, διευθύνων σύμβουλος της Dimand Real Estate. Ασφαλώς, τέτοιες παρεμβάσεις όχι μόνο αναβαθμίζουν τα κτίρια, αλλά προσφέρουν και σημαντικές υπεραξίες στους κατόχους τους και τους επενδυτές, τουλάχιστον 30%, υπολογίζοντας και τα κεφάλαια που δαπανήθηκαν για την ανακατασκευή και την ενεργειακή αναβάθμιση.
Τα πράσινα γραφεία
«Σε μερικά χρόνια από σήμερα, όλα τα παλιά κτίρια στο κέντρο της Αθήνας και σε άλλες περιοχές της Αττικής δεν θα θεωρούνται πλέον επενδυτικά, καθώς δεν θα μπορούν να προσελκύσουν χρήστες/μισθωτές υψηλού βεληνεκούς και μεγέθους, παρά μόνο μικρομεσαίες επιχειρήσεις. Οι μεγάλες εταιρείες θα επιλέγουν αποκλειστικά πράσινα κτίρια για τη στέγασή τους, κάτι που σημαίνει ότι θα πρέπει να υλοποιηθεί ένα εκτεταμένο πρόγραμμα ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης, τουλάχιστον σε όσα ακίνητα κάτι τέτοιο είναι εφικτό», αναφέρει στην «Κ» ο κ. Αρις Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της Prodea Investments ΑΕΕΑΠ.
Η Prodea έχει ήδη σχετική εμπειρία, καθώς ολοκλήρωσε πρόσφατα το έργο της ενεργειακής αναβάθμισης ενός κτιρίου γραφείων, επιφάνειας 5.500 τ.μ. στη Λ. Συγγρού 44, κοντά στους Στύλους του Ολυμπίου Διός στο κέντρο της Αθήνας. Το κτίριο, ηλικίας άνω των 50 ετών, είχε αποκτηθεί το 2019 αντί 5,9 εκατ. ευρώ. Επενδύθηκαν επιπλέον 8 εκατ. ευρώ για τη μετατροπή σε ένα πράσινο κτίριο γραφείων, που πλέον μισθώνεται από τον όμιλο KPMG. Σήμερα, η εμπορική αξία του εν λόγω ακινήτου ανέρχεται σε 20 εκατ. ευρώ, δηλαδή έχει καταγραφεί υπεραξία 53% για την Prodea σε σχέση με το κόστος κτήσης και την επένδυση που πραγματοποίησε.
Σύμφωνα με τον κ. Καρυτινό, η εταιρεία δρομολογεί δύο ακόμα επενδύσεις ενεργειακής αναβάθμισης σε υφιστάμενα ακίνητα του χαρτοφυλακίου της. «Συνολικά θα αναβαθμίσουμε 15.000 τ.μ. Το πρώτο και μεγαλύτερο ακίνητο επιφάνειας της τάξεως των 11.500 τ.μ. αφορά ένα κενό κτίριο γραφείων που διαθέτουμε στην Καλλιθέα και χρησιμοποιούνταν στο παρελθόν από την Εθνική Τράπεζα. Το δεύτερο έργο αφορά την αναβάθμιση ενός κτιρίου γραφείων 3.500 τ.μ. στο Μαρούσι, που είναι μισθωμένο σε πολλούς, διαφορετικούς χρήστες», αναφέρει ο κ. Καρυτινός.
Στο άμεσο μέλλον, οι μεγάλες εταιρείες θα επιλέγουν αποκλειστικά πράσινα κτίρια για τη στέγασή τους, ενώ στα παλαιά ακίνητα του κέντρου θα στεγάζονται μόνο μικρομεσαίες επιχειρήσεις.
Το Ταμείο Ανάκαμψης
Σύμφωνα με τον ίδιο, τα δανειακά κεφάλαια του Ταμείου Ανάκαμψης, τα οποία χρηματοδοτούν τέτοιες δράσεις, αποτελούν μια σημαντική ευκαιρία για τις εταιρείες ακινήτων, προκειμένου να προχωρήσουν σε ενεργειακές αναβαθμίσεις υφιστάμενων ακινήτων του χαρτοφυλακίου τους. «Σε ένα περιβάλλον υψηλών επιτοκίων, το χαμηλό κόστος χρήματος που προσφέρει το Ταμείο Ανάκαμψης λειτουργεί ως καταλύτης για την επιτάχυνση παρεμβάσεων ενεργειακής αναβάθμισης κτιρίων», καταλήγει ο κ. Καρυτινός.
Εργα αναβάθμισης κτιρίων συνολικής επιφάνειας άνω των 50.000 τ.μ. μόνο στο κέντρο της Αθήνας, σχεδιάζει και η Dimand, είτε για δικά της ακίνητα είτε για ακίνητα που θα ενταχθούν στην εταιρεία του Project Skyline, όπου μετέχουν επίσης ως μέτοχοι η Alpha Bank, η Premia Properties και σύντομα και η EBRD. Το σημαντικότερο ακίνητο που σχεδιάζεται να αναβαθμιστεί ενεργειακά, σε συνδυασμό και με διαφοροποίηση της χρήσης του, είναι το συγκρότημα κτιρίων, συνολικής επιφάνειας 25.000 τ.μ., που βρίσκεται στη συμβολή των οδών Σοφοκλέους και Αιόλου. Πρόκειται για ένα ακίνητο του ομίλου της Alpha Bank (και παλιότερα της Εμπορικής Τράπεζας), το οποίο θα ενταχθεί στο Project Skyline το επόμενο διάστημα. Μάλιστα, εκτός από τα έργα ενεργειακής αναβάθμισης, σχεδιάζεται και η μετατροπή ενός τμήματος του ακινήτου σε διαμερίσματα.
Ανάλογο σχεδιασμό δρομολογεί η Dimand και για το αυτοτελές κτίριο γραφείων επιφάνειας της τάξεως των 3.000 τ.μ. που μισθώνει από το ίδρυμα Τοσίτσα. Το κτίριο βρίσκεται στη συμβολή των οδών Λυκούργου και Απελλού και πρόκειται να μετατραπεί σε ένα ακίνητο μεικτής χρήσης, που θα περιλαμβάνει σε μεγάλο βαθμό και χρήση κατοικίας. Υπενθυμίζεται ότι ήδη η εταιρεία έχει ξεκινήσει τις εργασίες για την πλήρη ανάπλαση και ενεργειακή αναβάθμιση του συγκροτήματος των κτιρίων του πρώην Μινιόν, επί της Λ. Πατησίων, σχεδιάζοντας επίσης χρήσεις καταστημάτων, γραφείων και κατοικίας.
Λίφτινγκ σε νέα κτίρια
Αξίζει να σημειωθεί ότι εκτός από τα κτίρια του κέντρου της Αθήνας, τα οποία εκ των πραγμάτων χρήζουν αναβάθμισης, πλέον έχουν αρχίσει να απαιτούνται σημαντικές παρεμβάσεις, ιδίως στο σκέλος της ενεργειακής κατανάλωσης, και στα κτίρια γραφείων που κατασκευάστηκαν τις δεκαετίες του 1990 και το 2000. Για παράδειγμα, η Trastor επίσης έχει ξεκινήσει τις διαδικασίες για την ενεργειακή αναβάθμιση δύο κτιρίων του χαρτοφυλακίου της, τα οποία είναι πιο σύγχρονα, αλλά που δεν καλύπτουν και πάλι τις τωρινές ανάγκες. Το πρώτο εξ αυτών βρίσκεται στη Λ. Βασ. Σοφίας 94 και μισθώνεται από την Τρ. Πειραιώς, που θα αποχωρήσει εντός του έτους. Τα έργα για την ενεργειακή αναβάθμιση θα ξεκινήσουν προς το τέλος του έτους. Ενα ακόμα ακίνητο που θα ξεκινήσει να αναβαθμίζεται ενεργειακά θα είναι το κτίριο γραφείων επιφάνειας 14.000 τ.μ. που αγόρασε πέρυσι η Trastor αντί 27 εκατ. ευρώ. Πρόκειται για ένα κτίριο γραφείων που βρίσκεται στο Μαρούσι. Το κτίριο μισθώνεται σήμερα από την Bayern και τον όμιλο Φουρλή, αμφότεροι εκ των οποίων θα έχουν αποχωρήσει έως το τέλος του έτους.
Σε ενεργειακή αναβάθμιση ενός υφιστάμενου κτιρίου γραφείων στο Μαρούσι, που αποκτήθηκε στο τέλος του 2022, προχωράει και η Noval του ομίλου Βιοχάλκο. Πρόκειται για ένα ακίνητο επιφάνειας 6.636 τ.μ. στη Λ. Κηφισίας 199. Το ακίνητο ανήκε στη HELLENiQ ENERGY Holdings και αποκτήθηκε μέσω διαγωνιστικής διαδικασίας, με το τίμημα να ανέρχεται σε 11 εκατ. ευρώ. Η Noval σχεδιάζει να ανακατασκευάσει το ακίνητο και να το αναβαθμίσει ενεργειακά, μετατρέποντάς το σε ένα σύγχρονο, βιοκλιματικό κτίριο, με πιστοποίηση κατά LEED.
Εκτός όμως από τους «μεγάλους» του κλάδου, ανάλογα έργα δρομολογούνται και από άλλες εταιρείες. Για παράδειγμα, εντός της εβδομάδας έγινε γνωστό ότι ένα κτίριο γραφείων, κατασκευής του 1959 και επιφάνειας 5.000 τ.μ. πρόκειται να μετατραπεί σε πράσινο ξενοδοχείο τεσσάρων αστέρων. Πρόκειται για την πρώτη επένδυση του πρώτου ελληνικού επενδυτικού fund EuSIF στην ελληνική αγορά ακινήτων, το οποίο διαχειρίζεται η Sirec Energy. Η αξία της συναλλαγής υπολογίζεται ότι ανήλθε σε 25 εκατ. ευρώ.
