Η κλεψύδρα αδειάζει και η αβεβαιότητα πνίγει την αγορά ακινήτων, καθώς οι εκκρεμότητες για τις νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων χτυπούν «κόκκινο». Στις 31 Μαρτίου 2026 λήγει το περιθώριο τακτοποίησης για αυθαίρετες κατασκευές μικρής και μεσαίας κλίμακας (εκείνες που εντάσσονται στις λεγόμενες Κατηγορίες 1 έως 4). Αν δεν δοθεί παράταση από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) και η ημερομηνία εκπνεύσει χιλιάδες μεταβιβάσεις (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές) κινδυνεύουν να μείνουν στα χαρτιά.
«Αόρατες» αυθαιρεσίες βαραίνουν τα ακίνητα
Στην ελληνική αγορά, λίγα ακίνητα είναι απολύτως συνεπή με τα εγκεκριμένα σχέδια, τις οικοδομικές άδειες και τα συμβόλαια. Μικρές μετατοπίσεις της οικοδομής, ακόμη και για λίγα εκατοστά, αλλαγές χρήσεις χώρων, ή διαμερισματοποίησης σε μια πολυκατοικία, αποκλίσεις που έγιναν δεκαετίες πριν, συνήθως την ώρα της κατασκευής, ακολουθούν τους ιδιοκτήτες σαν σκιές.
Το πρόβλημα δεν γίνεται αντιληπτό και εμφανίζεται όταν έρθει η στιγμή της πώλησης, της γονικής παροχής ή της δωρεάς και καλούνται να εκδώσουν Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου η οποία λειτουργεί ως «ακτινογραφία» των πολεοδομικών παραβάσεων. Αν προηγουμένως αυτές δεν έχουν ρυθμιστεί η διαδικασία έκδοσης σταματά και μαζί της «παγώνει» και η συναλλαγή.
Η άγνοια των ιδιοκτητών και το χρονικό αδιέξοδο
Έως σήμερα, πάνω από 1,7 εκατομμύρια ακίνητα έχουν ενταχθεί σε ρυθμίσεις νομιμοποίησης αυθαιρέτων. Παρ’ όλα αυτά, όσο πλησιάζει η λήξη της
προθεσμίας, ο ρυθμός δεν επιταχύνεται καθώς πολλοί ιδιοκτήτες αγνοούν πλήρως τις αποκλίσεις του ακινήτου τους μέχρι να βρεθούν μπροστά σε αυτό το αδιέξοδο.
Τα διλήμματα στο ΥΠΕΝ
Πίσω από τις κλειστές πόρτες, στο ΥΠΕΝ υπάρχει πλήρης επίγνωση ότι το ζήτημα δεν μπορεί να παραπεμφθεί στις καλένδες και ότι το κεφάλαιο των αυθαιρέτων πρέπει να ανοίγει ξανά, φέρνοντας στο προσκήνιο δύσκολα διλήμματα: θα υπάρξει νέα ανάσα χρόνου ή θα μπει οριστικό φρένο;
Θα επικρατήσει η προσαρμογή ή η αδιαπραγμάτευτη γραμμή; Και πάνω απ’ όλα, ποια θα είναι η τύχη των ακινήτων που ξεφεύγουν από τις «ανώδυνες» κατηγορίες, δηλαδή τι θα γίνει με εκείνα που έχουν μεγάλες αυθαιρεσίες ή είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετα (Κατηγορία 5).
Πιθανή λύση για τις μικρές παραβάσεις
Για τις μικρότερες παραβάσεις, το επικρατέστερο σενάριο συνδέει τη λύση με την ίδια τη μεταβίβαση. Δηλαδή, να μην κλείσει οριστικά η πόρτα των νομιμοποιήσεων, αλλά να παραμείνει μισάνοιχτη μέχρι τη στιγμή που ο ιδιοκτήτης θα χρειαστεί να εκδώσει Ταυτότητα Κτιρίου.
Τότε και μόνο τότε θα ενεργοποιείται η υποχρέωση τακτοποίησης. Η βασική προϋπόθεση, ωστόσο, δεν αλλάζει: καμία νομιμοποίηση δεν επιτρέπεται για αυθαίρετα που κατασκευάστηκαν μετά τον Ιούλιο του 2011.
Η βαριά σκιά της «Κατηγορίας 5»
Αν οι Κατηγορίες αυθαιρέτων «1» έως «4» προκαλούν πονοκέφαλο, η Κατηγορία «5» παραμένει ανοιχτό μέτωπο, εδώ και μια τετραετία. Από το 2020, τα μεγάλα αυθαίρετα – κτίρια με σοβαρές παραβάσεις ή χωρίς άδεια – βρίσκονται σε θεσμικό κενό. Και το πρόβλημα δεν αφορά μόνο ιδιώτες.
Σχολεία, δημαρχεία, δημοτικά κτίρια, ακόμη και νοσοκομεία, εμφανίζονται πολεοδομικά «μετέωρα». Εκτιμήσεις του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ) ανεβάζουν το ποσοστό των δημόσιων κτιρίων αυτής της κατηγορίας έως και στο 30%. Το αποτέλεσμα; Αδυναμία ένταξης σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης ή στατικής ενίσχυσης, ακόμη κι όταν υπάρχουν έτοιμα ευρωπαϊκά κονδύλια. Η Ευρώπη χρηματοδοτεί μόνο ό,τι είναι νομικά τακτοποιημένο.
Δημόσια κτίρια εκτός χρηματοδοτήσεων
Η εμπειρία δήμων που διαπίστωσαν εκ των υστέρων – αφού «πάγωσε» η δυνατότητα νομιμοποίησή τους το φθινόπωρο του 2020 – ότι σχολεία και δημαρχεία θεωρούνται αυθαίρετα ανέδειξε το μέγεθος του προβλήματος.
Κτίρια που λειτουργούν εδώ και δεκαετίες, χωρίς να είναι επικίνδυνα, μπλοκάρονται επειδή χτίστηκαν σε άλλες εποχές, με άλλους κανόνες και διαφορετικές πρακτικές.
Πολιτικό κόστος και συσσωρευμένη πίεση
Παρά τις εισηγήσεις για επανεκκίνηση των νομιμοποιήσεων, το πολιτικό κόστος παραμένει βαρύ. Μετά την έντονη δημοσιότητα που πήραν πολεοδομικές αυθαιρεσίες σε περιοχές βιτρίνα για τον τουρισμό (Μύκονο, Σαντορίνη, Μήλο κλπ) και τις αλλεπάλληλες αποφάσεις του ΣτΕ σε πολεοδομικά θέματα, κάθε κίνηση αντιμετωπίζεται με επιφύλαξη. Κανείς στην κυβέρνηση δεν θέλει να ανοίξει ένα ακόμη νομικό και πολιτικό μέτωπο.
Η πίεση, ωστόσο, συσσωρεύεται. Το ενδεχόμενο νέας – αλλά σύντομης – παράτασης επανέρχεται, πιθανώς με αυστηρότερους ελέγχους και αισθητά υψηλότερα πρόστιμα. Παράλληλα, έληξε και η εξαίρεση που είχε δοθεί για ακίνητα της «Κατηγορίας 5» που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών, της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) κλπ.
