Του Λέανδρου Ρακιντζή
Κάποτε είχα ακούσει μια ωραία ιστορία, που μπορεί να μην είναι αληθινή, αλλά είναι ben trovato. Στη δεκαετία του 1920, που ο Ελευθέριος Βενιζέλος ήταν πρωθυπουργός, είχε ένα ισχυρό κομματάρχη με το όνομα Νύχας, που ήταν μεγάλος οικοπεδοφάγος. Κάθε φορά, που καταπατούσε ακίνητα και τον πιάνανε ο Βενιζέλος τον κάλυπτε. Στο τέλος όμως ο Βενιζέλος δεν τον άντεξε και του είπε: “Λέω Νύχα να σε εγκαταστήσω στα Ελληνοβουλγαρικά σύνορα για να φθάσομε σιγά-σιγά στη Σόφια”.
Μετά εκατό χρόνια η ιστορία επαναλαμβάνεται, γιατί με την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου διάφοροι επιτήδειοι, με τη συνδρομή συμβολαιογράφων που καταρτίζουν συμβόλαια αγοραπωλησιών στα οποία περιλαμβάνονται καταπατημένα ακίνητα, έχουν δηλώσει στο Κτηματολόγιο εκτάσεις, που έχουν καταπατήσει και δεν τους ανήκουν, τις οποίες ισχυρίζονται ότι έγιναν κύριο με έκτακτη χρησικτησία και έτσι αποκτούν τίτλους κυριότητας σε ξένα ακίνητα, τα οποία στη συνέχεια μεταπωλούν και χάνονται τα ίχνη της απάτης.
Συνήθως καταπατώνται ακίνητα των οποίων οι ιδιοκτήτες λόγω αστυφιλίας ή μεταναστεύσεως απουσιάζουν και μάλιστα σε μακρινές χώρες και όταν κάποτε γυρίσουν στο χωριό τους βρίσκουν ότι έχουν χάσει την περιουσία τους με νομιμοφανή τρόπο. Φυσικά μπορούν να τα διεκδικήσουν δικαστικά με μακροχρόνιους και πολυδάπανους δικαστικούς αγώνες, αλλά με αμφίβολο αποτέλεσμα, γιατί δεν έχουν αποδεικτικά μέσα κυρίως ντόπιους μάρτυρες, που είναι με το μέρος του ντόπιου οικοπεδοφάγου.
Το ζήτημα είναι τόσο σοβαρό, που το Ελεγκτικό Συνέδριο με πρόσφατο πόρισμα του επισημάνει: Στο Κτηματολόγιο έχουν δηλωθεί 3,45 εκατομμυρίων δικαιώματα άγνωστης ιδιοκτησίας. Επίσης προειδοποιεί για ουσιώδη κίνδυνο καταπάτησης και υφαρπαγής της ακίνητης περιουσίας με τη μέθοδο κτήσεως της κυριότητας δια χρησικτησίας, που υπονομεύει την ασφάλεια των συναλλαγών και μπορεί να προκαλέσει έκρηξη ιδιοκτησιακών διενέξεων για τα επόμενα χρόνια.
Οι καταπατήσεις γίνονται σε δημόσια, σε δημόσια δασικά και ιδιωτικά ακίνητα. Είναι γεγονός, ότι το Δημόσιο δεν έχει καταγράψει το σύνολο της ακίνητης περιουσίας του και καθημερινά προστίθενται σε αυτή άλλα ακίνητα, από εγκαταλείψεις ακινήτων υπέρ του Δημοσίου, κληρονομίες (το Δημόσιο κληρονομεί κατά την 6η τάξη, που συμβαίνει όταν δεν υπάρχουν άλλοι κληρονόμοι), πλειστηριασμούς, επιχωματώσεις θαλασσών κλπ. αλλά από την καταγεγραμμένη ακίνητη περιουσία, που καταπατήθηκε από ιδιώτες, έχει προσδιορίσει ποια μπορεί να εξαγοραστούν αντί συγκεκριμένου τιμήματος, που καταβάλλεται με μακροχρόνιες δόσεις. Από τα 90.000 καταπατημένα ακίνητα του Δημοσίου μόνο για 12.000 έχουν υποβληθεί αιτήσεις εξαγοράς. Κατόπιν τούτου το Δημόσιο παράτεινε την προθεσμία για την υποβολή αιτήσεων εξαγοράς για ένα έτος μέχρι το Σεπτέμβριο 2027. Πρέπει να σημειωθεί ότι κάποιος δεν μπορεί να γίνει κύριος ακινήτων του Δημοσίου με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία, που είναι ο συνήθης τρόπος κτήσης της κυριότητας των ακινήτων από οικοπεδοφάγους.
Πριν την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου η ασφάλεια των συναλλαγών και η διασφάλιση της ακίνητης περιουσίας βασίζονταν αποκλειστικά στο σύστημα των Υποθηκοφυλακείων. Το σύστημα βασίζονταν στις μερίδες των προσώπων και όχι στο ίδιο το ακίνητο. Η ασφάλεια και η προστασία της ιδιοκτησίας γίνονταν με τις εγγραφές στο βιβλίο μεταγραφών των μεταβιβαστικών ή αναγνωριστικών της κυριότητας των ακινήτων εγγράφων, όπως συμβολαίων πώλησης ή αγοράς, αποδοχών κληρονομίας ή κληρονομητήριων, δικαστικών αποφάσεων που επιδικάζουν κυριότητα, παραχωρητηρίων κλπ. Η έρευνα των τίτλων ιδιοκτησίας απαιτούσε επιμελή έρευνα από δικηγόρο μέχρι να προσδιοριστεί ο πρωτότυπος κτήσεως κυριότητας επί του ακινήτου.
Πλέον με την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου και την κατάργηση των Υποθηκοφυλακείων, ο έλεγχος κυριότητας ενός ακινήτου γίνεται με έρευνα βάσει του ΚΑΕΚ ( Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου) ή στο όνομα του φερόμενου ιδιοκτήτη, χωρίς αναφορά στον πρωτότυπο τρόπο κτήσεως κυριότητας με παράπλευρη απώλεια δικηγορικής ύλης από την απλούστευση του ελέγχου κτήσεως της κυριότητας.
* Αρεοπαγίτης ε.τ.
