Του Κωνσταντίνου Κιολέογλου
Εδώ και αρκετές εβδομάδες η αγορά νεόδμητων ακινήτων έχει σχεδόν παγώσει σε αναμονή της ψήφισης του νέου φορολογικού νομοσχεδίου στο οποίο με βάση τις εξαγγελίες του πρωθυπουργού θα εφαρμοστεί τριετής αναστολή του ΦΠΑ 24% στις οικοδομές. Το νέο φορολογικό νομοσχέδιο, αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή έως τις 20 Οκτωβρίου. Έως σήμερα ακούγονται διάφορα σενάρια ως προς το πεδίο εφαρμογής αυτού του νέου μέτρου που έχει σκοπό την προσωρινή ώθηση της αγοράς ακινήτων.
Στην πραγματικότητα όμως αυτό που έχει επιτευχθεί έως σήμερα είναι ένα προσωρινό πάγωμα της αγοράς καθώς όλοι οι ενδιαφερόμενοι κατασκευαστές, επενδυτές, αγοραστές αλλά και πωλητές νεόδμητων κατασκευών αναμένουν την οριστικοποίηση του πλαισίου εφαρμογής με την ψήφιση του νομοσχεδίου.
Το επικρατέστερο σενάριο έως σήμερα είναι αυτό στο οποίο η αναστολή του ΦΠΑ θα αφορά αποκλειστικά ακίνητα των οποίων η οικοδομική άδεια εκδόθηκε εντός του 2019, αλλά μέχρι την εφαρμογή της νέας διάταξης δεν είχαν εκκινήσει οι εργασίες κατασκευής της οικοδομής, καθώς και σε ακίνητα των οποίων οι οικοδομικές άδειες θα εκδοθούν από τις αρχές του 2020.
Είναι δεδομένο ότι ένα τέτοιο μέτρο θα πλήξει έντονα όλους αυτούς οι οποίοι στην περίοδο της κρίσης τόλμησαν να πάρουν το ρίσκο, να επενδύσουν στην Ελλάδα και τώρα θα βρεθούν για άλλη μία φορά μπροστά στον παραλογισμό του ελληνικού κράτους αφού τα διαθέσιμα νεόδμητα ακίνητα αλλά και τα υπό κατασκευή ακίνητα θα είναι κατά 20% ακριβότερα από τα παλαιά αλλά και από αυτά που θα κατασκευαστούν από την ψήφιση του νομοσχεδίου και εντεύθεν.
Η τριετής αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές είναι ένα μέτρο που σκοπεύει να δώσει νέα ώθηση στις αγοραπωλησίες ακινήτων και να προσελκύσει κεφάλαια από το εξωτερικό, καθώς θα επιτρέψει στους ξένους αγοραστές ακινήτων στην Ελλάδα να αποκτήσουν και καινούργια ακίνητα, ωστόσο είναι δεδομένο ότι εάν δεν συμπεριλάβει όλα τα ακίνητα ώστε να εξασφαλιστεί υγιής και αθέμιτος ανταγωνισμός στην αγορά ακινήτων, θα δημιουργήσει στρεβλώσεις στην αγορά.
Είναι δεδομένο ότι η εξαίρεση των απούλητων σήμερα ακινήτων από την αναστολή του ΦΠΑ θα δημιουργήσει τεράστια προβλήματα στην αγορά και σε όσους έχουν διαθέσιμα νεόδμητα ή υπό κατασκευή ακίνητα.
Η διαφορά́ πάνω από 20% στον φόρο που θα επιβαρύνει υφιστάμενα αλλά και τα υπό κατασκευή νεόδμητα ακίνητα σε σχέση με τα νέα ακίνητα και τα παλαιοτέρα ακίνητα θα αποτρέψει τουλάχιστον για τα επόμενα τρία χρόνια την πώλησή τους, βγάζοντάς τα έτσι από την αγορά μέχρι να ξαναέλθει ισότητα μετά το πέρα του παγώματος του φόρου για τα νέα ακίνητα.
Το σίγουρο είναι ότι η κυβέρνηση πρέπει να αντιμετωπίσει με ίσους όρους όλο το φάσμα της αγοράς ακινήτων συμπεριλαμβάνοντας όλες τις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων που θα πραγματοποιηθούν από την ημερομηνία ψήφισης της σχετικής διάταξης και μετά και όχι μόνο οικοδομικές άδειες που θα εκδοθούν από την ημερομηνία ψήφισης της διάταξης.
Σε κάθε περίπτωση όμως για άλλη μία φορά δημιουργείται μία πρόσκαιρη ευκαιρία και όχι ένα υγιές περιβάλλον το οποίο θα δημιουργήσει συνθήκες σταθερής πορείας στην κτηματαγορά.
Η προσωρινή αναστολή του ΦΠΑ είναι ένα ημίμετρο που μπορεί να ακούγεται ωραία αλλά δεν δίνει λύση στο πρόβλημα της φορολογίας ακινήτων. Σήμερα έχουμε φορολογία τριών ταχυτήτων ανάλογα την κατηγορία του αγοραστή και του ακινήτου από 0%, 3% έως 24% ΦΠΑ.
Ακόμα και αν υπάρχει μία προσωρινή βεβιασμένη ανάπτυξη της κτηματαγοράς με έντονη οικοδομική δραστηριότητα για αυτά τα τρία χρόνια το πιο πιθανό είναι ότι θα ακολουθήσει ύφεση με τη λήξη του μέτρου.
Πιστεύω ότι η κυβέρνηση πρέπει να εξετάσει εναλλακτικές που θα δημιουργήσουν μία σταθερότητα στην αγορά και όχι φαινόμενα ασανσέρ με τη ζήτηση και τις τιμές να ανεβοκατεβαίνουν ανάλογα με τα φορολογικά κίνητρα που παρέχει ή όχι μία κυβέρνηση.
Μία ενιαία φορολόγηση όλων των ακινήτων ανεξαρτήτως παλαιότητας με έναν εύλογο φορολογικό συντελεστή πιστεύω ότι είναι η πιο δίκαιη λύση για όλους τους εμπλεκόμενους και χωρίς να ζημιώνεται το δημόσιο.
Εύχομαι να επικρατήσει η λογική και να μην τιμωρηθούν για ακόμη μία φορά αυτοί που αποφάσισαν να επενδύσουν στην πιο δύσκολη ίσως περίοδο που έχει περάσει η Ελλάδα μεταπολεμικά και να μην θυσιαστούν στον βωμό των εντυπώσεων.
* Ο κ. Κωνσταντίνος Κιολέογλου είναι Πολιτικός Μηχανικός Ε.Μ.Π, Εκτιμητής REV -Tegova, Διευθυντής RED Avakon
