Της Τέτης Ηγουμενίδη
tigoum@naftemporiki.gr
Τις υψηλότερες αποδόσεις σε σχέση με τις υπόλοιπες βασικές κατηγορίες του real estate καταγράφουν οι αποθήκες – logistics. Σύμφωνα με την Geoaxis property & valuation services κινούνται μεταξύ 8%-8,5% από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στη Μεγάλη Βρετανία ή στη Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα κυμαίνεται μεταξύ 4% – 4,5%.
Όπως σημειώνουν οι αναλυτές της Geoaxis, σήμερα κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 20.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα λόγω της συσσωρευμένης ζήτησης και της ανύπαρκτης προσφοράς.
Βάσει των πράξεων που έχει καταγράψει η Arbitrage Real Estate διαπιστώνεται αύξηση της μέσης τιμής αγοράς αποθηκευτικών χώρων κατηγορίας Α από τα 300 ευρώ/τ.μ. περίπου το 2018 σε 400 ευρώ/τ.μ. το 2019 και σε 560 ευρώ/τ.μ. το 2020, δηλαδή σε δύο χρόνια 86%, γεγονός που το αποδίδει στην αύξηση της ζήτησης για καλής ποιότητας αποθηκευτικούς χώρους.
Στην έρευνα του μεσιτικού τμήματος της Arbitrage RE, την τελευταία 4ετία σημειώνεται ότι έχουν πραγματοποιηθεί πάνω από 25 αξιοσημείωτες πράξεις αγοραπωλησίας στον κλάδο, εκ των οποίων λίγο πάνω από το μισό αντιστοιχεί σε αποθηκευτικούς χώρους κατηγορίας Α. Η συνολική επιφάνεια των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν υπολογίζονται σε 430.000 τ.μ. περίπου και το συνολικό τίμημα υπερβαίνει τα 168 εκατ. ευρώ.
Από το συνολικό αριθμό των πράξεων, περίπου το 60% των συνολικών πωλήσεων αντιστοιχεί σε ακίνητα που χωροθετούνται στη Δυτική Αττική.
Το εύρος των τιμών πώλησης κυμαίνεται από 165 ευρώ/τ.μ. (για κατηγορία Γ ή μικρότερη) έως 575 ευρώ/τ.μ. (για κατηγορία Α), με μέσο όρο τα 350 ευρώ/τ.μ. περίπου και αντιστοιχεί σε αγοραπωλησίες αποθηκευτικών χώρων όλων των κατηγοριών, μέσης μικτήςεπιφάνειας από 10.000 τ.μ. έως 25.000 τ.μ. Επιπλέον, κατά την τελευταία τριετία έχουν καταγραφεί παραπάνω από 10 πράξεις αγοράς γηπέδων κατάλληλων για αξιοποίηση logistics στη Δυτική Αττική, με επιφάνειες που κυμαίνονται από 11.000 τ.μ. έως 150.000 τ.μ. και τιμές πώλησης από 40 ευρώ/τ.μ. έως και 80ευρώ/τ.μ., αναλόγως των ειδικών χαρακτηριστικών τους (τοποθεσία, μορφολογία, προβολή, πρόσβαση, δομήσιμη επιφάνεια).
Τιμές ενοικίασης
Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η Geoaxis για τον Νοέμβριο -Δεκέμβριο 2020, για απολύτως τυπικούς χώρους, δίχως σύγχρονες προδιαγραφές και με ύψη μέχρι 9 μέτρα, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στα Μεσόγεια Αττικής με 3,60 ευρώ/τ.μ./μήνα, δεύτερος έρχεται ο Ασπρόπυργος με 3,36 ευρώ/τ.μ./μήνα και τρίτη η Ελευσίνα με 2,45 ευρώ/τ.μ./μήνα. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζουν τα Οινόφυτα με 2,25 ευρώ/τ.μ./μήνα και τέλος το Καλοχώρι & ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου με 1,79 ευρώ/τ.μ./μήνα.
Οι μισθωτικές αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 2 – 4 ευρώ/τ.μ./μήνα. Οι μισθώσεις πάνω από 4 ευρώ/τ.μ./μήνα αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Η εκτίμηση είναι ότι οι μισθωτικές αξίες θα ακολουθήσουν ανοδική τροχιά τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης.
Συμφωνίες που ολοκληρώθηκαν
Σύμφωνα με την Geoaxis τα τελευταία δύο χρόνια (2018 – 2020) πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις ύψους 200 εκατ. ευρώ σε χώρους logistics.
Μεταξύ άλλων εντός του 4ου τριμήνου 2020, η Prodea ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) ολοκλήρωσε την απόκτηση αποθήκης επιφάνειας 12.400 τ.μ. στο Μαρκόπουλο. Μισθώτρια είναι η εταιρεία logistics Unilog. Το ύψος της επένδυσης ανήλθε σε 10 εκατ. ευρώ.
Η Trastor ΑΕΕΑΠ το 2ο εξάμηνο 2020 εξαγόρασε την εταιρεία Δωρίδα Κτηματική, ιδιοκτήτρια αποθήκης 25.000 τ.μ. σε οικόπεδο 62,7 στρεμμάτων στη θέση Ρουπάκι στον Ασπρόπυργο. Το ακίνητο είναι μισθωμένο πλήρως στην εταιρεία logistics Synergy Group και το τίμημα ανήλθε σε 9,5 εκατ. ευρώ.
Η Briq Properties ΑΕΕΑΠ απέκτησε το 80% συγκροτήματος βιομηχανικών, αποθηκευτικών κτιρίων στο ΒΙ.ΠΑ. Μάνδρας, συνολικής επιφάνειας 58.641 τ.μ. σε γήπεδο έκτασης 131.232 τ.μ. από τη Sarmed Warehouses που είναι πλήρως μισθωμένο στην εταιρεία Sarmed Logistics A.E. για 10 έτη, αντί τιμήματος 23,6 εκατ. ευρώ. Επίσης απέκτησε έκταση 27,5 στρεμμάτων στην περιοχή του Ασπροπύργου, η οποία συνορεύει με έκταση 57,5 στρεμμάτων, την οποία είχε αγοράσει για τον ίδιο λόγο στις αρχές του καλοκαιριού το 2020. Σε αυτήν κατασκευάζεται σήμερα ένα υπερσύγχρονο κτήριο logistics επιφάνειας 20.764 τ.μ. Στη νέα έκταση που αγοράστηκε δρομολογείται η ανάπτυξη ενός ακόμα ακινήτου αποθηκών επιφάνειας 10.000 τ.μ. Το συνολικό κόστος της επένδυσης αυτής υπολογίζεται σε περίπου 20 εκατ. ευρώ (κόστος κατασκευής και κόστος αγοράς της γης).
Σε στρατηγική συνεργασία προχώρησαν η Premia και η εξειδικευμένη εταιρεία ακινήτων logistics, ΝΟΕ Constructions. Η τελευταία μεταβίβασε στην Premia τρία κτήρια logistics που διαθέτει στην περιοχή του Ασπροπύργου, επιφάνειας 62.500 τ.μ., έναντι ποσού 38 εκατ. ευρώ και ετήσιας απόδοσης άνω του 8%. Εντός του Νοεμβρίου 2020, η ολλανδικών συμφερόντων εταιρεία ακινήτων Ten Brinke ολοκλήρωσε την εξαγορά των εγκαταστάσεων αποθήκευσης, διανομής και μεταφοράς της ΔΕΛΤΑ 4 Α.Ε., με έδρα τη Θεσσαλονίκη. Οι εγκαταστάσεις που βρίσκονται στη Σίνδο είναι επιφάνειας 22.500 τ.μ., με σύγχρονους γραφειακούς χώρους 1.500 τ.μ.
Κατανομή αποθέματος
Το μεγαλύτερο μέρος του υφιστάμενου κτηριακού αποθέματος στην Ελλάδα, σύμφωνα με την Arbitrage, βρίσκεται στην Αττική αλλά και στις γειτονικές στην Αττική βιομηχανικές περιοχές στα Βόρεια όπως τα Οινόφυτα. Υψηλή συσσώρευση βιομηχανικών ή/και αποθηκευτικών χώρων εμφανίζεται κυρίως στο δυτικό τμήμα του νομού, σε περιοχές όπως ο Ασπρόπυργος, η Μάνδρα και η Μαγούλα αλλά και σε περιοχές της Ανατολικής Αττικής όπως το Κορωπί, ο Μαρκόπουλος και η Βάρη. Επίσης, κατά μήκος του άξονα της Εθνικής Οδού στο Βόρειο μέρος του νομού σε περιοχές όπως το Κρυονέρι, ο Άγιος Στέφανος και η Λυκόβρυση, αλλά και σε συγκεκριμένες περιοχές της Νότιας Αττικής όπως ο Ελαιώνας, ο Άγιος Ιωάννης Ρέντης, το Λιμάνι του Πειραιά και το Αιγάλεω. Οι κύριοι πάροχοι 3PL (third party logistics) εντοπίζονται κυρίως στη Δυτική Αττική.
Αναφορικά με τη Θεσσαλονίκη, οι κύριες περιοχές συγκέντρωσης αποθηκευτικών χώρων είναι η Σίνδος και το Καλοχώρι, ενώ δευτερεύουσες περιοχές συσσώρευσης βιομηχανικών ή/και αποθηκευτικών χώρων αποτελούν ο Άγιος Αθανάσιος και το Ωραιόκαστρο.
Το κύριο χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι οι μεγάλες εταιρείες είτε λειτουργούν ανεξάρτητα με ιδιόκτητες εγκαταστάσεις, είτε επιδιώκουν τη χρήση πρόσθετων αυτόνομων ή κοινόχρηστων μονάδων αποθήκευσης και εφοδιαστικής σε καλά τοποθετημένες τοποθεσίες, με εύκολη πρόσβαση, για να καλύψουν τις επιχειρησιακές τους ανάγκες. Η κυρίαρχη τάση είναι η ενοικίαση χώρου και όχι τόσο η επένδυση σε κοινόχρηστες εγκαταστάσεις, ενώ αναζητούν και πιο σύγχρονους χώρους με σκοπό την ελάττωση του λειτουργικού κόστους και τις καλύτερες υπηρεσίες – παροχές.
Αναφορικά με τον κλάδο των 3PL, οι κορυφαίες 40 εταιρείες του χώρου χρησιμοποιούν αποθήκες συνολικής επιφάνειας μεγαλύτερης των 1.500.000 τ.μ. Οι εν λόγω χώροι πληρούν γενικούς ή πιο εξειδικευμένους σκοπούς (δηλαδή ξηρό φορτίο, ψυχόμενα προϊόντα και αποθήκευση φαρμακευτικών ειδών).
Στην πλειονότητά τους οι αποθηκευτικοί και 3PL χώροι με ποιοτικότερα χαρακτηριστικά (κατηγορία Α) εντοπίζονται στον νομό Αττικής και στην περιοχή των Οινοφύτων. Σε μικρότερο ποσοστό αποθηκευτικοί χώροι Α’ κατηγορίας συναντώνται στην Κεντρική Μακεδονία (Θεσσαλονίκη) και την Κεντρική Ελλάδα (Θεσσαλία).
