«Εξαιρετικά αισιόδοξη πορεία καταγράφηκε και το 2024 στα Logistics, τόσο σε επίπεδο ζήτησης όσο και σε επίπεδο αξιών. Πρόβλεψή για το 2025 είναι η συνεχιζόμενη αύξηση της ζήτησης και των ενοικίων στις σύγχρονες αποθήκες (βρισκόμαστε ήδη στα επίπεδα των 5,5 euro/τ.μ./μήνα) με μικρότερη όμως ταχύτητα, και η σταθεροποίηση των αποδόσεων πέριξ του 6,75%. Οι μακροπρόθεσμες προοπτικές που ανοίγονται για τον κλάδο είναι μοναδικές εάν καταφέρει η Ελλάδα να αναδειχθεί συγκοινωνιακός κόμβος στη Νοτιοανατολική Ευρώπη και σημείο σύνδεσης μεταξύ της Δυτικής Ευρώπης και της Ασίας».
Επενδύσεις 2 δισ. ευρώ
Αυτό αναφέρεται στο Παρατηρητήριο Logistics 2024/
Τιμές πώλησης
Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η Geoaxis τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2024, και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 814,58 €/τμ, δεύτερα σε σειρά είναι τα Μεσόγεια Αττικής με 706,77 €/τμ και τρίτη έρχεται η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 532,71 €/τμ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζει η Ελευσίνα με 461,62 €/τμ, τα Οινόφυτα με 436,36 €/τμ και τελευταίο έρχεται το Καλοχώρι με τιμή 384,47 €/τμ.
«Παρατηρούμε πως οι αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 384- 814 euro/τμ. Θεωρούμε πως πωλήσεις πάνω από 650 euro/τμ αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης», αναφέρεται στο Παρατηρητήριο.
Προσφορά, ζήτηση & αποδόσεις
Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης στο φάσμα του 6,75% -7,00% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις. Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε Ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στην Μεγάλη Βρετανία, στη Γαλλία ή στην Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται σήμερα περί το 5,0% – 5,5%, με αυξανόμενες τάσεις για το 2025. Οι μελλοντικές προοπτικές και η υψηλή απόδοση τόσο σε σχέση με άλλους κλάδους του Real Estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (βλ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις), οδηγεί τους επενδυτές στην όλο ένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistics.
Μισθώσεις Αποθηκών
Σημαντικό πρόβλημα της αγοράς είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για ενοικίαση καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την μίσθωση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθεί το έργο. «Είμαστε της άποψης ότι σήμερα, αρχές του 2025, μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει μίσθωμα στα επίπεδα των 5,5 euro/τμ/μήνα. Η τιμή μίσθωσης στην Ελλάδα υπολείπεται σημαντικά από τα Ευρωπαϊκά επίπεδα όπου η μέση τιμή μίσθωσης βρίσκεται στα 8,0 – 10,0 euro/τμ/μήνα. Οι υψηλότερες τιμές αναφέρονται στο Λονδίνο με πάνω από 20 euro/τμ/μήνα», σημειώνεται. Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η εταιρεία τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2024, και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 5,27 €/τμ/μήνα, δεύτερα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 4,50 €/τμ/μήνα, τρίτη είναι η Ελευσίνα με 3,83 €/τμ/μήνα. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζει η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 3,25 €/τμ/μήνα, τα Οινόφυτα με 2,83 €/τμ/μήνα και τέλος το Καλοχώρι με 2,81 €/τμ/μήνα.
«Παρατηρούμε πως οι μισθωτικές αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 2,81-5,27 euro/τμ/μήνα. Θεωρούμε πως μισθώσεις πάνω από 4,5 euro/τμ/μήνα αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι μισθωτικές αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης», αναφέρεται στην έρευνα.
Οι επιφάνειες
Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στα Οινόφυτα με 5.600τμ, δεύτερος σε σειρά είναι ο Ασπρόπυργος με 5.460τμ, και τρίτη έρχεται η Ελευσίνα με 5.035τμ. Τις μικρότερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες εμφανίζουν τα Μεσόγεια Αττικής με επιφάνεια 3.844τμ, η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 3.067τμ, και το Καλοχώρι με επιφάνεια 1.680τμ. Είναι προφανές ότι η πολύ μικρή μέση επιφάνεια των ακινήτων που βρίσκονται στην αγορά σήμερα αφορά σε παλαιότερες κατασκευές που δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις σύγχρονες ανάγκες της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Πωλήσεις Γηπέδων
«Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποιήσαμε τον Νοέμβριο – Δεκέμβριο 2024, και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στα Μεσόγεια Αττικής με 176,14 €/τμ, δεύτερος σε σειρά είναι ο Ασπρόπυργος με 131,80 €/τμ, τρίτη έρχεται η εντός ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 105,75 €/τμ και η Ελευσίνα με 90,29 €/τμ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζει το Καλοχώρι με 61,19 €/τμ, τα Οινόφυτα με 48,79 €/τμ και τελευταία έρχεται η περιοχή εκτός της ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 24,67 €/τμ. Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στα Οινόφυτα με 20.690τμ, ακολουθούν η Σίνδος (εκτός ΒΙ.ΠΕ) με επιφάνεια 13.500τμ, το Καλοχώρι με 13.450τμ, η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 11.000τμ, ο Ασπρόπυργος με 9.569τμ, τα Μεσόγεια Αττικής με διαθέσιμη επιφάνεια 9.336τμ, και τέλος η Ελευσίνα με επιφάνεια 7.782τμ.», σημειώνεται στην έκθεση.
Οι 6 προκλήσεις του αύριο
Όπως αναφέρεται, «είναι αναμφισβήτητο γεγονός ότι η πανδημία έδρασε ως επιταχυντής των τάσεων που υπήρχαν στην αγορά των αποθηκών τα τελευταία χρόνια. Η μεγάλη στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο ευνόησε τόσο πολύ τον κλάδο που πλέον μια εξαιρετικά μεγάλη πλειοψηφία επενδυτών και funds ψάχνουν να τοποθετηθούν, σε παγκόσμιο επίπεδο. Ο μεγάλος ανταγωνισμός σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά έχουν ωθήσει τις αξίες σε πρωτοφανή επίπεδα. Η αγορά στην Ελλάδα, αν και εξαιρετικά μικρή σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, θα ακολουθήσει την ίδια θετική πορεία. Η ζήτηση θα δυναμώσει και άλλο, ενώ προβλέπουμε σημαντική αιχμή για τους χώρους ψυχρής αποθήκευσης τα επόμενα χρόνια». Ο κλάδος στο σύνολό του έχει να αντιμετωπίσει 6 κορυφαίες προκλήσεις οι οποίες συνοψίζονται στα παρακάτω:
1. Η διαθέσιμη γη για νέες αναπτύξεις θα είναι όλο και πιο δύσκολη (άρα και πιο ακριβή) στην εύρεσή της.
2. Οι πολεοδομικοί περιορισμοί θα ενταθούν.
3. Το κόστος κατασκευής θα είναι δύσκολο να προβλεφθεί καθώς υλικά και πληθωρισμός θα είναι παράγοντες αβεβαιότητας.
4. Το διαθέσιμο εργατικό δυναμικό θα είναι δύσκολο να βρεθεί και να διατηρηθεί, ιδιαίτερα σε εκτός αστικών κέντρων περιοχές. Η επιλογή της θέσης θα είναι στο μέλλον άμεσα εξαρτώμενη από την τοποθεσία προέλευσης του εργατικού δυναμικού.
5. Η ανάπτυξη με όρους ESG επιφέρει αλλαγές στον τρόπο επιλογής ακινήτου και διακίνησης των προϊόντων με προσπάθεια μείωσης του περιβαλλοντικού αποτυπώματος, ενώ η υιοθέτηση της πράσινης ανανεώσιμης ενέργειας θα ενταθεί στην προσπάθεια μείωσης του ενεργειακού κόστους.
6. Η απαιτούμενη ενέργεια ειδικά για αποθήκες ψυχρού φορτίου, πέρα από το κόστος χρήσης της, πιθανά να αντιμετωπίσει και σοβαρά ζητήματα επάρκειας στο άμεσο μέλλον.
