Του Απόστολου Μάνθου
“Ο γίγαντας της ελληνικής οικονομίας, που πρωτοστάτησε για πολλά χρόνια στην αναπτυξιακή πορεία της χώρας, έχει ξυπνήσει για τα καλά. Ο κλάδος εκείνος που σήκωσε στο παρελθόν το βιοτικό επίπεδο του Έλληνα δείχνει εμφανή σημάδια ισχυρής αφύπνισης”.
Το είχαμε γράψει στα μέσα του περασμένου Γενάρη και, απ’ ό,τι φαίνεται, παρά τις έντονες ανισορροπίες που έχει προκαλέσει ο πόλεμος στην Ουκρανία, το τεράστιο κύμα ανάπτυξης που εξελίσσεται στο real estate είναι αδύνατο να σταματήσει. Η αρχή της “χρυσής εποχής” στην αγορά των ακινήτων δείχνει να έχει όχι μόνο ισχυρά θεμέλια, αλλά και αρκετά καύσιμα πολλών δισεκατομμυρίων ευρώ ώστε να διαρκέσει για πάνω από μία τριετία. Για πρώτη φορά έπειτα από πολλά χρόνια υπάρχει τέτοια αρωγή επενδυτικών κεφαλαίων προς το real estate. Ισχυρά διεθνή και εγχώρια κεφάλαια στήνουν εδώ και αρκετούς μήνες ένα σκηνικό επενδυτικής εκτίναξης.
Μόνο και μόνο οι Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) έχουν προγραμματίσει για την επόμενη τριετία επενδύσεις που θα ξεπερνούν τα 2 δισ. ευρώ. Και αυτό ίσως είναι μόνο η αρχή, καθώς ήδη στο υπόλοιπο της χρονιάς με αρχές του 2023 αναμένονται νέες σημαντικές επενδύσεις από τις ΑΕΕΑΠ, ενώ οι νέες εισαγωγές της Noval Property, θυγατρικής του ομίλου Viohalco, και της Trade Estates του ομίλου Fourlis θα αλλάξουν ριζικά τον χάρτη, τροφοδοτώντας την αγορά με μεγάλα deals και νέα projects.
Οι μετοχές των εισηγμένων εταιρειών ακίνητης περιουσίας μπορεί κατά κάποιους να βρίσκονται μακριά από το trading και το καθημερινό σπορ του μπες-βγες, έχοντας μια πλάγια διαγραμματική εικόνα νηνεμίας, αλλά όταν έρχεται η πλήρωση του χρόνου για να αποδοθούν “τα του Kαίσαρος τω Kαίσαρι” η ανοδική κίνηση είναι εκρηκτική και βίαιη. Άλλωστε, το ταμπλό σχεδόν πάντοτε δίνει αυτό που πραγματικά αξίζει η κάθε εταιρεία και ορισμένες φορές και λίγο παραπάνω.
Πρώτη χαρακτηριστική περίπτωση η μετοχή των Alpha Αστικών Ακινήτων (ΑΣΤΑΚ), που διαπραγματευόταν για μέρες στην περιοχή των 7,50 ευρώ έχοντας μια κεφαλαιοποίηση της τάξεως των 105 εκατ. ευρώ, την ίδια ώρα που είχε καθαρό ταμείο στο τέλος του 2021 το ποσό των 79,84 εκατ. ευρώ (!). Δηλαδή ήταν κάτι παραπάνω από τζάμπα. Ήρθε, λοιπόν, η ώρα του εξορθολογισμού της κεφαλαιακής διάρθρωσης της εταιρείας προς όφελος των μετόχων της, δίνοντας το θεσπέσιο μέρισμα των 3,42 ευρώ. Και εκεί που η μετοχή βρισκόταν σε ηρεμία στο ταμπλό ήρθε μια ρουκέτα-απόδοση της τάξεως του +57%, που για να τα εισπράξεις από τον καταθετικό λογαριασμό θα πρέπει να είσαι ο… Χαϊλάντερ.
Δεύτερη περίπτωση αυτή της REDS (ΚΑΜΠ), που μέσα σε μία μέρα βρέθηκε στον ουρανό με ένα +24% μετά και τη δημόσια προσφορά από την RB Ellaktor Holding B.V. στην εκπληκτική τιμή των 2,48 ευρώ. Τιμή η οποία βρίσκεται σε σημαντικό premium από εκείνη της πραγματικής αποτίμησης των 111,9 εκατ. ευρώ και των 1,95 ευρώ ανά μετοχή. Η εταιρεία λίγο πριν από την ανακοίνωση είχε πάρει στη διαγραμματική ανάλυση την άγουσα από την ισχυρή βάση στήριξης των 1,80 ευρώ προς την καθοδική γραμμή τάσης “Q” στα 2,06 ευρώ περίπου. Η συνέχεια τη βρήκε με ένα τεράστιο ανοδικό χάσμα, κοιτώντας πλέον στα μάτια την περιοχή αντίστασης των 2,50 ευρώ.
Προχωράμε σε δύο εταιρείες που οι μετοχές τους βρίσκονται σε μια παρόμοια κατάσταση, με σημαντικό discount σε σχέση με αυτό που δείχνει η τιμή στο ταμπλό και αυτό που πραγματικά αξίζουν. Την Premia Properties ΑΕΕΑΠ και τη Lamda Development.
H Premia Properties (ΠΡΕΜΙΑ), εμφανώς επηρεασμένη από τις “αγχωτικές” κινήσεις ενός fund διαχειριστών γειτονικής χώρας που μπήκε μέσω της ΑΜΚ στα 1,44 ευρώ και τα ξαπλώνει άρον-άρον σε τιμές ακόμα και κάτω από τα 1,20 ευρώ, εντοπίζεται με μια κεφαλαιοποίηση της τάξεως των 106 εκατ. ευρώ, την ίδια ώρα που η αξία του χαρτοφυλακίου των ακινήτων μαζί με τα ταμειακά διαθέσιμα φτάνει τα 300 εκατ. ευρώ. Επίσης η καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) είναι πολύ πιθανό να πλησιάσει στο τέλος της χρονιάς τα 1,60 ευρώ, πράγμα που σημαίνει ότι στο ταμπλό συναλλάσσεται με έκπτωση -23%. Και μιλάμε για μια εταιρεία άκρως δραστήρια, με πάνω από 10 επενδυτικά προγράμματα και projects να ετοιμάζονται μέχρι το τέλος του έτους, ενώ παράλληλα τρέχει η ολοκλήρωση του Project Skyline της Alpha Bank, που περιλαμβάνει χαρτοφυλάκιο με 575 ακίνητα, στο οποίο είναι προτιμητέος επενδυτής ως μέλος της κοινοπραξίας με Dimand και EBRD, και η μεταβίβαση των ακινήτων της Μπουτάρης Οινοποιητική, που πήρε πλέον και τη δικαστική έγκριση. Όλα αυτά και πολλά άλλα θα μεταμορφώσουν την Premia σε έναν ισχυρό παίκτη στον χώρο των ΑΕΕΑΠ, προσδίδοντας σημαντικές υπεραξίες στους μετόχους της. Σε αυτούς, φυσικά, που έχουν την απαραίτητη υπομονή που χρειάζεται μια εταιρεία ακινήτων. Ο μεσομακροπρόθεσμος διαγραμματικός στόχος παραμένει το επίπεδο των 1,70 ευρώ ή σχεδόν +50% από την τωρινή τιμή.
Κλείνω με τη Lamda Development (ΛΑΜΔΑ), που έχει τιμή στο ταμπλό 6,28 ευρώ και η καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) βρίσκεται στα 7,72 ευρώ, εμπεριέχοντας ένα discount της τάξεως του -19%. Δεν χρειάζεται να αναφέρουμε περισσότερα για τον όμιλο, μιας που τον έχουμε αναλύσει προσφάτως μετά και την εξαγορά των McArthurGlen Designer Outlet Athens. Αυτά, όμως, που πρέπει να λεχθούν είναι, πρώτον, ότι στις 16 Σεπτεμβρίου η Lamda αναβαθμίζεται στην αναδιάρθρωση των δεικτών FTSE Russell και αναμένονται, σύμφωνα με την ανάλυση της Societe Generale, εισροές 12,8 εκατ. δολαρίων και, δεύτερον, ο κατάσκοπος που πέρασε από το Ελληνικό διαπίστωσε έντονη κινητικότητα και εκτεταμένες εργασίες ξηλώματος των αεροδιαδρόμων. Πρώτοι διαγραμματικοί στόχοι τα 6,45 και τα 6,84 ευρώ και μετά η μετοχή θα είναι ελεύθερη για τα 7,50 ευρώ.
* Ο Απόστολος Μάνθος είναι υπεύθυνος τεχνικής ανάλυσης & επενδυτικής στρατηγικής
