Μικραίνει συνεχώς η «ψαλίδα», που χωρίζει τις σημερινές τιμές πώλησης κατοικιών από το απόγειο στο οποία είχαν βρεθεί το 2007, πριν το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης, η οποία είχε ως αποτέλεσμα την σημαντική μείωσή τους έως και το 2017.
Σύμφωνα με στοιχεία που επιμελήθηκε ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, επιστημονικός σύμβουλος της Solum Property Solutions (εταιρεία εκτιμήσεων ακινήτων) και τέως πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, «με βάση του δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδος, παρατηρούμε ότι η Αθήνα, από το 2018 έως και το τρίτο τρίμηνο του 2022, κατέγραψε μια αύξηση των τιμών της τάξεως του 50%, ενώ στη Θεσσαλονίκη, η αύξηση κινήθηκε μεταξύ του 34% και του 43%. Στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας, η αύξηση κυμαίνεται από 18% έως 28% και στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας (κυρίως σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς), οι τιμές έχουν καταγράψει μια αύξηση που κινείται μεταξύ 18% και 29%». Ως εκ τούτου, οι τιμές εμφανίζονται από 10% έως 28% φθηνότερες σε σχέση με εκείνες του 2007.
Όπως αναφέρει ο κ. Χαραλαμπόπουλος, «χιλιάδες ακίνητα μεταξύ των οποίων διαμερίσματα και μονοκατοικίες είναι εκτός αγοράς (κλειστά) είτε διότι ανήκουν σε τράπεζες ή σε funds, είτε επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν θέλουν να τα ενοικιάσουν διότι ενδεχομένως απαιτούν σημαντικά ποσά για να ανακαινιστούν. Σημαντικός είναι και ο αριθμός διαμερισμάτων που έχουν περιέλθει στο δημόσιο λόγω αποποιήσεων κληρονομιάς και είναι κλειστά». Η εξέλιξη αυτή έχει δημιουργήσει συνθήκες μειωμένης προσφοράς ακινήτων, τόσο για αγορά, όσο και για ενοικίαση, κάτι που ενισχύεται και από την ανάκαμψη της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ως εκ τούτου, οι τιμές συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά.
Ωστόσο, σύμφωνα με τον ίδιο, μια σειρά από παράγοντες επιδρούν πλέον αρνητικά στην οικονομία και είναι πιθανό να επηρεάσουν και την κτηματαγορά. Για παράδειγμα, ο πόλεμος στην Ουκρανία έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση του κόστους ενέργειας, όπως επίσης και του κόστους κατασκευής των οικοδομικών και άλλων έργων, ενώ έχει ενισχυθεί και ο πληθωρισμός που κινείται στο επίπεδο του 7%-11%. Παράλληλα, η συνέχιση του πολέμου έχει αυξήσει την αβεβαιότητα για την διάρκεια και το μέγεθος της κρίσης. Στο πλαίσιο αυτό, τα διαθέσιμα των νοικοκυριών συρρικνώνονται σοβαρά από την αύξηση του κόστους ζωής. Παράλληλα, η αύξηση των επιτοκίων από την ΕΚΤ, οδηγεί σε αύξηση του κόστους των στεγαστικών δανείων και αυτό μειώνει τις δυνατότητες των ενδιαφερομένων να δανειστούν. Από την άλλη πλευρά, σημειώνεται ότι «το καλό ακίνητο αποτελεί προστασία από τον πληθωρισμό, ενώ ταυτόχρονα έχει καλύτερη απόδοση από τα επιτόκια τραπεζών, ενώ μπορεί να προσφέρει και υπεραξίες», τονίζει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.
Κατά τον κ. Χαραλαμπόπουλο, «σε αυτό το πολύ ρευστό περιβάλλον, πρέπει εύλογα να αναμένουμε λογική συγκράτηση στο χώρο της κατοικίας, αν και νέες σε περιορισμένο αριθμό πολυκατοικίες, όταν βρίσκονται σε επίκαιρες θέσεις θα συνεχίσουν να ζητούνται, από εισοδηματικά στρώματα που έχουν σχετική οικονομική άνεση». Παράλληλα, υψηλή ζήτηση θα συνεχίσουν να απολαμβάνουν τα serviced apartments (εξυπηρετούμενα διαμερίσματα), ένα νέο και σύγχρονο προϊόν. Θετικές κρίνονται και οι προοπτικές της εξοχικής κατοικίας, που απολαμβάνει υψηλής ζήτησης από το εξωτερικό. Ακόμη πολυτελή ακίνητα (βίλλες κλπ) σε διεθνείς προορισμούς (Κυκλάδες, Κέρκυρα, Κρήτη, Ρόδος, παραλιακό μέτωπο Αττικής) συναντούν ικανοποιητική ζήτηση.
Ένας σημαντικός παράγοντας που επηρεάζει το χώρο των ακινήτων είναι και η αναβάθμιση και ο εκσυγχρονισμός παλαιών οικοδομών. Δηλαδή είναι πολλοί εκείνοι οι οποίοι μην έχοντας τη δυνατότητα να αγοράσουν καινούργιο διαμέρισμα, αγοράζουν σε χαμηλή τιμή ένα παλαιό, το οποίο εκσυγχρονίζουν και του δίνουν μια νέα ζωή. Αυτή η λύση είναι και συμβατή με τα πρότυπα που έχουν να κάνουν με την προστασία του περιβάλλοντος. Εξάλλου, στα χρόνια της δεκαετούς κρίσης πολλές κατοικίες ανακαινίστηκαν για να ενοικιαστούν μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων (τύπου Airbnb) και έτσι δόθηκε, τότε, δουλειά σε χιλιάδες εργατοτεχνίτες κλπ.
Το μοντέλο της ανακαίνισης και εκσυγχρονισμού και η αλλαγή χρήσης παλαιών ακινήτων ακολουθούν και πολλοί ξένοι και Έλληνες επενδυτές και έτσι βλέπουμε δεκάδες ακίνητα που έχουν επανατοποθετηθεί στην αγορά και έχουν αλλάξει τη φυσιογνωμία σε πολλές γειτονιές των πόλεων. Αυτό ιδίως γίνεται στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη.
Υψηλή ζήτηση από επενδυτές θα συνεχίζουν να έχουν φέτος και τα logistics, όπως επίσης και τα ξενοδοχεία. «Ειδικά τα logistics με μεγάλα ύψη και πράσινα χαρακτηριστικά, ζητούνται πολύ». Αντιθέτως, κατά τον κ. Χαραλαμπόπουλο, μετά τις σημαντικές επενδύσεις που έχουν δρομολογεί, τα σύγχρονα κτίρια γραφείων που αναμένεται να κατασκευαστούν τα επόμενα χρόνια, αναμένεται να καλύψουν την υφιστάμενη ζήτηση κι έτσι θα υπάρξει σχετική σταθεροποίηση της αγοράς.
«Συμπερασματικά, το 2023 είναι μια δύσκολη χρονιά λόγω των πολλών κινδύνων που υπάρχουν (επιτόκια, πληθωρισμός, πόλεμος, Covid κλπ). Η τοποθέτηση σε επιλεγμένα ακίνητα μπορεί να είναι μια έξυπνη κίνηση προφύλαξης από τον πληθωρισμό», καταλήγει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.
