Παγκόσμιο παράδοξο συνιστά στην Ελλάδα η εντυπωσιακή ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, χωρίς παράλληλα να υπάρχει σημαντική αύξηση της στεγαστικής πίστης, όπως επισημαίνει σε ανάλυσή της η Eurobank Research.
Η καθαρή πιστωτική επέκταση στη στεγαστική πίστη εισήλθε σε αρνητικό έδαφος το 2010 (για πρώτη φορά από τότε που υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία) και παραμένει εκεί έκτοτε, τη στιγμή που οι τράπεζες διαθέτουν υψηλή ρευστότητα, και αναζητούν αξιόχρεους πελάτες για να τη χορηγήσουν, προκειμένου να υποστηρίξουν την κερδοφορία τους σε ένα περιβάλλον μειούμενων επιτοκίων.
Σημειώνεται ότι στεγαστική πίστη, η Ελλάδα κατατάσσεται στην τελευταία θέση μεταξύ των χωρών-μελών της Ευρωζώνης (ΕΖ20) στον δανεισμό αναλογικά με το ΑΕΠ της (μόλις στο 11% του ΑΕΠ έναντι διάμεσης τιμής 31% για την ΕΖ20).
Όπως επισημαίνει η Eurobank Research σε ανάλυσή της που απαντά στο καυτό ερώτημα «γιατί η αγορά κατοικίας γίνεται λιγότερο προσιτή;», από το 2003, πρώτο έτος για το οποίο υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος έως το 2009, έτος κατά το οποίο άρχισε να εκτυλίσσεται η κρίση, εκταμιεύτηκαν συνολικά 78,6 δισ. ευρώ στεγαστικά δάνεια (ετήσιος μέσος όρος: 11,2 δισ.).
Από το 2010 έως το 2024 οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων δεν ξεπέρασαν τα 30,5 δισ. ευρώ, δηλαδή περίπου 2 δισ. ετησίως. Από το 2015 έως και το 2020, η ετήσια ροή ήταν μικρότερη του 1 δισ., ενώ και παρά τη σημαντική αύξηση κατά την μεταπανδημική περίοδο (+129% μεταξύ 2019 και 2024), μόλις που ξεπέρασε το 1,4 δισ. το 2024. Παραμένει, δηλαδή, 83% χαμηλότερη σε σχέση με τη μέση ροή την περίοδο πριν τη δημοσιονομική κρίση.
Αναλύοντας τους λόγους για το παραπάνω παράδοξο, η Eurobank Research επισημαίνει ότι ενώ την περίοδο πριν από τη δημοσιονομική κρίση ένα πολύ σημαντικό μέρος –ορισμένα έτη ακόμα και η πλειοψηφία– των αγοραπωλησιών κατοικιών χρηματοδοτούταν μέσω τραπεζικού δανεισμού, πλέον η συντριπτική πλειονότητά τους γίνεται χωρίς τραπεζική διαμεσολάβηση, χρηματοδοτείται δηλαδή εξ’ ολοκλήρου από τις καταθέσεις ή μέσω της ρευστοποίησης άλλων περιουσιακών στοιχείων των αγοραστών.
Επιπλέον, η διεθνής κρίση δυσχέρανε τα κριτήρια για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων, ενώ και η μακροχρόνια ελληνική κρίση φαίνεται ότι έχει αφήσει… ψυχολογικό τραύμα στους δυνητικούς δανειολήπτες.
Όπως λέει η Eurobank Research, κατά το μεγαλύτερο μέρος της δεκαετίας του 2000, τα πιστοδοτικά κριτήρια των τραπεζών ήταν, σε διεθνές επίπεδο, σημαντικά πιο χαλαρά απ’ ό,τι είναι σήμερα, ενώ το πλέγμα των ρυθμιστικών κανόνων ήταν κατακερματισμένο. Με το ξέσπασμα της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης το δεύτερο εξάμηνο του 2008, τα κριτήρια των ελληνικών τραπεζών άρχισαν να γίνονται πιο συντηρητικά και να «σφίγγουν» περαιτέρω με την εκδήλωση της δημοσιονομικής κρίσης στις αρχές του 2010, μετά την αναδιάρθρωση του δημόσιου χρέους στα τέλη του 2012 και τις αρχές του 2013 και μετά τα γεγονότα του καλοκαιριού του 2015 (capital controls).
Σε αυτό συντέλεσε και η επιβολή ενός αυστηρότερου εποπτικού πλαισίου για το τραπεζικό σύστημα σε παγκόσμιο επίπεδο με τη σταδιακή εφαρμογή των κανόνων του Τρίτου Συμφώνου της Βασιλείας (Basel III), ακόμα περισσότερο δε σε πανευρωπαϊκό επίπεδο με την ίδρυση του Ενιαίου Εποπτικού Μηχανισμού (SSM). Oι όροι χορήγησης στεγαστικών δανείων παραμένουν συνετοί, ώστε να αποφευχθούν οι παρενέργειες των χαλαρών κριτηρίων της προ κρίσεως περιόδου.
Επιπλέον, τα νοικοκυριά συνεχίζουν να εμφανίζουν υποτονική ζήτηση για λήψη στεγαστικού δανείου, παρά την αποκλιμάκωση των επιτοκίων. Όπως επισημαίνει η Eurobank Research, η μνήμη των φαινομένων της περιόδου κρίσεως, της εκτόξευσης του μη εξυπηρετούμενου χρέους σε δυσθεώρητα επίπεδα και των συνεπειών τους, ενδέχεται να αποθαρρύνει νοικοκυριά που δυνητικά θα πληρούσαν τα κριτήρια αυτά από το να υποβάλουν αίτηση για δάνειο.
Υπάρχουν, όμως, και δομικές αιτίες για το «βάλτωμα» της στεγαστικής πίστης.
1) Η μείωση στην προσιτότητα των τιμών των κατοικιών (το 2024 αποτέλεσε το 7ο έτος στη σειρά αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων, σωρευτικά +70,1%), καθώς και το πληθωριστικό κύμα της περιόδου της ενεργειακής κρίσης (την 5ετία 2020–2024 η συνολική αύξηση των τιμών των τροφίμων ξεπερνά το 30%), αποτελούν ανασταλτικό παράγοντα για τη ανάληψη σημαντικών μακροχρόνιων οικονομικών υποχρεώσεων.
2) Η ελλιπής προσφορά οικιστικών ακινήτων και η ζήτηση από το εξωτερικό είναι πιθανόν ότι έχουν μεγαλύτερη επίδραση στα πιο προσιτά ακίνητα που προτιμώνται από νοικοκυριά που θα είχαν ροπή προς τη λήψη στεγαστικών δανείων.
3) Παράγοντες όπως οι συχνά χρονοβόρες διαδικασίες που απαιτούνται για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου, ιδίως στην περίπτωση κατά την οποία γίνεται χρήση προγραμμάτων επιδότησης επιτοκίου από το κράτος («Σπίτι μου Ι και ΙΙ»), ωθούν κάποιους ιδιοκτήτες ακινήτων να προτιμούν αγοραστές που δεν χρησιμοποιούν στεγαστικό δάνειο.
