Η ανθεκτικότητα που επέδειξαν την περίοδο της κρίσης τα εμπορικά κέντρα στην Ελλάδα είναι ένας από τους βασικούς λόγους που μεγάλα ονόματα του ελληνικού real estate τοποθετούνται στη συγκεκριμένη αγορά
Της Στεφανίας Σούκη
Lamda Development, όμιλος Viohalco, το δίδυμο τoυ πορτογαλικού κολοσσού της Sonae Sierra από κοινού με την επενδυτική ακινήτων Bluehouse, REDS του ομίλου Ελλάκτωρ, Artume με τα επενδυτικά κεφάλαια της BlackRock, όμιλος Κωνσταντίνου από τη Βενεζουέλα και Hines.
Μετά από τα χρόνια της απόλυτης απραξίας που έφερε η κατακόρυφη πτώση της κατανάλωσης και η πτώση στον τζίρο του λιανεμπορίου τα χρόνια της κρίσης, οι μεγάλοι παίκτες της εγχώριας αγοράς real estate φαίνεται να κινητοποιούνται εσχάτως, επιλέγοντας να επενδύσουν μέσα από την πιο σίγουρη οδό των malls. Η Ελλάδα βρίσκεται αυτή τη στιγμή στην τελευταία θέση από τις 33 σημαντικότερες ευρωπαϊκές αγορές ακινήτων ως προς την πυκνότητα εμπορικών κέντρων, με μια αναλογία μόλις 56 τ.μ. ανά 1.000 κατοίκους, με βάση την τελευταία έρευνα (Μάιος 2018) της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Cushman & Wakefield, όταν το αντίστοιχο νούμερο στην «πρωταθλήτρια» Νορβηγία διαμορφώνεται στα 857 τ.μ. ανά 1.000 κατοίκους, ενώ σε άλλες αγορές με παρόμοια χαρακτηριστικά όπως αυτά της χώρας μας -βλ. Πορτογαλία- η αναλογία είναι στα 312 τ.μ. ανά 1.000 κατοίκους.
Η οικονομική κρίση και το φρένο που τράβηξαν οι μεγάλες αλυσίδες, βλέποντας την πτώση στους τζίρους, είναι από τους βασικούς λόγους για τους οποίους η Ελλάδα έχει μείνει πίσω, ωστόσο η ανθεκτικότητα που επέδειξαν ακριβώς την περίοδο της κρίσης τα εμπορικά κέντρα στη χώρα μας είναι το κριτήριο για την κινητικότητα στη συγκεκριμένη αγορά.
Tα malls της Lamda και το Smart Park
Ενδεικτικά είναι τα νούμερα από τον leader της εγχώριας αγοράς, τη Lamda Development, ιδιοκτήτρια των τριών μεγάλων εμπορικών κέντρων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη («The Mall Athens», «Golden Hall», «Mediteranean Cosmos») για την περίοδο από το 2009 έως και το 2017: από τα ανώτατα επίπεδα πωλήσεων το 2009 και τον συνολικό τζίρο των 655 εκατ. ευρώ στα καταστήματα των τριών malls, το νούμερο στο τέλος του 2017 έπεσε στα 563 εκατ., σημειώνοντας συνολική πτώση περίπου 15%, την ώρα που στην εγχώρια αγορά λιανεμπορίου ξεπέρασε σε πολλές περιπτώσεις ακόμη και το 50%.
Αυξητικά ωστόσο κινούνται τα νούμερα στα τρία malls για το πρώτο τρίμηνο του 2018, με άνοδο στις πωλήσεις των καταστημάτων κατά 7,8% και κατά 6,7% στην επισκεψιμότητα, τάση η οποία φαίνεται να συνεχίζεται και τους επόμενους μήνες. Μετά από πέντε και κάτι χρόνια από τότε που η εταιρεία πλειοδότησε στον διαγωνισμό του ΤΑΙΠΕΔ για την απόκτηση του δικαιώματος εκμετάλλευσης της επικαρπίας του Διεθνούς Κέντρου Ραδιοτηλεόρασης (IBC) για 90 χρόνια, εκεί όπου στεγάζεται το «Golden Hall», η Lamda ξεκινά την επένδυση των 25 εκατ. ευρώ για την αξιοποίηση του υπόλοιπου τμήματος του ακινήτου.
Ο δρόμος των εγκρίσεων και της ελληνικής γραφειοκρατίας ήταν παραπάνω από μακρύς -ως άλλωστε είθισται για τα ελληνικά δεδομένα και πολύ περισσότερο για ένα πρώην ολυμπιακό ακίνητο για το οποίο δεν υπήρχε προηγούμενη εμπειρία-, ωστόσο πλέον οι εργασίες αναμένεται να ξεκινήσουν μέσα στον Ιούνιο προκειμένου να στεγαστεί το πολυαναμενόμενο Μουσείο Ολυμπιακών Αγώνων, το οποίο μάλιστα θα αποτελεί τον συνδετικό κρίκο μεταξύ του κτιρίου και του συγκροτήματος του ΟΑΚΑ, με χώρους παιδικής αναψυχής, εστίασης, γραφεία και καταστήματα. Ο καθαρά προς ενοικίαση χώρος είναι κοντά στα 11.500 τ.μ., ενώ στόχος είναι το νέο τμήμα που θα ενισχύσει τα έσοδα και την επισκεψιμότητα του «Golden Hall» να ανοίξει προς το τέλος του 2019.
Στην εκκίνηση, επίσης μέσα στον Ιούνιο, βρίσκεται και η επέκταση του εμπορικού πάρκου Smart Park στα Σπάτα για την προσθήκη 15.000 τ.μ. εμπορικών χώρων, για τους οποίους ήδη, κατά τις πληροφορίες, έχουν ξεκινήσει επαφές με υποψήφιους μισθωτές και νέες αλυσίδες από τον χώρο της ένδυσης που θέλουν να κάνουν την είσοδό τους στην ελληνική αγορά. Η επένδυση, από τον όμιλο Ελλάκτωρ, μέσω της θυγατρικής του REDS, αναμένεται να ξεπεράσει τα 20 εκατ. ευρώ, με τις συζητήσεις με τις τράπεζες για τη χρηματοδότησή της να είναι σε πλήρη εξέλιξη, ενώ στόχος είναι τα εγκαίνια να γίνουν σε έναν χρόνο και κάτι από σήμερα, προς το τέλος του καλοκαιριού – αρχές φθινοπώρου του 2019.
Σημειώνεται εδώ ότι το πρώτο τρίμηνο του 2018 έκλεισε με αύξηση στην επισκεψιμότητα κατά 24% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2017 και άνοδο κατά 9% στον τζίρο των καταστημάτων, μετά την προσθήκη (από το τέλος του 2017 και τον περασμένο Μάρτιο) των νεανικών αλυσίδων του ομίλου Inditex, Bershka και Pull&Bear, την ίδια στιγμή που το πάρκο εμπλουτίζεται συνεχώς με νέες φίρμες, ενώ τέσσερα νέα καταστήματα θα ανοίξουν στις αρχές του καλοκαιριού. Η επέκταση των 15.000 τ.μ. του Smart Park θα αφορά αμιγώς εμπορικές χρήσεις, με δυνατότητα ωστόσο και δημιουργίας γραφειακών χώρων, εφόσον υπάρξει η σχετική ζήτηση από υποψήφιους μισθωτές.
H αναγέννηση ενός mall
Εκτός Αθηνών, προς το τέλος του 2018 πρόκειται να ανοίξει το εμπορικό κέντρο στη θέση του σχεδόν ερειπωμένου «Pantheon Plaza» της Λάρισας, ένα νέο στοίχημα που τρέχουν, από κοινού πλέον, η Sonae Sierra, ιδιοκτήτρια εξαρχής του 50% του ακινήτου, και η επενδυτική εταιρεία ακινήτων Bluehouse, γνωστή από τη συμμετοχή της στο εκπτωτικό χωριό «McArthurGlen» στα Σπάτα. Το νέο υβριδικό εμπορικό κέντρο, συνολικής επιφάνειας περί τα 22.000 τ.μ., θα συνδυάζει διαφορετικές χρήσεις ώστε να γίνει πιο ελκυστικό στο κοινό, με δυνατά ονόματα από τον χώρο του λιανεμπορίου και της ψυχαγωγίας, όπως η Media Markt, αλλά και τα Village Cinemas, εκπτωτικά καταστήματα και αρκετούς χώρους εστίασης.
Η συνολική επένδυση για το εμπορικό κέντρο διαμορφώνεται, κατά τις πληροφορίες, κοντά στα 10 εκατ. ευρώ, σηματοδοτώντας την επανεκκίνηση για το mall που είχε την ατυχία να ανοίξει στις αρχές της κρίσης, το 2008, ύστερα από μία επένδυση ύψους 77 εκατ. ευρώ, με 120 καταστήματα, και αντιμετώπιζε εξαρχής προβλήματα, παρά το γεγονός ότι υποστηριζόταν από δύο ισχυρά ονόματα της διεθνούς αγοράς ακινήτων, την επενδυτικής Rockspring και τη Sonae Sierra. Aκριβώς oι ισχυροί μέτοχοι και η διαφύλαξη του κύρους τους είναι και η βασική αιτία για τις προσπάθειες επανεκκίνησης τώρα, έστω και αν τη θέση της Rockspring πήρε η Bluehouse, η οποία έχει και αυτή σημαντική εμπειρία στον χώρο των επαγγελματικών ακινήτων εντός αλλά και εκτός Ελλάδος με ένα σημαντικό επενδυτικό χαρτοφυλάκιο κυρίως στις αγορές της Ανατολικής Ευρώπης.
Eκτός αλλά και εντός Αθηνών επεκτείνονται τα σχέδια του ομίλου Viohalco για το 2018, οι επιτελείς του οποίου αναφέρουν ότι «το 2017 ήταν μία πολύ καλή χρονιά για τον κλάδο ακινήτων του ομίλου, με τις επενδύσεις να συνεχίζονται κι εφέτος» (σ.σ.: η Viohalco διαθέτει ένα από τα πιο πλούσια χαρτοφυλάκια, έχοντας δρομολογήσει και τη μετατροπή της θυγατρικής εταιρείας Noval σε Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας). Το «River West» του Κηφισού παρουσίασε ρεκόρ επισκεψιμότητας με 4,7 εκατομμύρια επισκέπτες την περασμένη χρονιά και κάλυψη άνω του 97% στα καταστήματά του, ενώ θετικές επιδόσεις σημειώνει και το «Μare West» της Κορίνθου.
Για το «River West», ακριβώς δίπλα από το ΙΚΕΑ, η ζήτηση από μισθωτές συνεχίζει να είναι, σύμφωνα με τη διοίκηση, «εξαιρετικά ισχυρή», ενώ για το 2018 βάρος θα δοθεί στη μίσθωση 3.000 τ.μ. σε διεθνείς αλυσίδες λιανικής και στην επίτευξη πληρότητας 100%. Επιπλέον θα διερευνηθεί περαιτέρω η ανάπτυξη πρόσθετων χώρων για εμπόριο και ψυχαγωγία σε όμορα οικόπεδα.
Για το «Mare West» στόχος είναι να εξελιχθεί ο κύριος προορισμός αγορών στη βορειοανατολική Πελοπόννησο και όχι μόνο εξ ου και τα σχέδια για την κατασκευή ενός πάρκου αναψυχής, μοναδικού για την περιοχή. Το εμπορικό πάρκο της Κορίνθου εγκαινιάστηκε τη δύσκολη περίοδο του Σεπτεμβρίου του 2015 και πλέον καταγράφει σταθερή μηνιαία αύξηση πωλήσεων, ενώ το 2017 υπήρξε αύξηση της επισκεψιμότητας κατά 8%, με τις μισθώσεις επιπλέον εμπορικών χώρων, κάτι το οποίο θα συνεχιστεί και το 2018.
Στα νέα σχέδια επί χάρτου, πλησίον της Εθνικής οδού, είναι και αυτά του εμπορικού κέντρου από πλευράς του ομίλου Κωνσταντίνου, του ομογενούς επιχειρηματία από τη Βενεζουέλα, στην ιδιοκτησία του οποίου βρίσκεται το «Athens Μetro Mall» του Αγίου Δημητρίου. Το τελευταίο παρουσιάζει, κατά πληροφορίες, αύξηση επισκεψιμότητας κατά 10% στο πρώτο τετράμηνο του 2018, ενώ σε υψηλό μονοψήφιο ποσοστό κινείται και η άνοδος στον τζίρο των καταστημάτων. Τα νέα σχέδια του ομίλου περνούν μέσα από το Enterprise Greece, αφού ο όμιλος Κωνσταντίνου έχει υποβάλει πρόταση για ένταξη της νέας επένδυσης των 93 εκατ. ευρώ στις διαδικασίες επιτάχυνσης και υλοποίησης στρατηγικών επενδύσεων, έχοντας ήδη εγκριθεί, κατά τις πληροφορίες, σε πρώτο στάδιο. Το έργο σχεδιάζεται σε ιδιόκτητη έκταση 90 στρεμμάτων, στα όρια των Δήμων Μεταμόρφωσης και Λυκόβρυσης, πλησίον της εθνικής οδού, που είχε αγοραστεί στο παρελθόν και θα περιλαμβάνει εμπορικά καταστήματα, κινηματογράφους, αθλητικά κέντρα, γραφεία, αναψυκτήρια, παιδότοπο και χώρους ψυχαγωγίας για παιδιά, σούπερ μάρκετ, χώρους στάθμευσης κ.ά.
Από την άλλη, τον δρόμο της υλοποίησης ευελπιστεί να πάρει από το ερχόμενο φθινόπωρο το έτερο εμπορικό κέντρο στη λεωφ. Κηφισού στο οικόπεδο της πρώην Κλωστοϋφαντουργίας Μουζάκη, που σχεδιάζει την τελευταία -σχεδόν- δεκαετία η Αrtume, η οποία συνδέεται με επενδυτικά κεφάλαια της BlackRock. Πρόκειται για το πολυσυζητημένο «Academy Gardens», συνολικού ύψους 300 εκατ. ευρώ, στο οποίο προβλέπεται η δημιουργία πολυχώρου εμπορίου και ψυχαγωγίας, project που έχει έρθει αντιμέτωπο με ουκ ολίγες αντιδράσεις από φορείς και κατοίκους της περιοχής κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών και όσο προχωρεί η μακρά διαδικασία των εγκρίσεων.
Τώρα οι επενδυτές αναμένουν από το Συμβούλιο της Επικρατείας τη γνωμοδότηση για το σχέδιο του δεύτερου Προεδρικού Διατάγματος που αφορά ειδικά το ρυμοτομικό σχέδιο του ακινήτου (σ.σ.: το πρώτο Π.Δ. για τον καθορισμού των όρων δόμησης υπεγράφη στις αρχές του έτους). Τα δύο Π.Δ., το γενικότερο και το ειδικότερο για την επένδυση, είναι απαραίτητα πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας, για την οποία, εφόσον προχωρήσουν οι διαδικασίες, ο σχετικός φάκελος θα υποβληθεί μέσα στο καλοκαίρι. Οι επενδυτές θεωρούν ότι από τη στιγμή που θα ξεκινήσουν οι εργασίες, ο νέος πολυχώρος θα μπορεί να λειτουργήσει μετά την πάροδο διετίας, συν τον επιπλέον χρόνο που θα χρειαστούν οι μισθωτές για τη διαμόρφωση των χώρων τους.
Στους νέους ενδιαφερόμενους για επενδύσεις στον χώρο των εμπορικών κέντρων στην Αθήνα – έχοντας ήδη δώσει το «παρών» στην εγχώρια αγορά real estate με την εξαγορά, από κοινού με τηHenderson Park, του πρώην ξενοδοχείου «Athens Ledra»- περιλαμβάνεται και η αμερικανική Hines, που βρίσκεται εδώ και καιρό σε επαφές με τις πιστώτριες τράπεζες προς εξεύρεση της βέλτιστης λύσης τόσο για το «Athens Heart» στο κέντρο της Αθήνας της Pasal Development (σ.σ.: η oποία έχει υποβάλει σχέδιο εξυγίανσης) όσο και για το ημιτελές εμπορικό κέντρο του ομίλου Βωβού.
Αντίστοιχα, τη βέλτιστη λύση για την καλύτερη αξιοποίηση των κενών χώρων του Athens Capitolστη συμβολή των οδών Ιουλιανού και 3ης Σεπτεμβρίου, που φιλοξενεί και το Μουσείο Αυτοκινήτου, συνεχίζει να αναζητεί ο όμιλος Χαραγκιώνη, έχοντας προχωρήσει τις διαδικασίες για τη δημιουργία εκπτωτικού κέντρου, λύση ωστόσο η οποία σκοντάφτει, δεδομένου ότι μεγάλοι δυνητικοί μισθωτές-αλυσίδες που φιλοξενούνται στο «McArthurGlen» δεν μπορούν να λειτουργήσουν νέα εκπτωτικά σημεία σε συγκεκριμένη ακτίνα από το εκπτωτικό χωριό των Σπάτων.
