Ένα από τα μεγάλα, πέτρινα αρχοντικά των αρχών του περασμένου αιώνα στην Κηφισιά, με βασιλικό άρωμα, πλούσια ιστορία στη διάρκεια των προηγούμενων δεκαετιών και εγκαταλελειμμένο την τελευταία 20ετία, ετοιμάζεται σε λιγότερο από δύο χρόνια να πάρει ξανά ζωή.
Οποιος περνά σήμερα από το μεγάλο, πέτρινο ακίνητο στον αριθμό 18 της οδού Παναγή Τσαλδάρη μπορεί να διαπιστώσει από κοντά τη χαμένη αίγλη του αρχοντικού που θα μεταμορφωθεί το 2024 από τη νέα ιδιοκτήτρια, την εταιρεία επενδύσεων ακινήτων Hellenic Properties, σε πολυτελείς, πράσινες κατοικίες, σε ένα project συνολικής αξίας 13,5 εκατ. ευρώ. Το ακίνητο βρίσκεται στην περιοχή Στροφύλι της Κηφισιάς, εκεί όπου έζησαν κορυφαίες προσωπικότητες της παλιότερης πολιτικής -και όχι μόνο- ιστορίας της χώρας, από τον Χαρίλαο Τρικούπη, τον Θεόδωρο Δηλιγιάννη και τον Παναγιώτη Κανελλόπουλο μέχρι τον Ιωνα Δραγούμη, τον Παύλο Μελά και την Πηνελόπη Δέλτα και έχει και το ίδιο μεγάλη ιστορία.
Μια θερινή βασιλική κατοικία
Το κτίριο στην οδό Παναγή Τσαλδάρη 18 χτίστηκε τη δεκαετία του 1930 και αποτέλεσε εκείνα τα χρόνια θερινή κατοικία της Ασπασίας Μάνου, συζύγου του βασιλιά της Ελλάδος Αλέξανδρου (1893-1920). Ο πρίγκιπας Αλέξανδρος υπήρξε ο δευτερότοκος γιος του βασιλιά Κωνσταντίνου Α’ και σε πολύ νεαρή ηλικία ανέβηκε στον θρόνο. Η κόρη της Ασπασίας Μάνου, Αλεξάνδρα, παντρεύτηκε το 1944 τον εξόριστο βασιλιά της Σερβίας Πέτρο, του οίκου Καραγεώργεβιτς. Ο Πέτρος και η Αλεξάνδρα, Σέρβος και Ελληνίδα, απέκτησαν έναν γιο στον οποίο δόθηκε το όνομα Αλέξανδρος της Γιουγκοσλαβίας. Ο εγγονός αυτός του Αλεξάνδρου και της Ασπασίας παντρεύτηκε σε δεύτερο γάμο την Ελληνίδα Αικατερίνη-Κλαίρη Μπατή από τη Θεσσαλονίκη, η οποία φέρει τον τίτλο πριγκίπισσα Αικατερίνη της Σερβίας, έχοντας άριστες σχέσεις με την Ελλάδα, την οποία επισκέπτεται συχνά.
Η ιστορία του ακινήτου αλλάζει μεταπολεμικά, αφού μετά τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο και έως το 1991 λειτούργησε ως ξενοδοχείο με άδεια του Ελληνικού Οργανισμού Τουρισμού. Κατά τη διάρκεια της λειτουργίας του ως ξενοδοχείο και εστιατόριο, φιλοξένησε εξέχουσες προσωπικότητες του πολιτικού, κοινωνικού, πολιτιστικού, καλλιτεχνικού και πνευματικού χώρου, όπως ο κορυφαίος Ελληνας ποιητής Οδυσσέας Ελύτης, οι πολιτικοί Σοφούλης, Στεφανόπουλος, Τσιριμώκος, Λαμπρίας, ο φημισμένος γιατρός Λάιος, εξέχουσα πανεπιστημιακή προσωπικότητα με έδρα στην Ορθοπεδική, ο πανεπιστημιακός καθηγητής Πέτρος Κόκκαλης. Επίσης, ο γνωστός ιστορικός συγγραφέας Γεώργιος Ρούσσος, ο οποίος έγραψε μέρος της Ιστορίας της Νεότερης Ελλάδας σε ένα από τα δωμάτια του τρίτου ορόφου, όπως και ο συγγραφέας Μ. Καραγάτσης, που έγραψε στον ίδιο χώρο, όπως λέγεται, το μυθιστόρημα «Γιούγκερμαν».
Κατά τη διάρκεια των προηγούμενων δεκαετιών το κτίριο, λόγω της αριστοκρατικής αρχιτεκτονικής του, χρησιμοποιήθηκε από αρκετούς σκηνοθέτες και σεναριογράφους για τα γυρίσματα κινηματογραφικών και τηλεοπτικών παραγωγών: ο πολυβραβευμένος σκηνοθέτης Θόδωρος Αγγελόπουλος έχει γυρίσει στο ισόγειο (εστιατόριο) και στον κήπο πολλές σκηνές από την ταινία του «Ο Θίασος».
Στη σύγχρονη ιστορία του, από το 1991 έως το 2003, το κτίριο, το οποίο δεν είναι χαρακτηρισμένο διατηρητέο, λειτούργησε ως κολέγιο σπουδών, με το παράρτημα του University of La Verne να χρησιμοποιεί εκείνη την περίοδο τους χώρους του.
Σήμερα
Ο τελευταίος ιδιοκτήτης του αρχοντικού υπήρξε η οικογένεια Ρούσσου, από την οποία το κτίριο πήρε το όνομα «Hotel Roussos» κατά τη λειτουργία του ως ξενοδοχείο, ενώ η Hellenic Properties απέκτησε το ακίνητο τη φετινή χρονιά.
«Η αγορά οικιστικών ακινήτων, στην οποία η εταιρεία εισέρχεται με την πρώτη της μεγάλη επένδυση, παρουσιάζει τα απαιτούμενα για εμάς στοιχεία: χαμηλή προσφορά και αυξανόμενη ζήτηση», δηλώνει στο «business stories» o κ. Ερρίκος Αρώνες, διευθύνων σύμβουλος της Hellenic Properties, η οποία έχει επενδυτική παρουσία τα τελευταία χρόνια κυρίως στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων. «Η προσφορά είναι χαμηλή για δύο λόγους: πρώτον, η δεκαετία της ελληνικής κρίσης χρέους απέτρεψε την ανάπτυξη νέων έργων. Δεύτερον, οι αυξανόμενες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης έχουν πλέον καταστήσει περισσότερα κτίρια να χρήζουν σημαντικής ανανέωσης. Η ζήτηση σε ένα γενικότερο πλαίσιο, πανευρωπαϊκά και όχι μόνο στην Ελλάδα, είναι αυξανόμενη, καθώς παρατηρούνται δύο πολύ ισχυρές τάσεις μετά την πανδημία, που αφορούν τη μετακίνηση πληθυσμού και επιχειρήσεων: μετακίνηση προς φθηνότερες αγορές -δηλαδή περισσότερα τετραγωνικά μέτρα για τις οικονομικές δυνατότητες του χρήστη- και προς περιοχές με καλύτερο καιρό. Οι τάσεις αυτές ευνοούν την Ελλάδα, καθώς έχει καλό καιρό και φθηνότερα ακίνητα σε σχέση με άλλες αγορές».
Για το συγκεκριμένο έργο, και ειδικά την αγορά της Κηφισιάς, ο κ. Αρώνες αναφέρει: «Η συγκεκριμένη περιοχή έχει δύο ακόμα πολύ δυνατά στοιχεία: περιορισμένη ανάπτυξη σε σχέση με άλλα, πιο ακριβά προάστια (για παράδειγμα, τα νότια), και κατοίκους οι οποίοι δεν μετακινούνται, ακόμα κι όταν αλλάζουν οι ανάγκες τους, αφού γνωρίζουν καλά τα οφέλη που παρέχουν το ήπιο κλίμα, τα εκπαιδευτικά ιδρύματα που είναι εγκατεστημένα στην ευρύτερη περιοχή και το φυσικό της κάλλος μέσα στο πράσινο. Είμαστε κι εμείς σε αυτή την κατηγορία, καθώς η εταιρεία μας έχει την έδρα της στην Κηφισιά και ελπίζουμε να συμβάλουμε στην ανάπτυξή της επαναχρησιμοποιώντας ένα μεγάλο ακίνητο με μακρά ιστορία, το οποίο παρέμενε παραμελημένο επί δεκαετίες. Το σχεδιάζουμε με σκοπό να αγκαλιάσει τις ζωές των ανθρώπων που αγαπούν την περιοχή και θέλουν να δημιουργήσουν το σπίτι τους εκεί».
Το έργο βρίσκεται στο αρχικό στάδιο κατασκευής, όπου εκτελούνται εργασίες καθαιρέσεων, αποξηλώσεων και στατικών ενισχύσεων, ενώ στόχευση της Hellenic Properties είναι η παράδοσή του, ως κτιρίου πολυτελών κατοικιών πλέον, να πραγματοποιηθεί στα μέσα του 2024. Από τα βασικά του πλεονεκτήματα, πέραν της ιστορικής του αξίας, είναι ότι απέχει περίπου 250 μέτρα από τον σταθμό του Ηλεκτρικού της Κηφισιάς και μόλις 300 μέτρα από το εμπορικό κέντρο της.
Η αρχιτεκτονική πρόταση που πρόκειται να υλοποιηθεί εντάσσεται εξ ολοκλήρου στις διαστάσεις και το κέλυφος του υφιστάμενου κτιρίου, αναγνωρίζοντας την ειδική αξία του ως φορέα μιας ιστορικής παράδοσης που συνεχίζεται στο παρόν. Το κτίριο, συνολικής επιφάνειας 2.000 τ.μ. σε οικόπεδο 1.700 τ.μ., αποτελεί έναν ενιαίο όγκο πέντε και τριών ορόφων (συμπεριλαμβανομένων ισογείου και ημιώροφου), ενώ εντάσσεται αρμονικά στο φυσικό και οικιστικό περιβάλλον, σεβόμενο τον χαρακτηρισμό της περιοχής ως ιδιαίτερου φυσικού κάλλους.
Η αξία της ανάπτυξης υπολογίζεται στα 13,5 εκατ. ευρώ και το ακίνητο στη νέα του πλέον μορφή θα αποτελείται από πολυτελείς κατοικίες σχεδιασμένες σύμφωνα με τα πιο σύγχρονα ενεργειακά πρότυπα. «Με έμφαση στην ενεργειακή αποδοτικότητα και τα προηγμένα ηλεκτρομηχανολογικά συστήματα διαχείρισης κατοικίας, η μελέτη του έργου έχει συμπεριλάβει ενδοδαπέδια συστήματα θέρμανσης και δροσισμού, εγκατάσταση αντλιών θερμότητας για την παραγωγή ζεστού νερού, καθώς και συστήματα αυτοματισμού (KNX), που συμβάλλουν στον έλεγχο και την εξοικονόμηση ενέργειας. Με το βλέμμα στο μέλλον, η μελέτη προβλέπει επίσης δύο θέσεις στάθμευσης με φορτιστές ανά κατοικία. Σημαντικό στοιχείο του έργου αποτελεί ο περιβάλλων χώρος πρασίνου, έκτασης 1.000 τ.μ., που αποτελεί φυσική πηγή δροσισμού και αερισμού για το σύνολο των κατοικιών. Σύμφωνα με την αρχιτεκτονική μελέτη, ο χώρος αυτός κατανέμεται σε ιδιωτικούς κήπους για τις ισόγειες κατοικίες και σε ελεύθερης πρόσβασης τμήμα για τις υπόλοιπες ιδιοκτησίες. Στο τμήμα αυτό υπάρχει, επίσης, ένας κτιριακός όγκος, περίπου 70 τ.μ., που προορίζεται για κοινόχρηστη χρήση (γυμναστήριο κ.ά.)», όπως αναφέρεται σχετικά.
Σημειωτέον ότι αυτή τη στιγμή ειδικά το κομμάτι της πολυτελούς κατοικίας στην Κηφισιά, έχοντας μείνει πίσω σε σχέση με τα νότια προάστια στη διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας και έχοντας επίσης ξεκινήσει σαφώς αργότερα την πορεία προς την ανάκαμψη, παρουσιάζει πλέον σημαντική ανάπτυξη στον οικιστικό τομέα τόσο με νέα έργα όσο και με ριζικές ανακατασκευές υφιστάμενων ακινήτων. Η τιμή των νέων οικιστικών έργων στην ευρύτερη περιοχή της κυμαίνεται, ενδεικτικά, μεταξύ 7.000-9.000 ευρώ ανά τ.μ., ανάλογα φυσικά και με την τοποθεσία, τις παροχές και τα επιμέρους χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου.
Τα νέα οικιστικά projects απευθύνονται τόσο σε ξένους αγοραστές όσο και στο εγχώριο κοινό που αναζητά έναν σύγχρονο τρόπο ζωής στο ήπιο και φιλικό κλίμα της Κηφισιάς, σε σύγχρονες κατοικίες που προσφέρουν χαρακτήρα, αυτονομία και οικογενειακή ασφάλεια ή επιθυμεί να βρίσκεται κοντά στο (εκ νέου αναπτυσσόμενο) επιχειρηματικό κέντρο του Αμαρουσίου. Πρόκειται, συνήθως, για ένα κοινό που γνωρίζει -πολλές φορές ήδη κατοικεί- την περιοχή και θέλει να επενδύσει αξιοποιώντας την ιδιαίτερη φυσιογνωμία της, πολύ περισσότερο δε από τη στιγμή που, ούτως ή άλλως, η Κηφισιά μαζί με την Ερμού και τη Γλυφάδα αποτελεί μία από τις τρεις μεγαλύτερες εμπορικές πιάτσες της Αθήνας.
Οσον αφορά ειδικά τη Hellenic Properties, πρόκειται ουσιαστικά για τη μετεξέλιξη μιας οικογενειακής επιχείρησης που επένδυε αρχικά, παθητικά, στο real estate σε εταιρεία επενδύσεων ακινήτων με στόχο τις επενδύσεις προστιθέμενης αξίας στην ελληνική αγορά και σήμερα έχει δημιουργήσει ένα χαρτοφυλάκιο έργων που εκτείνονται σε όλο το φάσμα του real estate. Ειδικότερα, από το 2019 η εταιρεία έχει επενδύσει 20 εκατ. ευρώ κεφάλαια σε εννέα έργα κυρίως σε τρεις τομείς: κτίρια γραφείων, logistics και ξενοδοχεία, με έμφαση στα κτίρια γραφείων, ενώ πλέον ο νέος γύρος επενδύσεών της αφορά κεφάλαια ύψους 30 εκατ. ευρώ με γενική στρατηγική κατεύθυνση προς τον οικιστικό τομέα.
Η μεικτή τελική αξία των ακινήτων, κατά την ολοκλήρωσή τους, θα είναι πάνω από 65 εκατ. ευρώ, ενώ ειδικά με το νέο οικιστικό project η εταιρεία αναπτύσσεται στην «εντός έδρας» αγορά των βορείων προαστίων της Αττικής -λόγω και της έδρας της άλλωστε στην Κηφισιά- δίνοντας έμφαση στα κτίρια κατοικιών και επενδύοντας και πάλι σε projects που έχουν ιδιαίτερο σχεδιαστικό και αρχιτεκτονικά χαρακτήρα.
