Του Ηλία Παπαγεωργιάδη
Για κάποιον παράξενο λόγο ονομάζουμε τον ισχύοντα Οικοδομικό Κανονισμό ως “νέο” (ΝΟΚ), παρά το ότι έχουν περάσει 13+ χρόνια από τότε που τέθηκε σε ισχύ (2012). Σχεδιάσθηκε σε μία εντελώς διαφορετική εποχή, με την αγορά ακινήτων και την Ελληνική οικονομία σε μεγάλη κρίση. Τότε ο νομοθέτης (σωστά κατά τη γνώμη μου) προσπάθησε να δώσει κίνητρα για να δελεάσει τους εργολάβους να πάρουν το ρίσκο να κτίσουν σπίτια, με κίνητρα για καλύτερη ποιότητα και ανώτερη ενεργειακή κλάση.
Τα χρόνια πέρασαν και στην πράξη αυτός ο Οικοδομικός Κανονισμός “συνδέθηκε” (λιγότερο) με τη Golden Visa και (περισσότερο) με τα πολυτελή ακίνητα για ξένους αγοραστές, με μεγάλες επιφάνειες, “βαφτισμένες” με διάφορους τρόπους.
– “Ήταν κάτι κακό όλο αυτό;” μπορεί να σκεφθείς. Όχι, σε μία “νεκρή” αγορά χρειαζόμασταν κάθε βοήθεια για να αρχίσει να κινείται, να εισρεύσει και πάλι χρήμα,.
Τότε είχαμε μεγάλη προσφορά ακινήτων και σχεδόν μηδενική ζήτηση.
Τώρα έχουμε σχεδόν το αντίθετο: Ελάχιστη προσφορά (που να ανταποκρίνεται σε αυτό που ψάχνει η πλειοψηφία) και πολύ μεγάλη ζήτηση.
Άρα τώρα ήρθε η ώρα να αλλάξουμε κατεύθυνση…
Τα νέα δεδομένα (με βάση τα οποία προτείνω να σχεδιαστεί ο επόμενος Οικοδομικός Κανονισμός)
Καταλαβαίνω πως πολλοί άνθρωποι έχουν τα δικά τους συμφέροντα / ιδεολογία και δεν επιθυμούν να αλλάξει τίποτε στη χώρα, μιας και προς το παρόν “για τους ίδιους όλα πάνε καλά”. Στην πράξη όμως σε σχέση με το 2012 έχουμε μία σειρά από νέα δεδομένα που αντικειμενικά δύσκολα κάποιος θα αρνηθεί:
Το κόστος κατασκευής έχει εκτοξευθεί. Ανεβαίνει και το κόστος των υλικών, αλλά και το κόστος των εργατών και τεχνιτών. Είτε αυτό συμβαίνει για λόγους εξωγενείς, είτε επειδή η Ελληνική αγορά δεν είναι πολύ ανταγωνιστική, είτε επειδή πλέον ελάχιστοι νέοι επιλέγουν τα τεχνικά επαγγέλματα, το αποτέλεσμα δεν αλλάζει: Το κόστος κατασκευής ακριβαίνει συνέχεια.
(Εκτός Αττικής το κόστος είναι χαμηλότερο επειδή εκεί συνήθως η αγοραστική δύναμη είναι χαμηλότερη και τα νεόδμητα σπίτια συμπεριλαμβάνουν λιγότερες “ανέσεις” στην αρχική τους τιμή).
Τα κόστος γης έχει ακριβύνει. Μπορεί σε κάποιες περιοχές της Αττικής να παρατηρούμε πτώση των τιμών στις πραγματικές συναλλαγές, όμως στις περιζήτητες ζώνες οι τιμές είναι ψηλά, ακόμη και με μικρό αριθμο πράξεων. Στη Θεσσαλονίκη τα οικόπεδα είναι ελάχιστα, στα υπόλοιπα περιφερειακά κέντρα είναι επίσης λίγα.
Οι δυνατότητες γκρεμίσματος παλιών κτιρίων και κατασκευής νέων είναι περιορισμένες, μιας και συνήθως κτίζεις λιγότερα μέτρα αν γκρεμίσεις το παλιό κουφάρι και το ξανακτίσεις.
Την ίδια στιγμή το χάος στα πολεοδομικά θέματα, οι συνεχείς δικαστικές αποφάσεις, το θολό τοπίο για την εκτος σχεδίου δόμηση κλπ έχουν μειώσει δραματικά τις εναλλακτικές, ενώ οι εντάξεις στο σχέδιο πόλεως αργούν δραματικά…
Όλα αυτά δεν θα αλλάξουν, μιας και δεν φαίνεται να υπάρχει κάποιος στην Ελλάδα που επιθυμεί αλλαγή τους. Περιμένουμε τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια το 2027, όμως μέχρι να δούμε το αποτέλεσμά τους, “κρατώ μικρό καλάθι”.
Ο τραπεζικός δανεισμός στα ακίνητα είναι “προσεκτικός”.Σε 12 δις Ευρώ συναλλαγών το πρώτο 6μηνο του 2025 στα συμβόλαια ( = 15+ δις Ευρώ στην πραγματικότητα) ο τραπεζικός δανεισμός συνεισέφερε περίπου 1 δις, δηλαδή ούτε 10%. Αυτό σημαίνει πως ό,τι γίνεται στην αγορά, στην πράξη λαμβάνει χώρα με τις τράπεζες σχεδόν απούσες.
Αυτό δεν είναι καλό ή κακό, είναι ένα γεγονός, όπως γεγονός είναι πως τα bankable (= τα αξιόχρεα, όπως λέμε στην Κατερίνη) νοικοκυριά είναι πολύ λίγα και από αυτά ένα μεγάλο μέρος δεν χρειάζεται δάνειο.
Το μέσο Ελληνικό νοικοκυριό μπορεί να διαθέσει για κατοικία ως 200.000 Ευρώ. Μας το “είπαν” και τα Βαρόμετρα της Αγοράς Ακινήτων, που επιμένουν κάθε 6 μήνες να μας δείχνουν ότι αυτό είναι το “ταβάνι” για τη μεγάλη πλειοψηφία όσων θέλουν να αγοράσουν σπίτι. Μας το λένε και τα επίσημα στοιχεία, με τη μέση συναλλαγή να κυμαίνεται στα 120.000 Ευρώ ( = ας πούμε 150.000+ μαζί με τα τυχόν “επιπλέον ποσά”), αλλά καιόσοι ξέρουν την αγορά “από μέσα”.
Αυτά μπορούν να διαθέσουν. Πολλά ή λίγα, αυτά είναι. Πάνω από τα 400.000 Ευρώ μειώνεται πολύ ο αριθμός των Ελλήνων που μπορούν να αγοράσουν σπίτι.
Η αγοραστική δύναμη της πλειοψηφίας υποχωρεί. Δεν είναι μόνο οι δείκτες τηςEurostat που μας δείχνουν το πρόβλημα, το ξέρουμε / ζούμε όσοι κινούμαστε στην κοινωνία. Το κόστος ζωής έχει ακριβύνει πολύ, η οικονομία συνεχίζει να στηρίζεται στον τουρισμό (που δεν έχει μεγάλους μισθούς), μεγάλες επενδύσεις από το εξωτερικό κλπ τις διώχνουμε με κάθε είδους προφάσεις = δεν υπάρχει στον ορίζοντα σενάριο στο οποίο η πλειοψηφία θα μπορεί πχ σε 2 – 3 χρόνια να έχει μεγαλύτερη οικονομική άνεση από σήμερα.
(Ευτυχώς υπάρχει και μία ισχυρή μειοψηφία που ακολουθεί άλλον δρόμο).
Η στάθμευση είναι μεγάλο πρόβλημα παντού.Τα νέα κτίρια χρειάζονται πολλές θέσεις στάθμευσης, κάτι πολύ δύσκολο με τους πάσης φύσεως πολεοδομικούς περιορισμούς. Εννοείται πως οι άνθρωποι που υποστηρίζουν αυτούς τους περιορισμούς είναι οι ίδιοι που διαμαρτύρονται για την έλλειψη θέσεων στάθμευσης στην περιοχή τους (εκτός και αν ζουν σε μονοκατοικία = δεν τους νοιάζει και παριστάνουν τους περιβαλλοντικά ευαίσθητους).
Παρά τα λόγια όλων, στην πράξηη εσωτερική μετανάστευση προς τα μεγάλα αστικά κέντρα συνεχίζεται(ενώ έρχονται και κάποιοι ξένοι). Μεγάλα έργα διασύνδεσης πχ της Αττικής με τις περιοχές γύρω της σε ακτίνα 100 χιλιομέτρων δεν συζητούνται καν. Το ίδιο ισχύει και στη Θεσσαλονίκη. Το επίπεδο υπηρεσιών του κράτους δείχνει να υποχωρεί όσο πιο πολύ απομακρύνεσαι από τα λίγα μεγάλα αστικά κέντρα, το ίδιο και το σήμα του διαδικτύου, οι υποδομές κλπ.
Εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια παραμένουν κλειστά και στην πράξη δεν γίνονται πολλά για να ανοίξουν.
ΥΓ. Έχουν αυξηθεί τα διαζύγια = χρειαζόμαστε περισσότερα μικρά σπίτια. Από το 2012 και τον προηγούμενο Οικοδομικό Κανονισμό εκτοξεύθηκε ο αριθμός των διαζυγίων. Σύμφωνα με την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία, το 2024 τα διαζύγια ανήλθαν στο 42,4% των γάμων! (Το 2009 ήταν 22,9%).
Τι σημαίνει αυτό στην πράξη: Αντί για πχ ένα σπίτι των 80 – 100 τετραγωνικών, τα άτομα που χώρισαν πλέον αναζητούν δύο κατοικίες των 40 – 60 τετραγωνικών, ανάλογα με το αν έχουν παιδιά κλπ. Ελάχιστα τέτοια σπίτια κτίζονται σήμερα στη χώρα μας…
Αυτή είναι η κατάσταση στην Ελλάδα σήμερα. Για αυτή τη χώρα και αυτούς τους πολίτες πρέπει να σχεδιάσουν οι ειδικοί το μέλλον.
Που είναι ανάγκη να δώσει έμφαση ο επόμενος Οικοδομικός Κανονισμός
Πρόσφατα ο Πρόεδρος του ΤΕΕ κ. Γιώργος Στασινός πρότεινε ο νέος Οικοδομικός Κανονισμός να έχει “το πολύ 10 σελίδες”, να είναι απλός και κατανοητός. Έχει απόλυτο δίκιο.
Τα ίδια υποστήριξε και ο κ. Ευθύμης Μπακογιάννης, γενικός γραμματέας του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας: “ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, τον οποίο τον έχουμε σχεδόν έτοιμο, θα είναι μόλις 20 άρθρα… θα υπολογίζει μόνο το περίγραμμα, τις πλάγιες αποστάσεις του κτιρίου, το ύψος και τον συντελεστή του όγκου”.
Και αυτός έχει δίκιο.
Έκτός όμως από αυτές τις απόλυτα σωστές προσεγγίσεις, νομίζω πως ο επόμενος Οικοδομικός Κανονισμός είναι ανάγκη να δώσει σημαντικά κίνητρα, αυτή τη φορά με στόχευση όχι τις μεγάλες επιφάνειες, τις μεζονέτες και τα “φυτεμένα δώματα”, αλλά τις ανάγκες των Ελλήνων, όπως αυτές προκύπτουν από όσα είδαμε παραπάνω. Έτσι λοιπόν χρειαζόμαστε:
Κίνητρα για μικρά σπίτια. Τα περίφημαbonusδόμησης είναι ανάγκη να δοθούν για να γίνουν μικρές οικιστικές μονάδες, αυτές που μπορεί να πληρώσει ο μέσος Έλληνας. Χρειαζόμαστε πολλά νεόδμητα 40αρια, 50αρια, 60αρια ως και 80αρια διαμερίσματα. Από 100αρια και 120αρια είμαστε γεμάτοι, μπορούν να συνεχίσουν να κτίζονται χωρίς bonus.
Αποτέλεσμα: Αν συμβεί αυτό, θα υπάρξει σημαντική αποσυμφόρηση της αγοράς, που τώρα (λόγω έλλειψης προσφοράς) οδηγεί στα ύψη τις τιμές.
Κίνητρα για περισσότερες θέσεις στάθμευσης. Συμφωνώ πως χρειάζονται και τα δέντρα εντός των οικοπέδων κλπ, όμως στην πράξη όλα αυτά τα χρόνια δεν είδαμε… δάση να εμφανίζονται εκεί που απαγορεύεται η κατασκευή μεγάλων χώρων υπόγειας στάθμευσης. Θάμνους βλέπουμε στην καλύτερη περίπτωση.
Αποτέλεσμα: Αν προτάξουμε την αύξηση των χώρων στάθμευσης (που δεν πολυαρέσει στους περισσότερους κατασκευαστές) θα δούμε μείωση του προβλήματος και (όπου περισσεύουν θέσεις) αποσυμφόρηση, αν δοθεί η δυνατότητα ενοικίασής τους σε γείτονες.
Ίδια δόμηση σε ό,τι αποσύρεται και αντικαθίσταται +bonusδόμησης. Βλέπουμε παλιά κτίρια που μάλλον “δεν είναι στην καλύτερη δυνατή κατάσταση” να παραμένουν στη θέση τους, μιας και αν κάποιος τα γκρεμίσει και δοκιμάσει να τα κτίσει ξανά, θα έχει δικαίωμα να κτίσει το 50 – 70% του παλιού συντελεστή. Σήμερα χρειάζεται να τα αποσύρουμε σταδιακά, αντικαθιστώντας τα με νέα, που θα έχουν πολλές θέσεις στάθμευσης και (ιδανικά) τα ίδια δεδομένα δόμησης.
Αποτέλεσμα: Θα δούμε μία νέα “βιομηχανία” να ξεκινά στη χώρα μας: Αυτή της απόσυρσης παλιών κτιρίων και της αντικατάστασής τους από νέα, ενεργειακά αναβαθμισμένα, με πολλές θέσεις στάθμευσης.
Να συνεχίσουν να ισχύουν ταbonusγια κατασκευή ανώτερων ενεργειακά κτιρίων. Διαβάζω πως πλέον “κάποιοι υπηρεσιακοί παράγοντες προτείνουν να θεωρείται αυτονόητη η κατασκευή ανώτερων ενεργειακά κτιρίων” (που τώρα πριμοδοτείται). Μάλλον δεν έχουν ακούσει πως αν υποχρεώσεις κάποιον πχ στην Πρέβεζα να κτίσει οικοδομή με τέτοιες προδιαγραφές, το πιθανότερο είναι να κτίσει με μεγαλύτερο κόστος και να μη βρει πελάτες, ή να μην προχωρήσει στην κατασκευή.
Με τα κόστη κατασκευής να είναι πολύ αυξημένα, η υποχρέωση κατασκευής ακριβότερων κατοικιών θα πλήξει τις περιοχές όπου πωλούνται πιο φθηνά σπίτια ( = αυτά που πληρώνουν οι μέσοι Έλληνες).
Αποτέλεσμα: Αν κρατήσουμε τα σημερινά bonus, θα αποφύγουμε ένα πρόβλημα, για το οποίο θα κληθούμε να δώσουμε λύσεις στο μέλλον. (Μήπως λοιπόν καλύτερα να το αποφύγουμε εξ’ αρχής;)
Όλες αυτές οι προτάσεις και ενδεχομένως και άλλες προς αυτήν την κατεύθυνση θα συμβάλλουν ουσιαστικά σε κάτι που θα έπρεπε να είναι το ζητούμενο όλων: Να γίνει πιο προσιτή η νεόδμητη κατοικία για τον μέσο πολίτη.
“Αίσχος, θα κλείσετε τον Έλληνα σε μικρά κλουβιά;”
Πριν λίγο καιρό έδωσα συνέντευξη σε έναν τηλεοπτικό σταθμό και εκεί ανέλυσα την πρόταση αυτή. Στη σχετική ανάρτηση στο YouTube το 80% των σχολίων ήταν θετικά, όμως το 20% ήταν πολύ αρνητικά: “Αίσχος, θα κλείσετε τον Έλληνα σε μικρά κλουβιά”, “πώς θα χωρέσουν οι οικογένειες σε τόσο μικρά σπίτια” κλπ. Πριν λίγους μήνες βγήκε και μία σχετική έρευνα, που έδειξε πως το 1/3 των πολιτών κατοικεί σε μικρότερο σπίτι από αυτό που επιθυμεί.
Είναι κατανοητό πως πολλοί συμπολίτες μας έχουν πλήρως αποκοπεί από την πραγματικότητα και συνεχίζουν να φαντάζονται πως τα προβλήματά τους θα λυθούν μαγικά, όμως δυστυχώς στην πράξη αν δεν πριμοδοτήσουμε τις μικρές επιφάνειες, τότε με τα (ως) 200.000 Ευρώ που μπορεί να πληρώσει ο Έλληνας σύντομα δεν θα βρίσκει τίποτε νεόδμητο σε Αττική και Θεσσαλονίκη!
Μπορεί στη θεωρία όλοι να λένε διάφορα, όμως στην πράξη συχνά το κόστος κατασκευής ενός σύγχρονου οικιστικού έργου + το κόστος οικοπέδου είναι από μόνα τους αρκετά για να οδηγήσουν τις τιμές πώλησης μακριά από τις δυνατότητες των περισσότερων πολιτών, πριν καν ο εργολάβος τιμολογήσει το κέρδος του.
Το ερώτημα δεν είναι αν θέλουμε οι Έλληνες που μπορούν να πληρώσουν για αγορά κατοικίας να πάρουν 60 ή 120 τετραγωνικά νεόδμητου.
Το ερώτημα είναι αν θέλουμε οι Έλληνες που μπορούν να πληρώσουν για αγορά κατοικίας να πάρουν ένα νεόδμητο που θα μπορούν να πληρώσουν, ή ένα παλιό σπίτι που θα μπορούν να πληρώσουν.
Δηλαδή αν θα προτάξουμε “τα θέλω μας” ή τα “μπορώ μας”.
Οι ανάγκες των Ελλήνων έχουν αλλάξει. Ας τους “ακούσουμε”!
Αν δεν κάνουμε άμεσα τη στροφή προς ενίσχυση των μικρών νεόδμητων κατοικιών και των πολλών θέσεων στάθμευσης, τότε στο μέλλον θα ζήσουμε το οξύμωρο τα μικρά σπίτια να έχουν γίνει είδος προς εξαφάνιση, ενώ μεγάλα νεόδμητα θα αγοράζουν μόνο οι πλούσιοι + ξένοι. Αυτό θέλουμε για τη χώρα μας;
Οι ανάγκες των Ελλήνων έχουν αλλάξει. Ας προσαρμοστούμε σε αυτές, αυξάνοντας την προσφορά ακινήτων που ταιριάζουν “στα κυβικά” των πολιτών.
Πριν λίγες μέρες μία σχετική μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς μας είπε πως από την Ελληνική Αγορά Ακινήτων λείπουν 180.000 κατοικίες και πάσης φύσεως σχετικοί και άσχετοι άρχισαν τις θεωρίες πάνω σε αυτό το νούμερο. Αν όμως αυτές οι κατοικίες θέλουμε να καλύψουν τις ανάγκες Ελλήνων, τότε τουλάχιστον το 70% θα πρέπει να έχει μικρές επιφάνειες. Αλλιώς δεν θα γίνουν ποτέ…
Εσύ τι γνώμη έχεις;
* Ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης συνέγραψαν το βιβλίο “Αγοράζω Σπίτι”, όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα.
**Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος. Στις 16 και 17 Ιανουαρίου οργανώνει το Μέγαρο Μουσικής Αθηνών την τρίτη του μεγάλη εκδήλωση με τίτλο “Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις”.
